Cuando el cliente de una hipoteca dispone de un dinero extra (un ahorro, una herencia, un premio) y le gustaría usar en reducir el importe de la deuda puede amortizar anticipadamente o lo que es lo mismo, devolverle anticipadamente al banco una parte del capital que le debe. De esta manera puede reducir el plazo (número de meses que le queda por pagar) o la cuota (importe mensual de la letra)
Esta amortización anticipada de capital puede ser de dos tipos:
Amortización parcial: Se amortiza una cantidad de dinero inferior al capital pendiente del préstamo, por ejemplo 6.000€. Estas amortizaciones son muy interesantes para las deducciones fiscales del IRPF
Amortización total: Se amortiza todo el capital pendiente del préstamo, es decir, se liquida completamente la hipoteca. Un problema menos.
Desafortunadamente, tanto las amortizaciones parciales como las totales no están exentas de comisiones ya que el banco suele incluir una cláusula de amortización anticipada que penaliza al cliente, haciendo que pague un porcentaje del capital que haya amortizado.
Es habitual que se aplique un porcentaje más alto durante los primeros años (depende de si la hipoteca es fija, variable o mixta), por ejemplo para los 3 o 5 primeros años, y otro porcentaje menor para los sucesivos años del préstamo.
Evidentemente a igualdad de ofertas, el cliente tiene que buscar siempre la hipoteca que menos comisiones tenga, incluida esta que al principio te puede parecer impensable amortizar anticipadamente pero con el tiempo probablemente lo hagas.
Cuánto es la omisión de amortización anticipada
Desde la aprobación de la nueva ley hipotecaria de 2019, los porcentajes máximos que se pueden aplicar penalizando por amortizar capital anticipadamente son los siguientes:
a) Hipotecas variables: El banco puede escoger entre dos opciones al redactar el contrato hipotecario.
- Durante los primeros 3 años: 0,25% del capital que se amortice. A partir del 4º año: comisión nula.
- Durante los primeros 5 años: 0,15% del capital que se amortice. A partir del 6º año: comisión nula.
b) Hipotecas fijas:
- Durante los primeros 10 años: 2% del capital que se amortice.
- Durante el resto de años: 1,50% del capital que se amortice.
Para todas las hipotecas, firmadas antes de la ley hipotecaria de 2019, se mantienen los porcentajes máximos anteriores a su entrada en vigor:
- Durante los primeros 5 años: 0,50% del capital que se amortice.
- Durante el resto de años: 0,25% del capital que se amortice.
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