La subrogación es el proceso de pasar tu hipoteca a otro banco, generalmente con mejores condiciones.
Existen dos tipos principales de subrogación:
- Las subrogaciones de deudor son aquellas en las que lo se cambia es el deudor. Sucede cuando una promotora inmobiliaria o un particular vende un inmueble hipotecado.
- Las subrogaciones de acreedor que son las más recientes, y son aquellas en las que se cambia de entidad la hipoteca y por tanto de acreedor.
Cuando un cliente decide subrogar su hipoteca a otra entidad, no tiene obligación de pedir permiso a su banco actual ya que el nuevo banco (al que te llevas la hipoteca) acepta asumir el préstamo con subrogación y le comunica notarialmente al banco antiguo las nuevas condiciones que ofrece al cliente. Es el nuevo banco el que se encarga de todo e incluso algunos ofrecen ofertas exclusivas para subrogaciones. En general a los bancos les gusta este tipo de clientes ya que muchas veces han demostrado su solvencia durante los años más duros de una hipoteca y ellos se quedan con un cliente que previsiblemente no les va a dar problemas.
Con la entrada en vigor de la ley hipotecaria de 2019, el banco en el que tienes la hipoteca tiene 7 días naturales de plazo para certificarle notarialmente al banco nuevo el importe a subrogar. Una vez certificada esa información, el banco antiguo dispone de otros 15 días naturales para presentarle al cliente una contraoferta que mejore las condiciones del banco al que llevas tu hipoteca.
En este momento el cliente es totalmente libre de aceptar la contraoferta y cancelar la subrogación, o bien de rechazarla y seguir adelante con la subrogación. Esta norma se aplicará tanto para las hipotecas firmadas antes de la ley hipotecaria de 2019 como para las posteriores.
¿Merece la pena la subrogación?
Aquí decimos los mismos consejos que en la novación (cambio de las condiciones de la hipopteca) no hay una respuesta estándar pero si tu hipoteca no tiene buenas condiciones con respecto a la competencia probablemente sea una buena opción subrogar, es cuestión de hacer números calculando bien todos los costes y sabiendo de antemano que ahora pagarás un dinero que te ahorrarás durante los años que dure la hipoteca.
¿Cuáles son los gastos de subrogación?
Son más que los de novación y estos son algunos de los que nos podemos encontrar.
- Comisión por subrogación. Si se trata de una subrogación a otro banco que además suponga una conversión de hipoteca de tipo variable a tipo fijo, el nuevo banco podrá aplicar una comisión máxima de novación que va del 0.15% al 0.5% dependiendo de las condiciones y años que queden pendientes.ue quede pendiente.
- Comisión por riesgo de tipo de interés. Está presente solo en las hipotecas con tasa de interés fija firmadas con anterioridad a la ley hipotecaria de 2019. Este porcentaje contractual, no fijado por la ley, suele variar entre un 0,50% y un 5%, aunque realmente no tiene un límite superior.
- Gastos de tasación del inmueble. Si la nueva entidad bancaria lo cree oportuno.
- Gastos de Notaría, Registro y gestoría. Son gastos similares a los habituales cuando se contrata una hipoteca nueva y, por tanto, corren a cargo del nuevo banco. La subrogación hipotecaria está exenta del pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos y Documentados (IAJD).