Visita el nuevo foro sobre la hipoteca multidivisa.
Importante: La parte realmente interesante de esta noticia está en los comentarios de los usuarios, tómatelo con calma, ya que son más de 1000 y en ellos hay intervenciones muy buenas.
Es un tipo de hipoteca bastante especial y complejo ya que se realiza en moneda extranjera lo que nos permite aprovechar los bajos tipos de interés que rigen en ese momento en los mercados de los países respectivos, así como de la debilidad del tipo de cambio de la divisa en cuestión.
Por contra también, tiene el alto riesgo de que se produzcan cambios de tendencia que revaloricen la moneda y conviertan nuestra deuda, al cambio, mucho más cuantiosa. Normalmente el crédito o préstamo multidivisas se hace con divisas estables y con tipos de interés bajos.Por ejemplo: Yen japonés, Franco suizo, dólar USA, dólar australiano, dólar neocelandés, libra esterlina, incluso una parte en euros. De esta forma se reparten los riegos entre las monedas, en el caso de que alguna tuviera un movimiento desfavorable, de todas maneras, se puede suscribir un seguro sobre el riesgo del tipo de cambio, aunque el coste de este seguro viene a reducir sustancialmente las ventajas asociadas a los diferenciales en los tipos de interés.
Esta hipoteca requiere de un asesoriamento más profundo ya que son muchas las variables que entran en juego. Sin duda una apuesta arriesgada a la par que interesante.
821 comentarios
para los expertos como interpretais estas alertas
http://simplenorisk.typepad.com/simplenorisk/hipotecas_multidivsa/index.html
Hola a todos, en dos meses debo escriturar mi HMD y encontré este foro por casualidad y aunque ya tenía conocidos con este tipo de hipotecas me estais ayudando mucho a valorar los riesgos del escenario actual. Gracias y saludos a todos.
Agustí, mi mail es [email protected] y te agradecería mucho que me enviases las herramientas, cuando puedas, ya que somos muchos los que estamos aprovechando tu generoso ofrecimiento . Te lo agredezco de antemano. Jose
gracias Aleizq.Gracias Gustavo. Gracias Agustí. Gracias a todos. Y perdonad que hayamos tardado tanto en daros las gracias pero es que nuestra conexión a internet es muy ocasional.
En nuestro caso no hemos tenido tiempo suficiente para madurar la idea de la HMD ya que nos enteramos de su existencia hace poco y tenemos que escriturar en pocos dias, asi que de momento vamos a firmar una hipóteca normal y despues …¿quien sabe?
Comentaros que en el departamento de asesoramiento directo de Barclais nos han dicho que hasta hace 15-20 dias ofrecian el Libor+0.60 pero ahora no pueden ofrecer mas que el Libor+0.75.
Las demas ofertas ni os las comento porque son mucho mejores las que habeis ido consiguiendo algunos foristas.
Para #1142, Gus
Hola Gus, para compara el fixing te sirve el excel que he pasado algunos foreros ya. No se si tu me lo has pedido, si no es así, escribeme a [email protected] y te lo envío.
Saludos a todos
PARA PATRI:
Te comento si tienes dudas de la hipoteca multidivisa, lo que puedes hacer, si te lo estás planteando, es hacer una MD pero de momento en euros y si luego más adelante te apetece y estás más informada del otras divisas cambiar a otra divisa más barata, y si no pues nada te quedas en euros y ya está.
Es que si haces una hipoteca normal, con todos sus gastos y al cabo de un año te quieres cambiar a MD tienes que pagar concelacion de tu hipoteca y apertura de una hipoteca nueva que te supone, dependiendo de lo que quieras pedir y de lo que tengas que cancelar unos 7.000 €urazos, en cambio si haces la MD en euros y luego quieres cambiar a otra divisa te puede suponer, creo que alguien me corrija si me equivoco, sobre 200.000 € unos 400 euros más o menos.
PIENSATELO QUE AHORA ES CUANDO PUEDES HACER ESAS COSAS.
P.D. Mi hermano hizo una hipoteca normal en euros y ahora al cabo de 5 meses ha decidido hacer una multidivisa, con lo cual, tuvo los gastos de escritura anterior y los gastos de apertura de nueva hipoteca ahora, con lo cual a aumentado su deuda en más de 10.000 €.
ESPERO AVERTE SIDO DE GRAN AYUDA.
CHAO
Hola a todos…..
miles de gracias… hace mucho que no escribo en el foro…. problemas con la adsl…..
agradezco el envio de las herramientas, son muy pero que muy utiles… muchas gracias…
Yo tengo dos HMD una en CHF, la firme hace 14 meses, he ahorrado bastante y he amortizado un paston…. claro, este es el primer año y la evolcuion ha sido favorable aun habiendo subido el tipo del CHF, eran 110.000€ y comence pagando 482€, en Junio he pagado 504, como veis la diferencia por tipo es poca, y por cambio he amortizado mas porque ha sido favorable y amortizo favorablemente.
La otra, es la de mi vivienda habitual, 172.000€, la firme en Marzo en Yenes, comence debiendo 174.000 y pico y hoy debo 165.300€…… pago unos 680€…
La verdad, una vez firmadas las condiciones, suerte con los tramites….
…. lo mas interesante es la evolucion economica tanto de tipos como de cambios…. y me ha chocado bastante esa teoria de que el CHF se devaluara para pasar a Euro…. eso puede ser un pelotazo, ¿o no?, aunque creo que no debemos ni podemos pensar que hay que cambiar a CHF porque bajaran mucho y poco mas o menos que se acabara la deuda, creo que podria ser lo contrario….. no quiero hacer analisis sin datos, por lo que si quereis, os propongo que los que tengais informacion al respecto y los que la podamos buscar la aportemos y lleguemos a analizar, “realmente”, las posibilidades y realidades futuras y opciones que nos podemos encontrar y adelantarnos a posibles decisiones favorables que podamos tomar en un momento determinado, si es que llega el caso…….¿que os parece?
Un saludo
PARA ALEIZQ
Mi HMD con Barclays tiene un clausula en la que dice que mi deuda en euros no puede ser mayor del 25% de la deuda inicial, si llegara el caso tendria que cambiar la hipoteca a euros. Teniendo en cuenta que mi hipoteca es de menos del 50% de tasación de la vivienda, ya coincide con lo que comentabas.
Por fin firmo mi HMD el miercoles en Barclays de Avda Madrid en Barcelona. La Dolors es una chica muy maja y muy atenta, vaya eso por delante!
Os hago mi previsión de lo estudiado, ok?
La hago en yenes, es verdad que esta muy devaluado y que quizas sufrira un repunte, es posible. Tambien es verdad que los tipos del yen tiene tendencia a subir entre 25 y 50 puntos bsicos en los proximos 2 años, segun preveen los analistas. En ese mismo periodo de tiempo el Euro experimentara una subida entre 50 y 75 puntos bà sicos en el mismo periodo de tiempo.
La diferencia que nos ponia Agus en la evolucion mensual del CHF y del Yen es de 0,14 y de 0,00069 respectivamente. Creo que el tipo de interes del Yen subira mas lentamente aunque eso es una suposicion.
La diferencia con el euribor del tipo del Yen mensual es de 3,824 y digo yo, ¿alguien piensa que esto variara sustancialmente en los proximos meses?, yo creo que la tendencia continuara asi o incluso superior favorable al Yen.
La clave esta en amortizar lo mismo que si siguieramos pagando la misma cuota y de esta manera rebajar el capital con amotizaciones parciales. De esta forma rebajamos la cuota a pagar y cada vez podemos amortizar mas capital.
Esto seria asi si fuesen los tipos y el cambio constantes pero por deagracia asi no es y debemos sufrir!!!!
Mi pregunta es, ¿hasta cuando puedo aguantar pagar en caso de apreciación del yen? y digo yo, aunque se aprecie dificilmente llegare a pagar la cuota que pagaba en euros y si asi fuese, ¿cuanto tiempo habria pasado y que promedio de pago de cuota hubiese tenido?
Creo que sigue siendo positivo y de todas formas seguiremos informando por aqui!
Por cierto perdon por el toston!
Ricard
[email protected]
Hola mi nombre es Roberto, y como todos ustedes estoy a punto de firmar una nueva escritura y me entere de rebote de esto de la multidivisas, mañana he quedado con un comercial de una caixa de cataluña en getafe para que me informe, asi que ya contaré.
Podeis mandarme esas herramientas de las que todo el mundo habla para ver si consigo sacar algo en claro??
Hola a todos,
Acabo de recibir mi primer recibo de HMD y tengo una duda: yo firmé en yenes con 164.45 (cambio comprador). En el recibo me encuentro: un valor de cambio de 161,4987 que deberÃa corresponder a 2 dÃas antes de la amortización, es decir, al 25/05 ya que la amortización es 27/05 + comisión de cambio 8 euros.
No acabo de entender como el banco calcula la cuota mensual…entiendo que ese valor 161,4987 es el cambio vendedor, que incluye el fixing (que NO está especificado en el recibo)…¿alguien puede explicarmelo?…
Mil gracias!.Saludos.
buenas,
yo ya tenÃa negociada una HMD en Caixa Terrassa con estas condiciones (era para cambiar mi hipoteca normal a HMD en la misma entidad):
LIBOR+0’70
comision apertura 0’25
comision cancelacion 0
comision de cambio 0’3 (casi negociada al 0’15)
no me habÃa metido porque estaba esperando a ver como evolucionaba el yen y a la espera de una revalorizacion
la sorpresa me la da hoy mi hermano, que también estaba en el mismo proceso y, me dice que hoy ha hablado con el director de la oficina y le ha dicho que Caixa Terrassa va a retirar ese producto del mercado y va a dejar de hacer HMD porque han encontrado un riesgo añadido con el que no contaban y no querÃan riesgos.
el director le ha contado una milonga sin mucho sentido, yo creo que la cosa debe ir por ese 10-15% que te puedes quedar al descubierto si tu deuda crece y tú tienes que hacerte cargo o algo por el estilo, porque si no, no lo entiendo.
lo que está claro es que los bancos se estan dando cuenta que mucha gente ya conoce la HMD y que tal como la tenÃan para las empresas y clientes preferenciales ya no vale, que hay que subirla, como ha hecho Barclays,
alguien me puede recordar la dirección exacta de las 2 oficinas de Barclays en Barcelona, esas de la Av. Madrid y de la Av. GaudÃ?? se lo agradecerÃa, porque volveré a empezar…
Hola a todos
Para Roberto
Cual es tu email?
Para Olga
A mi me cobran con valor del cierre del mismo dia y en el recibo pone el tipo de cambio aplicado (que es el vendedor) y ya está. La cuota se calcula el dia del vencimiento para el siguiente y cuando cumple se aplica el cambio y “santas pascuasâ€. El fixing ya está incluido y para saberlo yo lo que hago es mirar el cierre del BCE de ese dia.
Para David
Entra en la web de Barclays y alli encontrarás las direcciones.
Un saludo
AgustÃ
yo no entiendo mucho lo del fixing y el del banco tampoco lo sabia pero en barclays el miercoles me hizo la compra de la moneda 1,6480 en franco suizo yo creo que no han aplicado nada a ver si me lo aclarais gracias
Hola a todos, me gustarÃa que me pasarais las famosas herramientas.
Yo mismo podria ponerlas en un servidor tipo megaupload o rapidshare para que todos tengamos acceso direco a ellas.
Mi direccion es [email protected]
Muchas gracias
Buenas,
Tengo una duda y leyendo el foro no me queda claro. ¿Es posible pasar de una hipoteca normal a una HMD? ¿Tiene que ser el plazo el mismo?
Hablando con la central de barclays me dicen que no, pero leyendo en el foro parece que es posible.
Gracias de antemano.
Buenos dÃas Aliciee.
¿Es posible pasar de una hipoteca normal a una HMD? ¿Tiene que ser el plazo el mismo?
No se pueden subrrogar hipotecas en € a HMD.
Hay que cancelar la que tienes y hacer una nueva.
o hace una novación, cancelar y haces la HMD.
En el primer caso los gastos de cancelación son 1%
En el caso de novación son 0,5%, suponiendo, que la entidad que te va hacer la HMD, te ponga 0% de gastos de cancelación para luego hacerte la HMD.
Me gustaria preguntar, si es muy dificil controlar una hipoteca muldivisa uno mismo, o sea me explico existen asesores financieros, que te gestionan todo el tema de la hipoteca, y te asesoran cuando combiene cambiar de divisa, como comprar divisas, o sea te vigilan la hipoteca, esto claro tiene un coste, que al principio es batante elevado porque te constituyen toda la hipoteca, pero luego se paga unas cuotas.
Y la pregunta era esa es posible hacerlo sin asesor y no estrellarte?
Gracias willy, me lo has dejado claro, jejejejej…….. cristalino
Hola a todos
Me gustarÃa saber cuantos son los gastos de notarÃa para unos 180000 euros
Gracias
Hola a todos,
Estas son las condiciones “personalizadas†( eso dicen ellos al menos, que no a todo el mundo se las pueden dar) que me dan en Barclays:
L+0,65 ( me dicen lÃbor mensual)
Apertura entre 300-400 €
30 años
comisión de cambio 0,2% mÃnimo 3,01€
fixing, NS/NC, el que aplique el banco en cada momento; que puedo hacerme una idea con sus tablas
cancelación parcial 0%, total 1% ( esto último, “innegociableâ€)
seguros de vida 25% por titular (2)
de hogar con Mapfre, que según ellos no es caro porque aplican precio “preferencial†a clientes del banco.
Aunque llevaba el cuestionario que me pasó amablemente un forero, ¿ se me olvida algo?
Bankinter me dió mucha mejor impresión ( mejor trato, más profesionalidad) pero…¡ Qué precios! Tras apretarles, de lo que puse en el mensaje #1134 sólo me han recortado el L del 1% al 0,9% y como algo muy muy especial. Y yo os pregunto ¿ véis bien lo de Barclays, o debo tener en cuenta algún detalle adicional?
Por último, gracias a todos ( agustÃ, richard, en especial)
Hola,
quiero contratar una HMD y me gustarÃa saber si alguien conoce alguna entidad que ofrezca seguro de tipo de cambio durante algún periodo u opciones de compra de Yen en un periodo. Esto es estandard para empresas pero no encuentro quien lo haga para particulares. [email protected]
Hola
Espero que alguien me pueda decir si a grandes rasgos en que moneda se puede hacer ahora mismo una hipoteca multidivisa y que banco puede ofrecer mejores condiciones , yo de momento he ido al bankinter y estas son sus condiciones a ver si los mas expertos del foro opinan:
CONDICIONES:
-Apertura 400 euros
-Estudio 0 euros
-Surogacion 0.50% me pasaria del Banco Santander
-Libor +0.90%
-Cambio mensual 15 Euros
-Cambio de divisa 1%
-Seguro de hogar
GASTOS DE HIPOTECA
-Impuesto de gastos juridicos documentados 2797 euros
-Comisión de apertura 0 euros
-Tasación 237.80 euros
-NotarÃa 565 euros
-Gestión 250 euros
-Registro 249 euros
Y por ultimo sobre una hipoteca que quiero pedir de 200.000euros
las cuotas mensuales en un principio quedarian como sigue:
En YEN: 727.06 Euros al cambio
En Franco suizo: 890.75 Euros al cambio
Gracias por adelantado y perdón por el tocho pero me he leido casi todos mensajes de este pedazo de foro y aún no me decido y por desgracia me corre mucha prisa.
Para Alejandro
Bajo mi punto de vista decidir la moneda es una elección muy personal y que deberÃamos tomar una vez y sólo después de plantear diferentes escenarios.
Cualquier cosa en que pueda ayudarte no tienes más que decirmelo:
[email protected]
Un saludo
AgustÃ
*Todo y que las condiciones de cada uno son muy particulares creo que podrÃas mejorarlas en otras entidades.
Hoy firmo mi HMD en yenes, en Barclays, han comprado la divisa el dia 5 y el precio de cierre de hoy ha sido 164,125 y el precio que me ha salido a mi es de 164,61.
Seguiremos informando!!!
A ver si al final desvelamos el fixing de una vez!!!
Salu2!!!
NIN
A ver, en que sucursal de Barclays fuistes? En que ciudad? Varia de oficina en oficina incluso en la misma ciudad!
Las condiciones te las dan segun el perfil que te asignan desde su departamento de riesgos, de todas formas Barclays parece de lo mas barato en los ultimos tiempos aunque siempre te pillan por un lugar u otro!!!
Yo la he hecho en el de Avda Madrid, hya una chica que se llama Dolors es muy maja y atenta, a mi me lo han hecho alli.
Suerte!
saludos a todos de nuevo, ya estoy en mi nuevo domicilio y todavia no tengo Internet asi que estoy un poco apartado del foro, firme con Barclays BCN, Av. Madrid ( Con Dolors, si que es muy maja y atenta) en CFH el dia 25/05/07 a 1,6545.
Una cosa a los que vayais a firmar y que muchos ya sabreis , tened “cuidado†con el dia que firmais, yo no pude elegir y cobrando el dia 29-30-31 de cada mes, me pasaran la hipoteca el mismo dia que firmé (el 25) durante 30 años y no se puede cambiar de ninguna manera y es un coñazo, lo ideal es primero cobrar y que pasaran el cargo el dia 1 o 2 por ejemplo y asi te controlas mejor el mes y no a la inversa.
En fin, saludos a todos…
Hola a todos:
Por problemas de tiempo hace dÃas que no he podido entrar en el foro pero como puedo comprobar sigue tan animado como siempre.
Respondiendo a Olga:
A mi me Barclays me pasa la letra a dÃa 29 del mes que corresponda, la moneda te la compran a cierre de dos dÃas antes, más el correspondiente fixing y un 0,2 de comisión de cambio (sin ningún mÃnimo). A la hora de aplicarte el libor cogen el del mes anterior.
En el recibo viene todo. Si tienes alguna duda mas pregúntala y yo hasta donde pueda explicarte intentaré resolvértelas.
Saludos
Hola a todos, en breve firmare con Barclays en JPY, estoy esperando la oferta vinculante definitiva.
LIBOR mes + 0,55
com apertura 0,5
com cambio 0,2% minimo 9 €; 9×360 = 3240 euros, interesa comprar divisa 2 veces al año.
el resto lo habitual en Barclays
OJO a la comision de mantenimiento de cuenta en JPY, no hay nomina domiciliada… mas la comision por cada apunte, negociarlo bien.
Me surjen dudas despues de los comentarios que haceis los recibis la primera letra.
Por mas que intento averiguar y preguntar en el banco, creo que ni siquiera saben que cambio te aplican exactamente, pues lo hace el ordenador.
Alguien podria mandarme un recibo escaneado del barclays, no quiero llevarme ninguna sorpresa una vez que haya firmado?
[email protected]
Hola,
Estoy pensando en cambiar mi hipoteca a una multidivisa y el viernes 08/06 voy a Barclays a ver que tal .
Según he visto es una de las que mejores condiciones tiene , espero tener suerte y ver que tal.
Con toda la información que hay en el foro me habeis ayudado muchisimo , además cuando vaya llevaré un guión con las preguntas.
Para ricard
Es en Madrid, no Barcelona. Quizá vaya a otra sucursal del Barclays, pero primero a BBK a ver qué tal.
Suerte también para tÃ. Bueno, para todos.
Me puede mandar alguien las herramientas?
Mi dirección es: [email protected]
MUCHAS GRACIAS
Hola,
Me interesa contratar un hipoteca multidivisa. Bueno, en realidad serÃa cambiar una hipoteca normal a una multidivisa. Lo que queda por pagar son unos 130.000 euros (algo menos). Eso si, sin que tenga que dar ningún tipo de aval.
Si alguien quiere informarme y ofrecer buenas condiciones, por favor, que me escriba a diablillo_XXI(arroba)hotmail.com.
Hola primero agradeceros a todos la informacion dada Ivan eres de gran ayuda ,JoSGo2 por esos enlaces .ty en general todos
Para yogo e Iban me gustaria que me dijeseis como funciona el simulador de
Abanfin – Simulador HMD (con comparativa hipoteca “normalâ€)nose interpretarlo.
En general si alguien tiene una herramienta mas facil de manipular please pasarmela a [email protected].
Bueno os cuento mi caso ,la hipoteca la hacia con la caixa 320000€ a 40 años pagaba 1600 mensuales (con una niña recien nacida puff)total 720000€.
Miro HMD y bien tengo alguna duda pero bueno ,de momento la hare en francos que los entendidos dicen que es mas estable y luego cambiare al yen,pero digo yo aun haciondola en yen por mucho que se debalue el yen y suba el libor ,muy mal se tiene que dar para que pague igual que hipoteca normal,no?ya que HMD es a 30 años.
Conclusion nose si es asi de facil solo espero que me salga bien.
Gracias.
Por favor me haceis numeros para ver la diferencia entre el fixing del 1% y el 0,30% vamos a poner que ha dia de hoy el banco central dice que el cambio esta a 163,67 a cuanto seria mi cambio con los dos fixing, es que quiero hacer mis numeros pero no se como aplicarlo. tengo la oferta de caixa cataluña que creo que el fixing es mas bajo y el de barclays es mas alto. aun asi con barclays la letra es mensual y en caixa trimestral y el diferencial barclays 0,50 y caixa 0,75. que opinais cuala saldria mas barata hago numeros y numeros y no me decido.ah otra pregunta para los que la teneis firmadas que divisas entran en la escritura.
He conseguido tabla en excel.
Buenas
No se si ya se habÃa comentado en este foro, pero desde hace un tiempo vengo consultando una web que me parece muy completa:
http://spanish.fxstreet.com/
Aqui se pueden ver las evoluciones entre todo tipo de divisas, previsiones de expertos, noticias relacionadas con divisas, gráficas etc etc. Me ha parecido una página muy interesante.
Saludos
Buenas tardes a todos,
si alguien esta interesado en una hipoteca multidivisa en valladolid a traves de bankinter, yo os puedo ofrecer libor + 1, comision de cancelacion total y parcial 0, comision de apertura 0,75 negociables, y comision de cambio de divisa 2 por mil, con un minimo de 15 euros si alguien esta interesado en ello aqui en valladolid, poneros en contacto conmigo [email protected], si me indicais el importe de prestamo asi como numero de años os indicare como os quedaria la cuota (teniendo en cuenta que siempre varia, por las fluctuaciones de la moneda y el tipo de interes).
comentaros a la gente de valladolid, que los diferenciales a dia de hoy en valladolid no bajan del uno en bankinter.
Un saludo a todos,
Me he leido innumerables cometarios en el foro, mis conclusiones son estas.
Yo en principio partirÃa de la base de calcular la hipoteca en euros y ver si la puedo pagar o me quedo justo. Si no la puedo pagar buscarÃa una casa más económica pero no me meterÃa en HMD.
Voy a ver escenarios de movimientos en las divisas.(excluyo tipos de interes).
Imaginemos una hipoteca de 160.000 euros a 30 años
Tipo: 4,3
Cuota: 913
Cambio Yen/euro: 163
Nominal yenes = 26.080.000
Tipo: 1,275
Cuota en Yenes: 109.074
Cuota en euros MD: 669
1º Me decido por una hipoteca en Yenes. Vale, el cambio está en el peor momento (163Y/euro) mÃnimos históricos, pero yo entro y la cuota actual me saldrÃa 244 euros más barata. Fenomenal, me ahorro 244 euros y además cancelo más nominal del que habrÃa cancelado en caso de tener una hipoteca tradicional. Hasta ahora soy el rey del mambo. Si parto de la base de que puedo pagar 913, lo 244 euros los utilizo además para cancelar más hipoteca todavÃa. Por si acaso….
Supongamos entonces que por circunstancias terribles, el mes siguiente, el yen se pone en una semana en máximos históricos 124 yenes/euro. Me cago en la leche, ahora tengo que pagar los mismo yenes 109.074 pero mi cargo en la cuenta será ahora de 879 euros.
Bueno pese a estar en históricos aun me queda una cuota más barata.
Pero claro uno no es de piedra y empieza a acojonarse, sobre todo cuando ve el capital pendiente en euros¡¡¡¡¡.
Imaginemos que aun nos queda un capital pendiente de 25.000.000 de yenes.
Si presa del pánico paso mi deuda a euros entonces me quedo con 201.000 euros (25.000.000 / 124), que a un tipo del 4,3 a casi treinta años me quedarÃa una cuota de 1.145. Me quedarÃa bastante preocupado la verdad. Estaré pagando en un mes (1145 – 913 )=. 232 euros más de lo que pagarÃa con una hipoteca normal.
Entonces me calmo y pienso. Seguro que ahora que el yen está muy sobrevalorado es el momento de que entren los demás en yenes esperando que empiece a devaluarse. Entonces ¿porque me voy a salir yo?.
Por lo tanto en ese caso y dado que estoy con un yen muy sobrevalorado casi que me quedo como estoy esperando.. pagando 879 euros y sigo amortizando mucho capital y espero (rezo) para que vuelva a una cotización más razonable. 145-150….
TendrÃa que irse el yen a 95,26 para que pague en euros lo mimo que si me hubiese cambiado presa del pánico.
Y durante ese tiempo de apreciación, seguirÃa amortizando más capital que con los euros.
Conclusión :Si me meto ahora en yenes, entonces, me quedo quieto ante movimientos en la divisa.
Amortizaré capital siempre que pueda. Cuanto menos me quede menos me influirán los cambios en la divisas.
2º Me decido por una hipoteca en CHF. Creo que harÃa esto esperando que los yenes se aprecien hasta una punto en el que crea que va a volver a depreciarse .En ese momento me cambio a yenes y me beneficio de la depreciación del yen. Cada vez pago menos cuotas y además mi deuda también disminuye. Por lo que en un momento dado vuelvo a CHF y habré reducido mi deuda considerablemente.
El problema que tengo es que pierdo todo el ahorro que hubiera conseguido hasta que el yen llegue un punto en el que el “yo crea†que el yen ha tocado techo y empiece a bajar.
También puedo optar por esta divisa para pagar menos cuota y tener algo más de seguridad en los movimientos de divisa.
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La verdad es que después de escribir todo esto nunca me queda la seguridad 100% de que estas “simulaciones†sean correctas y no me este dejando algo en el tintero…que además será lo que ocurrirá (Ley de Murphy…
.¿Alguien puede darme su opinión?.
Muchas gracias. y fenomenal foro……
Quisiera que me comentarais el sistema de amortización para estas Hipotecas. Me dicen que estas amortizas siempre el mismo capital de inicio a fin y las referenciadas al Euribor impiezas pagando muchos mas intereres, para al final de ella pagar mas capital. De esta forma si realizas amortizaciones anticipadas, al final del prestamo resulta que has pagado muchos intereses, porque realmente pagas la mayor parte los primeros años del prestamo.
Simplemente era esto, si utilizan el mismo sistema de amortización los dos tipos de prestamos hipotecarios.
Gracias.
Hola a todos
Me gustaria preguntar a la gente que esta haciendo la HMD, en sus recibos cuantos intereses pagan. Porque mi hipoteca normal es de 918 euros y pago 600 de intereses y me gustarÃa saber cuanto pagan en intereses y cuanton pagan en amortización
Gracias
rectiico…los datos del ejemplo anterior son a 23 años
Antes de nada, gracias a los GURUS de las cadenas perpetuas, perdon, hipotecas.
Tengo 2 opciones y me gustaria que me aconsejaran:
A) Bco. Pop-e: Normal
Importe de la condena: +/- 500.000 E
Tiempo: 30 años
Interes: Eur + 0.3% Revision Anual
Apertura: 0%
Cancelacion total o parcial: 0%
Estudio: 0%
Subrogacion: 0%
B) Bco Pop-e: HMD
Importe de la condena: +/- 500.000 E
Tiempo: 30 años
Interes: Libor + 0.35%
Comision x cambio: 6 Eur ( no hay limite de cambios ) y cualquier moneda que cotize. Sino hago cambios = 0.
Comision cambio de la operacion: 6 E esto es fijo mensual
Apertura: 0,25%
Cancelacion total o parcial: 0%
Estudio: 0%
Subrogacion: 0%
Que hago, cojo la HMD en CHF por ahora y luego voy jugando ?
Me cojo la H Normal y me vuelvo un segurola pero pago mas .. o menos !
Muchas gracias por vuestra ayuda…. son muchos años de cadena perpetua como para no pensarselo…
Para Afredo:…Ante la duda,quédate como estás,yo llevo 9 meses leyendo desde que conocà la existencia de las HMD y ahora empiezo a tenerlo claro,de hecho si todo sale bien,firmaré en breve ,mira,no soy un experto en esto,pero intentaré explicarme lo mejor posible…hoy 7 de junio,la bolsa tuvo un gran descalabro en todos los sentidos después de que el BCE publicase el tipo de interés del dinero,como siempre,aparte de otros factores que influyen,mañana,casi seguro, el euro cobrará de nuevo fuerza,entiéndase que esa fuerza es con variaciones mÃnimas,de 1 a 2 yenes,tanto en sus subidas como en las bajadas,por ejemplo,el dÃa 5 de junio estuvo a 1/164,58,y hoy,tras la tormenta cerró a 1/162,46…a lo mejor me estoy enrrollando mucho,el hecho es que los cambios no se producen tan rápido como crees y las oscilaciones suelen ser de pocos yenes,esta semana de 2 con algo…por tanto,siempre que no dejes morir tu hipoteca y la vigiles tendrás tiempo de arreglarlo,eso si,requiere dedicar tiempo.Para que el euro se deprecie tanto como expones,pasara mucho ,claro, salvo que hubiese una catástrofe,mira los históricos,pero ten en cuenta que aún con apreciaciones,vas a amortizar mucho más,y por supuesto tu deuda en euros aumenta,pero,con el euribor rozando el 5,al que llegará antes de final de año y sin previsión de bajar,pagando una burrada de intereses,de tu cuota de 900 e,por ejemplo,600 para interes y 300 para amortizar,cuanto tardarás en rebajar considerablemente tu deuda,calculando en 5 años,a lo mejor con suerte unos 4 kilos y no sé…La HMD,no es la loto,pero te puede tocar,tienes un buen porcentaje a tu favor y otra parte de riesgo que está,y eso hay que tenerlo claro…Pero desde que yo empecé a mirar las HMD,siempre que llegaba el yen a una cifra fué máximo histórico,y esperando,esperando,no bajó,de 147 está hoy a 162,osea que hubiese bajado mi capital en euros…por tanto,nadie sabe que pasará,pero…siempre podrás volver al euribor.Márcate un lÃmite de deuda en euros si se apreciara el yen,si al final entrases…espero no equivocarme pero a los japos no les interesa tampoco un yen por las nubes,viven de lo que exportan y sus cambios se los piesan 20 veces…Estúdialo con tiempo y verás,y como los expertos en este foro dicen, las desiciones las tomas tú,ya que eres quien pagará al final…lástima que para tener dinero,tengamos que deber dinero…bueno un saludo a todos y a seguir con esto,que la mejor manera de enterarse y comparar es leyendo.
Alfredo,no Afredo,perdón
Viendo la cantidad que pides y las condiciones que te ofrecen, te recomiendo que hagás la HMD. En cantidades y plazos grandes, es cuando se nota más las diferencias del interés.
Otra cosa es decidir la divisa y el momento de hacerlo:
—-Si estás convencido que la relación Euro/yen se va a poner a niveles de 150 ó 140 en un año o dos:
-si puedes retrasar la firma unos meses, lo harÃa.
-si tienes que firmar ya, hazlo directamente en euros, escoge la divisa euro, supongo que tb te habrán dado un buen diferencial, libor 0,3 ó libor 0,35 con el Euro. De está forma tienes la opción de cambiar dentro de un tiempo.
Si decides escoger esta opción negocia con el banco las comisiones y fixing del primer cambio de divisa, que en este caso lo dejas para más adelante.
—- Si crees que la relación euro/yen se va a mantener en estos niveles lo harÃa directamente en yenes.
Si tuviera que tomar una decisión ya, seguramente harÃa la HMD en euros.
Saludos
Para Alfonso:
¿De donde has sacado esas ofertas? Asà “a bote pronto†son muy buenas. No sé si iran parejas a otras condiciones obligatorias, como seguro de vida, hogar, nóminas, etc…
Entiendo que hablas del Banco Popular-e.com, pero en su web no dicen nada de las HMD.
Acabo de llamarles por teléfono y me dicen que no hacen HMD?????
A ver si nos puedes orientar porque parecen muy interesantes.
Gracias
Las condiciones de Alfonso, son muy buenas; Seguramente es porque pertenece a un conocido colectivo. NO todos nos podemos permitir pedir medio millon de euros y pagar de prestamo más de 2.500 € mensuales durante 30 años.
Saludos
Buenos dÃas
Alguien me podrÃa enviar las famosas herramientas?. Yo voy tirando con una hoja excel que me he hecho, pero en algunas cosas no me salen las cuentas. Mi e-mail es:
[email protected]
Muchas gracias por adelantado
Hola, un saludo a todos.
He descubierto este foro por casualidad y me parece muy interesante. Gracias a todos por vuestras aportaciones.
Voy a estudiar mi caso concreto y agradecerÃa a Agustà que me enviara las herramientas.
[email protected]
Buenos dias
Pertenezco al colectivo de Cadena Perpetua, creo que como casi el 90% de la poblacion.
las condiciones de HMD no las tienen en el Popular-e, sino en las sucursales o en banca privada ( quizas me hayan encasillado a un colectivo al cual que no pertenezco ).
Mi idea es hace meritos y quitarme la condena en +/- 10 años. Esto como implica en los intereses y el capital pendiente ?
El diferencial para Euribo es del 0.35 que espero bajar al 0.25 aunque lo veo muy compicado, 0.3 sera un triunfo.
La cadena perpetua empieza el dia 10 de Julio, no puedo adelantarla ni retrasarla ( y me jo…de mucho porque es mi cumpleaños ) Que hago, entro en Euros o en CHF ? me dejan cojer la moneda que quiera dentro de la que cotizan….. Corona Sueca no seria mejor ?
Al dolar le queda un tramo hastal 1.40 pero tendra que bajar al 1.25 o 1.20 en un medio plazo L/p, al yen le toca repuntar pero … cuanto ? 0.25, 0.10 …. no creo que el gov. nipon pueda permitirse apreciar la moneda mucho, las exportaciones son el pilar basico de su economia, el consumo interno esta estancado desde hace mucho tiempo
La cuenta atras empieza ya, me quedan 4 semanas para entrar en prision.
Muchas gracias a tod@s por vuestra ayuda.
Nota: para los curiosos, soy ESPIA !
¿que pueden hacer que el yen se dispare, de un dÃa para otro?
a mi modo de ver que se corte el carry trade.
Según creo yo esto, sólo se puede producir si a los chinos les explota de verdad su burbuja bursatil, porque esto serÃa detonante para todas las bolsas y se dispararian las ventas y por tanto, habrÃa que devolver todo el dinero prestado en yenes, es decir, se producirÃa una compra sin precedentes a nivel mundial de yenes.
¿a cuanto creéis que se pondrá el yen ese dÃa, a 15,00?
por eso, mejor no preocuparse, el dÃa que pase eso, no sólo nos arruinaremos nosotros, sino que el mundo entero vivirá el crak perfecto.
Para que os hagáis una idea de lo que supone esto del carry trade a nivel mundial os aconsejo que miréis este link
Alfredo, tanto el CHF, como el Yen estan en mÃnimos, yo te aconsejo el Yen pues bajo mi punto de vista lo más dañino son los tipos de interes, el estar pagando intereses en lugar de amortizar capital.
Otro factor importante es el momento de “entrarâ€, el primer cambio es el más importante, cambiar a 1Eur/164 Yen y cambiar de 1Eur/160 Yenes te puede suponer ahorrarte unos miles de Eurillos.
Yo estuve a punto de entrar cuando estaba a 157 y tambien eran mÃnimos.. al final por esperar a ver si lo pillaba con mejor cuota entré cuando estaba a 160 y bueno, ha llegado a estar a 164.. con lo que cualquier momento “puede ser bueno†si has decidido dar el paso…
Yo sigo pensando que la gente en este foro es muy catastrofista, pues se agarran al cambio de divisa como el peor de los males malÃsimos, pero yo sigo pensando que lo peor son los intereses que pagamos, tambien la tendencia del Euribor es alcista y eso si que encarece las hipotecas. ( Una media de 150 Eur por cada 0.25% de subida )
Alfredo, ponte la hipoteca en Yenes, a unos tipos del 1.5% de intereses y si puedes te quitas algunos años de hipoteca..
El cambio de la divisa no creo que te suponga mayor problema comparado con la subida de cuota a la siguente revision de tu hipoteca con el Euribor al que le pronostican subidas al 4.5%. Y espera q en 5 o 6 años no este el Euribor al 7% o 8% ( Y a pagar más intereses ).
En mi caso:
Despues de 2 años con hipoteca de 180,000 Euros al Euribor + 0.30 durante 35 años.
1er año: Cuota de 700 Eur/mes aprox
2° año : Revision con subida Euribor –> 828 Eur/mes
Cambie a Yenes, tipos al 1.5% y ahora mi hipoteca es de 25 años pagando 700 Eur/mes (Manteniendo los 33 años me salia 518 Eur)
Ahora la siguiente revision, con la reciente subida del Euribor me hubiera supuesto subir mi cuota hasta 900 Euros y 32 años de hipoteca…
Estoy mas contento con mis Yenes !! Pagando alrededor de 700 Eur y para 25 años. Que puede que se aprecie mucho el Yen, de acuerdo, pero los tipos del Euro tampoco es que vayan a bajar…
y haciendo una simulacion de lo que me queda en un caso (Yenes) y lo que me quedaria en Euros, al final del pago del prestamo las cantidades pagadas tienen una diferencia abismal..
Espero te haya servido de ayuda..
Si la vivienda que compras es nueva y te puedes subrogar, tal vez te puede resultar bastante interesante, pues te ahorras bastante en las escrituras de la hipoteca. Y al cabo de tres o cuatro meses te subrogas al popular con esas condiciones que comentas.
Sino me harÃa la hipoteca hmd en euros y dentro de unos meses valorarÃa el cambio a yenes.
Por cierto, si queda alguna vacante de ESPIA avisame, que se guaradar los secretos.
Saludos
Hoy he ido a Barclays y todo genial , el único pero es el valor de tasacion de mi casa , parece ser que en la entidad en la que tengo la hipoteca dieron un valor de tasación muy alto y me dicen que no creen que el que les den llegue al 80% , en un principio me dijo al 70%.
De todas formas lo van a mirar y me dicen , asi que solo me queda esperar.
Las condiciones que me dan:
libor + .65 (pueden llegar 0.60)
apertura .50
comision cambio 0.2 (pueden llegar al 0.15)
amort. total 1
amort.parcial 0
Le he dicho que en algunas oficinas de Barcelona (Yo vivo en Las Palmas) daban el libor +.45 , pero me ha dicho que ellos les dan eso al colectivo de pilotos y controladores.
Si hay alguien de Las Palmas que haya firmado una HMD , pls que me diga en que oficina . Muchas gracias.
Hola,
Está claro que cada caso es cada caso, y lo del valor de tasación en tu caso Olguix es posible que sea verdad, pero también pudiera ser que el banco busque una excusa para darte lo que creen te tienen que dar.
Por mi parte tengo una duda muy muy grande, entre dos entidades, os cuento. Después de apretarles bien:
BBK
com. apertura 0,5% sobre 300.000
com. inicial de cambio 0,2%
Cuota trimestral
com. cambio: 0,2% mÃnimo 6 €
Libor trimestral + 0,55%
Abrir cuentas, nóminas, tarjeta, seguro de hogar
El fixing de esta entidad me aseguran que es el 0,15%
Barclays
com. apertura 400 €
com. inicial de cambio 0,2%
Cuota mensual
Libor mensual +0,55% ( es aprox. 0,08% menos que el trimestral)
Abrir cuentas, nóminas, tarjeta, seguro de hogar
El fixing es el 1,1% aprox.
El interés más bajo de Barclays se ve contrarrestado por el fixing más bajo de BBK. El pago trimestral, ¿ no es más peligroso? Me han hablado de seguros de cambio, pero yo no sé si sabrÃa manejar eso, y en todo caso tiene su coste. Por favor, los que saben más: ¿ Qué hago?
Olvidé decir: en Barclays la comisión de cambio eque me ofrecen es la misma, 0,2% mÃn. 6 €, pero claro, tres veces en un trimestre
Las condiciones son muy parecidas, la diferencia en el fixing es muy importante, pues te permite cambiar de divisa sin que aumente tu deuda un 2,5 %, y todas las cuotas trimestrales tb son menores. Pregunta por el seguro de cambio en la BBK, a ver si ellos mismos lo tienen.
Por cierto en qué bbk has preguntado, gracias.
Saludos
En primer lugar, gracias a todos por este foro, que me estoy “bebiendo†desde hace unos dìas y me hace sentir acompañado en lo que algunos habéis bien definido “condenaâ€.
Pretendo cambar una hipoteca convencional que tengo, a HMD. El primer problema que se me plantea es el coste inicial; es decir, la cancelación del crédito actual y todas las comisiones, gastos de gestorÃa, notarÃa,etc, que conlleva la apertura del nevo crédito. Dichos gastos los incluirÃa dentro del nuevo préstamos HMD, con lo que, de momento, empezarÃa la cosa ampliando el nominal.
Quisiera hacer todas las simulaciones posibles, para ver, al menos, en qué momento las curvas me empiezan a salir positivas. Por otra parte, no termino de enterder muy bien por qué se amortiza capital más rapidamente con un HMD. ¿me lo podéis aclarar?
Aunquen sea abusar, poues veo que muchos ya te lo han pedido antes, Agusti: ¿podrÃas por favor pasarme las herramientas ?. Mi mail es [email protected]
Muchas gracias.
Se amortiza más capital porque de la cuota que pagas mensualmente, 1/3 se destina a pagar intereses y 2/3 son para disminuir el capital pendiente. En una Hipoteca tradicional con un Interes del 4,5 es al revés.
Haz números, los gastos iniciales de cancelación y apertura de la nueva HMD, hacen que las HMD pierdan el atractivo. Si la haces en Yenes tienes que estar unos 3 años hasta que recuperas los gastos iniciales y si lo haces en francos unos 5 años (en las condiciones de interes actuales).
Pregunta la posibilidad de subrogarte a la entidad en la que quieres hacer la HMD y despues hacer una novación, seguramente reduzcas gastos.
Por otro lado decirte que he leÃdo (no me acuerdo en dónde) que va a haber reformas en lo que se refiere al IADJ, asà que tal vez te resulte interesante esperar unos meses, esperar tb. puede ser bueno por si le da al EURO/YEN por cambiar de tendencia, y disminuir la deuda total en divisas
Hola a todos!
respecto de lo que decia algun forero sobre los gastos notariales, podemos ahorrarnos algun dinero:
– haciendo nosotros los tramites con el registro nos podemos ahorrar entre 200 i 300€(solo hay que llevar la escritura de la notaria al registro de la propioedad e ir arecogerla)
– la eleccion del notario es libre, los precios de los notarios dependen de la “plaza†contra mas pequeña es la poblacion , mas economico…
esto lo he hecho en varias ocasiones y me sorprendio la primera vez que cada notario tuviese un “precio†pedir presupuestos!
el banco intentarà que la hagais con el notario que ellos quieran pero no estais obligados
Para Alfonso:
(entre espias…jeje) podrias darnos los datos de la sucursal de popular-e en que te dieron esas condiciones( telefono, ciudad, persona de contacto) la verdad es que són las mejores que he visto nunca
aunque soy conciente de que las condiciones dependen del nivel de ingresos, vinculación, pertenencia a algun colectivo(el de espias por ejemplo, jeje) etc pero aun asà con la tuyas como referéncia són muy buenas…
Gracias
Gus
Menos mal que Gus se ha atrevido a preguntarle a Alfonso por la “vÃa directa†los datos importantes, porque yo la verdad, me habÃa quedado un poco perplejo y desorientado con su respuesta.
De todas formas después de leer el link que nos ha pasado Willy, se te quitan todas las ganas de plantearte entrar en una HMD con el yen o incluso hacerla en cualquier otra moneda, ya que es tan catastrofista… que quizás por eso parece imposible que ocurra, pero, ¿¿¿¿¿ y si pudiera ocurrir?????
Bueno chicas/os, no pretendo desalentar el gran trabajo, que “con los pies en la tierra†estais realizando en este foro, aportando más datos técnicos y visiones del mercado que las que nos puedan dar todos los bancos juntos que hemos consultado entre todos.
Asi que sigamos luchando por encontrar la mejor manera de pasar esta “cadena perpétua obligatoria†(jo, ya me ha salido la vena sindicalista)
venga, un saludo a todos.
Es cierto que te pudes ahorras un dinerillo gestionante tu mismo los tramitres de llevar la escritura del notario a registro. Pero es muy dificil que el banco te lo deje hacer, ja que la gestoria que lo realiza suele ser del mismo banco y se saca 200 euros por nada. Al igual que las notas registrales de la finca que te cobran, quizás, 50 euros y realizandola a traves de Internet solo tienen un coste de 10 euros aproximado. Los bancos son unos ladrones.
Por cierto, ¿ya ha entrado en vigor la nueva ley hipotecaria?
Saludos, condenados.
El otro dÃa hice esta pregunta por si alguien me la puede aclarar. En el banco me dicen que los tipos de hipotecas (la normal y la multidivisas) utiliza el mismo sistema de amortización !!
Quisiera que me comentarais el sistema de amortización para estas Hipotecas. Me dicen que estas amortizas siempre el mismo capital de inicio a fin y las referenciadas al Euribor impiezas pagando muchos mas intereres, para al final de ella pagar mas capital. De esta forma si realizas amortizaciones anticipadas, al final del prestamo resulta que has pagado muchos intereses, porque realmente pagas la mayor parte los primeros años del prestamo.
Simplemente era esto, si utilizan el mismo sistema de amortización los dos tipos de prestamos hipotecarios.
Gracias.
Hola foreros,
Llevo varios meses siguiento este foro que encontré por casualidad y por el cual he aprendido casi todo lo que sé ahora de las HMD.
QuerÃa preguntaros sobre como ahorrarme unos eurillos en mi caso.
He comprado una vivienda nueva que me entregan dentro de unos meses, querÃa saber si subrogándome a la hipoteca que trabaja con la promotora puedo ahorrarme algo, siempre que sea posible posteriormente pasarla a MDV con el banco o caja que termine escogiendo, claro está.
Bueno, y ya que estamos, ¿podrÃais pasarme las herramientas para ir haciendo cálculos? ([email protected])
Gracias y salu2
Hola a todos, y gracias por tantas aportaciones y tan interesantes on las que aprendemos todos.
Yo esta semana empiezo a mirar condiciones de una HMD. Iré a Barclays y Bankinter. Pero he leido en otro foro que la kutxa tambien empieza a hacer este tipo de hipotecas. Alguien sabe qué condiones están dando, si son buenas o no? Al tratarse de una caja, el fixing es del 0,3%, lo que supondrÃa un ahorro a considerar sobre el Barclays y BK
saludos
Para CALATRAVA, en parte no estoy deacuerdo con lo que expones,te diré,si te entra el pánico,como leà en un link,será si la moneda se aprecÃa,hablando claro, de yenes con respecto al euro,porque ante una hipotética subida de intereses,de forma paulatina como es de suponer,lo único que puede pasar es que amortices menos y pagues más cuota,siempre inferior por supuesto al euribor,pero,si el yen gana terreno al euro y se aprecia,malo,porque tu deuda en euros aumenta,hablando que la contratases en estas fechas…Por eso le doy más importancia a los cambios de valor,ya que algún dÃa,en la larga vida de nuestras hipo,cambiarás…aunque también eso pasará en los primeros años,ya que obviamente,hirás amortizando…
Para Ana
Te confirmo que en Kutxa si las hacen al menos la oficina que yo he consultado.
Un saludo
AgustÃ
Hola ahora si que necesito ayuda, se que las opiniones son muy personales, pero todo ayuda.
Tengo dos opciones:
Una seria hacer una hipoteca en divisas con las condiciones mas o menos que poneis todos, me concederian el 80% del valor del tasacion del piso 151000 Euros aprox, con los gastos de escrituracion (que me han dicho que son aprox. 10% del valor de tasacion) 15000 mas gastos de apertura e IVA aprox 10000 Euros necesitaria tener aparte unos 25000 Euros
Total 171000 Euros.
151000 Euros a 25 años en yenes Unos 600 Euros de cuota.
Hipoteca protegida.
Me conceden el 70% del valor del piso aprox 132000 Euros, necesito aparte para pagar IVA y Gastos 30000 Euros, en total 162000 Euros me queda un interes FIJO de 4.23% en definitiva la letra me queda a 725 Euros aprox a 25 años.
Si pido la multidivisa la letra es menor pero el capital inicial es mayor y ademas estan los riesgos de las variaciones, con la otra opcion el capital es menor pero la letra unos 125 euros mas cara al mes, y esta la ventaja que el interes es fijo.
En mi caso vosotros que hariais, como he dicho antes se que cada opinion es muy personal, por eso cuantas mas mejor.
Os arriesgariais a las variaciones por 125 euros al mes??
Saludos y muchas gracias
NecesitarÃa una forma automatica de obtener el euribor. ¿hay alguna web o rss que lo de diariamente de forma fiable?
Si en esta misma pagina al inicio a la izquierda lo pone bien claro hoy dia 11/6/7 esta al 4.494%
Saludos
Cita Importante para los hipotecados en CHF
El jueves:
a las 09:30 el banco central suizo (SNB) anunciará su decisión sobre tipos de interés (+ 25 bps hasta el 2.50 %)
PARA ROBERTO:
Mira chico, yo soy muy tradicional, dependiedo de lo que te cuesten pagar los 725 € cada mes. Yo es lo que estoy pagando ahora, y puedo pagarlo bien entonces creo que no merece la pena arriesgarse a las variaciones de yen, porque sà habrá meses que pages menos paro otros en que pages más letra, de todas formas si lo comparas con los intereses que pagarÃas en euros y los que pagarÃas en yenes la diferencia ya es para pensarsela un poco. Pero ya te digo todo depende de la cantidad que puedes pagar cada mes y con comodidad, porque hay gante que valora más los intereses que va a pagar al final de la hipoteca, yo, sin embargo, me importa más la cuota mensual,porque dependo de un sueldo más bien normal, y del mes a mes.
No se si te he aclarado al duda, pero esta es sólo mi opinión.
CHAO
buenas tardes a todos,
comentaros que la próxima semana firmo en Barclays de Bilbao mi “condena†a nada más y menos que 30 añazos.
Deciros que estoy…….intranquila? preocupada? … creo que la mejor palabra que o define es ACOJONADA
Os comento las condiciones. Ahora únicamente queda decidirse entre yen o franco suizo. Eterno dilema……….
C.A. 0.4%
Libor/Euribor mensual +0.5
Cambio mensual 9€
Cambio divisa 2*1000
seguro de vida no lo incluyen en escritura de hipoteca asà que, pagaré 1 año (o menos) y al año siguiente decidiré qué hacer. Estoy pendiente del % sobre la hipoteca que me asignen. Ãntentaré hacerlo por el 50% o menos.
Además, la prima ha de ser anual y no financiada pq el sistema informático no está preparado.
Qué os parece?
GRACIAS POR LOS COMENTARIOS DE TODOS
Queridos amigos,
os voy a hacer una simple cuenta, a ver si os convenzo:
Hipoteca a 30 años de 180,000 Eur al Euribor + 0.30 ( 4.8 % ) me queda que tengo que pagar mensualmente 944.4 Euros. Si todo se mantiene estable, con los tipos constantes y dejando fuera la inflacion etc.. etc.. al final del prestamo habré pagado
360 cuotas * 944.4 Eur = 339,884.00 Euros
Ahora bien, Me hago mi hipoteca en Yenes, al Libor del Yen + 0.9 ( o incluso mejor ) pongamos un 1.55% y quiero mantener mi cuota con respecto a mis Euros de aprox. 944.4 Eur. Haced el calculo en el “Calcula hipoteca†con 180.000 Eur ( q al inicio representa mi cifra X en Yenes) y tenemos que me puedo quitar hasta 12 años, quedandome una cuota de 950 Eur/mes. ( En Yenes claro ) para ahora 18 años.
Si se mantiene esta situacion tambien estable, y con el cambio constante
tengo q al final de mi nuevo prestamo he pagado:
216 cuotas * 950 Eur = 205,200.00 Eur
La diferencia como veis es de 339,884.00 – 205,200.00 = 134,784 Euros que he pagado de más con mi hipoteca al Euribor en solo intereses.
Por eso sigo pensando que lo peor son los tipos de interes que te endosan, y el beneficio del cambio a HMD reside aqui.
Creo que el cambio es un factor más de riesgo y muy a tener en cuenta, pero no son cambios tan bruscos y joder !! Que somos Europeos.. ! El EURO fuerte !!! A por ellos !! ;-)
En mis calculos anteriores vamos a meter el factor “cambioâ€, imaginaros que en el momento de hacer la hipoteca en Yenes, el cambio estaba en 1Eur/160 Yenes, eso me supone 180,000 * 160 = 28,800,000.00 Yenes
y una cuota de 950 * 160 = 152,000.
Si se me da fatal y el Yen se aprecia a 140 en el mes siguiente que me toca la revision:
tengo que pagar 152,000 / 140 = 1085 Eur y si mantengo esta info constante habre pagado 1085 * 215 cuotas = 233,275.00 Eur q hasta los 339,884 Eur del principio todavÃa queda margen.
Es cierto q la tendencia ahora del Yen es que suba, y a lo mejor podeis “esperar†un poquillo para conseguir un buen cambio de partida que os puede suponer ahorraros unas pelillas con respecto al cambio de dias anteriores… pero de aqui a 10 años, 20 años yo confÃo en nuestro Euro, y a lo mejor esta el cambio a 1Eur/ 200 Yenes… por que no ?
HMD nos deja jugar con una foto de partida favorable, ya solo por el hecho de los tipos nos ahorramos una pasta, de acuerdo que los tipos del yen van a subir, pero los del Euro también, y mientras tanto, pelas que voy ahorrando.
Haced esa pequeña inversion de inicio que valdrá la pena, no le tengais miedo al cambio que solo lo notareis un poco en la cuota mensual.. Es un factor de riesgo más, que no quiere decir que tu hipoteca vaya a peor, puedes perder más, pero tal y como esta ahora la situación lo dudo, creo que ganas mas que pierdes y siempre puedes cambiar de divisa en un momento determinado.. Los bancos meten el miedo porque no les interesaba ofrecerla por el coñazo que les supone explicarlo y el riesgo en sà de la fluctuación con la divisa q compran, pero q curioso que ahora que sube el Euribor y se temen mucho impagos de hipotecas, estan facilitando este tipo de hipotecas, al menos más que antes.
Animo !!! Tomad el control de vuestra hipoteca !!!
Roberto, Hipoteca de interes fijo al 4.23 % ?????? Ni te lo pienses.. firma ya ! El interes fijo de siempre es el mejor en cuanto a tranquilidad, lo malo son las altos tipos y el poco tiempo que te dan, pero en tu caso.. adelante !!!
Hola a todos!
He leido el comentario del link sobre el carry trade, y alguno más de hace unos meses referente al mismo tema y si esa “predicción†se cumple me parece que seria una situación dura para los que han entrado ahora y muy ventajosa para los que entrasen en ese momento, es cierto?
se ha dado esa situación con anterioridad?
este link me lleva a hacerme algunas preguntas:
-cuantos años hace que se hacen las HMD en España?
-hay alguien de este foro quer lleve muchos años con ello?
-he oido comentarios del tipo: †parece que en los 90 la gente perdio mucho dinero con las Hipotecas en divisas†alguien puede explicar algun caso para analizarlo e intentar evitarlo en el futuro?
Como ya he comentado en algun post anterior estoy haciendo una especie de resumen tematico con los posts mas didacticos para entender mejor los mecaniosmos de las HMD, pero todavia no lo he finalizado. Mi intención es hacerselo llegar a qualquiera que este intertasado, pero dado que soy neofito en esto, antes de hacerlo me gustaria que alguno de los foreros mas puestos en el tema ( se que ya os ha venido algun nombre a la cabeza…) lo revisase para evitar errores, si alguien esta intresado en coorregirlo se lo hare llegar… venga animaros…
por mi parte yo solo hago una recopilación y alguna corrección de estilo… gracias a vosotros estoy aprendiendo mucho…
Gracias,
Gus
Gus: me apunto
[email protected]
Un abrazo
Agusti
Hola AgustÃ!
Gracias, estoy seguro que tu aportación mejorará sensiblemente el resultado final…
Tenia una pregunta pendiente para ti, asi que aprovecho…
seria correcto decir que el único riesgo del libor trimestral, es que mantendremos durante tres meses el valor del libor del momento en que “se nos actualiza el libor?
que en qualquier momento de esos tres mese podemos canviar de divisa?
Gracias de antemano,
Un abrazo
Gus
Hola Olguix,
yo firmaré probablemente a finales de mes, en Las Palmas con Barclays, en la oficina de albareda
saludos
Hola a tod@s, ¿sabe alguien a ciencia cierta si se puede hacer una novación de una hipoteca normal a una multidivisa? Es decir si no hace falta cancelar la hipoteca en euros y abrir una nueva para la multidivisa.
Gracias
Para Gus
Hola Gus, según mi información, no es correcto lo que comentas del libor trimestral, al menos en la bbk me han dicho explÃcitamente que:
PERIOCIDAD CUOTAS: Trimestral (en caso de que realizar un cambio de divisas, éste deberá coincidir con la fecha del pago de las cuotas)
Por lo tanto, habrá que avisar 3 o 4 dÃas antes del pago de tu cuota de que quieres cambiar la divisa pero el cambio se efectuará el mismo dÃa que te corresponde el pago. Osea, una desventaja a considerar (estás 3 meses a la “intemperie†tanto de la fluctuación de la moneda y del “liborâ€).
Corregidme si me equivoco, alguien que posea la HMD con cuotas trimestrales…
Gus yo también me apunto.
[email protected]
Saludos, Celia
Antonio creo que en el banco te dicen lo correcto, ya que según tengo entendido el sistema de amortización utilizado por las hipotecas es el “sistema de amortización francésâ€.(Lo mismo para las multidivisas que para las normales).
Las diferencias que encuentras son normales porque de pagar el diferencial + euribor (sobre un 4) son grandÃsimas con respecto al diferencial + libor(por ejemplo del yen 0,63).
Por ejemplo con un diferencial del 0,60 con euribor serÃa un 4´60 de intereses, sin embargo con el libor 1,23.
Si entras en alguna tabla de amortizaciones y pones los intereses según las distintas hipotecas verás que los intereses se reducen notablemente en las del libor.
Espero haber contestado tu pregunta
Saludos a todos.
Hola Gus,
no soy un experto en el tema ni soy tan viejo :)
Lo que comentas de los 90 es verdad, pero las cosas han cambiado mucho desde entonces.
En aquella época tenÃamos una moneda llamada peseta, que se conocÃa aquà y en el sur de América.
De hecho cualquier especulador de alto “standing†podÃa depreciar nuestra moneda a su antojo.
Por otra parte, está que en los 90, para los prestamos en divisas te “exigÃan garantÃas de cambioâ€, normal, es lo que tenia nuestra querida peseta.
Esas garantÃas consistÃan en que habÃa que dejar en depósito el 20% del capital solicitado. Si no recuerdo mal :)
Es decir, si necesitas 80 kilos habÃa que pedir 100 kilos, y pagar los interese de 100 kilos, no de los 80 que eran los que sacabas del banco.
esto es sólo para intentar arreglar el tema de los mensaje en negrita.
Para Gus
Bco. POPULAR sucursal ZAMUDIO ( VIzcaya )
preguntar por Alicia 944 522 230
Finalmente me voy a decidir por cojer la HMD en CHF porque la ultima simulacion que me han realizado me ahorro ( aun metiendo todos los gastos habidos y por haber ) 413 centauros al mes frente al Euribor + 0.35 que siendo sinceros, aunque todabia no he cerrado el Euribor + 0.25 porque el estoy peleando, es muchisimo mejor que el Euribor + 0.18 del Bankinter porque NO tengo que sacarme el seguro de Vida y Hogar todos los años que dure la condena ( +1400 Eur a sumar todos los años ) y no tengo planeado por ahora morirme ( tengo S. Vida y Casa con Zurich que me cuesta un 50% menos con las mismas condiciones) el Bankinter NO es una ONG, por algun lado tiene que sacarnos los cuartos.
Si las cosas se ponen muy, muy, muy negras, los Iranies aprietan el boton nuclear y se acaban las reservas de petroleo en los proximos 5 años ….. Euribor + 0.35 ( espero que 0.30 o 0.25 ) no son tan malas.
Siempre nos quedaran monedas refugio, son 6 centauros lo que me cobran por cambiarme ( un par de pintxos menos al mes ) y 6 mas por cambio de moneda de la H ( 36 Eur, una jamada menos que bien le viene a mi michelin ).
Si despues de unos años las cosas vuelve a mejorar …. los diferenciales que apliquen no seran tan buenos como los que ofrecen ahora -ya no sacan tantan Hipotecas como hace unos meses- hay que aprovechar.
Hice los calculos con el Bankinter Euribor + 0.18 a 30 años me salia 2.511 al mes + los seguros = 2.611 al mes. El peor de los escenarios del Bco. Popular Euribor + 0.35 sale 2.555 y en CHF sale 2.142 => 469 x 12 meses = 5628 a sumar a la amortizacion de final de año.
Lo tengo decidido, me caso el 10 de Julio para los proximos XX años con el Popular !
Hola César,
Muchas gracias , yo miré en la de Presidente Alvear. Estoy esperando a ver que me dicen de la pretasación , para ver si es el 80% de lo que necesito . Si no es mucho preguntar , que tal te fue la tasación ? Mi problema es que hace solo 7 meses que firme mi hipoteca con Caixa Galicia , por lo que necesito bastante pasta , al no tener practicamente nada amortizado .
Muchas gracias
Hola Gus, si no te importa me lo envÃas a mà también.
Saludos a AgustÃ, continúo en la brega…ya te contaré.
QuerÃa comentar que creo que en los años 90 sólo te dejaban hacer la hipoteca en una divisa y tenÃas que aguantar en esa divisa o cancelar toda la hipoteca si las cosas iban mal, además las subidas o bajadas de la peseta eran más exageradas y te podÃas quedar con el “culo al aire†en un abrir y cerrar de ojos.
[email protected]
[email protected]
hola compañeros de sufrimiento, llevo dos meses leyendo y apren
diendo de vosotros
GUS te agradeceria que me lo pasases a mi tambien.
[email protected]
y dejo una pregunta para quien me pueda dar informacion
voy a hacer la HMD en breve ( me revisan en julio la hipo con euribor)
me interesa esperar a la nueva ley hipotecaria ?
me influira tanto como dicen en la formalizacion de la HMD
Aupa Alfonso.
Puedes concretar y aclarar las condiciones que te dan en el B. Popular de Zamudio?
Milesker, muchas gracias.
Hola a todos,
la verdad es que sigo de vez en cuando los comentarios que aparecen en este foro y me “asusta†ver como la gente da consejos alegremente y sin muchas bases financieras ni de divisas a otros para que se ahorren un dinero ahora mismo, en el futuro? quien sabe.
Muchos comentarios se basan en un yen que siga depreciandose y que el diferencial de tipos se mantenga….pero, que pasa si el yen se aprecia? pues que si pides 300.000 euros y se deprecia un 10% entonces pasas a deber 330.000 euros, asà de sencillo.
Ya sé que hace bastantes años que el tipo de interes del yen está muy bajo, pero…y si empiezan a subir? y si los tipos del euro vuelven a bajar?…debemos tener en cuenta que una hipoteca es a unos 25/30 años, pueden pasar muchas cosas en ese perÃodo.
El comentario solo es para que la gente no se lance a la piscina sin saber ni siquiera si hay agua en ella. Sin ir más lejos ayer aparecia una noticia de que los que contrataron una hipoteca progresiva estan teniendo un monton de problemas…y años atras los bancos las defendias ya que eran “atractivas†y las vendian más facilmente.
También queria preguntar algo al foro y es: en el caso que el yen se aprecie, por ejemplo, ese 10% o un 20% o incluso más…como queda la hipoteca? ya que en ese momento el valor del bien hipotecado es inferior a la deuda. Está previsto en algun clausulado de la hipoteca por parte del banco?
Ah, yo no tengo una HMD, aunque si tengo una póliza hipotecaria y la misma la puedo cambiar de divisa, en mi caso no me lo planteo a largo plazo, sino que intento beneficiarme de las oscilaciones del tipo de cambio (digo beneficiando mientras la acierte…si no acierto entonces pierdo dinero)
Un saludo.
Kaixo Alfonso.
me interesarÃa saber las condiciones que te ofrece el popular de Zamudio.
Yo estoy tratando con el Barclays de Gran VÃa y las condicines aprovadas son las que he puesto en el post 1223.
GRACIAS
Kaixo Alfonso.
me interesarÃa saber las condiciones que te ofrece el popular de Zamudio.
Yo estoy tratando con el Barclays de Gran VÃa y las condiciones aprobadas son las que he puesto en el post 1223.
GRACIAS
VUELVO A REPETIR EL MENSAJE PQ ME HA DADO RERRO, LO SIENTO!!!!!
Hola a todos
el FIXING me trae de cabeza, se cobra una vez al inicio de la hipoteca y cada vez que cambies tu deuda de divisa o es algo que se cobra todos los meses y hay que sumar a la comision de cambio?
Gus por favor yo tambien lo quiero. Gracias mi e-mail, [email protected]
Para Gus
En cuanto a la guia de HMD que estás preparando hay una cuestión que podrÃas tener en cuenta y que creo que no se ha tratado en este foro. Me refiero a las diferencias que puede haber en el Impuesto sobre AJD entre una hipoteca normal y una HMD, me explico:
El impuesto sobre Actos JurÃdicos Documentados (que en la mayorÃa de comunidades tributa al 1%) se aplica al principal de la hipoteca mas toda la responsabilidad hipotecaria (intereses, costas y gastos etc).
En una hipoteca normal la base imponible seria mas o menos el principal + 40%. Como ejemplo si el principal son 100.000 € el impuesto sobre AJD sera mas o menos 140.000 x 1% = 1.400 €.
En HMD (en alguna que he visto) la responsabilidad es del 125 % del principal mas los intereses, costas y gastos ( el 40% de antes) con lo que el impusto de AJD para un principal de 100.000 € serÃa: (125.000 + 40.000 ) x 1% = 1.650 €
Este 25% de mas es el colchon que tienen los bancos para el caso de apreciaciones de las divisas. El banco puede conceder una HMD con un principal del 80% del valor de tasación, pero la hipoteca responde o puede llegar a responder del 100% del valor.
Espero que sea útil esta apreciación sobre AJD
Saluos
Hola Olguix,
pues precisamente hoy han pasado a tasarle. En mi caso, no tengo problema, porque con el 80% de lo que me tasaron hace 18 meses, ya me valÃa, y el precio ahora ha subido, asà que estará más por encima. Por cierto, que mal esto de que una tasación tenga sólo 6 meses de validez. Eso si que es injusto, tendrÃan que cambiar ciertas leyes….
¿Qué condiciones tienes tú Olguix?
un saludo,
César
Hola krylin,
creo que si te has leÃdo todo el foro, como has dado ha entender, te habrás dado cuenta que en muchas ocasiones ya se ha dicho que este tipo de hipotecas SOLO son para gente que si podrÃa pagar su hipoteca referencia al euribor pero prefiere “intentar†pagar menos.
el tema de “intentar†es que puedes pagar menos o puedes pagar más.
Otro tema importante sobre estas hipotecas y que creo que también se ha comentado, es que no se deben hacerse nunca a muchos años.
En mi opinión, el plazo NUNCA debe ser superior a 20 años (¿30 años?, estas de coña o que), porque el secreto de este tipo de hipotecas, sobre todo en YENES es el tipo de interés (casi ridÃculo, menos que el IPC) que tienen, y cuanto menor es el plazo, mayor beneficio se saca de esto.
Sobre lo que preguntas de:
“en el caso que el yen se aprecie, por ejemplo, ese 10% o un 20% o incluso más…como queda la hipoteca? ya que en ese momento el valor del bien hipotecado es inferior a la deuda. Está previsto en algun clausulado de la hipoteca por parte del banco?â€
1º) El tener una HMD, no implica tener que pedir el 80%. Me explico, si te quieres comprar una casa que cuesta 1.000.000 €.
SerÃa una locura pedir una hipoteca del 80%, lo lógico seria pedir + o – 400.000 €. si necesitas mas pasta, lo que realmente pasa es que tienes un “ego†trastornado y deberÃas pensar en compara una casa de no mas de 300.000 €.
2º) En mi caso yo pedà 210.000 € para una casa de 590.000 €, si el yen se dispara y evidentemente mi deuda se dispara, pero la garantÃa es la casa 590.000 €, tasada en 620.000 € a la hora de hacer la HMD.
3ª) La clausula de la que hablas existe, pero es sobre el 10% del TOTAL solicitado a lo largo de TODA la vida de la hipoteca.
por cierto, ¿si tu casa baja el precio en el mercado un 50%? no tendrás el mismo problema con una hipoteca en €?
y para terminar te comentaré que si el yen de aprecia un 20% esto puede ser de dos modos:
a) poco a poco, cuando esto sucede es que antes ya habÃa rumores y a las primeras señales, cambias de divisa y solucionado.PALMANDO LA MENOR CANTIDAD POSIBLE DE PASTA
b) en una sóla sesión, en ese caso no debes preocuparte, porque la ECONOMIA MUNDIAL SE HUNDIRà CONTIGO, incluso tú, ¿quien quedará para cobrarte? eso es lo que yo llamo el crack perfecto -> Mira mi post #1201, Willy
Hola,
miren este enlace:
http://www.mercadofinanciero.es/secciones/noticia.jsp?pIdPortal=13&pIdNoticia=14152&pIdSeccion=1
un saludo,
César
César ,
Las condiciones que me dan:
libor + .65 (pueden llegar 0.60)
apertura .50
comision cambio 0.2 (pueden llegar al 0.15)
amort. total 1
amort.parcial 0
Gracias
Hola,
Soy nuevo en el foro pero lo llevo visitando desde hace mucho, creo que me he leido casi todos los mensajes, y aun asà tengo ciertas dudas ya que me quiero pasar a una HMD, pero como soy bastante indeciso me gustaria que algún compañero del foro me diese su opinión.
Tengo una hipoteca al Euribor + 1 % (muy cara), que me revisan ahora en julio, la hice a 25 años, me quedan 22, y de capital a amortizar todavia me quedan 165.000,- €
Si decido cambiarme a una HMD, me imagino, por lo leido por aquÃ, que los gastos de cancelación van a ser considerables, ya que me ponen una comisión de cancelación del 1%, pero aun asi creo que me compensarÃa el cambio.
Vosotros que pensais?. por cierto vivo en Barcelona, y todavia no he ido a visitar a ningún banco, tengo pensado ir a Barclays, Popular y Bankinter, ¿conoceis alguno de ellos de Barcelona que a priori ofrezca unas condiciones buenas? (Ademas del Barclays de Avda. Madrid).
Un saludo, y muchas gracias de antemano por vuestra opinión.
Para Antonio
Lo del 1% por cancelación igual es sólo el 0.5%. depende de la fecha en que hiciste la hipoteca.
Dime algo
[email protected]
Un saludo
AgustÃ
*Willy…tranquilo… (un abrazo)
Buenos dÃas
Alguien me podrÃa recomendar alguna página donde se pueda ver la evolución diaria del Libor CHF y del Libor Yen. Es que en la mayorÃa de sitios que encuentro me dan el Libor mensual, y según creo, el libor que me aplican es el del dÃa correspondiente a la revisión.
Muchas gracias
Hola, llevo unos dÃas siguiendo este fantástico foro y se me ha planteado la duda de q hacer con mi hipoteca actual (euribor+0,55).Estoy dudando si llevarla a ing al 0,33 o intentar cambiarla por una HMD.La verdad es que la decisión es importante y necesito hacer números asà que os agradecerÃa que me enviaseis esas fantásticas herramientas de las que tanto habláis.Un saludo a todos y gracias por este foro con tan buen ambiente.
Mi correo es [email protected]
En el mensaje 1253 se dice que puede ser que la cancelación en lugar de 1% pueda ser un 0.5% según fecha de hipoteca , me podriais decir la fecha que tendrÃa que tener la hipoteca para que la cancelacion fuera el 0.5.
Muchas gracias
Para Olguix
En las subrogaciones que se produzcan en los préstamos hipotecarios a interés variable concertados a partir del 27 de abril de 2003, de conformidad con lo dispuesto en el artÃculo 1.1 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, y aunque no conste en los mismos la posibilidad de amortización anticipada, la cantidad a percibir por la entidad acreedora en concepto de comisión por la amortización anticipada de su crédito se calculará sobre el capital pendiente de amortizar, de conformidad con las siguientes reglas:
1. Cuando se haya pactado amortización anticipada sin fijar comisión, no habrá derecho a percibir cantidad alguna por este concepto.
2. Si se hubiese pactado una comisión de amortización anticipada igual o inferior al 0,50 %, la comisión a percibir será la pactada.
3. En los demás casos, la entidad acreedora solamente podrá percibir por comisión de amortización anticipada el 0,50 %, cualquiera que sea la que se hubiere pactado. No obstante, si la entidad acreedora demuestra la existencia de un daño económico que no implique la sola pérdida de ganancias, producido de forma directa como consecuencia de la amortización anticipada, podrá reclamar aquél. La alegación del daño por la acreedora no impedirá la realización de la subrogación, si concurren las circunstancias establecidas en esta Ley, y sólo dará lugar a que se indemnice, en su momento, la cantidad que corresponda por el daño producido.
http://noticias.juridicas.com/base_datos/Fiscal/l2-1994.html#a1
Un saludo
AgustÃ
Para Aleizq
https://empresas.bankinter.com/www/es-es/cgi/empresas+exterior+dataforex?page=31
Un saludo
AgustÃ
*Se actualiza cada dia a las 13.00
Muchas gracias , AgustÃ
Gracias AgustÃ
De todas formas, allà pone el Libor referenciado a 1 mes, es ese realmente el que te aplican?
Saludos
Para aleizq
FÃjate bien porque están todos: mensual, trimestral semestral y anual y es este el que realmente te aplican.
Un saludo
AgustÃ
Hola a todos, es la primera vez que escribo despues de llevar mucho tiempo leyendo.
En primer lugar creo que la HMD nunca y repito nunca podra ser para cierto tipo de personas que (como yo) andamos justitos de cuota para pagar una hipoteca normal, ya que seria como jugarse el dinero en bolsa, hoy arriba y mañana abajo, y con las cantidades de las que hablamos creo que nadie se jugarÃa 180000 euros en bolsa si no te sobrasen.
Este tipo de hipoteca la veo ideal para gente que pueda pagar en torno a unos 1200 euros de cuota de una hipoteca normal de 200000, ya que podria , si todo sale bien, acabar con su hipoteca en unos cuantos años.
1200 euros de cuota significa que cobras unos 3100 (40% de endeudamiento) euros mensuales que para mi es bastante dinero.
NO he hecho los calculos todavia por que necesitaria las HERRAMIENTAS; Si alguien es tan amable: [email protected].
No quiero ser catastrofista, pero que pasa si ando justo de cuota en HMD y se fortaleciese el yen apreciandose hasta 130??
Cuando quisiera cambiarme a euros o francos el capital a amortizar ya seria mucho mayor, no ?
Necesito hacer calculos, pero por favor que nadie se meta ya muy pillado.
un saludo y gracias por adelantado.
Seguiremos en contacto
SNAKE
Buenas
Solo una preguntilla.
¿Sabéis si el Banco Santander trabaja también con Multidivisas? y mas o menos que condiciones tienen Libor, etc es que tengo una hipoteca con ellos y querria cambiarla a yenes o francos suizos.
Se agradecen respuestas.
Gus, agustÃ, por favor me podeis hacer llegr el resumen de post y las herramientas de cuotas que teneis?
Muhas gracias.
[email protected]
Para Alejandro
Si que las hace. Atención con las comisiones de cambio inicial y con el FIXING.
Para Snake
No se si has leido el post 1250 de Willy pero dice cosas muy interesantes dejando el tema de la HMD muy claro.
Snake en mi modesta opinión, y siguiendo el hilo de Willy, se necesitan unos requisitos no sólo económicos que nos llevarÃan a tener un “perfil†determinado para contratar la HMD.
Realmente crees que podrÃas soportar tener una hipoteca multidivisa?
( Y no me refiero únicamente a las cuotas sino a la intranquilidad que tendrÃas constantemente).
Hemos de ser conscientes de que no todos vemos las cosas de la misma manera.De ahà que antes de nada deberÃas pensar y reflexionar y después ya tendrás tiempo de hacer números. Yo te “los guardoâ€.
Un saludo
AgustÃ
Hola a todos!!!!
Bueno, ya firme mi HMD el lunes pasado con Barclays. Queria comentaros que en Barclays ya han subido los precios de las HMD y si hasta ahora segun tu perfil podian ofrecerte Libor +0,45 ahora empiezan desde +0,75 aunque todavia te pueden bajar a +0,50, pero la tendencia es esa. Ellos saben que tienen los precios mas competitivos y ya empiezan a endurecer condiciones.
Por otro lado, la famosa clausula esa del 10% de si la hipoteca subia que se habia de cancelar, etc. en mi caso sale una clausula del valor sobre el 125% de la hipoteca. Como bien se dice es una argucia legal que nunca se ejecuta pero ahi esta!!!!
Otra cosa que me empieza a dar un poco de miedo es eso de buscar un tipo de hipoteca como esta al 100%, creo que estas hipotecas estan hechas, como ya se ha dicho abastamente, para gente que pueda soportar cambios radicales en las cuotas, de todas formas cada uno es libre de hacer lo que quiera!!! Solo es un comentario!!!:-)
Salu2!
Malas noticias para los hipotecados en CHF.
El Banco Central suizo ha aumentado en 25 puntos básicos su banda de tipos de referencia que queda en el 2,50%. La causa de esta subida es según la autoridad monetaria la excelente forma de la economÃa suiza.
para Willy,
estoy de acuerdo contigo que dado el riesgo que tienen las HMD no deben hacerse ni por el 100% ni por el 80% del valor total, pero me da la sensación (por lo que he leido en el foro) que si hicieramos una encuenta del porcentaje que tiene cada uno, tendriamos más de una sopresa.
En cuanto a la posible apreciación del yen, pues como aparece en la noticia que pusiste, en el 1998 se apreció un 20% en 3 dias y la economia mundial no se hundió…y los bancos, evidentemente quedaron para seguir cobrando.
Sin ir más lejos este año ya hemos vivido un momento en que el yen se aprecio casi un 5% en 2 o 3 dias. El que hizo la HMD a 140 pues tiene un margen, el que la esté firmando a 160 tendrá margen si el yen llegase a 180, pero mientras se mantenga en estos valores tiene un riesgo importante a no ser que el banco le deje poner un stop loss.
Esta claro que todo el mundo lo que quiere es ganar o pagar menos y es se ven comentarios del tipo….â€y si llega el yen a 200?â€â€¦aunque es posible también que vuelva a llegar a los 100, verdad?
En todo caso si llega a 100 hay una forma de que desaparezca el riesgo del tipo de cambio y no es otra que irse a trabajar a Japon, entonces la nómina la tendremos en yenes y la deuda en yenes, ya está, ya nos ha desaparecido el riesgo del tipo de cambio, eso si, tendremos que aprender japonés.
Un saludo a todos,
Hola Snake !!
No estoy de acuerdo en eso que dices que la “HMD†no es para las personas q andan un poco justas para pagar la cuota de la hipoteca normal, es más dirÃa que es precisamente tu hipoteca !!
Lo único que ocurre es que nunca hemos tenido información de la HMD porque a los bancos no les interesa ofrecer este producto, de hecho no hacÃan publicidad ni nada y si querias ir a contratarla tenÃas que acercarte a la sucursal y ponerte pesado, porque te metÃan el miedo en el cuerpo para quedarte con tu Euro. Imaginaros que coñazo a la generacion anterior (nuestros padres) tener que explicarles que un mes pagaran 500 Eur y al siguiente 520 EUr y al siguiente 480 etc.. etc.. dependiendo de la fluctuacion entre divisas… Si ya es difÃcil para nosotros que andamos de foro en foro pues imagÃnate antes.. además las hipotecas eran mas cortas y eran más cómodas de llevar, incluso se llevaba el tipo fijo.
Pero ahora se hace lo posible por sacarnos los cuartos, de ahi el interes variable a más años, y como todo el mundo esta muy justo en sus cuotas es ahora cuando las HMD estan que rompen, porque es la única y la mejor forma de pagar ahora mismo tu hipoteca.
Tengo 2 familiares directores de sucursal, Bankinter y Barklays y no conocen a nadie .. A NADIE a dÃa de hoy que hayan perdido con la HMD. No tenian muchas, pero lo dicho ha habido mucha gente que con los tipos del Yen al 0% han pagado la mitad por su piso que otros con la Peseta o el EUR. Todo son supuestos y parece que gusta ponerse catastrofista con la apreciación de las divisas.. pero solo es una varibale más de riesgo que se introduce cuyo posible daño, es mucho menor que los tipos de interés que estamos pagando. Es como me jodo con la malo ya conocido, y paso de lo bueno por conocer.. Informate y haz numeros !!
Para los que tienen miedo a la brusca apreciacion del Yen por el efecto del “Carry Trade†:
Para los que no sepan que es este “efectoâ€, hay inversores,bancos que se endeudan en una divisa con los tipos de interes muy baja, por ejemplo pido prestados 28M de Yenes que los devuelvo al 0.25% de interes, y acto seguido con esos 28M de Yenes me compro EUR que estan los tipos al 4% con lo que ya me estoy ganando ese diferencial por la diferencia de tipos. Meto mis 28M Yenes pasados a EUR en un deposito remunerado al 4% 5% y en cambio devuelvo los Yenes pagando solo 0.25% de interes. Esta es la operacion básica.
Que ocurre cuando Japon decide subir los tipos ? Vas a tener que devolver tu préstamo en Yenes con más intereses… que hacen estos inversores ? Venden a saco sus Eur contra el Yen para liquidar la deuda y recoger las ganancias… esto lo que hace es que se desplome el EUR frente al Yen y que el Yen se aprecie en cuestion de dÃas entre un 10% y 20% Pero la situacion se vuelve a estabilizar…
El miedo que hay es que posiblemente estemos cerca de uno de estos efectos, la gente endeudandose en Yenes, los tipos de interés en Japon q dicen que van a volver a subir, y el que quiera esperar a ver si se puede aprovechar a que se aprecie el Yen para meterse a HMD pues mejor, se puede ahorrar más pasta aún.. El riesgo de la divisa, a mi entender, esta solo al principo, cuando cambias tus 180,000 EUR a Yenes, no es lo mismo pillar el cambio aqui a 1Eur/163 Yen que 1EUR/170Yen o 1EUR/150 Yen, la diferencia es una buena tajada… pero tambien mucho menor que la tajada que te ahorras por la diferencia de tipos..
Si hago mi cambio de divisa a 1/160 y luego resulta que el efecto Carry Trade hace que el cambio este a 1/145 , me fastidiaré porque de haberme esperado 3 meses hubiese entrado en un escenario favorable y pedire prestados menos Yenes con respecto a 3 meses antes. Pero no lo veo como dinero que pierda, es dinero que dejo de ahorrar.
Una vez el efecto del Carry Trade pasa, las divisas vuelven a estabilizarse…
A partir que ya te has metido en HMD, no vas a notar casi la fluctuacion d divisas, pagaras 550 Eur, 570 Eur, 530 Eur, 575 Eur y amortizando encima más capital… El Yen se puede apreciar con respecto al Eur, pero en lineas generales yo creo que EUROPA no va a dejar nunca que el EUR se devalue tan fuerte contra el Yen, es más yo apostarÃa a mayor plazo a tener un EUR más fuerte, pero bueno…
Snake, haz numeros en la seccion “Calcula Hipoteca†y no pagues tantos intereses.. invierte en HMD que no es meter tu dinero en bolsa… es ahorrarte intereses. Hay alguien que haya perdido con HMD? Hay alguien que se haya arruinado por esto ? Por favor que deje un post en el foro… No tengais miedo, no seais catastrofistas.. la subida de tipos del Eur es lo que nos puede arruinar..
Hacerlo antes de que el Eur os deje tan apretados que no podais ni siquiera invertir los aprox 4,000 Eur que te cuesta el cambio a HMD. Seran los 4,000 EUR mejor invertidos.
Saludos a todos !!
Hola a todos,
parece que la mayor parte apuesta por el yen. El franco suizo la verdad es que hoy se situa al 2.2 frente al 0.66 del yen (esos son mis datos).
Yo firmo a finales de mes con el Braclays y les he comentado que en francos suizo. Estoy en duda,ya que con el yen me ahorrarÃa un pastón?
Qué opinais?
GRACIAS
Para Aleizq:
No sé con que banco tienes tu Multidivisa, si puede ayudarte te voy a contar como me aplica a mi Barclays el libor:
Como tengo el vencimiento de cada letra a fecha 29 de cada mes, el banco me aplica el libor de dos dÃas anteriores (del dÃa 27, si no coincide que sea domingo o festivo porque entonces coge el dÃa anterior), y luego te lo aplica al mes siguiente.
Por ejemplo para la letra del mes de junio me va a aplicar el libor del dÃa 25 de mayo (porque el 26 y 27 no son efectivos al ser sábado y domingo).
Puedes ver el libor diario en: http://www.economagic.com/libor.htm
Entras en libor del yen, y según lo tengas a un mes, tres meses, anual ( en mi caso como lo tengo mensual entro en 1 month) y ya buscas el mes y el dÃa que necesitas, siempre teniendo en cuenta los sabados, domingos y festivos.
De todas formas a mi el banco me manda con antelación un extracto en el que me dice el interés que van a aplicar y el importe de la letra, y además si quiero verlo antes de que me lo envÃe puedo verlo en la página web del banco a primeros de mes.
Espero haberte aclarado algo, un saludo a todos
Celia
La verdad es que no sé si la palabra “catastrofistas†es correcta, quizás deberiamos decir que sean cautos. Lo que si que me cuesta entender es la publicidad que haces (calatraba) casi como si fuera propaganda electoral.
Las HMD son interesantes (por el ahorro en intereses) pero arriesgadas a la vez y quien diga lo contrario miente y si el banco te dice que no hay riesgo es que son unos inconscientes.
No perdamos de vista que las HMD se han puesto de moda desde cuando? hace 2 años? 3? evidentemente con este perÃodo te costará encontrar a alguien que haya perdido en una HMD ya que tanto los tipos de interes como los tipos de cambio han ido de cara.
Hace unos años, cuando apareció TERRA, pues al principio no encontrabas a nadie que perdiera con esas acciones, porque no hacia más que subir…al final? bueno, todo el mundo sabe como terminó.
Yo no seré quien aconseje a nadie que haga una HMD ya que es arriesgada y cada uno debe saber que hace con su dinero.
Snake creo que debes asesorarte bien pero por lo que dices: “que pasa si ando justo de cuota con HMD†es bastante peligroso, eso seria como si te compraras algo cuando los tipos estaban al 3% sin preveer una posible subida de tipos como hemos tenido.
Yo animo a que primero la gente se informe bien y si al final deciden hacer una HMD espero que les salga bien y que todos ganemos.
Hola a todos
Que este foro es muy interesante. Salta a la vista.
Que participa muchÃsima gente. Es evidente.
Que todos estamos aprendiendo gracias a las aportaciones. ClarÃsimo.
Que hay disparidad de opiniones. Lo estamos viendo.
Que todo el mundo tiene derecho a expresarse libremente. Por supuesto.
Que siempre es mejor mantener un tono de cordialidad. FUNDAMENTAL.
No seré yo quien intente convencer a otro de mis ideas, simplemente le explicaré mi punto de vista respetando el suyo.
Agradezco a todos lo que voy aprendiendo, que no es poco, y estarÃa encantando de poder seguir haciendolo durante mucho tiempo.
Un saludo
AgustÃ
Krylin, hago propaganda porque trabajo en un banco y conozco muy bien el producto y como se asesora y se esta informando a la gente. Las HMD llevan ahà mucho tiempo, pero solo estaban en mano de gente mas informada y familiarizada con las inversiones, y aunque esten de moda ahora, conozco personalmente gente que se hipotecó en PTA (Con tipos mas altos q ahora ) y gente que se hipotecó en Yenes y que les costó muchÃsimo menos pagar la hipoteca simplemente por los intereses.
Tienes razon en que cada uno que piense lo que piense, decida y se informe y a lo mejor yo soy muy positivo con la HMD, pero leo comentarios sobre la apreciacion del YEN como algo “terrible†o creo que la gente no lo enfoca de acuerdo a lo que es luego la realidad, ponen supuestos que meten miedo, que si de la noche a la mañana el cambio pasa de 1E/160Y a 1E/100Y pero nadie dice: y si el EURIBOR sube al 8% ? Tu me dices lo de TERRA, que es una accion de bolsa y es otra historia yo te digo que al igual que la gente pensaba que Terra no bajaria ( aunque sea mal ejemplo) hace unos añitos la gente pensaba que el EURIBOR no podÃa subir, y como no era posible que subiera, pues entonces nos metemos en las hipotecas monstruosas en las que nos hemos metido para comprarnos un chalet y … ahora quien las paga ?
El riesgo tambien lo tienes cuando contratas una hipoteca a tipo variable..no lo olvides, te lo hacen ver como que pagas 600 Eur fijos al mes durante 35 años y sin saber mucha gente ni lo que era el Euribor y ahora esta todo el mundo que flipa con las cuotas..
Krylin, si en parte no te quito la razon en lo que dices, adoptas una postura conservadora como consejo a la gente pues efectivamente yo no soy nadie para decirles lo que tienen que hacer con su dinero. Pero creo que a estas alturas del foro hay mucha gente que busca respuestas o información y lo que veo en los comentarios es miedo, desinformación y trato de “mojarme†hacia el lado positivo con “algo†de conocimiento.
Yo he trabajado en España, Suiza, Florida, he ganado en EUR, CHF, USD he tenifo mi HMD en EUR y ahora JPY y la diferencia abismal son los tipos de interes, el cambio entre divisas esta ahà a tener en cuenta pero no creo que sea el mayor problema. El dÃa que firme mi HMD, tenia dudas , miedo etc.. y luego se quedan en Ná !! Segun pasa el tiempo creo que tendrÃa más miedo a como esta subiendo el Euribor a lo que el Yen sube… puede que suba pero luego ya bajará..
Tened todos en cuenta que los tipos de interes aplican sobre el total del capital pendiente, de ahi tanto dinero que sube en las cuotas, mientras que el cambio de divisa EUR/Yen EUR/CHF se aplica sobre el capital pendiente la primera vez y ya esta. 180,000 EUR pasan a ser tus 28,800,000 de Yenes y no hay que darle mas importancia en ese momento. Que si aplicas el cambio de 2 dÃas antes-despues te hubieras ganado 1000 Eurillos mas o menos, pues bueno eso es mala o buena suerte, pero a partir de que ya has cambiado el cambio va a aplicar sobre el montante que debes mensualmente en Yenes o CHF, con lo que no varia ya mucho.
Pero bueno, para ser algo mas neutro y como dice Krylin, solo aconsejo para el que se quiera dejar aconsejar. Espero que mis consejos le sirva a alguien de ayuda.
Un saludo
Hola Krylin,
o no has leÃdo el post que puse o no lo entiendes.
dije que la apreciación del yen del 20% puede hacerse de dos modos.
método “a†y métod “bâ€.
y tú estas mezclando el caso “a†con las consecuencias del caso “bâ€.
por favor, vuelve a leer.
por cierto, te voy a contar algo para que veas que pasa si el €/¥ se pone a 100
Un poco de historia monetaria:
El origen del boom de liquidez de estos años.
¿Cómo Japón financió el reflation global?
entre 2003 y el primer trimestre del 2004 en japón le dieron a base de bien a la maquina de hacer yenes.
sacaron al mercado ¥35 trillón al módico precio de 0,03250% de interés anual.
el cambio €/¥ en ese periode fluctuo entre 120 y 140.
¿sabes la cantidad de paises? que se financiaron con esta inyección
te imaginas un cambio €/¥ a 100
¿te imaginas a esa cantidad de paises pagando un 20% – 40% mas de deuda?
yo no.
otra apreciación ¿has visto la evolución de las bolsas a partir de esa fecha?
¿coincidencias de la vida?
no lo creo.
Yo estoy de acuerdo con AgustÃ. Este foro nos ayuda con nuestras dudas y aprendemos entre todos.
Una preguntilla , alguien tiene condiciones de HMD con Bancaja.
Un Saludo ,
Olga
hola a todos
Para calatrava: Los bancos…
Diferencial de HMD más barato = 0.45%
Diferencial euribor más barato = 0.18% (Barckeys las 20000 primeras)
Las comisiones son más altas en la HMD por que el banco busca seguridad en su inversión.
Y en segundo lugar ¿ acaso no cobran los bancos por los ahorros que la gente tiene? ¿ no les cobra comisiones de gestion?. con esto quiero decir que al banco lo que le intersa es que su inversión le salga bien, tu termines pagando tu hipoteca como sea ( amortizando o hasta la última cuota) y una vez que puedas empezar a ahorrar llevarse dinero gestionando tu inversión, o simplemente dejando el dinero en la cuenta.
El banco no busca el embargo de tu casa.
Krilyn (1272) estoy de acuerdo contigo en casi todo lo que dices excepto en una cosa: el riesgo de esta hipoteca no esta en los tipos de interés porque yo con el euro pagaré más cuota por la subida de tipo si estoy con euros pero mi capital a amortizar será el mismo.
Con la HMD si realizo el cambio de yenes a euros mi capital a amortizar se ha elevado por el tipò de cambio, con lo cual habrÃa que tener el valor suficiente para aguantar con un yen apreciado.
Pido perdon por el comentario “catastrofista†(no volvere a utilizar esta palabra) pero no quiero ver todo de color de rosa por si acaso se vuelve gris.
Un saludo y gracias por las hojas.
Por favor todos los que tengais herramientas para hacer calculos de cualquier tipo sobre las HMD me los podeis enviar.Muchas gracias
Para calatrava si trabajas en un banco que condiciones estan dando. Y que diferencia hay para que te concedan una hipoteca tradicional y una HMD. Gracias por la respuesta
Snake, Yo no digo que el banco este deseando embargarte tu casa, donde he dicho yo eso ? Al contrario, cuanto mas tiempo tengas tu hipoteca y la puedas pagar mejor, ese dinero que se llevan.
La HMD tiene un diferencial mayor, pero no quiere decir que vayas a pagar mayor comision, esta relacionado con los tipos. Si tienes los tipos muy bajos te aplican mayor diferencial, porque el tiempo a pagar la hipoteca es tambien menor. No es lo mismo pagar un diferencia de +0.75% a 20 años que +0.30 de la tradicional a 40 años… al final estas pagando más comisiones con la tradicional. Si el banco supiera que te van a embargar la casa es que directamente no te dan el prestamo, de ahi que te pidan tus nominas, avales etc.. cuando pides hipotecas.
El banco va a sacarte lo q pueda, es su negocio, de ahi que se haya aumentado el plazo de las hipotecas, aunque al final pagues 4 veces tu casa. Si crees que el banco te ayuda alargando el plazo, entonces te propongo que sigas con el Euribor pero a 60 años para que te baje la cuota. Pero tu no te preocupes por los bancos q ellos ya se apañan.
Acerca de lo que dices : “el riesgo de esta hipoteca no esta en los tipos de interés porque yo con el euro pagaré más cuota por la subida de tipo si estoy con euros pero mi capital a amortizar será el mismoâ€, creo que lo entenderé mejor si pasas el comentario a Yenes…. es un comentario Multidivisa ?
Haz lo que quieras, pero creo que no estas muy bien informado, lee los comentarios de Willy que creo que son los mejores del Post y haz tus numeros, yo es que cada vez lo veo mas claro, cualquier opcion de hipoteca tiene sus pros y sus contras, pero los pros ahora mismo de HMD en Yenes y dada la situacion de endeudamiento de la mayoria hace que la balanza este muy inclinada.
Los bancos estan dando ahora mucha mayor facilidad en HMD porque esta el “riesgo†de la subida de tipos del Euro y q la gente no pueda pagar sus hipotecas. De hecho no paran de hacerse novaciones de hipoteca al Yen…
A Sonia: Sonia lo siento pero trabajo en Banca Privada, no trabajo en la parte comercial y yo me hice la HMD con Bankinter al Libor + 0.8, que por entonces era de lo mejor, ahora con tanta competencia y movimiento de hipotecas encontraras cosas mejores. Las diferencias para que te concedan una hipoteca tradicional a HMD no las se exactamente. Hay un departamento de riesgos que evalua tu situación y deciden cuánto te pueden conceder, el banco solo quiere que seas solvente y capaz de devolver el prestamo, si ven que eres muy solvente te meten el Euribor porque son menos complicaciones y tampoco les hace gracia tener posicion en otras divisas porque se deben cubrir ante el riesgo del cambio entre dichas divisas. En este caso te debes poner un poco “cabezon†para que te den HMD, si en cambio ya tienes hipoteca en EUR y con la subida de tipos estas hasta el cuello, no deberÃan darte problemas para el cambio porque saben q seras mas solvente. Al banco le es mas facil trabajar con la divisa local, y ademas HMD es mas coñazo de llevar y de explicar al cliente, por lo que si la pueden evitar la evitan… Asi que si te conceden una, en principio deberian poder concederte la otra…
Espero haber ayudado…
Un saludo
Muchas gracias calatrava, por responder tan pronto yo estoy buscando condiciones pero me cuesta ya que creo que he pedido informacion en 10 entidades diferentes y mas de la mitad intentan quitarmelo de la cabeza el problema es que lo tengo decicido y la verdad que como ahora estoy a media jornada voy un poco justo esto de aqui un año cambiara seguire pagando y viviendo un poco mas holgada. Pero claro ellos miran lo que cobro hoy por hoy pero hace un a ñao cobraba menos y no hubo problema y parece que es problema cuando he asumido una cuota en mi hipoteca de 250 euros mas que se dice pronto de 816 voy a pagar 1041 y me quedan 34 años y a mas a mas mi hipoteca es cuota creciente con lo cual solo amortizo 30 euros al mes lo demas son intereses creo que es para pensarmelo. Puedo asumir esta cuota y algo mas y en yenes hoy por hoy me saldrian 860 pero no pienso en la cuota sino en lo que amortizare. Vaya toston acabo de meter .
a para que me paseis las herramientas paginas de internet para consultar mi e-mail [email protected]
Calatrava, Snake, willy, Krylin… Gracias por vuestro debate tan interesante, la verdad es que es muy útil seguir dos posiciones un poco distintas entre sà para valorar todos los puntos de vista. ConseguÃs tenernos pegados a la pantalla del ordenador ( por lo menos a mÃ).
Me parece muy interesante la aportación de calatrava al trabajar en un banco y ofrecer “información†desde dentro sobre por que no se publicitan las HMD por que en mi trabajo todos me dicen “si fuera tan chollo la HMD como es que no la anuncian y bla bla blaâ€
Un saludo a todos..
[email protected]
Últimas noticias.
El BoJ mantiene los tipos de interés.
http://spanish.fxstreet.com/nou/noticies/afx/singleNew.asp?menu=latestnews&pv_noticia=1181887111-c0031008-06496
Saludos a todos
vEIS ESTE CORREO QUE ME HA ENVIADO LA DEL BANCO.
Lo veis normal esto para 145000 euros en yenes?
Jose, acaba de contactar conmigo la gestorÃa, para indicarme que ayer se equivocaron con las cifras que me facilitaron, que al tratarse de una operación en moneda extranjera se trata del doble del importe:
Notario: 1.142 eur
Registro: 772 eur
Hacienda: 7.250 eur
GestorÃa: 218 eur
He dicho al tasador que se espere a llamarte a confirmar el tema de la tasación,
Salutacions / Saludos
Hola a todos,
Hace mucho que no me conecto y ahora lo hago para deciros que ya me he bautizado, es decir, he pasado de EUR a CHF. Después de mucho pensar he decidido cambiar aunque el CHF esté en máximos. Para mi esta hipoteca no es un negocio, he valorado más el beneficio inmediato, es decir, pagaré menos cuota y amortizaré más capital.
Mi pregunta es la siguiente: la cuota me vence el próximo dÃa 19 martes, entiendo que el cambio que me aplican es el de hoy viernes, a partir de aquÃ: ¿cuando me cargan el 0,20 del cambio?, ¿cómo es el recibo de cuota que te envÃa el banco en divisa?.
Muchas gracias
Fran
Hola. Acabo de descubrir este foro. Pues bien, vivo en Las Palmas de GC y tengo la multidivisas en yen desde enero. Estoy contenta con las condiciones y con la decision, ya que en mi caso era la unica manera de poder comprar algo (con euribor ni hablar) Tengo una duda o comentario. Dispongo de una cantidad de dinero en dolares a plazo fijo… Me han aconsejado invertir esos dolares en comprar yenes y guardarlos para posibles subidas… Que les parece?? convendria? quizas haya alguien en la misma situacion… Gracias.
Por cierto Jose… Comentas que los honorarios de notarias, etc te los doblan.. En mi caso no fue asi, ni hablar. No creo que sea normal. Al contrario… Si eres menor de 35, es tu primera vivienda y no percibas mas de un minimo establecido anual en bruto, podrias beneficiarte del 50% menos de gastos de notaria, etc, etc. Ese fue mi caso, independientemente de la hipoteca…. Saludos
Me estoy empapando en el foro, pero todavÃa no he conseguido averiguar exactamente en que consiste el tan temido “fixingâ€. ¿Me lo puede aclarar alguien,por favor ?. Muchas gracias.
A ver si de haberlo leÃdo tantas veces ya te puedo contestar yo:
Hay un cambio diario oficial, que es el que publica el BCE. Sobre ese cambio oficial, el Banco aplica un precio vendedor ( a cuánto te vende una divisa) y un precio comprador ( a cuanto te compra una divisa). Al cambiar tus euros para pagar la hipoteca de euros a (p.ej.) yenes, el banco te está comprando euros y te está vendiendo yenes. El margen ( porcentaje) de diferencia entre esos precios con el cambio oficial es lo que se denomina fixing, que los bancos llaman más finamente margen de cambio. La mayorÃa de los Bancos aplican entre un 0,9% y un 1,1% en cada operación, aunque hay Cajas que aplican el 0,15% en cada compra-venta, es decir, un 0,30% en total.
No soy ningún experto, asà pues si no es cierto lo que digo que nos saquen de dudas a los dos. Buenas noches.
Sobre lo que comenta #1284, Jose
¡¡¡¡ Pero qué salvajada de gastos de notarÃa, registro, y hacienda son esos!!! Es un 6,47% sobre los 145.000!!!! Si le sumas el 7% de IVA serÃa un 13,47%, y los bancos hablan de “un 10% en gastos, aunque suele ser algo menosâ€.
Miriam dice que de eso nada en su caso, pero…¿ puede ser en algún caso y porqué????
Nadie tiene contratado un asesor financiero, os controlais vosotros mismos vuestras hmd, cobran mucho dinero pero no se si existen mucho riesgos el que la controles tu mismo.
Libor+ 0,55
apertura:0,50
canc. anticipada: 1%
canc.parcial:0% sin limite
Cambio moneda de la hipoteca: 0,2%
Cambio de moneda:0,2% min.9€ mes
Estas son las condiciones que he conseguido en el barclays.
buenos dias desde valladolid,
ya hay gente que me esta solicitando condiciones para hipoteca multidivisa aqui en valladolid, si hay mas gente que este interesada, mandazme un mail a [email protected] y os paso una personalizada con las condiciones que se os aplican, los intereses que pagareis cuotas etc..(siempre teniendo en cuenta como todos sabemos la movilidad de moneda y tipos de interes). como ya sabeis soy colaborador de la oficina de bankinter de calle angustias
un saludo
Hola a todos!
He estado unos dias sin conectarme.
Quiero agradeceros la ayuda para lo del “Manual HMD?†la verdad es que el nombre no importa, de momento he hecho una selección de los 1000 primeros posts, una segunda selección mas en detalle de los mas interesantes(ya me falta poco para acabarlo) .La idea es ordenarlos por temas y despues pasarselos a Agustà y creo que Celia tb se ofrecio para que le echen un vistazo y una vez revisado se lo enviare por email a quien me lo pida (via email, para no olvidarme a nadie)
Para Calatrava:
Si pudiesemos controlar el momento exacto en el que el carry trade hace subir el Yen (aunque sea brevemente) podriamos entrar en HMD a un precio brutal ( imagina por un momento que subiera a 100) en relacion al momento actual, la reducción del capital pendiente en caso de pasarnos a CHF(por ejemplo) seria impresionante…
Es posible que sea mucho mas complicado que todo eso y que mi planteamiento sea demasido simplista, seria viable hacerlo si no tienes prisa para entrar en HMD?
Gracias de nuevo,
Gus
Alguien que halla echo ya la HMD porfavor que postee los gastos totales asi como el importe de la hipoteca solicitada.
Gracias
Hola,
Tengo la minuta de un préstamo multidivisa autopromoción con el Banco de Valencia.
Alguien sabe de alguna otrao entidad que conceda este tipo de préstamos?
En respuesta al post de Jose (1294), los gastos de escritura del préstamo (sin incluir los de escritura de la casa) y para 180000 € son:
Tasacion: 300 € aprox.
Impuestos: 2700 €
Notario: 617 €
Registro: 450 €
Gestión: 175 €
Hasta pronto,
J.B.
Para David #1290
Yo utilizo un excel para controlarla, alguno de los foreros ya lo tienen y creo que les está siendo util. Los que no se han metido aún en la HMD les sirve para hacerse a la idea, y los que ya están para hacer el seguimiento. Si la quieres enviame un mail a [email protected] .
En cuanto al asesoramiento financiero….creo que con este magnifico foro y la aportación de todos vamos más que sobrados. Si lo que quieres es un asesoramiento financiero para otros temas distintos de la HMD, es otra cosa.
Para #1286, Miriam
Respecto al dinero que tienes en dolares, depende de si lo vas a necesitar en el futuro o no. Tu misma, yo compre Yenes, pero ahora me estoy arrepintiendo. EL dinerito mejor tenerlo tu, ya que si que es verdad que si se aprecia el yen, al haberlos comprado en mi caso a 158, si baja de esta cantidad el Euro, me ahorrarÃa algo en la letra, pero también es verdad que hasta que en el hipotetico caso de que el EUR se depreciara hasta 120Yenes, es en este momento cuando pagarÃa la misma cantidad de Euros con mi HMD que conm la antigua en Euros, asà es que, yo mi dinerito disponible para caprichos o depositos como es tu caso, le vas a sacar mas partido al 5% de interes que te estén dando en Dolares USA que al 0,6% que te darÃa el Yen.
Bueno, esa es mi opinión, espero que te haya dado otro punto de vista.
Voy ha hacer una consulta ya que me hago un poco de lio. Mi deuda en euros para pasarla a yenes se aplica el cambio comprador es asi? Ya que el banco compra yenes con los euros . cuando llega el mes siguiente y se ha de pagar la letra se vuelve a cojer el cambio comprador no? ya que el banco con mis euros compra yenes no?. Entonces entiendo que el cambio vendedor solo se aplica al cambiar de moneda la hipoteca no? Por favor asegurarme si esto es asi.
Ah richard si puedes pasame el excell [email protected]
LLevaba tiempo sin conectarme, la verdad que el foro es de lo más interesante…
Me gustarÃa hacer varias preguntas a la observación a un forero que más arriba de forma catastrófica habla de apreciaciones del yen en un 20%,en que se basa??,alquien podrÃa explicarnos a todos ese alto riesgo que se comenta??…a mi corto entender y según he leido en varios sitios,el que ocurra eso serÃa terrible no solo para nosostros en cuanto a nuestras hipo,sino serÃa el crack de la economÃa mundial,es asÃ??…al parecer,serÃa,en el caso de los yenes,la pescadilla que se muerde la cola,ya que esa recuperación del yen, a quien primero perjudicarÃa es a Japón,ya que esa fortaleza económica y la salida de su deflación producirÃan el aumento de las importaciones y reducción e la exportaciones a la disminución de los precios…que creÃs??,no sé,estoy a punto de firmar y aún me queda ese temor de hacerlo en yenes o francos suizos…aunque claro está que nadie sabe lo que va a pasar
Hola,
No se si me podeis ayudar, el caso es que estoy tratando de averiguar como se calcula la cuota de amortización, si alguien tiene la formula y me puede ayudar a entenderla…
Gracias a todos de ante mano
Para #1298, sonia
Mejor escribeme tu, y asà no se me olvida
Para MarÃa
En esta dirección lo puedes ver
http://www.basefinanciera.com/finanzas/publico/tudinero/calculadoras/calrentafija.php
Buena informacion la que dais en esta pagina, mas por los comentarios que por el texto original de la web.
Yo dentro de poco hare una hipoteca de este tipo y por eso estoy plasmando todo lo que voy viendo en mi web.
Un saludo.
Hola a todos!
Para Sonia,
El banco cuando tienes que pagar la cuota te aplica el cambio vendedor.
Saludos,
Hola a todos,
la verdad es que me estaba planteando no escribir de nuevo, yo no soy abogado del diablo ni tampoco quiero que se me vea como a alguien catastrofista, sino que veo algunos comentarios de personas y a veces se me ponen los pelos de punta.
Cuando digo esto es porque no todos lo tienen en el mismo formato que Willy y que creo que más gente de la que parece tiene la HMD por la totalidad (aunque solo sea del 80%) de su hipoteca, he leido comentarios como tengo una HMD y la tengo en yenes ya que con euros no podria pagarla….!!? glubs…no sé si es lo más acertado.
Respondiendo a un comentario, pues no me baso en nada al hablar de una posible apreciación del yen del 20%…eso tan solo fue una realidad en el año 1998 y fue en 3 dias, y no recuerdo que hubiera un crak mundial.
Mis post quizás son para que la gente sea un poco cauta y de las cosas por hechas…los tipos de cambio pueden cambiar, los diferenciales de tipos de interes pueden cambiar.
De hecho tengo una gráfica de la cotización del yen de los últimos 25 años y para que veais que no solo soy portador de malas noticias, pues el yen estuvo a 250 en el año 1983 (supongo que contruyeron la cotización con el ECU)….ahora alguien dirá, pues como se ponga a 250….pues si, como se ponga a ese nivel y se mantengan los diferenciales de tipos entonces es el negocio del siglo….pero tampoco hay que olvidar que el yen podria volver a ponerse a 90, donde también ha cotizado y no hace tantos años.
Yo también tengo una especie de HMD, pero soy plenamente consciente que puedo ganar dinero o perder dinero en esta operación, aunque hoy por hoy no encontraremos a nadie que haya firmado una HMD en yenes desde el año 2001 y haya perdido dinero.
Los que firmaron a 90, 100, 120, 140…yenes por euro, pues lo tienen mucho mejor que los que puedan firmar hoy mismo, por encima de los 165 yenes.
Hola a todos
Tengo una duda metafisica, tengo las condiciones de Barclays que son las siguientes
Comision de apertura 0,50%
libor mensual + 0,50
Cancelación parcial exento
Cancelación total 1%
Cambio de divisa 0,20% del capital pendiente
Fixing es 1,1% segun el foro
Domiciliación de nóminas, domicialización de tres recibos mensuales y tarjetas
Las condiciones de Kutxa son estas
Comisión de apertura 0,25%
Libor trimestral + 0,50
Cancelación parcial exento
Cancelación total 1%
Obligado el primer año seguro de hogar y vida
Fixing no lo se pero la gente dice que las cajas es un 0,3, viendo el cambio de divisa del euro/yen es de 165,70 en Kutxa y el Banco de Europa es de 165,46 con lo cual la diferncia es muy poco.
Haciendo una simulacion en yenes, cogiendo el cambio de Kutxa, me sale 680 euros a libor mensual y 689 con libor trimestral. si alguien sabe el cambio de euro/yenes de Barclays que me lo diga. Todo estos datos a dÃa de 18-06-2007. Si cojo Kutxa me pongo las nominas en ING que me hacen un 2% de descuento en la luz, teléfono, electicidad, etc y las tarjetas son gratis y puedo sacar dinero en cualquier cajero 4B gratis.
La pregunta es cual de las dos escojo
Gracias por adelantado
Las condiciones de Kutxa son por ser funcionario de la Generalitat de Catalunya y la de Barclays, senzillamente me la dieron.
Se me olvidó el cambio de divisa en Kutxa es de 2 por mil que supongo será el 0,20 % del capital pendiente
Hola a todos!
Amigo Dopas, como ves las condiciones del Barclays han subido un poco y algo mas subiran, yo firme el lunes pasado y aun pude tener el 0,4 de obertura y el libor mensual +0,45, pero un amigo mio ya tiene tus mismas condiciones!
En el Barclays te cobran el fixing y segurisimo, hoy mismo me han hecho una compra de 6000 euros y a parte de los 12 euros de comision me han dado un total de 969.408 yenes, que sale a 161,568, si hoy ha cerrado el yen por encima de los 165,7, hablo de memoria, pues echale cuentas y veras que el fixing es el mà ximo que pueden aplicar!!!
Lo que dices de las nominas en ING yo tambien lo he hecho, he domiciliado una en Barclays y la otra en ING asi algo recuperamos. En Barclays tambien te piden seguro de vida el primer año, eso me dijeron a mi, pero el del hogar lo puedes hacer donde quieras.
Creo que al final todo este tema de las comisiones, fixings y demas cosas, excepto las que esten escrituradas pueden ir cambiando con el tiempo y es dificil de acertar. Piensa si te interesa mas un tipo trimestral o el mensual que es mas agil, de todas formas nunca sabes que es mejor!!!!
A todos los que habitamos este foro nos enriquecen comentarios como los de algunos foreros de los que no dare nombres pero a todos nos vienen a la cabeza y que con su cautela, positivismo o negativismo dependiendo desde donde lo mire cada cual nos ayuda un poco mas!
Suerte a todos y salu2!!!
Ricard
Hola a todos,
Una pregunta sobre el FIXING:
¿Alguien sabe con un 100% de certeza qué comisión máxima pueden aplicar los bancos sobre el cambio comprador y vendedor? Se ha hablado de un 2%, pero creo que no es real porque hay bancos como el BSCH que aplican más. Estoy intentando averiguar cuál es el tope pero no sé dónde mirar.
Mañana voy a llamar al Banco de España, al servicio de reclamaciones, a ver si me pueden decir algo, porque creo que es muy importante para todos saber este dato. Ello nos permitirÃa saber si los bancos se están pasando con nosotros o no…
El fixing nos condiciona la cuota cada mes y deberÃamos saber si los porcentajes que nos aplican están dentro de los lÃmites legales.
¿Alguien tiene respuestas fidedignas?
Para Jose, # 1284,
Las cantidades que te quieren cobrar son inaceptables. ¿De dónde se han sacado que al tratarse de una operación en moneda extranjera haya que pagar el doble del importe?
De todos modos, las cantidades que das, qué son, ¿de la escritura de compra/venta o de la hipoteca? Y la cantidad de hacienda, ¿de dónde la han sacado? ¿No te habrán sumado los gastos de ambas escrituras?
Pues yo alucino con los de Barclays. A mi me han dado: (para un préstamo de 135.000 €)
– Libor + 0,60
– Apertura 0,5
– C.Parcial 0
– C. Total 1
– Cambios 0,2 (min 9 euros)
– ¡¡¡Si me cambio al EUR siguen con el 0,60!!! (cabrones)
Y me dicen que es imposible mejorar… joder… Si me dais más datos concretos sobre vuestras operaciones mañana les quemo la oficina. Un saludo.
Richard sobre el fixing que te han aplicado? te han hecho el cambio con el precio de hoy? porque si es asi sale un fixing altisimo ademas yo tengo entendido que es el 2,2% pero nunca nadie ha comentado que fuera todo hacia un lado nada mas me parece muchisima la diferencia. Si te enteras bien como te lo han hecho comentalo aqui para que estemos enterados.
Saludos
richard otra vez yo acabo de mirar en el popular que aplican un 2,2% de fixing y el cambio comprador estaa 167,22 y el vendedor esta a 163,91 creo que se han pasado pregunta o si es asi como lo hacen siempre dilo porfi.
Para Dopass
He visto las condiciones del Kutxa y me parecen muy interesantes especialmente por el tipo de cambio y más después de ver el precio que le han cobrado a Ricard por el cambio de yenes que por cierto es un precio que no me cuadra de ninguna manera.
Un saludo
AgustÃ
(serÃas tan amable de decirme la oficina?: [email protected] )
Hola a todos
“Movidito†está el foro…lo que me parece genial.
Comentando con más de un forista llegabamos a la misma conlusión: el diferencial es importante pero el fixing tambien lo es. Y mucho.
Otra cosa que a mi me parece fundamental es el hecho de no poder comprobarlo diariamente, por la sencilla razón de que estás “a ciegas†y en una hipoteca como ésta donde el tipo de cambio es una de las “madre del cordero†a mi me resulta no muy “agradableâ€.
Hasta el punto de que no harÃa una hipoteca en la entidad en cuestión si no pudiera tener acceso al “susodicho fixingâ€.
No sé que pensareis vosotros pero a mi me da que las cosas no van muy bien (cobrar el doble de lo normal por los gastos, un fixing que no cuadra…) y estoy esperando a ver que le dicen a José Luis en el Banco de España.
A ver si resulta que hay más de un “listillo†por ahà suelto…
Un saludo
AgustÃ
*Por cierto que acabo de mirar el cambio del CHF y del yen y los dos están en máximos 1.6662 y 165.86.
(
A mi tampoco me cuadra ese fixing si os enterais de algo contarlo.
Saludos
A ver, yo os he pasado la operacion que he visto en mi cuenta de yenes en Barclays, con los yenes y dividiendo entre los 6000 euros sale eso!
A mi me parece alto, lo preguntare mañana, la oficina es la de avda Madrid en Barcelona.
Oscar, a ver, cada oficina da unas condiciones diferentes y tambien depende de las particularidades de cada uno, pero mira en otras oficinas por que a mi tambien me daban precios mas caros en otras dos oficinas de Barclays en Barcelona, asi que muevete por otras a ver que consigues, eso si, estan subiendo los diferenciales, eso ya lo adverti hace bastante en este foro!!!
Cuando me entere os lo comento, ok? Y si alguien tiene respuesta del fixing maximo que lo comente aqui!!!
Gracias y salu2!!!!
Ricard
Hola a todos, vaya horas con el foro. Pos na, faltaba uno de murcia. Tan solo he pedido condiciones en bbk torrevieja que era dentro del circulo de la multidivisa lo que mas a mano me cogÃa. Condiciones de salida:
-libor +0.70 (parece negociable)
-fixing 0.15
-apertura 0.50
– letra trimestral con un minimo de 7 u 8 euros (digo de memoria) lo que sale unos 2.5 a mes +/-
-70% de la tasación, este es mi handicap
El trato es muy directo y amable y como en muchos casos, supongo, el que te atiende se va informando a la vez que tu por que incluso las anotaciones sobre el tema las tienen a boli.
-Me parecio muy interesante el seguro de cambio del que se habla poco en el foro. Creo recordar que salia por unos 90 eur al mes para un prestamo tipo de 270 000 eur comenzando su cobertura a partir de una cotizacion del yen por debajo de 140 jpy por euro. A mi esto me parecio interesantisimo despues de lo denostado que está este seguro en los pocos comentarios que hay al respecto.
Continuaré mi sondeo por la zona murcia y pondré los resultados.
Por cierto, es conmovedor comprobar que de un ladrillazo de tema como es este de los tipos, fixines, millones,y otras lindezas de la humanidad se genera semejante cadena de altruismo. Mi enhorabuena a todos y en especial a los “gurus†que nos ilustran
Hola a todos
Soy el relevo (lo digo por la hora a la que se fueon a dormir algunos). A este paso igual el foro estará abierto las 24 h. (como el FOREX…).
Personalmente las aportaciones de Krylin, Willy, Calatrava, Snake me parecen más que interesantes. Aunque a lo mejor deberÃamos “templar†un poco los ánimos porque de manera tranquila yo opino que las cosas “funcionan†mejor.
El caso que os expongo viene al hilo de esa discusión sobre la conveniencia, o no, de contratar la HMD.
Como ya se ha hecho referencia en otros post no estarÃa de más poner algún ejemplo “practico†y los que tenemos “más a mano†son los de Miguel (hace 8 años, post 48 del 19 de noviembre ) y el mio (hace 3).
Mirar lo que dice Miguel
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el
19 de Noviembre de 2006, a las 14:02.
Yo tengo una hipoteca multidivisas con Bankinter desde hace 8 años (la hice a 20 años). Como alguien ha dicho por ahi el riesgo de este tipo de hipoteca es la fluctuación de moneda que puede ser buena o mala. Por ejemplo, cuando yo la hice no era buen momento relativo porque el yen estaba relativamente bajo (a 137 yen/euro) y llego a estar a 90 yen/euro. Durante ese tiempo obviamente yo debÃa bastante más y pague mas cuota aunque teniendo en cuenta que el interes que yo tenia era libor + 0,75 pues tampoco fue un desastre. Dando datos os cuento que el primer mes yo pague 82.000 pesetas y hubo meses que llegue a pagar casi ciento quince mil.
Ahora sin embargo con el cambio en 151 es al reves. Podriamos decir que debo un 10% menos. Ahora mi cuota es de unos 450 euros. Más 15 euros mensuales por cambio de moneda.
Aunque ahora no es el mejor momento para hacerla en yenes (está historicamente bajo) yo si la recomiendo y hay una cuestión que no he visto en los demás comentarios y para mi es importante: Al disponer de un interes más bajo (a mi el TAE medio se me situa en el 0,89%) la amortización de capital es mucho más rápida con lo que si deseas amortizar anticipadamente el resultado es que has pagado menos intereses.
Eso si, olvidaros de hacerlo en divisas “locasâ€. Aparte de que en muchas divisas ni te dejan. Yo quise aprovechar la inminente devaluación del peso argentino y me dijeron que no me dejaba pasarlo a divisa no convertible.
saludos a todos
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Se me hace tarde. Luego sigo con el “tostón†(pido disculpas).
Un saludo
AgustÃ
PARA AQUELLOS QUE CREEN QUE SE PUEDE SUBRROGAR Y NOVAR, SE PUEDE, LO QUE PASA QUE NO TE AHORRAS MUCHO, LO UNICO QUE AHORRAS ES LA COMISION DE CANCELACION CON LA ENTIDAD DONDE TENGAS LA HIPO NORMAL, QUE DE UN 1%,SE QUEDA EN EL 0,50,Y NADA MAS, APARTE DE MANDAR LA OFERTA A LA ENTIDAD, LA DEMORA QUE SUPONE Y DEMAS…Y PARA QUIEN LE COBRARON LA PASTA GANSA POR LA ESCRITURA, SE PASARON, DELANTE DE MI TENGO LA PROVISION DE FONDOS PARA LA FIRMA QUE TENGO EL 28 DE JUNIO Y EL TOTAL DE GASTOS PARA UN PRESTAMO DE 202500€ ES DE 4334, DESGLOSADOS DE LA SIQUIENTE MANERA:
—-NOTARIA……590
—-REGISTRO…..420
—-IMPUESTO…..2177
—-GESTION…….215,52
CANCELACION OTRA ENTIDAD:
—-NOTARIA…….390
—-REGISTRO……350
—-GESTION——-172,42
APARTE LA COMISION DE CANCELACION TOTAL DEL 1%, QUE EN MI CASO ES DE UNOS 1500€.
ESPERO SIRVA DE AYUDA, Y AGUSTI POR FAVOR ESTOY APUNTO DE FIRMAR, DADO QUE AMBAS MONEDAS ESTAN EN MAXIMO, UN CONSEJILLO PA EMPEZAR…SALUDOS A TODOS.
Para #1300, Maria
Si me das una dirección de correo te envÃo una hoja excel con la explicación de las fórmulas y los cuadros de amortización con año base de 360 dÃas y 365 dÃas. Asà como “recálculos†de cuotas de amortización anticipada para reducir el periodo (meses) pero manteniendo la cuota.
Para #1320, JFR
te pego una noticia que veÃa la luz a las 08:51:31sobre el yen.
Declaraciones de Fukui gobernador del BoJ
El gobernador del BoJ en una comparecencia pública ante la Dieta japonesa (el parlamento nipón) indica que el y sus compañeros del comité monetario del BoJ no son ni halcones ni palomas a la hora de tomar decisiones de tipo de interés. A su vez, señala que la probabilidad de una subida de tipos no es necesariamente mayor que en otras ocasiones.
La interpretación del mercado a estas declaraciones es que el BoJ no va a tocar sus tipos de referencia hasta después del verano. Como consecuencia el yen sigue debilitándose en el mercado de divisas y continua en caÃda libre. El Euro/Yen está a punto de superar otro punto psicológico en los 166,00. El Dólar/Yen parece más estable y sigue retrocediendo pero anclado a valores cercanos a 123,500.
mi consejo, si puedes esperar hasta el verano (hay elecciones en Japón) espera y hazla en yenes. Porque cuando suban los tipos el yen se va a apreciar, no se cuanto, pero si es posible que esté entre los 158-160 por €.
Para Willy
Me gustaria que me enviases lo que tienes que dar a MarÃa ya que toda información es buena. Mi dirección es [email protected]
Hola a todos
Sigo con el tostón (ya estais avisados).
Mi caso.
Hace unos cuatro años estaba pagando en euribor al 4.50 y cada vez que veia la amortización no me lo podÃa creer. Decidi ver qué otras posibildades habÃa y de rebote en un foro me enteré de la HMD. Un amable forista me explicó, de qué iba y luego estuve casi un año informandome y haciendo números casi cada dia.
Por supuesto que se lo comenté a un vecino y amigo lo de la HMD y quedamos que ya le dirÃa finalmente la hacÃa.
Después de mucho pensar llegué a la conclusión de que podÃa quitarme 10 años de hipoteca y que iba a amortizar mucho más con lo cual por mal que fueran los tipos y el cambio seguro que algo me ahorrarÃa.
Se lo dije a mi amigo y vecino y me dijo que estaba loco de meterme con los “suizos y los chinos esos…â€.
Al final la hice hace justo tres años y entré en CHF (porque me asustó el director del banco diciendome que el yen era muy peligroso – lo habrÃa cogido a 133.50-) a un precio de 1.5360.
Cómo ha ido? Pues bien. Las cuotas no han tenido grandes oscilaciones. He amortizado muchÃsimo. Mi cuota es la misma que si estuviera a 30 años en euribor y ahora “sólo†me quedan 17. Y encima si ahora cambiara (no tengo ningún motivo para hacerlo) saldrÃa ganando.
Hace tres años no parecÃa que era el momento de entrar ni en francos ni en yenes. Como tampoco lo parece que sea ahora. El miedo al yen era clarÃsimo antes y lo sigue siendo ahora. Los tipos han subido mucho en la Eurozona y comparativamente también lo han hecho en Suiza y Japón.
Es decir que estamos en la misma.
Por supuesto que no es lo mismo entrar a 165 que a 130 y da un poco de “yuyu†pero ahora os cuento que esta misma mañana me comentaba un compañero de trabajo que va a contratar la HMD que en los 7 años que hace que tiene la hipoteca (IRPH) ha amortizado una ridiculez y que en cambio en yenes va a ser del todo al revés. Cuando yo le he dicho que el yen estaba alto me ha conestado:â€Alto? Pues verás com va estar mi hipoteca de alta cuando me la revisen en Julioâ€.
Siento el tostón pero me ha parecido que serÃa ilustrativo ver dos ejemplos en 8 y 3 años.
No quiero extenderme más porque ya me he pasado y otro dÃas podemos analizar algunas cuestiones.
Un saludo
AgustÃ
*Por cierto mi vecino y amigo me dijo que querÃa una hipoteca como la mÃa y que le ayudara. Esperaré a que venga porque seguro que yo no voy a ir a convencerle.
Para JFR
No sabes lo que me gustarÃa decirte coge esta u otra moneda pero por ética no puedo hacerlo. Yo no sé cómo van a evolucionar ni los tipos ni los cambios como tampoco voy a ser yo quien pague tus mensualidades.
Lo que harÃa es hacer “númerosâ€, plantear diferentes escenarios y luego decidir.
Espero que entiendas mi postura.
Un abrazo
AgustÃ
*Willy serÃas tan amable de pasarme la tabla?. Muchas gracias.
Para Willy,
Me podrias pasar también las tablas?
Muchas gracias,
Susana
Para Willy
Perdona, se me olvidaba darte mi e-mail_
[email protected].
Gracias
Susana
Hola a todos !
Me estoy moviendo bastante y una de las cosas que me siguen sorprendiendo son las pocas entidades (al menos de entre las más conocidas que te dan la opción de HMD). De entrada te preguntan (es quizás la primera pregunta) es si perteneces a algún colectivo pues (te dicen), no suelen darle este tipo de hipotecas a particulares. En miacaso (no creo que sea el general, sà pertenezco a un colectivo y es muy grande; por ello me “abren†un poquillo más las puertas, aunque siempre me comparan con el “SEPLAâ€, colectivo al que todos ponen de ejemplo, pero que no es, desafortunadamente, al que pertenezco. A lo que voy: con todo y con eso, y cumpliendo el requisito de pertenencia a un colectivo, la situación por ahora es:
* Me concederÃan HMD: SANTANDER
* No me concederÃan, o directamente me ofrecen condiciones inaceptables para que no insista: BBVA, CAJA MADRID, BANCO POPULAR, CAIXA
* Me quedan por probar BANKINTER y BARKLEYS, que por lo que veo en el foro son más positivos….
Pregunta: viviendo en la zona centro, hay más alternativas a Santander, Bankinter ó Barkleys ?
Un saludo a todos
Hola axxx,
te cuento, yo tenia mi hipoteca normal en el Santander y cuando les dije que me iba me dijeron que la hiciese con ellos. Le comente que me habian dicho que Santander no hacia HMD y me comentaron que no a todo el mundo. Le pase mis condiciones en el Barclays y despues de mirarlo ni se molesto en insistir. Razon? No tienen margen para competir con Barclays en este momento.
Si lees los posts veras que tambien BBK tiene buenas ofertas, mira tambien si quieres en el Banco de Valencia.
Espero haberte ayudado!!!
Por cierto si alguien tiene alguna tabla para ayudar en los calculos de la HMD agradeceria su envio!!! Gracias por adelantado!!!
Salu2!
Ricard
[email protected]
Interesante comentario en ac-markets sobre los tipos de interés en la zona euro: LA ENCUESTA ZEW SIEMBRA LA DUDA
http://www.ac-markets.com/ES/default.asp
Un saludo
AgustÃ
*Willy mi email:
[email protected]
Hola Willy, a mà también me vendrÃan bien esas hojas de cálculo. Gracias.
[email protected]
Gracias Agusti, se que no tienes una bola mágica, ojalá, no?, pero con los datos que aportas y los comentarios sabios de quien ya la padece, se hace mejor la entrada. Creo que entraré al final en yenes e intentaré amortizar todo cuanto pueda, gracias de nuevo.
Willy si puedes me las pasas [email protected]
Saludos y gracias
Hola hoy he ido a preguntar en el Banco Popular para hacer una HMD en yenes y me han dado la siguiente información:
apertura 1%
cancelación 0%
libor +0,65
cambio de divisa 0,2 (6 € al mes)
además de domiciliar nómina, seguro de vida, plan de pensiones.
pero lo que no me ha gustado nada es que sumando todos los gastos:
cancelación de la anterior (140.000) ahora pido 114.000 € más impuestos, notaria, registro y gestión mes piden 8.400 €
¿Verdad que es mucho o suelen pedir tanto?
Por favor decirme algo?
saludos a todos
gracias a todos por vuestros comentarios, me estais siendo de gran ayuda
por que pronto pienso entrar en una HMD.
willy por favor me irian bien tus tablas.
gracias
[email protected]
Ojito con el fixing de BBK, a mà me dijeron 0,15% y haciendo los cálculos en sus tablas sale un 0,50% respecto al comprador y un 0,50% respecto al vendedor. Entonces, si es asÃ, ese Libor trimestral un poco más alto, el diferencial también algo más alto, y el pago trimestral, nos da como resultado que quizás no sea la mejor HMD ni mucho menos.
Para MANU: Me preguntabas la oficina de BBK donde me daban condiciones. No quiero ser borde, y espero respetéis mi decisión: nunca voy a dar tanto detalle en un foro tan público. Respeto que otros lo hagan, y quizá incluso yo me aproveche de ello, pero yo estoy dispuesta a ayudar en cualquier cosa en la que pueda excepto si se trata de dar datos tan concretos. En cualquier caso, creo que no me han dado algo excepcional, hoy he leÃdo que a Dopass le han dado en kutxa L+0,50, y ambas son Cajas al fin y al cabo.
Por favor quien sepa algo sobre el seguro de cambio en BBK que cuenta en #1318 sou, por favor nos lo cuente.
Willy u otr@ que ya las tenga: AgradecerÃa muchÃsimo esas tablas.
Excelentes 18 y 19 de Junio para este foro. Gracias a todos.
Un saludo
Ay, para las tablas de willy: [email protected]
¡¡¡Gracias!!!!
Hola Willy, a mà también me vendrÃan bien esas hojas de cálculo. Gracias.
[email protected]
Los gastos que a mi me han dicho desde barclays son los siguientes gastos de cancelacio hipoteca de 252750 euros
registro 370
notaria 570
gestoria 280
impuestos actos juridicos no se aplica
comision cancelacion 2527
gastos contitucion hipoteca para un prestamo de 180000 con lo cual el mio sera de 265000 y estos que pongo ahora subiran mas
registro 370
notaria 570
gestoria 280
impuestos actos juridicos 4852,80 soy de barcelona ( esto lo veo super alto)
tasacion 300
verificacion registral 12
comision de apertura (0,50) 1263,75
comision cambio divisa(0,20) 505,50
total 8154,05 + 3747,50 = 11901,55
no os parece mucho donde me han metido de mas o esto es lo que hay.
Para Willy, si me puedes,abusando un poco, enviar también las tablas, [email protected], gracias.
Para Nin:
Efectivamente desde hace un mes la BBK está aplicando un 0,5 de margen en el tipo (fixing) tanto en el comprador como en el vendedor. Total 1. Me lo ha confirmado el director de la sucursal donde lo estoy negociando (“quieren actualizarse a la oferta actualâ€). Estoy intentando apretarle con el diferencial del Libor y ya veremos (“para que se actualicen del todo†, jeje). Las primeras condiciones que me han dado (francamente mejorables)
TIPO DE INTERÉS: Libor + 0,75% (Incluido Euros).Espero rebajar a 0,60%
– COMISIÓN DE APERTURA: 0,20%
– COMISIÓN DE CANCELACIÓN TOTAL: 1%.
– COMISIÓN DE CANCELACIÓN PARCIAL: 1%, exento el 20% anual de importe prestado
– COMISIÓN DE CAMBIO DE DIVISAS: 0,2%, mÃnimo 6€, sobre el importe pendiente. (Primera disposición distinta al Euro en el momento de la firma exento).
– COMISIÓN DE COMPRA VENTA DE DIVISA: 0,2%, mÃnimo 6€, sobre el importe de la compra/venta.
– PERIOCIDAD CUOTAS: Trimestral (en caso de que realizar un cambio de divisas, éste deberá coincidir con la fecha del pago de las cuotas).
Sobre lo que comentas acerca de no concretar en el foro, es tu decisión, pero si quieres ayudar a otros, pues es tan sencillo como que les mandes por mail las oficinas que has visitado (si te lo piden claro). Asà deja de ser tan público ¿no? De paso devolvemos un poco de lo que antes nos han dado (información).
Un saludo a todos.
Hola Angel.
Parece que tu e-milio no le gusta a mi yahoo. Me ha dicho que no ha podido enviártelo por que se hay un error permanente
¿podrÃas poner otro e-milio?.
de todos modos probaré a enviártelo dentro de 1 hora
Hola a todos
Hoy he preguntado a kutxa cuanto cobraban por hacer el cambio de divisa timestral y me ha dicho 3 euros, nada que ver con Barclays que me cobraban 9 euros. Me pararece que lo haré al final con ellos. A un me falta saber las condiciones de Banco de Valencia y decidiré
Hola a todos:
Noticias acerca de los tipos de interés del BoJ:
http://spanish.fxstreet.com/nou/noticies/afx/singleNew.asp?menu=latestnews&pv_noticia=1182319930-c0031008-08082
Buen dÃa
Hola a todos,
QuerÃa haceros un comentario sobre el FIXING. He hablado con el Banco de España y me han dicho que los bancos no tienen un tope máximo en cuanto a la comisión (porcentaje) que pueden aplicar en los cambios de divisa.
Varias veces se ha comentado en el foro que los bancos aplican un 2% máximo, por lo que escribo para desmentirlo. No tienen tope.
Mi recomendación (y lo digo muy en serio) es preguntar por el fixing al banco y pactar con ellos un máximo. Yo tengo la HDM en el BSCH y el fixing que aplican es muy alto. No me cobran comisiones, pero nos “sangran†por este lado…
Tened cuidado los que estáis negociando y no olvidéis tratar este tema.
Saludos
A ver si se quita la negrita
pues parece que no
Último intento
Terminé. Acabo de leerme los 1349 comentarios anteriores (supongo que ya soy licenciado en hmd :P). Para empezar agradecer a todos los foreros sus aportaciones, realmente se ve un ánimo de aprender y de ayuda entre todos.
Estoy convencido en hacer la chupoteca en yenes, lo “bueno†entre comillas es que la firmaré en más o menos un año. Intervalo de tiempo muy grande para hacer predicciones pero espero realmente que el yen se revalorice lo máximo posible en estos 12 meses (lo que harÃa optar al suicidio a muchos del foro, lo siento, lo malo para unos normalmente es bueno para otros). Por otra parte el sÃntoma general parece que no vaya a cambiar de la depreciación lenta y los lÃmites psicológicos del 163, 164 y 165 se han ido superando y no paran. Por otra parte el BoJ parece tener prevista una subida de tipos de un cuarto de punto para posiblemente primer cuarto de 2008. Subir subirá, la duda siempre está en el cuánto.
Con varios escenarios en cuenta y poniéndome en el peorsÃsimo de los casos, veo que podrÃa afrontar las vacas flacas con relativa dignidad (a falta de caviar bueno es pan y cebolla), mis dudas comienzan al ir a buscar un prestamo para hacer frente a los pagos iniciales que luego se cancelarÃa con la hmd, pero en Málaga donde resido no encuentro una oficina que me de una buenas condiciones. Hay alguien que sea de por aquà y me oriente? Bankinter y Barclays no quieren complicarse y dicen que no es seguro que hagan o que es muy arriesgado, etc… Los que he encontrado son Caixa Cataluña e Ibercaja.
Un saludo
Lynxai
Hola a todos:
Tengo una hipoteca normal con Barclays y quiero pasarme a una HMD con el mismo Barclays.
Ya se que no se puede hacer una subrogación de una hipoteca normal a una HMD, pero tenÃa entendido que si podÃas hacer una novación al ser la misma entidad, pero en mi oficina me dicen que no se puede.
En caso de poder hacer una novación me ahorrarÃa el impuesto de actos jur. doc. unos 4.000 euros.
¿Alguien me puede informar si puedo hacer una novación para ahorrarme los impuesto?
Gracias
Se puede hacer una novacion si es en la misma entidad. Si te dicen que no pregunta en otra oficina de Barclays y ya veras como si que te lo hacen!
Salu2!
enric para tocho
Yo al final me hice HMD y a mi si que me dejaron novar, primero cancelé la que yo tenia y una vez aprobada la multidivisa ,me la novaron en tiempo y cantidad, asi que si no te dejan novar te digo como dice ricar cambia de sitio
Bye
Hola a todos, creo que ya lo comenté en otro post. Hablando con una directora del Popular me dijo que ella habÃa subrrogado a HMD en una NotarÃa de Madrid, yo le dije que dudaba que eso se pudiera hacer y llamamos en ese momento a otra NotarÃa y a un registro y nos dijeron que si lo habÃan hecho después llegarÃa una declaración paralela. Pero, insisto, a ella un notario le habÃa firmado una subrrogación a HMD sin problemas. Alomejor merece la pena intertarlo a la hora de firmar y esperar a ver que hace Hacienda después…
Hola Willy, intentaré ponerme en contacto contigo…ya me pasó con otros foreros. Creo que tú tienes la hipoteca con Popular, y yo estoy muy cerca de firmar, probablemente con ellos, ¿algo que se te escapó a tà en el momento de firmar y que yo pueda preguntar antes?. Gracias.
Cuando me den las condiciones últimas os las diré.
Ãngel
Hola Angel,
pues después de lo que ha comentado José Luis (post #1345) no estarÃa de mas que le preguntases sobre el famoso FIXING y que te diesen por escrito el máximo a aplicar a lo largo de toda la vida de la hipo..
Hola a todos,
es la primera vez q intervengo en este foro y tengo q decir q al principio q no sabia de q iban estas hipotecas me vino muy bien toda la informacion q aqui vais dando entre todos.
Nosotros somos de Zaragoza y nos metimos en mayo en una HMD en yenes.
Al final despues de comparar varias entidades (no en tantas como teneis en Madrid o Barcelona, pq aqui no lo hacen) lo firmamos con Bankinter q es donde mas conocian el tema y donde mejores condiciones nos dieron.
Una pregunta para los q sabeis mas de todo esto: nosotros cancelamos la anterior hipoteca y abrimos la hmd, ¿todos los gastos de gestoria, impuestos, notario,etc, etc… se pueden desgravar el año q viene en hacienda o no?
Muchas gracias a todos por vuestras aportaciones.
Ah! por cierto para Willy,
podrias enviarme a mi tambien las tablas??
Muchas gracias mi mail es [email protected]
Hola,
Tras la visita al salón inmobiliario de Madrid he investigado sobre las HDM y quisiera saber si hay alguna entidad, de las que últimamente tratáis en el foro para HMD, que conceda esta hipoteca para préstamos superiores o iguales al 80% del valor de tasación. He visitado: La Caixa: 60%, BBK: 70%, Kutxa: 70% (negociable), Bankinter: 70%
No hay problema para la concesión de una hipoteca en Euros al 100%. Podemos llegar al 80%, pero no podemos asumir más. Por ésto necesito vuestra ayuda y os agradezco de antemano cualquier respuesta.
Para Maria
Yo lo desgravé todo: comisiones, notario, gestoria, seguro de vida…
Para Silvi
Pásame tu email y te digo donde podrÃas preguntar.
[email protected]
Un saludo
AgustÃ
Hola a todos
Esto os puede interesar:
http://caixacatalunya.ahorro.com/acnet/markets/news/economyItem.acnet/id/QGbbRIrAD0vnzXFvqZAVry9V2.html
Saludos,
Susana
hola a todos
datos de esta mañana, espero que me deis vuestra opinion:
obertura 0.5
libor+0.5
cambio 0.20
cambio de moneda 0.20
cancelacion parcial 0
cancelacion total 1
revision mensual.Se que en la revision mensual tendre un libor algo mas bajo,tambien que la repercusion en subidas y bajadas sera mas immediata.
A mi me parecen buenas, la unica duda que tengo es si la revision mensual me beneficia o tiene trampa?
respecto al fixing no me lo ha sabido decir,espero que hagamos una simulacion de cambio para calcular las comisiones reales.
Agusti, gracias por los comentarios tuyos que voy viendo hacia otros posts, pero que a la vez me aclaran bastante las ideas.
He leido que tienes unas herramientas podrias pasarmelas para acabar de hacer los calculos? gracias
[email protected]
Para AgustÃ,
gracias por contestarme y porque hace un tiempo me enviaste tus famosas herramientas para hacer los calculos oportunos.
Para Silvi, en Bankinter nos lo hacian sobre el 80% de la tasacion. Presiona un poco al banco.
Rafa, ¿donde te han ofrecido esta mañana esas condiciones?
gracias, saludos a todos
Sobre el fixing, Willy dice de preguntar sobre el que van a aplicar a lo largo de la vida de la hipo, precisamente en BBK me han dicho: Me aplican el 0,15% en el cambio INICIAL al constituir la hipo, y luego mes a mes o en un cambio de divisas el que tengan. Ahora es el 0,5%. Y que no pueden asegurar cuál va a ser a lo largo de 15-30 años, que será el que tenga la entidad en cada momento. Que no me obligan a cambiar las divisas allà ( pero claro, tú dirás, cuánto te pueden cobrar en otro sitio por hacer una transfer de divisas más su propio fixing)
Para Juanjo76:
Tus condiciones son iguales que las mÃas excepto el diferencial de Libor, que les bajé a +0,55%. Llévales aunque sea una oferta escrita de otro banco, seguro te lo bajarán.
El mensaje #1361 de susana es bastante alentador!!!
Para Silvi,
Yo la hice en Barclays, primero me dijeron solo el 70% en una oficina, en otra el 80% pero mas alto el diferencial en 0,05 y en 0,1 la apertura que en donde la consegui con el 80% tambien, es cuestion de moverse en diferentes oficinas incluso de la misma entidad.
Para Rafa,
Esas condiciones son las que ahora se pueden sacar en Barclays dependiendo del perfil de riesgo del que pida la HMD. Solo que en Barclays te cobran un minimo de 9 euros en el cambio de la moneda. Son unas condiciones de lo mejor que hay.
Para todos,
Creo que el fixing no lo ponen en la HMD, es una comision que sera variable a lo largo de la vida de la HMD y con la que nos tendran pillados, es un peaje mas, de todas formas creo que hemos de ver en una concepcion global y no asustarnos por esas comisiones, al final de la vida de la HMD si todo va como debe ir nos sera favorable, eso espero!!!
Salu2!
ernst.
ricart ha contestado por mi.
ricart
justo. es como tu dices.
de todas formas creo que aun hay que hablar de los flecos como muy bien dice agusti.
cambio comprador o vendedor. y cuando
creo que entre todos vamos apndiendo un poquito.
agusti.
muchas gracias por las herramientas.ayudan mucho
saludos a todos ire informando como me va
Buenos dÃas a todos
LLevo varios dÃas leyendo este foro, leerlo al completo en un solo dÃa resulta misión imposible al menos para mi, y tengo que daros las gracias a todos los que aquà habeis escrito, porque tanto la gente que ha preguntado como los que habeis respondido, me habeis servido de gran ayuda.
Como la mayorÃa de vosotros, quiero cambiar mi hipoteca actual a una HMD. Ya he preguntado en una oficina Barclays, pero quiero hacerlo en alguna más, porque ya he visto, al leer este foro, que no dan las mismas condiciones aunque se trate del mismo banco. Vivo en Madrid y ya he comprobado que tengo unas cuantas oficinas en las que preguntar, sólo es cuestión de desplazarse un poco.
Cuando tenga los datos de al menos dos oficinas los pondré en el foro por si a alguien le sirve de ayuda.
Si alguien puede pasarme las herramientas de las que hablais, se lo agradecerÃa. Mi correo es: [email protected]
Saludos y gracias nuevamente
Buenos dÃas a todos, sigo mi búsqueda por Málaga y he encontrado una caja de la que no sa ha hablado en todo el foro que también trabaja con hmd. Es Ibercaja y de entrada por consultar me dijo que podrÃa darme un diferencial de libor+0,5, cancelación parcial 0 y total 1. El tipo de cambio, fixing, apertura y demás no me lo concretó porque el chico me dijo que no habÃa hecho ninguna antes y tenÃa que consultar en la central (estoy esperando que me de la oferta en firme). También me comentó que contando todas las oficinas de España sólo conoce que hayan hecho 2 hmd en total! Supongo que es un buen sitio para preguntar ya que no creo que se pongan a subir diferenciales en breve como Barclays.
Y atención, aunque yo creo que me lo dijo porque no estaba muy puesto en multidivisas, también me comentó que podrÃan dar hasta el 100% (esto le puede servir a Silvi). Ya os comentaré.
Lynxai
Si alguien puede pasarme las herramientas de las que hablais, se lo agradecerÃa. Mi correo es: [email protected]
Hola.
Yo también agradecerÃa esas heramientas para calcular hipotecas multidivisa. Mi e-amail es [email protected]
Gracias
Hola a tod@s.
Aquà tenéis un link interesante en ESPAÑOL -> Noticias de Divisas en Tiempo Real
Espero que os sea útil para estar informados on-line de las cositas del mundo que pueden influir en vuestra “condena†multidivisa
:)
Hola a todos:
Noticias de divisas
http://www.ac-markets.com/news_letter_es.asp
Saluditos
Hola a todos
Agradezco la participación a todos los foreros. He estado aprendiendo mucho estos dias. Os agradeceria que me pasaseis las herramientas para calcular Hipoteca Multidivisa. Mi mail es [email protected]
Muchas gracias
Hola, soy nuevo en el foro pero, como muchos, hace bastaaaaaante tiempo que lo leo.
De momento solo he entrado para pedir las herramientas a Agustà ([email protected]) ya que voy a intentar mirar una HMD.
Gracias por todo.
Un saludo
PARA WILLY
Bien escribo para pedir a Willy si fuera tan amable de pasarme sus tablas, mi e-mail es:
[email protected]
Ya hace tiempo que leo éste foro y además escribà algún post hace ya algunos meses, aún estoy liada con el tema de HMD porque como yo tengo una hipoteca en euros con el BAnco Popular y la estoy cambiando a MD con el mismo Banco Popular, hace tiempo discutimos sobre la novación o apertura y cancelación. Cómo parece ser que en este tema quien manda es el registrador porque el notario que tenemos nos acepta la novación, hemos decidido hacer la novación y esperar a ver que dirá el registrador.
La verdad es que incluso hablando con el colegio de registradores “atención al usuario†no me supieron decir que era lo correcto e incluso llegaron a decirme que algunos registradores aceptaban novaciones i/o subrogaciones y otros no, osea que se trata de tener suerte, o no con el registrador de turno.
También querrÃa saber si alguien tiene idea de cuando entrará en vigor la nueva ley hipotecaria y si además nos puede afectar en algo.
SALUDOS A TODOS
Hola a todos,
aquà os dejo un enlace para seguir sumando cosas para intentear “controlar†un poco más los datos. Al final vamos a tener que dar cursos a los “asesores†de las oficinas…jejeje
Un saludo
http://simplenorisk.typepad.com/simplenorisk/hipotecas_multidivsa/index.html
A Agustà agradecercia que me pasaras esas herramientas. Estoy convencida de que me serán de gran ayuda puesto que estamos a punto de firmar la HMD Muchas gracias.
mi correo electrónico es [email protected]
Loli
Más Información
http://simplenorisk.typepad.com/simplenorisk/hipotecas_multidivsa/index.html
Un saludo
Hola a todos
Hace unos dias me tomé la libertad (pido perdón por el tostón) de mostrar dos ejemplos de “funcionamiento†de la HMD contratadas en distintas fechas (hace 8 y 3 años).
Algunas ideas que yo extraigo son las siguientes:
1. Contratar la HMD requiere de un estudio objetivo basado en plantear diferentes escenarios como son la revalorización de la moneda y la subida de tipos. O lo que es lo mismo no tirarse a la piscina sin comprobar que hay agua (como bien decÃa un forista).
2. Tener presente que podrÃamos ser nosotros mismos quienes tomemos las decisiones en cuanto a la moneda a escoger. Prefiero equivocarme yo a que lo haga otra persona.
3. El momento ideal para entrar es complicado puesto que todo evoluciona de manera muy dinámica. Quizás deberÃamos asumir que el momento es el que es sin más. Otra cuestión es que nos “cuadren los números†o no.
4. Contemplar la posibildad de reducir los años de hipoteca. De esta manera reducimos tambien el riesgo
5. Estudiar con atención los cambios de una moneda a otra. PodrÃa darse que los gastos no compensaran el cambio, que aumentemos el principal, teniendo presente que el tipo de interés es un variable muy importante.
6. Tener claro que la HMD no es para todos. Es suficiente con que lo tengamos nosotros “medio claro†asumiendo nuestras decisiones y sabiendo “dónde†nos metemos.
7…
Un saludo
AgustÃ
Sigo manteniendo mis dudas, la semana que viene me veo con los banif, no sé si tienen la HMD, estas comisiones de cambio aplicado en todo el plazo de amort. más el riesgo de fluctuación, si te da el retortijon y te da por cambiar 6.000€ y el fijo mas el minimo….
Las previsiones de bankinter a 2050 sobre el peso de la economÃa Japonesa es que bajara un 40% eso nos viene de perlas pero tambien la moneda? El Yen ahora dicen que no pero que CHF, dicen que podrÃa bajar para incluirse en EUR…lo que esta claro que esto es un jaleo y que pensaÃs, yo me enteraré lo que pago mensualmente por el recibo pero no puedo estar pendiente del fixing y el jaleo que conlleva.. SerÃa bueno la tutela de este tipo de operación.
SabeÃs si banif trabaja HMD?
Lo unico que me hace dudar es todo el papelon de….pero a este precio es para meterse al cuello pues el dinero en la calle facilmente multiplica a estas condiciones.
Sacas 50K, les dejas 40K y te quedas con 10 para algun caprichito y buenos profesionales deben hacer maravillas, a los 40 facilmente le sacan cercano al 20%. Total que la deuda te hace milloneti..
Y hasta donde llegara el euribor?
Siempre he sido conservador con el dinero y todo esto para muchos de nosotros es una sensación de inseguridad tremenda pero lo que esta claro que estamos con la globalización que nos salimos y que el mundo es grande y pequeño a la vez, lo grandes manejan los mejores profesionales y la información fresquita, si son ellos los que ganan con estas operaciones, pueden mejorarse las condiciones tradicionales muchisimo a favor del ciudadano…
Llevo un rato leyendo y la verdad es que, no sé si es por saturamiento pero no acabo de entender una cosa: ¿cuándo me conviene más contratar mi hipoteca en yenes? ¿cuando el yen está más devaluado o más alto? Luego otra duda, compré mi piso sobre plano y la constructora me ofreció subrogarme a la hipoteca con Caixa Catalunya y mi propio banco, el Santander, me aconsejó que la aceptase ya que las condiciones eran mejores que las suyas. TodavÃa no he constituÃdo mi hipoteca, pero sà que adquirà el compromiso. ¿Alguien sabe si puedo hacerla en multidivisa?
Si algien me pudiera ayudar se lo agradecerÃa mucho.
Para Pil
Siempre interesa contratar la HMD cuando la moneda está más revalorizadada.
Ejemplo:
200.000 euros x 166.50: 32.1000.000 millones de yenes
200.000 euros x 150: 30.000.000 millones de yenes.
Com puedes ver cuanto más devaluada está la moneda mayor es tu capital inicial.
Por otro lado puedes plantear a la Caixa Catalunya las condiciones que te ofrecerÃan, si hicierais una novación sobre la hipoteca en euribor, en HMD.
Un saludo
AgusÃ
Para Pil
No se que ha pasado no soy anonimo i además se me ha “comido la “tâ€.
Un saludo
AgustÃ
Para Pil
No se qué pasa pero con el sevidor. No soy anonimo y se me ha comiso la “tâ€.
Un saludo
AgustÃ
Muchas gracias AgustÃ.
Hola a todos,
Willy ¿puedes pasarme las hojas de cálculo? (post 1321)…Mil gracias!
Saludos.
llevo dias leyendo el foro…..y desde luego me sorprende que haya tanta gente que pase tanta informacion sobre el tema de manera tan desintersada…….tengo claro que se aprende mas aqui que preguntando en los bancos…..felicidade a los “gurus†como son llamados Agusti, Flores, Willy Ivan, etc….
Al final he decidido a meterme en MD,¿podriais enviarme las herramientas que comentais para hacer simulaciones de escenarios?. mi email es [email protected]
Vamos a constituir nuestra hipoteca la semana próxima en yenes. ¿ No es el mejor momento? No. Pero tampoco lo es en euros. Y tampoco en CHF, por mucho que digan que tiene “menos riesgos†que el yen. El franco se ha desparejado del yen y su tendencia es claramente alcista ( bajista en el gráfico). Espero no equivocarme…obviamente “es una apuesta arriesgada a la par que interesanteâ€. Y “rentabilidades pasadas no aseguran rentabilidades futurasâ€. En fin, Dios dirá.
Salu2.
Yo también desearÃa que fuéseis tan amables de enviarme las herramientas de las simulaciones. Gracias a todos por vuestros comentarios.
[email protected]
Hola a todos,
Ya he escrito varias veces en este foro y la pregunta que lanzo se que no tiene mucho que ver con las HMD pero si me podéis ayudar os lo agradecerÃa.
Intento subrogarme a la hipoteca que tiene el constructor y/o promotor con el banco X para poder ahorrarme una serie de gastos, pero tiene una comisión de apertura de 0.5% lo cual hace que las ventajas bajen considerablemente. Mi pregunta es si al estar constituida esa hipoteca, es legal cobrar comisiones de apertura?
Lo bueno es que los beneficios de la subrogación también los aplican para HMD y en este banco si que tienen este producto.
Gracias de antemano y un saludo.
SERCAS, sà es legal.
Ahà está tu habilidad de negociación y tus condiciones particulares. Mira en otros sitios y diles lo que te ahorras a medio plazo con otros. Bankinter te da una hipoteca normal para casas de más de 300.000 al E+0,18%, y si es de menos importe, hay otras buenas ofertas. Tú compras, tú mandas. Tan claro como eso.
hola a todos
alguien puede pasarme las herramientas?????????
para ir estudiando….
gracias por adelantado
[email protected]
Algún forero amable que nos haga una simulación de una situación desfavorable de máximos y mÃnimos o que lo simule en escenarios muy muy opuestos radicalmente y como afectarÃa al capital y a la cuota..
¿Parece que el CHF cumple la regla de estar revalorizado y estabiblidad?
Que alguien que sepa no diga si tuviera que hacerla para tratar de no cambiar de divisa.. el Yen?
Hay bancos que te ofrecen más divisas? se ha hablado de una divisa, me parece checa, aún más baja que el Yen
Saludos y ánimo que al final nos enteraremos de algo
yo estoy en negociaciones con el Barclays, me tienen que llamar de un momento a otro para decirme si la operación es viable o no, aunque creo que lo es perfectamente.
mi idea era entrar el CHF, por los rumores que hay de que van a adoptar el euro, creo que puede suponer un paulatino debilitamiento del CHF, lo que hará que gane la gente que está ahà metida,
además, estoy convencido (no se por qué, pero bueno…), que el boj va a subir sus tipos de interés un dÃa de estos y que el yen empezará a apreciarse, con lo que si entro en CHF y éste se devalúa y el yen se aprecia, pues, de aquà unos meses entro en el yen y me ahorro un dinerillo de hipoteca,
¿creeis que este escenario que me acabo de montar es poco probable o muy probable? y si fuera cierto, ¿la idea serÃa buena?
Para Tocho:
En Barclays no admiten la novación ni la subrrogación a multidivisas.Yo tenÃa una hipoteca con Barclays y quise cambiarla con aumento de capital a una multidivisas pero no me lo permitieron . Primero tuve que cancelar la que tenÃa y luego abrir la otra nueva.
Saludos
Para David,
Respecto a entrar en una moneda y a corto plazo (menos de 1 año) tener pensado como estrategia cambiarse a otra yo no lo veo.
Has de tener en cuanta que cuando haces un cambio de divisa tu deuda final se incrementa en un 2%.
Cuando formalices tu hipoteca multidivisa (con independencia de la moneda), ese mismo dÃa deberás un + o – 2% más de lo que has solicitado. Diferencias del cambio comprador y vendedor que te aplican.
Para que tu deuda inicial en € sea la misma, es decir, los € que has solicitado, la moneda de tu multidivisa se tiene que devaluar un 2%.
Por tanto, para que te salga rentable sólo por la fluctuación de los cambios (no tenemos en cuanta tipos, es decir, libor, ni comisiones de cambio) el CHF debe devaluarse por los menos un 2% y el yen otro 2%.
Con esto conseguirás deber la misma cantidad de dinero en € que solicitastes.
Como puedes imaginar en un periodo corto de tiempo esto es muy difÃcil, pero no imposible.
Por otra parte, como ya he dicho todo en la vida es posible, pero me parece que el escenario que estás pensando es el inverso al que puede darse.
por lo que he leido, a los suizos no les gusta que jueguen con su moneda a la baja y si se devalua mucho, es decir, llega a 1,67xx no dudes que se pondrán a vender CHF y comparar euros para que el cambio esté por 1,65xx + o -.
Otra alternativa que tienen para que su moneda no se devalue es la de subida de tipos y hay rumores que apuntan por ahà de hecho hablan de que en Septiembre suban un 0,50% de golpe en lugar de un 0,25%.
Con el Yen pasa lo contrario. A las autoridades de Japón les encanta que el yen este por los suelos.
De hecho subieron un 0,25% los tipos hace poco y curiosamente tenemos al yen en mÃnimos.
Esto no quiere decir que si suben otro 0,25% siga devaluandose. Pero con el yen nunca se sabe ni nadie sabe que va a pasar.
Otros comentarios respecto al yen japonés, según comentan las crónicas de divisas, es que en los próximos dÃas se lanzan varios fondos que invertirán en activos extranjeros en Japón por cantidades muy elevadas, lo cual puede seguir manteniendo al yen bajo presión bajista.
Como ves todo es posible en el mundo de las monedas.
Mi consejo es que no entres en una moneda si tu intención es cambiarte a otra en corto, en todo caso haz la MD inicialmente en € y luego si quieres te cambias a la moneda que quieras.
hola TOCHO, a mi tambien me pasa lo mismo con lo de la novacion en el Barclays; a mi me piden 3400 euros por pasar a MDV (88000 de hipoteca),
yo he preguntado en otra oficina y me han dicho que tampoco, que se tiene que cancelar y aperturar de nuevo.
¿has mirado en mas sitios ? y ¿ sabes algo de la nueva ley hipotecaria ?
dicen que influira bastante en el precio a la hora de hacer el cambio.
GRACIAS
Hola, aunque os supongo al corriente dejo un link para algún despistado. Sobre todo es para los que quieren entrar ahora en yenes.
Un saludo,
http://spanish.fxstreet.com/nou/noticies/afx/singlenew.asp?pv_noticia=1182774593-c0031008-23943
Hola a todos:
Noticias de hoy en
https://broker.bankinter.com/www/es-es/cgi/broker+binarios?secc=ASES&subs=NRID&nombre=25-06-2007 Semanal.pdf
En anterior no va.
Segundo intento
https://broker.bankinter.com/www/es-es/cgi/broker+binarios?secc=ASES&subs=NRID&nombre=25-06-2007Semanal.pdf
Saludos
Lo siento, no hay manera.
Más noticias en http://www.ac-markets.com/news_letter_es.asp
Saludos
CONSEJOS PRÃCTICOS Y SENCILLOS:
Tu HMD puedes entenderla de 2 formas:
1- Como negocio: si quieres que tu deuda baje en poco tiempo tienes que arriesgar, entrar en yenes y cambiar a euros para beneficiarte del posible cambio favorable (por ejemplo comprar a 150 y vender cuando este a 170). Es más arriesgado pero puedes rebajar tu deuda considerablemente.
2- Como una inversión a largo plazo: pagarás una cuota más cómoda y al mismo tiempo amortizarás más capital, eso si, olvÃdate de cambiar y relájate. Esta opción nos obliga a pensar necesariamente en el franco suizo, moneda estable donde las haya y sujeta a pocas fluctuaciones (ver históricos).
Básicamente y simplificando al máximo, son las 2 opciones entre las que debes de optar.
Para Willy: según tus informaciones por donde estará el CHF durante el 2008??
Por cierto, yo tampoco tengo las famosas herramientas, ¿alguien me las puede enviar?
Gracias.
Fran
Gracias por vuestros comentarios. Yo también estoy interesado en pasarme a una HMD. Os agradecerÃa a los que tenéis las herramientas de cálculo me enviarais un correo.
En Barclays me han dado las siguientes condiciones:
LIBOR+0,65
Apertura 0,40
Comision de cambio 0,20 minimo 9 euros
Parcial 0%
Total 1%
Fixing 1,1%
¿Que os parece? Me urge y creo que no es el mejor momento
ni en yenes ni en chf. GRACIAS
Paco, la oferta que te han hecho en Barclays se podrÃa mejorar. Pero es lo de siempre: Todo depende de tus particularidades económicas y laborales, tu ciudad, la cantidad que estés pidiendo, el % que representa esa cantidad respecto al valor de tasación, el valor de la vivienda, etc. Es importante mirar en varios bancos, incluso más de una sucursal en algún banco, y negociar.
Pregunta para todos: Dentro de un par de dÃas se me acaba la lÃnea telefónica en casa por tiempo indefinido, no tendré acceso a internet. ¿ Dónde mejor puedo ver noticias y estar informada? Gracias.
funciona
Quiero ser tan positivo como Calatrava o Agustà y estoy interesado en pasarme a una HMD.
Actualmente tengo una hipoteca de 320.000 euros a Euribor + 0,70 a 30 años
lo que me supone una cuota de 1.640 euros de los cuales amortizo 420 de capital y 1.220 de intereses.
Creo que no es buen momento, pero aún siendo asÃ, la cuota me bajarÃa considerablemente y la amortización de capital serÃa mucho mayor.
¿Estoy en lo cierto?
¿Dónde puedo obtener las herramientas de cálculo?
Saludos.
Para Calatravay AgustÃ.
Estoy interesado en pasarme a una HMD.
Actualmente tengo una hipoteca de 320.000 euros a Euribor + 0,70 a 30 años
lo que me supone una cuota de 1.640 euros de los cuales amortizo 420 de capital y 1.220 de intereses.
Creo que no es buen momento, pero aún siendo asÃ, la cuota me bajarÃa considerablemente y la amortización de capital serÃa mucho mayor.
¿Estoy en lo cierto?
¿Dónde puedo obtener las herramientas de cálculo?
Saludos.
Para Luisro
Cual es tu email?
El mio:
[email protected]
Un saludo
AgustÃ
Para Luisro
Cual es tu email?
El mio:
[email protected]
Un saludo
AgustÃ
Para Luisro
Cual es tu mail?
El mio
[email protected]
Un saludo
AgustÃ
Perdón por las repeticiones pero no se que le pasa al “servidor†que me está dando error constantemente.
Un saludo
AgustÃ
Perdón por las repetiones pero el “servidor†me está dando error constantemente.
Un saludo
AgustÃ
Hola Fran,
la verdad es que a un año vista es casi imposible saber que va a pasar con cualquier moneda,
has de tener en cuanta que cada paÃs publica cada mes muchos indicadores económicos y que según sean estos fluctúan sus monedas.
Si miras en el foro verás que publiqué un link del Banco Sabadell con información sobre cambios a 1, 2, 3, 6 y 12 meses. Es decir, compras y ventas de monedas a plazo.#960, Willy a Fran
Ellos te recompran el CHF en 12 meses a 1,6341 y te lo revenden a 1,6285.
Para el yen los datos que dan a dia de hoy son; recompra a 161,17 y reventa a 160,54.
Por cierto, yo lo tengo es un excel para calcular cuadros de amortización y nuevos periodos de cuotas tras una amortización anticipada, que sirven para monedas con céntimos y sin céntimos (CHF/JPY).
Si estás interesado pon una dirección de correo y te la mando.
Salu2. Willy.
AVISO IMPORTANTE PARA LOS QUE TENGÃIS UNA HIPOTECA EN EL POPULAR
Me acaban de llamar de atención al cliente, para darme la razón sobre una reclamación que les hice sobre el cálculo de las cuotas mensuales de la hipoteca.
Os cuanto de que va porque me da a mà que esto lo hacen casi todos los bancos ¿por error? :)
o porque nosotros pensamos que los que saben de cuentas y cuotas son ellos y no nosotros.
Los que tengáis mi excel de Calculo de Cuotas de Amortización CHF-YEN lo entenderéis mejor porque en la primera pestaña están todas las formulas y su explicación (mas o menos)
Resulta que para calcular la cuota mensual emplean la formula a tal efecto y de la que se deduce que:
Cuota Mensual = Cuota de Interés + Cuota de Amortización de Principal
Pues en vez de utilizar las otras dos formulas de cuotas, lo que hacÃan era calcular la Cuota de Interés partiendo de la fórmula de “La Cuota de Interés de la Amortización Anticipadaâ€, es decir, me calculaban los intereses de dÃa hábil a dÃa hábil (de cuota a cuota) y el resultado se lo restaban a la cuota mensual y eso era la “Cuota de Amortización de Principalâ€.
Esta técnica de cálculo tenia un curioso beneficio a su favor de unos 2.030 yenes de más (intereses), es decir, 2.030 de menos (amortización) durante el primer año de la hipoteca (12 cuotas).
Luego me fue imposible seguir calculando porque necesitaba el calendario anual con los dÃas hábiles de los siguientes años.
Lo dicho, yo que vosotros mirarÃa el desglose de las cuotas que os pasan y las compararÃa con las calculadas en el excel que os envÃe, porque si no os cuadra es que casi seguro que os están haciendo lo mismo que a mi.
Sobre previsiones de cambio €/CHF.
Los que esteis hipotecados en CHF os aconsejarÃa que vieseis la evolución de las bolsas europeas ya que cuando estas suben el Franco Suizo baja y al revés.
Parece ser que el CHF es la moneda elegida para invertir en renta variable en Europa, por lo que sus cotizaciones están Ãntimamente relacionadas.
un buen link con noticias en tiempo real sobre bolsa en español es:
Análisis Cárpatos
PARA AGUSTÃ.
mi mail es [email protected]
EstarÃa encantado de comunicarme contigo.
Gracias
Hola a todos, acabo de firmar una hmd en CHF con el popular. ¿Willy me puedes enviar las tablas?
Muchas gracias por adelantado
Perdon se me olvido poner la cuenta de correo
[email protected]
perdon Willy, se me olvido poner la cuenta de correo
[email protected]
para agusti y para todos.
saludos
el fixing que aplica el barclays es del 1.1% qwue opinais
Para Willy,
te agradecerÃa enormeente que me pasaras tu excell con las fórmulas para compararlo con el que me hice yo y ver el tema que comentas.
[email protected]
Muchas gracias y un saludo
Para Willy,
Te agradecerÃa que me mandases ese excel.
[email protected]
Muchas gracias.
hola:estoy indagando sobre las hipotecas multidivisas,podria alguien pasarme la hoja de calculo,muchisimas gracias.
[email protected]
Hola, me gustaria que alguien me pudiera pasar el excel para el calculo de las cuotas. Mi e-mail es
[email protected]
Muchas gracias a todos por todos los comentarios que poneis.
HOla Willy, te importaria pasarme tus hojas de Excel para el calculo de la cuota ? A mi creo que tambien me lo estan calculando mal…
Muchas gracias
[email protected]
Para Willy
Por favor, estoy interesado en cambiar mi hipoteca referenciada al Euribor a una HMD. Te agradeceria enormemente que me enviaras los ficheros Excel que me ayuden a calcular la cuota.
mi e-mail es: [email protected]
Muchisimas gracias por adelantado Willy.
Alguien puede enviarme esos excel a: [email protected]
mil gracias
Hola a todos, acabo de firmar una hmd en CHF con el Barclays
¿Willy me puedes enviar los excell para el calculo de amortización?
Mi correo es [email protected]
Muchas gracias
Hola de nuevo a todos, tras mi primer mensaje en el que os pedÃa las herramientas para hacer mis calculos para HMD, paso a contaros las condiciones que me han ofrecido en dos oficinas de Barclays. Pero antes…Muchas gracias Agusti y Willy, sois los dos muy amables y muy rápidos.
CuantÃa de la hipoteca: 222.000€
HMD:JPY
Tiempo:30 años
Oficina 1 Barclays:
libor+0,80
comisión de apertura 0,25%
comisión de cambio 0,2%
Cuota mensual convertida en euros 759 €
Oficina 2 Barclays:
libor+ 0,60
comisión de apertura 0,4%
comisión de cambio 0,2%
Cuota mensual convertida en euros 746,48 €
El fixing en ambos es el 1,1%
Como veis, se parecen bastante, pero no son iguales.
Saludos a todos
Hola,
Contestando a Fran y pidiendo ayuda a todos los gurus ( si a nadie le molesta el apelativo más que cariñoso), sobre su mensaje #1405, ¿ realmente pensáis que sólo existen las 2 opciones que Fran propone?
Por favor, vertid vuestras opiniones…¿ no se puede tomar una 3ª opción, que serÃa constituir la hipoteca en yenes, pensando a largo plazo? Me explico: Si en una hipo convencional en euros vas a pagar 1.500 euros de cuota, y en una MD en yenes vas a pagar 1.000…¿ no puedes pensar en amortizar esos 500 mensuales que “te sobranâ€, sin perder de vista la evolución del yen, los tipos del Japón, y la famosa cláusula del 10%, para que aunque sea y llegadas las vacas flacas comer pan y garbanzos, pero procurar mantener la MD en la divisa elegida, y ya vendrán tiempos mejores? Porque yo no creo que sea buena idea pensar en una MD en yenes o en ninguna otra moneda a corto plazo, salvo que se ponga en niveles de cambio más allá de 190 y todos los indicadores apunten a una bajada drática… Por favor, decidme qué opináis.
Lo del cambio a 190 es un ejemplo, que nadie lo tome como otra cosa. Y si alguien piensa que meterse en yenes ahora es un suicidio, que lo diga ( a ser posible con razonamientos). Gracias por todo lo que llevo aprendido de muchos de vosotros. Pero quiero aprender más. Salu2.
Hola Willy,
Estoy intentando entender tu comentario 1417 , pero no lo pillo… Por favor, mándame tu hoja de excel a ver si asà lo entiendo mejor. Yo tengo mi HMD en el BSCH y no me extrañarÃa que a nosotros nos estuvieran haciendo algo parecido. Me gustarÃa poder comprobarlo. Mi correo: [email protected]
Por cierto, estamos a punto de pagar la primera cuota. ¿Os llama el banco dos dÃas hábiles antes para deciros qué tipo de cambio os va a aplicar y si queréis que proceda en ese momento o simplemente os lo aplica y punto?
Gracias.
José Luis
Noticias…No me gusta lo de Hiroshi Watanable…
http://www.invertia.com/noticias/noticia.asp?idNoticia=1772409
Bajo mi punto de vista,que es el de alguien que sabe más o menos como la gran mayorÃa después de leer y releer todo el foro,ahora entrarÃa en yenes,por una sencilla razón,su riesgo,y explico el porque…según he ido analizando en 8 ó 10 meses que llevo viendo el tema multidivisa,siempre el yen estuvo en máximos históricos de devaluación,osea,momentos en los que aquellos que iban a entrar se lo pensaron veintemil veces,y si…,y si…,pero se ariesgaron y mira tú por donde,hoy tienen muy resuelta su hipoteca, quiero decir con esto que, la mayor ventaja la optienes, creo yo, con el mayor de los riesgos,y dejando claro una cosa, que aquel que se meta tenga todo amarrado ante otra situación, en ese caso la menos favorable, y ante comentarios que he leido de que no pueden pagar la cuota en euros, por favor, sean cautos, esto es casi como una inversión sin miras, donde vas a ciegas, y la única posibilidad es que tú gestión de la hipoteca la hagas teniendo claro también, de que algún dÃa, si la cosa se pone fea y tu lÃmite económico está finiquitado tendrás que volver a euros…solo pretendo que aquellos que se van a tirar se lo piensem bien y eso si,solo es el comentario de alguien que lee como vosotros, no soy ningún guru…y yo firmo, si todo sale bien ,dentro de poco, después de esperar y hacer números y números…un saludo a todos.
Hola Willy,
muy agudo lo del cambio, yo tengo en yenes en el Popular, te importarÃa pasarme las tablas y las explicaciones…..
Mil gracias…
[email protected]
Hola me gustaria saber si alguien me pudiera explicar la fiscalidad de la hipoteca multidivisa, es decir ¿como calcula hacienda el importe que yo he pagado de mi hipoteca? ¿Suma todo lo que he pagado en la moneda que he pagado y luego le aplica algun tipo de cambio (que cambio)? ¿Suma las cantidades de € que he ido cambiando para pagar en la divisa correspondiente? .
Gracias.
Para Nin (#1433)
Estoy totalmente de acuerdo contigo.
Pienso que al escoger la moneda, esa deberÃa de ser para toda la vida de la HMD.
Otra cosa es que se den excepciones como que el yen se ponga a 200 (ojala).
Para José Luis (#1435)
El banco nunca te va a llamar para nada, ellos calcularan el importe de la cuota en € y te lo cargaran en la cuenta que tienes asociados los pagos de la Hipoteca Multidivisa. Posteriormente te enviarán una cartita a casa con el desglose de la cuota (intereses + amortización) y el cambio que te han aplicado.
Por otra parte, si después del correo que te he enviado con el excel sigues sin entender el post 1417, escribeme con tus dudas e intentaré explicartelo lo mejor que pueda.
Para alvaroBT (#1439)
Hacienda sólo tiene en cuenta el total de € que has pagado de hipoteca, es decir, las cuotas en € que te cargan en la cuenta asociada a la HMD.
Willy,
Si haces el favor envÃame a mà también esas tablas y explicaciones a [email protected]
gracias
Muchas gracias a todos de nuevo!!!!En especial a Willy y AgustÃ
Para Willy,
Por favor, me podrÃas enviar tu fichero excel de cálculo de cuotas. En medio año más o menos me pasaré a HMD y quiero tenerlo todo bien atado (dentro de lo posible).
Me parece muy interesante tu post nº 1417 y te agradezco mucho que lo compartas con nosotros.
[email protected]
Muchas gracias.
Willy, no te serÃa más fácil colgar los ficheros en alguna página web? :P
Bueno, si me hicieras el favor de enviarmelos a mà también, mi email es: [email protected]
Willy, parece que tu fichero tiene mucho éxito.
Si quieres, me lo puedes enviar ([email protected]) y lo cuelgo en esta web para comodidad de todos.
Un saludo.
Hola clopez,
me parece muy buena la idea que has dado.
voy a mandarte un e-milio con el excel y un fichero txt con la explicación de las distintas pestañas.
por cierto, creo que este foro multidivisa es el top de todos los que hay en la red.
Gracias por dejarnos postear nuestras dudas, impresiones, temores y consejos.
Salu2. Willy.
PodrÃa alguien decirme si cuando firmas coges el cambio ese mismo dÃa,o como tiene el banco que comprar la moneda antes, te aplica el cambio dos dÃas antes de firmar??, gracias
LuÃs la compra de la moneda la hacen el mismo dÃa de la firma, por eso este tipo de hipotecas se firma a última hora de la mañana.
Después de cerrar el mercado de Londres.
El cambio que te aplicarán será el que consiguieron en la subasta de divisa (“forex†acrónimo de Foreign Exchange. Intercambio de Monedas Extranjeras) mas el fixing que apliquen ese dÃa.
OK , GRACIAS WILLY, ES QUE FIRMO MAÑANA Y QUERIA SABERLO, POR ESO ME CITARON A LAS 12 DEL MEDIODIA
Otra cosa Willy, sabes si podré cambiar antes de firmar, quiero decir, les habÃa dicho a la gestorÃa de hacerlo en yenes, pero mi esposa hoy prefiere empezar en euros para asegurar, y no sé si podré arreglarlo, estoy intentando contactar con el banco pero me sale el dichoso ordenador
Luis si no consigues hablar con ellos hoy, me temo que no se va a poder cambiar, porque a lo largo de la mañana de mañana será cuando ejecuten la orden de compra de yenes, y el problema es que la orden de compra se puede hacer a primera hora de la mañana.
si consigues hablar con ellos no tendrás problemas, porque no han comprado la moneda y lo único que tendrán que hacer será cambiar el contrato de escrituras, pero eso lo tienen que hacer de todos modos mañana, cuando sepan la cantidad real de yenes por la que te hipotecas.
Agradezco a Willy su esfuerzo por ayudaros desinteresadamente. He dejado su famosa hoja excel, para que la podais descargar en http://www.euribor.com.es/CHF-YEN.zip
Un saludo.
GRACIAS WILLY, AL FINAL DESPUES DE HABLAR Y HABLAR,CON VENCI A MI ESPOSA PARA EMPEZAR CON LOS YENES…ESPERO NO EQUIVOCARME PORQUE ME SACA A PALOS DE MI CASA…SI ANTES NO LO HACE EL BANCO…A VER SI TENGO SUERTE,GRACIAS DE NUEVO Y A SEGUIR CON LA ASESORIA…AH! Y LA GESTORIA ME LLAMO PARA PEDIRME TODO TIPO DE PAPELES PARA LA FIRMA Y A LA PREGUNTA DE LO DEL FIXING Y SI APARECIA EN LAS ESCRITURAS SE QUEDARON EN BLANCO, CREO QUE NI ELLOS MISMOS SE ENTERAN MUCHO DE LO QUE HACEN,SE FUERON PASANDO LA PELOTA, HASTA QUE LES TUVE QUE EXPLICAR LO QUE ERA…
Hola a todos,
¿Alguien me puede decir qué le pasa al libor CHF que está disparado últimamente? Para colmo, el libor mensual se va a equiparar al trimestral a este paso…
AgustÃ, tú tienes la HDM en CHF. ¿Ya has vivido esto antes? ¿Qué opinas? Con esta escalada del libor se nos equipara al euribor en seis meses…
Willy, tú has comentado varias cosas para explicar la ligera apreciación de la moneda frente al euro (caÃda bolsas europeas, interés de los suizos en que no se deprecie su moneda excesivamente…) y has comentado la posibilidad de que suban los tipos de interés un 0,50 en septiembre…
¿Cuál es tu impresión? ¿Alguna palabra de consuelo…?
Lo que comenta Willy a LUIS sobre el cambio el mismo dÃa de la firma no es lo que he entendido que van a hacer en mi caso. Firmo pasado mañana a las 9:30 horas y en teorÃa me han aplicado ya el cambio a yenes HOY. Estando en la página del ECB a 164,69 me han cambiado a 165,03, es lo que pone en el borrador de la escritura y me han confirmado que será asÃ.
Salu2
hola buenos dias si quereis asesoramiento en hipotecas multidivisa, yo tengo una hace cinco años.
Hola a todos.
Por adelantado gracias a todos por este pozo de sabidurÃa en créditos multidivisa, yo realizaré la mia con el Barclays cualquier dÃa de estos.
Las condiciones que e proponen son libor + 0,5 apertura 0,5 cancelación total 1% parcial 0 y cambio 0,2 supongo que estará bien, no hay fixing. ?
Respecto a la moneda, me inclino por el yen, ya veremos lo que nos depara el futuro pero en mi caso creo que el riesgo está más que medido. Mi idea es amortizar tanto como se pueda, en este caso y en comparación con mi hipoteca actual es casi 2 a 1 asà que con pagar lo mismo que pago actualmente amortizo una cantidad muy superior, creo que el riesgo merece la pena.
Mi única recomendación es ponerse en el peor escenario posible y ver si puedes hacerlo frente.
Respecto a las tablas si me las podeis hacer llegar os lo agradezco por adelantado.
Un saludo a todos y muchas gracias por compartir vuestro conocimiento.
Disculpas, no he puesto el email.
[email protected]
Hola a todos de nuevo!
IncreÃble, como sigamos asà batiremos el Guinness de comentarios sobre una noticia!!
Solo querÃa comentaros las condiciones que me han ofrecido esta mañana en Barclays (C/ Suecia 45, Las Rosas -Madrid-)
Libor mensual + 0,5 * (igual para el euro)
Apertura 0,40% *
Cambio moneda 0,20% (mÃnimo 9€)
Cancelación parcial 0%
Cancelación total 1%
*Con vinculación: nóminas, seguro Hogar y Vida (sin esta vinculación las condiciones son Libor mensual + 0,65 y apertura 0,75).
No parecen malas, el diferencial está muy bien para no ser del Sepla ni nada parecido aunque me parece que se han pasado un poco con la comisión de apertura (lÃmite de negociación), más aún cuando el primer cambio tiene una comisión del 0,20% (algunas entidades no cobran la comisión en el primer cambio).
Las condiciones son para una hipoteca de 280.000€ (65% del valor de tasación) a 30 años.
Pues nada, ahà va eso por si a alguien le puede servir de ayuda.
Saludos a tod@s.
P.D: Por cierto, Barclays, al igual que Banco de Valencia, no contempla en escrituras la famosa cláusula del 10% de incremento de deuda.
P.D(2): Como era de esperar no he conseguido aclarar el Fixing que aplican.
Disculpas, se me ha olvidado incluir el mail.
[email protected]
Para José Luis
Hace tres años que tengo mi multidivisa y desde entonces el interés del CHF ha hecho lo mismo que el euribor: subir.
Es cierto que últimamente ha subido considerablemente pero de momento es más bajo que el euribor.
No sé que evolución va a tener pero creo que si siempre ha estado por debajo del euribor no creo que ahora haga lo contrario.
En todo caso hay que tener claro que la subida de tipos está siendo generalizada con lo cual hay que hacerse a la idea de que tipos bajos van a ser dificiles de ver. Aunque tampoco creo yo que pueda ir mucho más arriba porque los tipos actuales están teniendo ya una importante repercusión en la economia de los consumidores.
Ante está situación hay que ser objetivos y pensar que nuestra hipoteca ya no va a ser tan “barata†(aunque cueste asimilarlo)
Qué podemos hacer?
Yo parto de la base de que al reducir mi hipoteca en 10 años ya he tenido un ahorro considerable. Ahora puedo asumir , si sube el libor CHF a niveles de euribor, que lo ganado ganado está y me conformo con pagar a estos niveles más altos.
Otra opción seria amortizar todo lo que pueda ahora que el CHF está bastante devaluado y asà reducir mi principal y mi cuota.
Otra opción ? cambiar a yen aunque quizás esperarÃa a entrar un poco más abajo.
Por cierto has dicho algo muy interesante:
“Para colmo, el libor mensual se va a equiparar al trimestral a este paso…†.
A lo mejor resulta que nos va interesar más contratar el libor trimestral que el mensual puesto que a un tipo casi igual nos aseguramos tres meses con el mismo interés?
Un saludo
AgustÃ
*Willy tus aportaciones al foro son impagables. Gracias.
Gracias Nin por respoderme. He decicido cambiar mi hipoteca a hmd. El viernes viene el tasador. La haré con Barclays.
Capital 90000 euros a 15 años. Dadas mis particularidades económicas y laborales y después de consultar con kutcha y bankinterme han dado las siguientes condiciones:
Libor a un mes+0,60
Parcial 0
Total 1%
Apertura 0,40%
Comisión de cambio de moneda y de divisa 0,20% mÃnimo 9,02
Fixing 1,1%
Requisitos: nómina,hogar y vida (100 euros cuota)
Se comprometen a reflejarme todo esto en la escritura menos el fixing. Ni de coña, como el Banco de España no pone topes lo cambian cuando quieren. Tambien es obligatoria la segunda cuenta en divisas. Se me olvidaba apuntes 0,10 euros. Se puede cambiar de divisa siempre que se quiera. Yo creÃa que sólo cuando te revisaban la cuota es decir, según si tu libor era a un mes o tres. Eso sà hay que avisar tres dias hábiles antes. Se pasa de una divisa a otra sin pasar por el euro (de yen a franco o de franco a yen) En las escrituras no me van a poner la famosa cláusula del 10%
Espero que esto sirva de ayuda a otros. Ahora estoy con la pregunta del millón yenes, francos o euros. Ah las otras dos divisas con que trabajan son dólares y libras. No te dejan elegir otras.
Perdonad por el tostón y gracias a todos.
HOLA a todos
Firmo mañana jueves con BARCLAYS, en JPY.
tengo ING desde hace 6 meses, y aun asi me renta pasarme a HMD.
El 1 de julio me revisan tipo en ING y paso a mensualidad de 700 €, con HMD en yenes paso a pagar 489€ al mes y encima bajoa 25 años,
por mucho riesgo, tengo mucho margen de diferencia y me merece la pena, ¿para que esperar a fin de año? y todo lo que me empiezo a ahorrar desde hoy??
no quiero hacer negocio, solo quiero pagar menos intereses, que yq esta bien
un abrazo
por cierto en Barclays compran la divisa 2 dias antes y tuve suerte pq el lunes estaba casi a 167 y el martes a 165,5, asi que por un dia, mi deuda es un poquito mas baja (jejeje)
mi mail para cualquier consulta es
[email protected]
por cierto, me han atendido muy bien, en cuanto ven que sabes del tema (gracias a todos vosotros) el trato es distinto.
isma77, es justo al contrario. Tu deuda es más alta. Otra cosa es lo que venga después. Un saludo.
Para Paco y otros que decÃs que Barclays no pone cláusula del 10%: Creo que ponen otra similar, que se puede corresponder con un 10-15% del importe inicial, pero referenciada al valor de tasación o algo asÃ. Confirmarlo.
comentario al mensaje #1454, José Luis
Segun me comento un amigo que trabaja en banca cuando sube en este caso el LIBOR la curva se invierte es decir que el mensual aumenta mucho pero luego se eatabiliza…….ALGO ASI.
No sabria explicarlo mejor pero entiendo que es algo de eso.
Deciros que mañana firmo en chf.
Una duda que tengo es que si en un año quiero cambiar a yenes me seria rentable?es que lei un comentario que decia que no.que opinais?
saludos.
Hola Tiburón (#1465)
Espero que tengas razón. Firmé la HDM a principios de junio en CHF con el libor mensual a 2,36 y hoy está 2,62. ¡¡Y no han pasado ni tres semanas!! ¿Es o no es para “sorprenderse� Cuando empecé a mirar la HDM en febrero el libor mensual no llegaba a 2,20…
En fin, confÃo en la experiencia de tu amigo y espero que pronto se estabilice porque la carrera que lleva es de Fórmula 1
Perdón, isma77…lo leà demasiado rápido y entendà lo contrario, que decÃas que era mejor que te cambiaran a 167 que a 165,50……ya decÃa yo que leyendo en este foro esas cosas tan básicas no pasan…
para Nin
tienes razon, en menos de 2 meses tengo un master en HMD, jejeje
Gracias a todos los que haceis posibles este foro.
agradeceria que TODOS pusieramos el MAIL, de este modo podemos pedir informacion acerca de las ofertas de un modo mas discreto, no sabemos el origen de toda la audiencia.
Gracias a todos los que pasais links de las noticias economicas, pues los demas no tenemos que perder tiempo en buscarlas.
En la medida que puedo intento colaborar con el mismo, eso si, cuando me venga el primer recibo os lo contare corriendo para que veais si hay truco o no.
La verdad es que la persona que me ha tramitado todo, se ha portado muy bien y eso ha sido gracias a mi preparacion previa.
un abrazo a todos. [email protected]
por cierto, para el 60% de la tasacion
libor + 0,5
com apertura 0,5
canc total 1%
canc parcial 0%
com cambio divisa 0,2%
fixing 1,1%
se compra la moneda 2 dias antes con el cambio oficial de las 9.30 de la mañana
entre pitos y flautas gastos 5000 y pico, tenerlo en cuenta.
LA CLAUSULA…
la clausula es sobre el importe hipotecado nunca sobre el valor del inmueble.
Claro que para saber lo de la clausula y preguntar al asesor del banco, primero hay que leer este foro, si no te la encuentras de sopeton en la escritura
te dan 8 dias para que saldes una parte del importe si repentinamente tu deuda es un 20 % superior al capital inicial de la hipoteca, pero hemos de tenr en cuenta de que nunca conceden mas del 80% de la tasacion, asi que a las malas amplias hipoteca y esta cubierto.
Cuando tenga la del Barclays os la paso a todos, pero preguntad como es en cada entidad bancaria.
Hola a todos. Llevo dÃas leyendo los comentarios de este foro sobre la HMD. Me gustarÃa que me pasarais las herramientas para poder estudiar las ventajas/desventajas de este tipo de hipotecas. Mi correo es [email protected]
Muchas gracias,
Tengo un mosqueo enorme. Firmo con BBK pasado mañana como he dicho, y en el borrador pone:
“AMORTIZACION ANTICIPADA OBLIGATORIA: Al vencimiento de cada perÃodo TRIMESTRAL contados desde la fecha de formalización del presente préstamo, siempre que la diferencia entre el contravalor que se describe en el apartado a) y el que se describe en el apartado b) siguientes, sea igual o superior al DIEZ POR CIENTO del contravalor descrito en primer lugar, BBK podrá exigir de la parte prestataria la realización de la amortización que fuera necesaria para reducir el saldo vivo del préstamo, mediante la amortización anticipada obligatoria en la divisa en la que se encuentre el mismo, obligándose en este acto la parte prestataria a realizar la reducción prevista por la diferencia entre ambos contravalores, en el plazo de siete dÃas contados desde la fecha en que BBK asà lo exija.
a) El contravalor en euros del capital pendiente de amortizar con anterioridad al pago de la cuota TRIMESTRAL de intereses o de capital que deba abonarse en esa fecha, calculado según se describe en la cláusula sexta* para convertir las cantidades impagadas y sus intereses ordinarios y de demora en euros, correspondiente a la divisa vigente y a la fecha de formalización del préstamo o a la de la última modificación de la divisa, caso de haber sido utilizada esta opción.
b) El contravalor en euros de la misma cantidad, calculado según el cambio citado en el párrafo anterior correspondiente a la divisa vigente y a la fecha de vencimiento del perÃodo trimestral de que se trate.â€
*La cláusula sexta hace referencia a los intereses de demora, a la potestad de BBK de convertir la deuda en euros caso de impagos, y a la resolución anticipada.
TENGO QUE FLEXIBILIZAR ESTA CLÃUSULA O NO FIRMO. ¿ QUÉ OPINÃIS?
GRACIAS WILLY: al final descubrÃ, además me quieren aplicar la fórmula de CUOTA DE INTERES DE LA AMORTIZACION ANTICIPADA para calcular LA CUOTA MENSUAL.
O cambian todo esto mañana o lo tienen todo a favor para cobrarse la tasación y olvidarse de mÃ. 10% canino, ahora esto…Yo asà no firmo.
Willy, tu ayuda es IMPAGABLE. Gracias.
HOla de nuevo , tengo otra pregunta sobre la fiscalidad de la HMD:
cuando te haces el hipotecario puedes tener mas de una cuenta asociada a ese préstamo (una normal en euros y otra una cuenta divisas) y que hacienda te recoja ambas cuentas?, lo digo por lo siguiente, si hacemos la HDM y queremos que normalmente nos carguen la cuota a la cuenta de euros, pero por otro lado tambien nos interesa tener una cuenta en moneda extranjera por si hacemos compras de francos porque nos interese por el tipo de cambio y algún mes que nos carguen la cuota a esa cuenta, es indiferente de cara a hacienda?, nos recoge todas las cuotas sea en la cuenta que sea? Como calcula hacienda el la cantidad de euros cuando me cobra de la cuenta de divisas?, a que tipo de cambio lo hace?
Muchas gracias a todos, seguir asi!!
nin
Esa clausula es de barclays?
gracias
Hola alvaroBT,
mi consejo es que te quites de encima la idea de la cuanta en divisa.
Mira el post sobre Cuenta en Divisa -> #629, Willy
Ya willi, pero en caso de tener la cuenta divisa y que esta sea la asociada a mi HMD, como calcularia hacienda la cantidad de euros que he pagado, ya que no habria pagado nunca en euros, sino en la moneda de la cuenta.
Gracias
Hola alvaroBT,
en ese caso no tengo ni idea.
Es que el planteamiento que comentas de tener una cuanta en divisa ni me lo planteo, sólo lo harÃa en una cuanta en Libras Inglesas, creo que bankiter de un 6%, de rentabilidad, pero el riesgo de cambio €/& es alto y se puede comer la rentabilidad.
hay alguien que haya conseguido el fixin del barclays por debajo del 1.1 hoy el del banco no tenia ni idea por que en su pantalla ponia que el franco suizo estaba a 1.65 y me ejecuta la compra y me la hace a 1.6338.Iba a llamar a central a ver por que pasaba .Imaginando yo que era el fixin le he preguntado no tendreis alguna comision mas que me has ocultado y me ha dicho que no que habra algun error.Espero que me llame pero ya se lo q me va a decir… el famoso fixin
Hola a TOD@S ya he firmado en JPY con Barclays
dentro de un mes cuando lelgue la primera letra os contare los detalles para que no os sorprendan las cosas
[email protected]
Hola de nuevo,
Tengo una duda que todavÃa no he consultado con el Banco y a lo mejor podéis orientarme. El importe de los gastos de formalización de la hipoteca ¿es posible incluirlo en el capital de la hipoteca o por el contrario hay que disponer de ello antes de la firma?
Pues nada, ahà va eso, a ver si alguien puede comentar algo al respecto.
Gracias y un saludo.
P.D: Está bien la nueva funcionalidad de los votos por mensaje, lo que estarÃa aún mejor es tener la posibilidad de ordenar los comentarios por n
úmero de votos. La verdad es que esto le habrÃa venido de perlas al amigo Gus para montar ese “manual HMD†que está preparando. Por cierto Gus, últimamente no se te “ve†por aquÃ, o te has olvidado de nosotros o estás demasiado ocupado con esa recopilación. ;-)
Saludos.
(sorry, se me cortó el mensaje anterior)
Hoy firmé por fin la hmd, y tengo que decir que gracias al foro, era el que más sabÃa de la notarÃa, primero el gestor de la gestorÃa era un ignorante en cuanto al libor, se lo corregà porque a la nota que pasan del banco, ya con el libor+diferencial, éste le sumaba de nuevo el diferencial, ni idea!!!, me quedé loco!!!!,al tema de las comisiones y cuanto empezarÃa pagando, el no sé por respuesta, esperamos a que llegara el apoderado del banco, que corrigió lo que yo le decÃa al “gestorâ€, aunque su empeño, y ojo a esto chicos!!, era que firmara el compromiso de la compra de los yenes sin antes arreglar todo el borrador de la escritura, os digo esto porque, si firmas ese papel, aunque luego no firmaras las escrituras, porque optas por no hacerlo o simplemente entiendes que te están chuleando, te haz comprometido al pago de los gastos originados por la compra, total pués la comisión o fixing que el banco tuviese que llevarse, en mi caso del 1,5%, unos 2000€…osea que leed bien todo, soliciten el borrador con antelación suficiente, y preguntar, sobre todo al que entiende, el notario y supuestamente el apoderado,aunque quienes más estamos al dÃa de todo esto, somos nosotros, gracias a la labor de este foro…ah!, me vendieron los yenes a dÃa de hoy a 167,50…cuando el cierre del BCE estaba a dÃa de hoy a 165,61, que crees WILLY?, bien o mal?…aaaaaaaah!!!, otra cosita, una comisión que he visto ahora en los movimientos de la cuenta de 400€ que no sé de donde han salido, pone COMISION LINEA 65…400€, aparte de la de apertura, mañana llamaré a ver que me dicen…bueno,perdón por el rollo, espero que sirva para aquellos que van a firmar en breve, un saludo a todos, y que la fuerza del EURO nos acompañe!!!
Para Luis
Creo que esos 400 euros que te han cobrado podrÃan ser de la comisión inicial de cambio. Esto fue exactamente lo que me pasó a mi cuando contraté mi HMD.
Ejemplo:
200.000 euros x 0.2: 400 euros
Es por ello que a la hora de negociar con la entidad deberÃamos intentar que no nos cobraran esa comisión inicial. Evidentemente si tu no lo comentas ellos no van a hacerlo…
Por lo que respecto al precio de compra del yen creo que te han aplicado un fixing de un 1.14% aprox.
Ya nos contarás lo de “los 400â€.
Y gracias por explicar esos detalles cuando llega “la hora de la verdad†puesto que sin duda está ayudando a aquellos que lo van a hacer en un futuro.
Un saludo
AgustÃ
Hola a todos y ante todo enhorabuena por el foro.
Tengo dudas respecto a mi HMD en CHF, concretamente a como pasarme a Yenes o mejor dicho que repercusiones tiene, salvando el tema del cambio €/Yen.
Teóricamente me puedo cambiar en cualquier momento de divisa, mi duda surge a como afecta ese cambio a mi próxima liquidación trimestral ya calculada en CHF y con su respectivo LIBOR.
¿ Al cambiar se recalcula todo aplicando LIBOR y cambio en Yenes?
¿Puedes cambiar cuantas veces quieras?
¿Que coste tiene el cambio?
¿El tiempo del trimestre que haya pasado en CHF influye en algo o se recalcula el total?
Todas estas dudas me surgen por que quiero cambiar a Yen, lo que me frena a hacerlo es lo alto que está, aunque si se mantiene en estos niveles cuanto más tiempo tenga mi HMD en Yenes mejor y a la que vea que empieza a bajar vover de nuevo a CHF sin que afecte demasiado al total de la HMD.
Bueno muchas gracias y espero vuestros comentarios
Al parecer asà es como dices, AgustÃ, me cobraron esa comisión inicial, estoy intentando que me la reembolsen, hablé ahora con el director del banco y lo va a mirar, puse una reclamación, y mira que creÃa que lo tenÃa todo amarrado, son unos zorros!!, y perdón al que se sienta aludido, pero, asà se crean la imagen que algunos tenemos de los bancos, no hubiese costado nada el decÃrmelo, bueno si, los 400…. saludos y ya informaré de más detalles.
Hola a todos.
Ante todo , muchas gracias por haberme servido para conocer, aprender
y otorgarme la capacidad de decision propia, gracias a lo cual
espero ahorrarme unos cuantos miles de euros . ( aparte de incrementar
mi cultura financiera ).
Estoy tratando con el barclays y el santander, y me ofrecen las siguientes condiciones :
SANTANDER BARCLAYS
Comision cambio divisa 0,20% 0,15%
Comision Apertura 0,30% 0,25%
Cancelacion parcial 0% 0%
Cancelacion total 1% 1%
Diferencial LIBOR+0,75% LIBOR+0,75%
Como veis son muy parecidas, ( salvo la comision de divisa que se puede notar mucho si se cambia habitualmente )
La diferencia está en que en el barclays, me aplican LIBOR de 1 mes, mientras que en el santander, LIBOR de 1 año.
Segun esta pagina, http://spanish.fxstreet.com/nou/forward/senseframesforwards.asp , el LIBOR a 1 mes está a 0,50 y el anual a 0,90. ( Hablo de yenes, claro )
Evidentemente, el anual es mas comodo, pero el mensual ofrece mayores ventajas. ( y riesgo )
Con el anual, como mucho harÃa un cambio de divisa al año ( si lo hago ), pero la variacion del mensual igual hace necesario hacer mas de 1, con lo cual se puede ir bastante dinero en comisiones … por lo tanto, no se que opcion elegir.
¿ que me recomendais ?
Hola HMD,
El mundo de las multidivisas es amplio y variado.
¿que quiere decir esto?, que cada entidad tiene sus normas y lo que vale para uno no vale para otro.
(Que cada uno se lea lo que ponen sus escrituras y saldrá de dudas)
En ellas encontrará como se realiza el proceso y los gastos que tiene, lo mismo que su plazo de solicitud y ejecución.
siento no ser mas concreto pero yo en mi caso, por ejemplo, puedo hacer un cambio de divisa cada 3 dÃas hábiles + o -.
Hola a todos,
es la primera vez que estoy en este foro y relamente me sorprende la amplia información “y de la buena †que circula.
El hecho es que habiendo tantos expertos, me atrevo, a pedir consejo, ya que ´TODAVIA sigo con hipoteca en put.. euribor, por lo que al buscar soluciones a ello, me comentaron algo de las HMD.
Me podrÃais aconsejar una buena entidad financiera y que divisa serÃa más aconsejable actualmente,. etc…??
MuchÃsmas gracias por anticipado.
Hola a todos,
es la primera vez que estoy en este foro y relamente me sorprende la amplia información “y de la buena †que circula.
El hecho es que habiendo tantos expertos, me atrevo, a pedir consejo, ya que ´TODAVIA sigo con hipoteca en put.. euribor, por lo que al buscar soluciones a ello, me comentaron algo de las HMD.
Me podrÃais aconsejar una buena entidad financiera y que divisa serÃa más aconsejable actualmente,. etc…??
MuchÃsmas gracias por anticipado.
Hola Man,
si estás preguntando eso, me parece que no has leÃdo los 1400 post anteriores.
Creo que primero deberÃas empezar por ahÃ.
Bueno compañer@s de la condena multidivisa me despido de vosotros por unos dÃas, las vacaciones son sagradas y hasta el Lunes 16 de Julio no pienso enchufarme a nada para saber de tipos, fluctuaciones de cambio y demás.
Espero que a la vuelta estemos en los 2.000 post que por el camino que va le debe de quedar poquito y no encontrarme el €/¥ a 100.
je,je. (es broma) ;)
Es increÃble!!! Unas semanas sin entrar en el foro y la cantidad de mensajes que he leÃdo de una tacada!!
Yo querÃa hacer una consulta al foro, ya que he ido a mi banco y les comenté la posibilidad de hacer amortización ahora dada la escalada de los tipos del CHF, y ellos me han dicho que la mejor opción para amortizar es a finales de año y meter el dinero que quiero amortizar en un depósito. Dicen que además esto tiene ventajas fiscales pero no me quedó muy claro cuáles son estas ventajas.
Qué opináis.
Gracias de antemano.
Las condiciones que tengo con Bankinter por lo que veo no son buenas, pues el diferencial que me aplica haciendolo en yenes es del 1.25% y por lo que he leido, a nadie se lo han dado tan alto. Cada mes por cuota me cargan los famosos 15€. Del fixing (entiendo que es el % que aplican al cambio es del 1%) pero serÃa en el caso de cambiar de moneda.
Acabo de descubrir este foro y me parece muy interesante, estoy de acuerdo con la gente que os da las gracias a todos aquello como Willy y alguno más que se os ve muy entendidos.
Saludos y gracias anticipadas
HOLA
firme ayer en JPY y ya me la han colado, resulta que en la provision de fondos, 5000 y pico euros no se me incluia ni la comision de apertura ni la comision inicial de cambio, el 0,2%. Ademas la letra del seguro me la han pasado al momento. Yo no contaba con esto asi que a pesar de hacer una transferencia de 6000 € estoy en numeros rojos.
Pedid que os especifiquen bien cuando y el que os van a cobrar. Por lo menos de momento no me van a cobrar comision de descubierto.
al final con la tonteria son 7000 de gastos.
un saludo
hola a todos.
como muchos de vosotros estoy negociando mi HMD, y ahora me encuentro analizando el tema de la dichosa clausula del 10% pediria que dieseis vuestra opinion…Por que la clausula se las trae.Pongo aqui un fracmento de lo que me ha enviado el banco.â€Si por razón de las
fluctuaciones de los tipos de cambio y estar cifrado el nominal del
préstamo en divisa, el contravalor calculado en euros del capital pendiente
de amortización en cada fecha de pago de cuotas comprensivas de capital e
intereses, fuese superior en más de un 20% al resultado de aplicar al mismo
importe el valor de cambio de la divisa que se ha expresado en el apartado
a) de la cláusula 1ª del presente contrato, el BANCO podrá dar por vencida
la obligación, salvo que el prestatario reembolsase la diferencia o, para
cubrir la misma, ampliara la hipoteca con rango de primera o aportase otras
garantÃÂas reales suficientes a juicio del BANCO, todo ello en el plazo de
los ocho dÃÂas siguientes a ser requerido por éste al efecto.â€
Espero vuestras opiniones…por que la verdad es que esta clausula da “yuyuâ€
Toñi, el diferencial ese, es seguro la suma del libor+diferencial, supongo, Bankinter el que suele dar a la gente es de un 0,90+libor, como más alto…mÃralo bien, en cuanto al fixing, a mi me lo cobraron a 1,14%, yo firmé con ellos ayer, lúchales un poco, aparte de moverte por otras entidades, compara y por escrito llévalas cuando negocies, es mi consejo, verás como cambian, te sorprenderás!!!
Hola a todos, he firmado hoy con BBK en yenes japoneses, con el cambio del miércoles ( yuju!!!! del miércoles a hoy ya sabéis que ha tenido una depreceiación majilla!!! ). Finalmente tuve que “tragar†con la cláusula del 10%, y con la forma tan especial que tienen de cálculo francés de la cuota también, pero sobre esto último todo se andará. La comisión de cambio inicial también ha sido un 0,2%, más el 0,2% de apertura. La verdad es que en BBK son gente joven y preparada, es una opción interesante. Me han ofrecido un gestor de apoyo para seguimiento de la HMD de forma totalmente gratuita, algo de lo que no se habÃa hablado hasta hoy. Bueno, pues ¿ por qué no? Su opinión y aportaciones bienvenidas sean.
De lo que me he dado cuenta por lo que todos contamos es que en esto de las HMD cada Banco tienen cosas buenas y otras malas, el que no te la clava por un lado te la clava por otro. Salu2!
Nin, no por desconsolarte, pero aún nos queda que se deprecie hasta por lo menos 171 para empezar a deber menos, cuenta con el fixing, yo firme un poco más alto que tú a 167,50 de venta, cuando lo compraron a 165,78…ojalá que llegue ese momento y se mantenga, pero encima, luego si te pasas a otra divisa te aplican un cambio de amortización inferior, aparte de las comisiones, por cierto, te aplicaron desde el inicio la comisión por la compra de los yenes??…
LUIS, La comisión de compra de los yenes la pagué hoy ( mejor dicho, ayer viernes) sobre yenes comprados el miércoles a 164,64 que yo pagué a 165,03. Habrá throw backs y noticias desalentadoras, pero el carry trade yo creo que a los japoneses les interesa que siga funcionando. Su economÃa irá mejor cuando el cambio pase de los 175…o eso es lo que yo creo. Y exportar automóviles e impresoras baratos les ayuda a vender más en el exterior…No sé sie estoy en lo cierto pero asà lo creo
Para Josete
La página que yo utilizo para ver la evolución del libor diariamente es ésta:
https://empresas.bankinter.com/www/es-es/cgi/empresas+exterior+dataforex?page=31
(pásame tu email y te envio las que yo utilizo): [email protected]
En cuanto a lo del libor mensual o anual como bien dices depende de como te lo plantees. El libor mensual hasta ahora siempre ha sido más bajo y en teorÃa deberÃa seguir asà con lo cual pagarÃas menos intereses aunque es posible que el mensual pudiera pasar al anual a lo largo de todo un año. En cambio en el anual tendrÃas la tranquilidad de tener la misma cuota (en yenes) durante todo un año y esto en una fase de subida de tipos puede ser una muy buena opción.
En cuanto a las condiciones bajo mi punto de vista lo más importante es el fixing. Antes de decidirme a firmar lo preguntarÃa (viendolo por escrito claro) y cogerÃa el que fuera mejor. Sin olvidarme de preguntar si el 0.2 ó el 0.15 son sin un fijo de “x†euros.
Un saludo
AgustÃ
Para Toñi
No sé si lo he entendido bien te aplican el 1.25 + el tipo de interés? si es asà estás pagando 1.25 + 0.64438 (libor mensual por poner un ejemplo):1.89438?.
Asà tienes que para 30.000.000 de yenes a 30 años al 1.89438 sale una cuota de 109.308. Y en cambio si tu diferencial fuera del 0.75 la cuota serÃa de 102.022 yenes. 109.308 – 102.022: 7.286 x 12: 87.432 x 30 años: 2.622.960 millones de yenes
Si además estás pagando 15 euros fijos la verdad es que podrÃas intentar mejorar esas condiciones.
Piensa que para una hipoteca a 30 años x 15 euros: 15 x 12: 180 x 30: 5.400 euros.
Otra cosa. El fixing te lo aplican cada mes porque es la comisión que cada entidad aplica sobre el cierre que da el BCE y sobre ese precio de fixing lógicamente te cobrarian el 0.2 si cambiaras de moneda.
Un saludo
AgustÃ
Para paopl
Yo haria números. Les diria a “los del banco†de qué depósito se trata. Qué beneficios tendrÃa y cuánto deberÃa pagar a hacienda de estos beneficios.
Entonces sumaria esos benficios al capital a amortizar y veria la cuota que me quedarÃa.
Pero por otro lado harÃa números amortizando ahora y comprobando lo que ya desde este mismo momento dejarÃa de pagar hasta que amortizara según dicen los del banco.
A partir de aqui decidirÃa. Aunque a lo mejor les dirÃa a los del banco que si contrato un deposito podrÃamos renegociar mis condiciones…
un saludo
AgustÃ
Hola, me gustaria que alguien me pudiera pasar el excel para el calculo de las cuotas. Mi e-mail es [email protected]
Este mensaje va dirigido a quien me pueda ayudar.
Tengo que hacerme una hipoteca ya y necesito saber que me interesa,donde me interesa y por cuanto me interesa.
¿que es mejor hacer una hipoteca de mucho importe aun teniendo dinero o por lo contrario amortizar todo el dinero que pueda antes de la hipoteca??
Gracias de antemano y un saludo a todos.
mi direccion [email protected]
Este mensaje va dirigido a quien me pueda ayudar.
Tengo que hacerme una hipoteca ya y necesito saber que me interesa,donde me interesa y por cuanto me interesa.
¿que es mejor hacer una hipoteca de mucho importe aun teniendo dinero o por lo contrario amortizar todo el dinero que pueda antes de la hipoteca??
Gracias de antemano y un saludo a todos.
mi dirección [email protected]
LUIS 1446 Y WILLY 1447
El cambio de moneda en Barclays la compran dos dias habiles antes de firmar la hipoteca, o sea que el cambio aplicado es el de dos dias antes de firmar y nunca el dia de la firma. No se como lo hacen en otras entidades pero yo firme hace 20 dias y era asi.
Espero haber ayudado en este tema!!!
Salu2!
LUIS 1446 Y WILLY 1447
El cambio de moneda en Barclays la compran dos dias habiles antes de firmar la hipoteca, o sea que el cambio aplicado es el de dos dias antes de firmar y nunca el dia de la firma. No se como lo hacen en otras entidades pero yo firme hace 20 dias y era asi.
Espero haber ayudado en este tema!!!
Salu2!
PD. Me da error, lo reenvio y ahora a lo mejor sale dos veces!!!
Hola soy uno de esos listillos de la clase que siempre se creen que saben de todo. Pues despues de leer algunos comentario del foro me he dado cuenta que más que listillo soy un tontillo. Me ofrece el Popular comision abertur 0,90 + 3000 euros dels gestor por no sé qué. comision por el cambio 0,2 (min.9eur) y tutela 70 eur trimestales.
La revision del Libor anual y tengo que contratar no sé cuantos seguros de vida-hogar. ¿vale la pena? me parece que voy a alquilar.
Mi pregunta es ¿ todo esto es normal, oquieren aprovechar mi ignorancia en este tema?
Un saludo a todos.
Hola a todos:
Respecto al cambio, en Bankinter también aplican el correspondiente a dos dÃas antes de firmar, que es cuando compran la divisa. Y para las revisiones mensuales hacen lo mismo.
Saludos
Hola a todos:
Previsiones
https://broker.bankinter.com/www/es-es/cgi/broker+binarios?secc=ASES&subs=NRID&nombre=02-07-2007 Semanal.pdf
Saludos
Por lo que comentas, entiendo que te han recomendado que metas el dinero en un deposito hasta diciembre (en la actualidad se pueden obtener rendimientos del 4 % o incluso superiores) y en diciembre hacer la aportación extraordinaria hasta el lÃmite de los 9.000 ó 18.000 €, para aprovechar al máximo las desgravaciones fiscales.
Te recomiendo que el deposito lo hagas a un mes o dos, como máximo, asà si ves que el cambio euro/franco suizo cambia de tendencia haces la amortización y si sigue como está lo renuevas.
Saludos
Hola de nuevo, ahora me ha surgido otra duda. Cuando yo realizo un cambio de divisa de mi hipoteca (pongamos que la tengo en CHF y la quiero pasar a JPY), aparte de cobrarme la comisión (que suele ser de un 0,2% sobre al capital que falta por amortizar), ¿Cómo se realiza este cambio de divisa? Se coge el capital que falta por amortizar en CHF y se pasa a EUR aplicando el cambio vendedor del banco y luego el banco compra los JPY necesarios aplicando el cambio comprador? ¿O como?
Muchas gracias por todo.
Saludos!
Hola, os explico mi situación actual respecto a mi hipoteca multidivisa y lo que estoy pensando hacer a ver que os parece.
Actualmente tengo una la hipoteca en CHF, hace tiempo que me planteo pasarme al Yen aunque me da miedo hacerlo por la volatilidad de la moneda.
Pago trimestralmente mi cuota y puedo cambiar de divisa hasta tres dias antes sin coste.
Mi idea es tres dias antes cambiar al Yen y pagar esa cuota en yenes independientemente del cambio. Una vez pagada me paso de nuevo al CHF para evitar fluctuaciones del Yen, en tres dias no deberÃa variar mucho. De esta forma pagarÃa un trimestre en Yenes y al otro en CHF. El principal objetivo es intentar evitar las fluctuaciones que pueda tener el Yen y pagar al menos dos recibos al año bastante más baratos que en CHF.
¿Que os parece?
Gracias por vuestro comentarios.
¿Puedes cambiar de divisa sin coste? ¿Seguro que no hay comisión por medio? ¿Tampoco fixing? Te lo digo porque como si que lo tengas vas a quedar comido por servido (depende del capital restante).
Mira bien eso…
bueno llevo dos meses sin pasar por aqui y deciros que sobre abril os adelante que mi banco aconsejaba el cambiar a yenes.haciendo caso un poco al foro fui cauto hasta que viendo informes y estudios por parte de mi banco y de mi mismo ,llego a la conclusion que es el momento.esto es tan sencillo como comprar una casa por 200000 en el
2002.era una barbaridad esta cantidad porque nadie esperaba que los pisos subieran 3 años despues el 100/100.nadie imaginaba que una hipoteca de 100000 euros fuera tres años despues una ridicula cantidad
por la que estar hipotecado.con esto deciros que nadie espera que el yen se devalue mas alla de los 160,y terminaremos el año superando los 180.los tipos siguen subiendo y en mayor medida en el franco,con respecto al yen,con lo que solamente teniendo tres meses nuestro dinero en esta moneda,pagariamos la mitad de intereses que por el
franco.en los dos casos ganamos dinero frente al euro,pero un cambio repentino del yen seria compensado con la amortizacion de mas del triple de capital realizado por este.los tipos en japon estan entorno al
0,6/0,7 frente al 2,4/2,6 del franco.la estabilidad en japon y su deseo
de seguir exportando en los mercados europeos le lleva a mantener devaluada aun mas su moneda.en mi caso no tengo fixing,pero si un diferencial de un punto,por lo que compenso una cosa con la otra.no obstante por mucho que tengais que pagar por ello,seguireis ganando y lo mejor de todo,amortizando puesto que el interes sera menor.
con el cambio en mi caso ahorrare 70 euros al mes en una cantidad de 95000 euros que eslo que me queda actualmente.si tu tienes mas hipoteca haz una regla de tre y evuala.
mis consejos son permanecer en yenes hasta finales de año,ya que el euro va experimentar una subida y se situara al 5 en lo que queda de año.tengo poco tiempo para expresarme pero cuando pueda vuelvo a comentaros.
Buenas tardes a Todos/as.
He seguido con mucho interes todo el foro y me parece muy muy constructivo. Yo tengo una HMD desde hace 4 Meses en Yen Japones y no hice esta hipoteca solamente por el favorable tipo sino por la amortizacion que haces del Capital. Creo que lo mas sensato que se puede decir de esto es que no debes hacer esta hipoteca por llegar mas comodo a fin de mes sino que debes tener en cuenta su consecuente riesgo y si la haces es que puedes asumirlo.
Mi pregunta creo que no se ha hecho nunca y me he leido todos los mensajes. Ahora quiero hacer un HMD para un local, Alguien sabe si se pueden Hacer? Tengo la referencia de Bankinter que me esta poniendo muchos problemas para hacerla por tratarse de un Local Comercial y me gustaria saber si otros bancos exceptuando Barclays que es el mio y no la hace, lo pudiara hacer.
Agradeceros una vez mas todo el tipo de informacion que me habeis hecho llegar.
Saludos.
imagino que siendo una propiedad y no pasandote del 80 o 90 porciento de la taxacion deberian de concedertelo.mi banco bankinter
es el mas vetrano en ello y si te ponen pegas,dificilmente podars hallarlo en otros.el problema viene si el local es una inversion para poder alquilar,puesto que el banco busca seguridad y responsabilidad
del que lo explote como negocio y si no eres tu quizas es estudio que hagan no te salga favorable y no te lo concedan
para carlos decirte que son un poco listillos.primero que vayas a bankinter,si es posible en alcobendas mejor,aunque mi hermano lo hizo en fuenlabrada y muy bien.la revision depende de la entidad,el dinero que pidas,etc.en mi caso es a un mes,pero mucha gente lo tiene
a tres,lo del seguro olvidate,para nosotros para una hipoteca no es rentable y sinceramente tienes un 90% de seguridad de no tener ninguna sorpresa de cambio siempre que lo hagas con una moneda bien firme como la suiza.
la comision de cambio cuando quieras pasar de una moneda a otra es
proporcional a la rentabilidad que vas a sacar,y no te hace falta mas que sigas estos foros y veas y leas informaciones con respecto a las divisas y tipos en el mercado.
en mi caso no tengo esta comision llamada fixing pero si un punto de diferencial.hoy dia se que al haber subido la cantidad hipotecada de cada familia a el doble o el triple de hace 6 años,los bancos se han visto obligados a modificar sus productos hasta tal medida que cuando antes fijaban un tiempo limite de 25 años,ahora lo hacen a 40,cuando concedian un 80%de tasacion ,ahora lo hacen con el 90%,y cuando aplicaban un punto de diferencial, ahora aplican hasta un 0,50.
en mi entidad solo tengo mis nominas domiciliadas por comodidad y seguridad con respecto a otros bancos,pero mis seguros los tengo quiero,todo es negociar.
Hola, me gustaria que alguien me pudiera pasar los excels para los calculo de los ecenariosy cuotas. Mi e-mail es [email protected]
Gracias
Gracias a Luis y al Anónimo por contestarme, os confirmo que “el diferencial†es del 1.25%, es decir, que si la hago en yenes la estarÃa pagando al 0,64% + 1,25% = 1,89%. No me aplican fixing, al menos no me lo han denominado asÃ, lo que he visto es que al cambio de disposición o compra le añaden un 1% por encima al publicado al cierre del dÃa en cuestión y de un 1% por debajo al cambio de amortización o venta publicado. Palabras textuales suyas es que a efectos prácticos yo pagarÃa los famosos 15 € mensuales por estar hipotecada en una divisa distinta al euro y el 2/1000 del importe pendiente cuando cambie de divisa. Por lo tanto no entiendo que me apliquen nada más, no obstante, lo confirmaré.
Pero voy a intentar negociar esa burrada del 1,25% de diferencial pues, la directora de BK es amiga y además tienen todo lo que tengo en su entidad, nomina, plan de pensiones, domiciliación de recibos……. que más quieren? a mà en prenda, pues es lo único que les queda.
Gracias anticipadas a todos
TOÑI
Buenas noticias para los hipotecados en yenes
ABN Amro se muestra muy optimista con el cruce del euro frente el yen. Cree que el euro podrÃa llegar hasta un hipotético techo en 173,10, y que solo la pérdida del soporte 166,15 podrÃa conllevar una fase correctiva hasta la zona de 164,25.
Noticia de Cárpatos
Buenas, soy un fanático del foro, me he leÃdo todos los comentarios más de una vez, y al final he decidido cambiarme a la HMD. Me gustarÃa saber el teléfono de la oficina Barclays de Avenida Madrid o Avenida Gaudà de Barcelona y saber con quién he de hablar, ya que por lo visto en el foro, son los sitios de Barcelona donde lo dejan mejor.
Espero vuestra ayuda, Gracias.
Gutrix
Muchas gracias a Manu y a AgustÃ, echaré cuentas y veré q es más rentable. Lo consultaré ahora en vacaciones en la playita y volveremos un poco más renovados a hacer números.
Un saludo a todos y felices vacaciones.
Para Toñi, haz lo que te comenté, de todas las formas eso del 1 por arriba y 1 por debajo es el fixing, te explico, mi negociación fue rápida, la verdad, al final firmé con Bankinter, pero si te digo que gracias al foro supe del tema y eso cuenta a la hora de tratar con el banco, con la oferta del Bankinter me fuà al Barclays y vicerversa, pertenezco a un colectivo amplio, no sé si influyó, pero los diferenciales y las comisiones cambiaron…Y si encima donde dices es amiga, pués tienes medio camino hecho,suerte y saludos para todos.
HOLA, gracias a todos por todo lo aprendido en este foro, me podeis enviar la herramientas al correo: [email protected] estoy apunto de firmar con barcleys. Tambien os queria consultar que opinais de entrar inicialmente en euros para que despues del verano poder entrar con cambios de entrada más favorables en francos suizos o yenes ¿que opinais como medida?
muchas gracias
Ricard y yo mismo hemos hecho la HMD en Av. Madrid.
El telefono es 933 393504 y si preguntas por Dolors, dale recuerdos de Javi de LLeida (jeje) es muy maja…
Ricard y yo mismo hemos hecho la HMD en Barclays Av. Madrid.
El telefono es 933 393504 y si preguntas por Dolors dale recuerdos de Javi de Lleida (je je) es muy maja…
Para Josete o alguien que me pueda informar ¿qué sucursal del
banco de santander, ofrece hmd?
Me interesa mucho porque tengo una hipoteca con santander y habiendo hablado con el notario me ha dicho que siendo la misma sucursal el cambio en las condiciones a hmd seria mÃnimo, seria una modicificación de escrituras.Gracias. [email protected]
Luis si tú firmaste hace 2 dÃas, aunque pertenezcas a un colectivo, que condiciones firmaste?
Gracias
TOÑI
Hola marina, (#1528).
La sucursal es la de Pozuelo de Alarcon, madrid .. pero debe ser de las primeras que hacen porque no estan muy enterados de como funciona.
Toñi mis condiciones fueron por convenio para administración local, tampoco nada del otro mundo, aunque esa rebajita se nota, y son estas: 30 años, el 80% de la tasación, libor+0,55, euribor+0,55, comisión de apertura 400€, comisión de cambio el 0,20 del contravalor en euros, fixing el 1,15%, revisión mensual…saludos, ah!!, pregunta por la comisión inicial de cambio,importante!!, no te dicen nada…saludos
hola a todos. Llevo un monton de dÃas leyendo todo lo publicado en el foro. Tengo que firma una hipoteca dentro de un mes y me gustarÃa hacer la HMD. me gustarÃa que me mandarais las tablas a [email protected].
Gracias de antemano.
Estoy ngociando una hmd y me surgen dos dudas :
Diferencias entre sistema de amortizacion frances y constante… cual interesa mas ? en una multidivisa??
y segunda .. es necesario abrir una cuenta en divisas para hacer frente al pago de las cuotas??
seri
Mi pequeño granito de arena de informacion.
http://www.hipoteca-multidivisas.com
Y digo pequeño porque comparado con los miles de comentarios de esta web…
#1531 Para Luis
El libor es mensual?. Yo no consigo que me baje el diferencial, pues al final me lo deja en libor mensual + 1% y si me tuviera que refugiar en el euro me lo deja en euribor mensual + 0,75%, los diferenciales son los que me habia dado al principio, ahora me ha bajado 0,25 del libor y me lo incrementa en el euribor. No tengo ninguna comision, la única que pago es el 0,20% del capital prestado, es decir, 250 € en mi caso. El fixing lo tengo al 1% y la cuota mÃnima de cambio mensual es de 6 € por cuota.
Saludos a todos
Según noticias del SimpleNoRisk el binomio rentabilidad riesgo es excesivo para comenzar ahora con una hipoteca en yenes. Con paciencia se puede iniciar la hipoteca en euros y esperar un recorte para cambiar a otra divisa. Para los que ya tengan la hipoteca en yenes advertir que probablemente el yen vaya a tener dos paradas y se quede en EUROJPY=175 para que los prudentes salgan y en 195 para que todos salgamos eso sà con una hipoteca bien “encogidaâ€.
Advierten precaución si el cierre semanal es menor que 159,84
Me está entrando un “yu yuâ€, pero la realidad nadie la sabe con certeza, pues llevamos tiempo diciendo que está en máximos históricos y sigue devaluándose, asà que cada uno que obre de acuerdo a su espÃritu más o menos conservador o arriesgado.
Saludos
Quien sabe lo que significan al final de cada comentario los inconos uno indicando el dedo hacia arriba y el otro hacia abajo, asà como su activación y el número que pone al lado?
Saludos a todos, cuando está el incono activado y le pincho se me prolonga la barra de desplazamiento lateral de la derecha y me deja ver todo el foro, cuando el la primera pantalla no está este icono activo me es imposible entrar, y cuando lo hago no sé como
Contestad, vale?
TOÑI
Para todos los foreros:
CuidadÃn con el fixing, antes de cambiar preguntar a vuestro banco que comisión os van a aplicar, intentar por todos los medios que esté lo más cerca posible al 1%. Cuando cambiéis, tened en cuenta que vuestra deuda aumentará automáticamente el porcentaje que os apliquen en el cambio, es decir, si debéis 100.000 euros, despúes del cambio deberéis 100.000 + 1% = 101.000 euros convertidos en yenes o en francos suizos, a partir de este momento la couta os la calcularán sobre esta cantidad, no sobre la que os quedaba pendiente de pago antes del cambio.
Para Willy:
¿Puedes pasarme tu hoja excel? ([email protected]).
Muchas gracias a todos y enhorabuena por contribuir a este gran foro.
Fran
Para Mnyman.
Muchas gracias por el teléfono. Me podrÃas decir antes de que vaya las condiciones que te hizo, más que nada para saber lo que pedir.
Otra cosa, el nombre de Gisbola es porque soy el terrorista del Euribor. Todos a por él, a tomar por culo el puto euribor.
Gutrix
Toñi, ese texto de simplenorisk ya hace semanas que está, te sirve de ayuda para asesorarte un poco, yo lo leà antes de entrar en yenes el 28 de Junio,aquel entonces ponÃa casi lo mismo, son análisis mensuales, no tengas yuyu…aunque si control, lo que pasa que para cuando firmes igual ya está en 175 y ahà no tendrás margen si te llevas por ese valor que pronostican…aunque nadie sabe lo que va a pasar, leà un artÃculo del año pasado de un economista que hablaba de la debilidad del yen por aquel entonces, en 145 más o menos, y que decÃa que se encontraba en sus máximos históricos de devaluación, aunque podrÃa devaluarse un poco más hasta 155 según éste y que de hacer un HMD la harÃa en Francos suizos,decirte con esto que ni los que se dedican al tema tienen claro lo que puede pasar, mira donde está hoy, si ese economista la hubiese hecho en yenes la cantidad que se hubiera quitado en euros…por tanto, miedo si, al principio, según te encuentras en la notaria te entran las dudas, preguntas y preguntas, y cuando firmas y pasan los dÃas se te quita, asumes que tienes un reto, gestionar tu economÃa, esta vez si grandes caprichos, ahorras más, controlas más el gasto, y no te permites vivir al dÃa, a lo mejor un a solución positiva para a final de año decir por fin, voy a amortizar lo que ahorré, eso que siempre decimos y que nunca hacemos, por lo menos en mi caso, asà que para adelante si estás convencida o entra en HMD en euros hasta ver como evoluciona, por lo menos tendrás la oportunidad de no tener que cambiar de nuevo de hipoteca, y en cuanto a las condiciones yo negociarÃa el diferencial, es muy alto ese 1%, lo demás bien. Un saludo
Hola a todos.Hoy tengo la firme intención de empezar a pasearme los bancos para ver que opciones me ofrecen para poder cambiar mi actual hipoteca por una HMD. En cuanto tenga información os la paso.
Necesito pediros que algún alma caritativa me mande las tablas para hacer mis cálculos, mil gracias.
email: [email protected]
Me gustarÃa obtener más información sobre este tema. Donde se realiza este tipo de hipoteca? en cualquier banco? como es el funcionamiento? comisiones? puede ser tan rentable como parece ? el riesgo es tan alto como me parece a mi ? no se, todo lo que saque de dudas por que me parece que es una opción demasiado interesante como para que no se tenga conociento de ella en la calle. Por que no se ofrece este tipo de solución ?
gracias
Hola de nuevo,
Gracias a Agustà por haberme enviado la información y al foro por lo que aportáis.
En cuanto tenga algo interesante os lo trasmitiré.
hola a todos
Gracias a este foro hace dos meses me decidà a cambiar mi hipoteca a una en yenes. Y esto encantado.
Os participo mi experiencia. Nivel adquisitivo medio, empleado ferroviario. Tenia una hipoteca de 200.000 Euros, pero necesitaba 230.000 Euros para amortizar gastos extras de la construcción de mi casa. Con al hipoteca antigua referenciada al Euribor pagaba 1200 euros mes. Ahora con mas capital de hipoteca pago 834 Euros al mes. Estas son las condiciones con el Banco de Valencia que firme:
Comisión de apertura 0.5 %
L.I.B.O.R. + 0.75 %
Lo firme cuando el Yen estaba a 158 y hoy esta a 167.
Revisión trimestral
Comisión por la compra de divisa mensual el 0.20 % SIN MINIMOS
Comisión por cambio de divisa 0.20 %
Tasación de la casa 300 Euros
Cancelar la antigua hipoteca me costo el 1% del capital que tenia pendiente.
Me pidieron que domiciliara la nomina, y que realizara con ellos el seguro de la casa, por mi ningún problema.
No veáis lo tranquilo que estamos pagando 400 Euros menos al mes, que alivio…
Lo firme en Barcelona, con el Banco de Valencia, que esta en la Gran VÃa de las Cortes Catalanas 544 metro Urgel. Me atendió Toni Pedraza 93 4530493. Dentro de un mes me toca la revisión trimestral, y el Yen continua en caÃda ya esta a 167, pero el LIBOR al trimestre a subido del 0.66 al 0.74, espero que se compensen uno con el otro, y continuar pagando otro trimestre la misma cantidad.
Un fuerte saludo a toda la gente maravillosa que forman esta lista.
Antonio Barcelona
Para Gisbola
Las condiciones que nos dieron a Mnyman y a mi ya no las hacen, ahora son un poco mas caras pero ahi van!!!
Libor +0,45 mensual
Apertura 0,4
Cambio moneda 0,2 minimo 9 euros yo, mnyman creo que eran 6
Cambio divisa 0,2 con un gasto fijo de 90 euros
0% cancelacion anticipada
1% cancelacion total
El primer mes un 3% de interes!!!
Lo dicho, la Dolors una chica muy maja y muy atenta!!!!
Con el fixing te la clavan, eso si!!!
El 11 pago mi primera cuota, ya os contare!!!!
Salu2 a todos!!!!!
Para Alberto
Hola Alberto
A mi modo de ver hay varias razones por las cuales los bancos no publicitan ese tipo de hipotecas al ciudadano de “a pie†(como yo) puesto que quizás somos muy de cosas “normales†y la primera ya de entrada, no tan normal, es que nuestra hipoteca no estarÃa referenciada al euribor, como todo el mundo, sino al libor.
Otra cuestión tambien fuera de lo normal serÃa el entender que tu revisión en lugar de ser anual puede ser mensual, trimestral o semestral (el anual también).
Tampoco es “normal†que tu cuota varie cada mes dependiendo del valor del cambio (y tambien del interés ). Como tampoco es normal que un dia debas “x†al cambio a euros y otro dia más ó menos dependiendo del cambio (aunque nadie dice que tengas la obligación de cambiar a euros).
PodrÃamos encontrar más razones pero sólo con estas ya tenemos que la mayoria de personas quieren que su hipoteca sea en euribor, como todo el mundo. Que se revise cada año y asà ya saber lo que pagará en ese año. Y por supuesto tambien saber lo que le quedará de hipoteca una vez amortizado durante todo ese año.
Estas pocas cuestiones hacen que la HMD no sea fácil de entender y en consecuencia lo más práctico es hacerla en euribor y fuera complicaciones.
Yo te aconsejarÃa que dedicaras un tiempo a leer los comentarios del foro porque la información que se está consiguiendo que las aportaciones de una enorme cantidad de foristas es, a mi modo de ver, muy importante y te va ayudar a entender muchas cosas de esta hipoteca.
Y no te preocupes que cuando necesites herramientas, hojas de cálculo o cualquier otra cosa cualquier forista te va a ayudar (yo el primero). Pero, al menos por mi parte, no esperes que intentemos convencerte de las posibles “bondades†de la HMD. Eso tienes que decirlo tu.
Un abrazo
AgustÃ
Para cualquier cosa en que pueda ayudarte:
[email protected]
Hola chicos,
soy nueva en este foro y quisiera plantear una duda:
El mejor momento para contratar la HMD en yenes seria cuando esten apreciados con respecto al euro (210000€ X 140Y/€ = 29.400.000 yenes) q cuando esta devaluado,
la deuda total en yenes seria menor. Y si despues empezase a devaluarse, la cuota se reducira notablemente, esto es un acierto, o lo desaconsejais, un saludo
Claro,el mejor momento para contratar la HMD en cualquier divisa es cuando la divisa elegida se encuentra en máximos o cerca.
El euro lleva varios años revalorizandose frente a las demás monedas, de momento no hay monedas que cumplan esta condiciones.
Lo que en diciembre de 2006 era un mÃnimo 1 =150, ahora serÃa un valor interesante para entrar. Los mÃnimos actuales pueden ser valores interesantes, todo depende de la evolución futura del euro/yen.
Saludos
Para Nin 1471
Hola a todos los foreros, hacia mucho que no escribia, porque desde el curro no puedo ver el foro. Decirle a Nin que yo me pillé el rebote en el propio notario, aunque luego en mi sucursal me calmaron y me preguntaron hasta cuanto estaria dispuesto a asumir… les di el excel de seguimiento que ya he pasado a algunos foreros, y se quedaron mas tranquilos viendo hasta donde podrÃa soportar el pago (Es decir, que el EUR/JPY estuviera a 120)… Por cierto, he visto otro excel que anda rondando por ahà muy elaborado, enhorabuena!! aunque lo veo mas util como simulación para decidirte que como seguimiento de hipoteca.
Como siempre, quien quiera el excel no tiene mas que pedirlo a [email protected]
Y
Hace unos dias que me han pasado la primera cuota de la HMD en Barclays en CFH, libor+0,45 para 274000 euros a 30 añosa un 3% el primer mes , total 1170 euros.
He calculado el ahorro respecto al euribor de la siguiente manera:
Mismo capital a mismos años, el dia que yo firme el euribor estaba a 4,41+ 0,45 = 4,86 total pagaria 1450 euros durante un año.
El primer mes 1450-1170= 280 euros de ahorro.
este segundo mes calculo un interes del libor un mes 3,10 y un valor estable de cambio de 1,65 aprox= 1180 euros aprox y vuelvo a ahorrar 270 euros mas que si la hubiera hecho con euribor.
Muy mal tendrian que ir las cosas para que no ahorrara nada cada mes, incluso si la tendencia se invirtiera en mi contra, llevaria meses, quiza años, pagando menos cuota.
El plan que tengo es ir calculando mes a mes la diferencia a mi favor y anualmente tener un balance, espero que muy positivo, para daros futuras referencias a los foristas que pidais informacion a los que estamos ya en HMD.
un saludo a todos.
hola, he leido todo el foro y me parece muy interesante.
yo estoy pensando en juntar dos hipotecas que tengo actualmente en euros y hacer solo una en una HMD, tengo mis dudas, pero creo que me ahorraria bastante, estoy hablando de una cantidad bastante elevada, no se si sera muchisimo riesgo me gustaria que me ayudarais y si sois tan amables que me paseis el excel. muchas gracias.
un saludo
[email protected]
HOLA A TODOS, HE ESTADO MIRANDO EL HACERME UNA HMD. MI CAPITAL INICIAL SERÃA POQUITO (VIENDO LO QUE HAY POR AHÃ), EXÃCTAMENTE 33000€ QUE AL CAMBIO ACTUAL(166YENES) SERÃAN UNOS 5478000 YENES. BIEN, PUES HE ESTADO HECHANDO CUENTAS I A
13 AÑOS ME SALE UNA CUOTA DE 232,96€
12 AÑOS 250,55€
11 AÑOS 271,35€
BIEN, HASTA AHÃ, PERO SI EL CAMBIO DEL YEN VARIARA REPENTINAMENTE (SE HA PUESTO DE 140 A 160 EN 6 MESES), PASARÃA A PAGAR:
276,22€ (13AÑOS)
297,08€ (12AÑOS)
321,74€ (11AÑOS)
PUES BIEN, ACTUALMENTE CON MI HIPOTECA A 13 AÑOS ESTOY PAGANDO 269€ APROX., POR SUPUESTO NO AMORTIZANDO TANTO CAPITAL. EL CASO ES QUE SI SE PUSIERAN LAS COSAS TAN MAL ESTARÃA ANTE UNA DEUDA DE 5478000 YENES DESPUÉS DEL PRIMER AÑO (PONIENDO LA HIPOTECA A 11 AÑOS) Y QUE SI DECIDIERA PASARME AL EURO ESTARÃAMOS HABLANDO DE 35832€, O SEA 2832€ MÃS QUE AL PRINCIPIO.
LA VERDAD ES QUE TENGO BASTANTES DUDAS. ALGUIEN ME PODRÃA ACONSEJAR HASTA QUE IMPORTE DE CAMBIO, EN CASO DE QUE SE PUSIERAN LAS COSAS MALAS, PODRÃA SOPORTAR MI HIPOTECA EN YENES?
GRACIAS Y UN SALUDO A TODOS LOS FOREROS.
Para TONI 1552
Hola Toni, yo la verdad que por el importe que te queda, ni me plantearia cambiarme de hipoteca….solo en gastos incurririas en unos cuantos miles de euros, y si además la comparación que nos haces es poniendo los mismos años de duración de hipoteca, pues menos. Yo si te lo puedes permitir, como mucho me lo plantearia como reducir los 10,11, o 12 años que te queden de hipoteca, a 4 o 5 años y pagar 500€ sabiendo que 400 y pico son capital..
Saludos
Hola a todos,
Como a Mnyman a mi se me acerca la primera cuota del prestamo que en Barclays es del 3% mas el diferencial pactado, en mi caso +0,45 mensual en YJP.
Comentar que hoy me han hecho el cambio y me ha salido a 166,508 yenes por Euro, viendo que la cotización ha cerrado a 167,98 me parece poca diferencia para el fixing, no creeis? De todas formas hoy el Yen ha llegado a superar la barrera de los 168 en la mayor parte del dia y creo que me parece poco por que al final se ha depreciado un poco!!!
Bueno, el 11 me cae la sorpresa y ya os cuento como ha ido!!!
Salu2 a todos y en especial a los mas veteranos!!!
Para Toñi
Yo estoy de acuerdo con Ricard. Mira este escenario para que te sirva de ejemplo:
Reduces a 8 años y ya te quitas 269 x 12: 3.228 x 5: 16.140 euros.
33.300 euros x 169 yenes: 5.577.000
Le ponemos un diferencial de 0.55 que sumado al libor mensual 0.6123 (+ ó menos) nos queda un interés del 1.19 (redondeando).
Y te sale una cuota mensual 60931 yenes /166.50: 365 euros
Si el yen baja a 150 . 60931/150: 406 euros. Si baja a 140. 60931/140: 435 euros.
Este es un escenario pero puedes plantearte los que quieras, pero no olvides que también tendrás unos gastos de cambio de hipoteca que has de contemplar como muy bien decia Ricard.
Un saludo
AgustÃ
Para AgustÃ,
eso lo decia Richard y no yo, al Cesar lo que es del Cesar, jejeje!!!!
Con estos niks tan parecidos!!!
Yo pienso que amortizando anticipadamente se puede rebajar en tiempo o cuota, lo que si es verdad es que cuantos menos años menor riesgo de fluctuaciones pero la verdad es que…. “nos importara mucho la cuota cuando llevemos 20 años?†creo que para entonces tendremos una cuota muy asequible para los tiempos que nos tocara vivir!!!
En fin, esa es mi opinión modesta!!!!
Salu2!
Hola,
Alguien ha hecho ya un cambio de su hipoteca de una divisa a otra, por ejemplo del CHF al JPY?
Yo tengo la hipoteca con el sabadell (124.000 Euros al cambio CHF actual) y estaba pensando cambiar al JPY para bajar el tipo de interés (aunque tengo mis dudas pues el JPY está en mÃnimos, pero no creo que comience a subir de momento).
El caso es que para hacer el cambio de CHF a JPY los del Sabadell quieren primero cambiarme de CHF a EUR y luego de EUR a JPY en lugar de pasar directamente de CHF a JPY que se puede hacer tranquilamente.
La diferencia es muy significativa pues para pasar de CHF a EUR me aplican el cambio vendedor de CHF a EUR y comprador de EUR a JPY con lo que la diferencia son 2770 Euros + la comisión por cambio de divisa de unos 243 Euros (0.2%).
He leido las escrituras y no aclara si hay que pasar por el EUR o si se puede cambiar directamente de una denominación a otra (e.j. CHF->JPY).
¿Os hacen igual en vuestros bancos o me estan queriendo estafar en el Sabadell?
hola todos/as, llevo 3meses leyendo este fantástico foro. Hasta hoy, tenÃa muy claro en hacer mi hipoteca en JPY, pero después de hablar con el banco, tengo mis dudas. El cambio hoy es 1€= 168Y, tengo que pedir 125000€, mensualmente pagarÃa muy poco pero la deuda es elevada. En cambio,hace unos meses al estar el Y más alto, la deuda total era más baja, me han ofrecido el CHF porque asà no tendré una deuda total tan alta ya que el franco está más fuerte a dÃa de hoy que el Y. MI banco me ofrece:
apertura: 0.8 %
libor trimestral + 0.8 %
comisión cambio: 0.3 % mÃnimo 5€
cancelación parcial: 0% total: 1%
lo interesante es el cambio de moneda tiene 0% coste y el seguro de cambio,lo puedo hacer sin coste alguno. Entonces mi pregunta es, aún habiendo mejores, que las tengo en tipo de libor y apertura, condiciones creo que poder cambiar por ejemplo cada año de moneda para ir bajando la deuda total no es más apetecible que pagar al mes 25 €??
siento todo este rollo,pero ando hecho un lÃo y lo tenÃa muy claro hasta hoy.
Un saludo para todos aquellos que buscamos un vÃa de escape frente al puñetero euribor
Hola muy buenas,
hace muy poquito he oido hablar de este tipo de hipoteca, yo en breve constituiré una. Al oir hablar de esta la verdad que he oido maravillas de ella pero tambien con mucho miedo. Me gustaria que por favor me informaseis un poco sobre ella o a que entidad puede recurir para informarme, aunque me da la ligera sensación que en las entidades no me van a informar mucho. Mi correo es [email protected], agradecerÃa enormemente vuestros comentarios. Muchas gracias por todo
Hace muy poquito he oido hablar de este tipo de hipoteca, me gustaria por favor que me informarais de la misma ya que a c/p tengo que constituirla. A que bancos puedo recurir? es fiable? por favor contesten a [email protected] gracias por todo
Para Fran
Lo único que yo te dirÃa es que te asegures que realmente no hay comisión de ese cambio. Y por otro lado yo harÃa simulaciones en diferentes periodos contemplando el precio de cambio del banco. Piensa que aunque no te cobren comisiones el precio de cambio hace que “pierdasâ€.
Me imagino que habrás “hecho números†y que finalmente has decidido que ir cambiando de moneda es la mejor opción. Perfecto. Sencillamente porque lo has analizado y tienes suficientes argumentos para hacerlo. Pero haz bien los números porque a lo mejor un libor mensual + 0,55 te puede resultar muy interesante porque la amortización serÃa mayor y la cuota más baja y no te “estresarÃas†para escoger el momento más propicio para hacer el cambio.
Un saludo
AgustÃ
GRACIAS POR LOS CONSEJOS, PERO DA LA CASUALIDAD DE QUE TENGO OTRA HIPOTECA Y POR LA QUE PAGO 600 EURAZOS, LO QUE OCURRE ES QUE TENGO EL 3.5% HASTA EL 2012 Y VEO QUE ESTA NO ME INTERESA CAMBIARLA A YENES.
DE CUALQUIER FORMA COMO PODREIS COMPRENDER EN LA HIPOTECA DE 33000€ NO ME PUEDO SUBIR MUCHO MÃS LA CUOTA SINO NO PODRÃA VIVIR.
LO DE LOS GASTOS DE ESCRITURAS, PUES LA VERDAD ES QUE NO LO HABÃA PENSADO, DE TODAS FORMAS ¿ME PODRIAIS DECIR SI DAN PRÉSTAMOS PERSONALES EN YENES PARA EL CUAL NO DEBIERA DE PAGAR GASTOS DE ESCRITURAS? MUCHAS GRACIAS POR TODO.
Hola a tod@s,
es legal cobrar un 0,2% por la cantidad inicial a hipotecar? . Es que me parece injusto que por establecer una hipoteca en otra moneda, sin comprar yenes, cobren esa cantidad. No sé, como lo ven?
un saludo y muchas gracias por el foro
Para Cesar 1561
Como bien dices Cesar, es injusto tu estás constituyendo una hipoteca pidiendo una determinada cantidad de Yenes. Ese es el argumento que yo usé con mi banco y a mi no me cobraron esa cantidad inicial. También es cierto que a mi padre hace un año, si se la cobró Bankinter…y nos encontramos con la broma en el mismo notario…
Para Agusti, es un lio, yo a veces cuando veo Ricard, creo que he escrito yo el mensaje y hasta que no empiezo a leerlo, no veo si es mio o no, jajaja.. no hay problema, aqui estamos tos pa ayudar!!!
Para Fran 1558
Echa bien numeros como decia AgustÃ, yo los he echado buscando ahorros en el cambio de moneda, pero siempre que lo hagas a otra en la que tienes que gastar Euros, nunca podrás saber lo que va a pasar, porque también fluctuará. Lo mejor para los cambios de monedas es lo que estoy a punto de hacer (pero aún no me he decidido), en 3 meses que llevo con la hipoteca en Yenes, si me cambio al Euro, deberÃa unos 18.000€ menos de lo que pedÃ. Si me cambio, lo único que tendré que hacer es esperar a que baje el EUR/JPY por debajo del momento en que hice el cambio a Euros, para volver al Yen, y deber memps Yenes de los que debia antes de “hacer caja de 18.000€â€. Cambiarse a otra moneda es volver a la incertidumbre de la fluctuación.
Saludos
Richard
Hola a todos, creo que me voy a decidir por la HMD en el BSCH.
Aunque ya sabemos todos que la mayorÃa de las personas que trabajan en la banca no tiene mucha idea de lo que nos están ofreciendo, después de mucho preguntar creo que me van a dejar unas buenas condiciones (si no me han engañado sin darse cuenta claro…). Me han dicho que por el cambio de divisa mensual y por el cambio de deuda a otra moneda no me cobran nada es decir 0 % y esto me parece muy interesante, tengo lÃbor y eurÃbor mensual a 0,50, que no es mucho aunque hay gente que consigue menos diferencial, sobre todo en el eurÃbor y de comisión de cambio inicial tampoco me cobran. Todos estos detalles los he preguntado 100 veces, imaginaos, no me lo creÃa. De todas formas les he pedido que antes de ir al Notario me gustarÃa leer las escrituras con ellos en el banco para no tener sorpresas. En fin, ya os contaré.
Os lanzo una pregunta…¿alguien tiene la HMD con el BSCH? es para que me informe de alguna posible sorpresa de última hora y también si me podeÃs decir que fixing utiliza este banco que mi director no me lo ha dicho todavÃa, aunque me dijo que era similar al de otros bancos y ya sabemos que con eso poco podemos hacer.
Mañana o pasado mañana doy la orden para que vengan a tasar la casa y
ya no me podré echar atrás.
Un saludo a todos.
Ãngel
Para Angel
Si miras mas arriba hay un post de una persona que la hizo con Santander y tuvo dos “incidenciasâ€:
1. Le cobraron dos veces la comisión de cambio inicial.
2. Se quedó más que sorprendido por el fixing tan elevado que le aplicaron.
Para Fran
Cambiar de divisas no es cuestión nada fácil porque se mueven con cierto “dinamismo†de un dia para otro y para muestra un botón:
Ayer e CHF tocó el 1.6585 y en estos momentos está a 1.6535
Y el yen ayer tocó un máximo de 168.33 y en estos momentos está a 167.27.
Mira este enlace para ver los cierres diarios:
http://spanish.fxstreet.com/herramientas-divisas/historico-divisas/default.aspx
Un saludo
AgustÃ
Para Angel
Si mirás aririba verás que una persona la hizo con Santander y tuvo dos incidencias:
1. Le cobraron or error dos veces la comisión de cambio.
2. Se quedó sorprendido por el fixing tan elevado que le aplicaron
Para Fran
El tem de cambir de divisa no es tan fácil comoaprece puesto que se mueven con cierta “dinámicaâ€. Y para muestra un botón:
Ayer el CHF tocó a 1.6585 y ahora está en 1.6535
Y el yen ayer tocó el 168.33 y ahora está en 167.27
Mira este enlace para ver los movimientos:
http://spanish.fxstreet.com/herramientas-divisas/historico-divisas/default.aspx
Un saludo
AgustÃ
Hola a todos,
desde el dÃa 28 de junio tengo mi HMD con el Barclays y me plantean la siguiente cuestión: comprar mes a mes la moneda ( yo la he formalizado en francos suizos) o comprarla en bloque
Qué pensais?
Mis condiciones han sido finalmente Libor mes o Euribor + 0.5, C. A 0.5 y compra de moneda 9 €. No me han obligado al seguro de vida del préstamo que yo creo que es interesante pq eran aprox. 250 €/año
Gracias a todos
hola a todos,
Ante todo darle las gracias a Agustà por haberme pasado las herramientas a mi correo, las cuales me han ayudado mucho.
Yo tengo que firmar una hipoteca supongo que dentro de uno o dos meses ya que la iban a entregar a dos y todavÃa estoy esperando. Me da pena, ya que hace unos meses el cambio EUR/YEN estaba a unos 156 y ahora ya a 168. La verdad es que todavÃa no se que voy a hacer.
Yo vivo en Galicia por lo que me gustarÃa saber si alguién del foro ha hecho una HMD en algún banco por esta zona. Si es asÃ, agradecerÃa algún teléfono y persona de contacto.
Ah!! también he leÃdo que en Barclays o Bankinter por teléfono te dan buenas condiciones. Si alguién me puede dar el número se lo agradecerÃa muchÃsimo.
Muchas gracias a todos.
Para Angel (#1563)
Yo la hago en el Santander tambien, pero no me dan tus fantasticas condiciones.
¿ Donde la has solicitado tu ?
A mi me cobran 0.15% de cambio de moneda, y libor + 0,64
Para una hipoteca de 300.000€ , en Pozuelo de Alarcon.
Gracias.
He estado negociando una hipoteca multidivisa para mi madre en Asturias y las mejores condiciones me las ha dado la Kutxa… falta el que lo confirmen…
Libor + 0.5 (a 3 meses)
Euribor + 0.5
2/1000 de cambio de moneda o divisa (3 € de mÃnimo)
apertura 0.25 cancelaciones 0
Y ojo al dato… fixing 0.15!
Esto no lo pueden firmar pero mientras dure el ahorro es considerable.
Lastima que el yen asuste un poco!
Se me olvidava sin asociar nada a la entidad, ¡ni la nómina!
Ojo con el Fixing!
Popular 0,7%
Bankinter 1%
La Caixa 1,1%
……
……
……
Además no me piden que contrate nada, no me piden ni la nómina!
Ojo al fixing de “entidades más consolidadasâ€:
Popular 0,7%
Bankinter 1%
La Caixa 1,1%
…..
…..
Para Fran
Ayer el yen llegó a 168.33. Esta mañana ha estado sobre un 167.17 y en estos momentos está 168.05 .
Como vemos en el corto plazo es complicado coger el mejor cambio.
Para todos
Un tema que me han comentado y que no está de más que lo pongamos sobre “la mesaâ€. Atención a pedir las condiciones por escrito y firmadas para que no nos pase que a la hora de estar delante del notario donde era libor “tal†ahora es “Pascualâ€â€¦
Un saludo
AgustÃ
*Alguien se acuerda de Willy? Yo sÃ.
Para Josete, yo vivo en Alcalá de Henares. Como dije en el post, al principio no me lo creÃa, aunque a mà me parece fantástico. He preguntado e insistido varias veces, y me siguen insistiendo en que la única comisión que me cobrarán será el fixing y me repiten en que es similar a la de todos los bancos del grupo, aunque no me la han dicho. Yo para no llevarme sorpresas les dije que me parecÃa raro, ya que en la mayorÃa de los bancos y cajas cobran un mÃnimo cada mes y un porcentaje en los cambios de monedas, pero me aseguran que voy a tener 0 % en los dos conceptos. Aun asà les he pedido leer la escritura de la hipoteca antes de ir al notario…si me echo para atrás habré perdido el dinero de la tasación, pero creo que son verdad las condiciones que me están dando. PodrÃa ser un error del banco a la hora de darme las condiciones pero ya me lo hubiesen dicho, digo yo. En fin, se acerca el momento de firmar y ya os contaré a todos.
Como siempre, gracias a todos/as.
Ãngel
Yo tambien me acuerdo de Willy!
Espero que vuelva con sus aportaciones muy valiosas, tambien de Ivan que hace tiempo que no lo vemos!!!
Salu2!
Se me olvidaba algo quizás importante. En el BSCH me piden tener plan de pensiones(que ya lo tenÃa antes de esto)+seguro de hogar(que hay que tenerlo obligatoriamente con alguien)+seguro de vida de uno de las dos personas que figuran en la hipoteca(esto asciende a 3000 € aproximadamente para toda la vida de la hipoteca, y no me parece mucho encarecer en 3000 € el total del dinero pedido). Creo que lo único que te puede echar para atrás es obligarte a tener plan de pensiones pero en mi caso facilita las cosas por que ya lo tenÃa y además en el mismo banco. No se si os servirá esto de ayuda para negociar vuestras HMD´s.
Buenas noches a todos/as.
Hola a todos,
AgustÃ, he estado echando un vistazo al enlace que indicabas en el post #1564 y me despista el hecho de que el valor de cierre (EUR/JPY) no coincida con el publicado en la web del BCE (http://www.ecb.int/stats/exchange/eurofxref/html/eurofxref-graph-jpy.en.html).
Lo cierto es que no me cuadran nunca los valores indicados en las diferentes webs que utilizo para hacer el seguimiento de las divisas. ¿Qué valor debemos usar como referencia para calcular (por ejemplo) el fixing que nos está aplicando nuestro banco? Supongo que el publicado por el BCE, ¿no es asÃ? ¿Alguien podrÃa explicarme porqué no cuadran los valores de cierre en las diferentes fuentes de información que manejamos? ¿Qué diferencia de criterios existen entre unas y otras a la hora de publicar el dato?
Un saludo.
Para Josgo
El cierre oficial del BCE es cada dia sobre las 14.00 h aproximadamente y es el que nos tiene que servir para comparar el fixing.
El enlace que he puesto corresponde al mercado FOREX que empieza el domingo lunes a las 00.00 horas y está abierto durante las 24 h durante toda la semana hasta el viernes sobre las 11.20 h.
Creo que los cierres que dan corresponden a cuando cierran los mercados por la tarde en Europa, aunque esto no tiene tanta importancia.
El valor que debemos de seguir es el del BCE que es el oficial y los otros valores como los mÃnimos y máximos nos resultan interesantes de conocer para ver cómo a evolucionado el cambio de cada moneda durante todo un dÃa.
Para mi es una información interesante pero sin más.
Un saludo
AgustÃ
Hola a todos,
Veo que aqui me podreis resolver las dudas,
Alguien tiene un resumen o graficos o tablas para enviarme a [email protected].
Gracias, luego empiezo a preguntar.
Buenas tardes Chicos/as.
hace algunos dias puse en el foro si sabiais si daban hipotecas mulidivisa para locales comerciales. Pues bien el unico banco que las hace es Bankinter, y claro esta no son las condiciones de una hipoteca particular normal pero estan bien y mas como anda el euro. Un ahorro de unos 500€/mes. Frente a los ico incluso. Pues Bien firme el otro dia con Bankinter este tipo de hipoteca, lo pongo en el foro por si alguien esta interesado que sepa que se puede hacer. Por cierto voy a alquilar el local. Esta en el centro de madrid si alguen quiere un local de 270m cuadrados en el centro, en alquiler que me lo diga, jejejejeje. Muchas gracias por vuestras aportaciones, Las sigo con mucho interes.
Saludos.
A todos los que firmais hipotecas con entidades “consolidadasâ€, ojo con las diferencias entre el valor de la divisa y lo que os van a cobrar. Suelen andar entre el 0,7 y el 1,15%, a lo que se le suma el 0,2 de comision de cambio de divisa. Sólo en la compra inicial, ya os encontrais con una deuda bastante superior. Y no digo nada de los 15 € de fijo de Bankinter…. Enteraros de Sucursales recien abiertas o bancos en expansión, en Asturias la Kutxa creo que es la mejor opción.
AgustÃ, sé que es la pregunta del millón pero, si tuvieras que hacer una nueva como yo ahora, ¿en que moneda la harÃas? Gracias a todos. Sin vosotros no conocerÃa este gran producto hipotecario.
Para Pablo
Tienes toda la razón del mundo: es la pregunta del millón.
Si te digo que en euros. Lo harÃas?
Y si te digo en Yenes. Lo harÃas?
Y ya puestos, y si te digo en CHF. Lo harÃas?
Pablo no puedes caer en el error de hacer lo que otros harÃan.
Yo plantearÃa diferentes escenarios en las tres opciones y a partir de aqui obtendrÃa mis propias conclusiones y entonces decidirÃa cual es la mejor.
Te aseguro que no hay nada mejor que equivocarse uno mismo porque si se equivoca otro en un tema tan importante como es la hipoteca…
Ya sé que no te he ayudado pero sabes perfectamente que no puedo hacerlo aunque te aseguro que me encantarÃa.
Un abrazo
AgustÃ
*Dos apuntes que no estarÃan de más:
1. Que te den por escrito las condiciones del diferencial tanto en euro como en otra divisa.
(Asà te puedes evitar el tener una desagradable sorpresa al firmar).
2. Y lo mismo con el fixing. Que realmente sea el 0.15 y no una media de no sé que…
(No vaya a ser que al empezar tu deuda en otra divisa no te “cuadren†los números como tampoco te acaben de cuadrar en el primer recibo).
Sabes aquello de “donde dije DIEGO dije DIGOâ€â€¦ (o algo por el estilo).
Pues eso.
Gracias por contestarme, creo me voy a decantar por los CHF de momento….
¿Como ves la posibilidad de operar en FOREX para cubrir posiciones?
O simplemente comprar divisas para cubrirse las espaldas durante un ciclo bajo.
Cualquier sugerencia será bien recibida.
Gracias por tu tiempo. Voy a seguir investigando unos dÃas más.
Hola Pablo, lo de operar en Forex para cubrir posiciones….yo me lo estoy pensando, y un colega que también tiene la HMD ya está decidido, lo único que le falta es ahorrar un poco y cuando empiece a Caer el EUR/JPY meterese en corto…Pero ya sabes, Forex es para la pasta que te sobre y no te importe perder…
Saludos
Para Pablo
Como muy bien dice richarddj “es para la pasta que te sobre y no te importe perderâ€.
Pablo los beneficios que puedes conseguir en el FOREX pueden ser impresionantes y de manera muy rápida como también lo pueden ser las pérdidas.
Si no tienes una “buena bolsa†que te permita recorridos si estás en “contra de tendencia†el tema es bastante “complicadoâ€.
Es un mercado que se ha de seguir y controlar de manera constante y conocerlo, en el que tener suficientes “recursos†(buena bolsa) para poder estar dentro, según mi opnión, es absolutamente imprescindible.
Si tu tienes esos recursos, tiempo y conocimiento…
Un saludo
AgustÃ
Calculo de Cuotas de Amortización CHF-YEN
Os lo podéis descargar desde http://www.euribor.com.es/CHF-YEN.zip
Gracias a clopez (Carlos López)
Explicación de la Hoja de Calculo:
En la primera pestaña están las formulas de cálculo que emplean los bancos para el tema de las hipotecas (método francés)
Año Base:
Puede ser de 365 dÃas o 360 dÃas, normalmente es a 365 dÃas pero el Popular emplea el de 360.
Gran faena porque te sale mas caro el tema.
La fórmula de Cuota Mensual, es mensual si se hacen 12 pagos anuales. si se hacen cada 3 meses (4 pagos al año) el resultado es el mismo aunque el nombre deberÃa ser Cuota Trimestral.
De ellas de deduce que:
Cuota Mensual = Cuota de Interés + Cuota de Amortización de Principal
La Cuota de Interés de la Amortización Anticipada, son los intereses que debes (te cobran) a la hora de hacer la amortización anticipada.
Cálculo del nº de periodos pendientes de amortización.
Este fórmula se emplea cuando se hace una amortización anticipada y se desea pagar la misma cuota pero reducir el periodo (nº de cuotas pendientes)
Pestañas 2 y 3:
Son cuadros de amortización para CHF y YEN, pero servirÃan igual para monedas con céntimos o sin ellos.
Lo que está en amarillo es lo que hay que rellenar.
El campo Nº de Pagos Anuales son las letras que pagamos a año. si pagamos cada mes hay que poner 12.
Si el pago es trimestral, hay que poner 4.
La columna de Interés, da inicialmente uno, pero hay que tener en cuanta las revisiones.
La columna Anticipada, se utiliza para saber si hay que restar nº de cuotas o no.
si se hace una Amor. Anti. Se pone en esa cuota “SIâ€, y si no se desea tocar el nº de periodos, es decir, sólo se amortiza capital.
También habrÃa que añadir, la Amortización (la real), los intereses de la amortización y la suma de estas dos últimas.
en el caso de que se quiera reducir el nº de cuotas también habrÃa que tocar las columna de C.Pen.
Pestañas 4 y 5:
Calculan la realidad de hacer una Amortización anticipada.
Es decir, nos pasaran una cuota extraordinaria que va desde al ultima cuota pagada hasta el dÃa en el que se hace efectiva la Amort. Anti. en los cálculos la fecha efectiva de la amortización es dos dÃas posteriores “a piñón†a la fecha de solicitud.
La parte de Cuota de Amortización Anticipada es lo que realmente se amortiza (amortización + comisión)
y se calcula el nuevo periodo de cuotas, es decir, reducción del nº de cuotas y el valor de la nueva cuota.
El campo Capital Disponible Amortizar – PAGOS, es lo que nos sobrarÃa de la pasta inicial que tenÃamos disponible para la Amortización Anticipada.
La parte Próxima Cuota de Amortización Ordinaria, es el valor de la prox. cuota que nos pasarán.
Hay que tener en cuenta que los intereses van de dÃa efectivo de amortización anticipada y dÃa efectivo de la próxima cuota ordinaria.
Los campos a rellenar “Amarillo†son.
Capital pendiente en la moneda de la HMD.
Cambio vendedor €/moneda HMD que nos aplicarán.
Tipo de interés total (libor + diferencial)
Importe Actual de la cuota.
Pasta en € que tenemos para poder hacer la amortización
Fecha de la última cuota Ordinaria, la de todos los meses.
Fecha en la que se solicita hacer la Amortización Anticipada.
Fecha de la prox. cuota Ordinaria posterior a la de Amor. Ant.
Comisión de Cambio de moneda en % y mÃnimo en €.
El campo Nº de Pagos Anuales son las letras que pagamos a año. si pagamos cada mes hay que poner 12.
Si el pago es trimestral, hay que poner 4.
Nota para simulaciones en Euros
Si se desea utilizar el excel para una hipoteca convencional en € y al euribor.
Se pueden utilizar la pestaña 2 (C.Amort. CHF) para generar cuadros de amortización.
en el campo “LIBOR CHF†se pondrÃa el EURIBOR a 12 meses
y en el campo “Capital Solicitado en CHF†el importe solicitado en €.
Para el tema de las amortizaciones anticipadas se puede utilizar la pestaña 4 (Nº de Cuotas CHF).
En el campo “Cambio €/CHF†hay que poner 1,0, es decir, por 1 € te dan 1€.
En el campo “Fecha Solicitud Amortización†hay que poner dos dÃas menos del dÃa en el que se haga efectiva las amortización anticipada.
NOTICIA IMPORTANTE DE BOLSAMANIA PUBLICADA EL 16/07/2007 A LAS 09:12:17
Terremoto en Japón
Atentos a las noticias procedentes de la segunda economÃa del mundo sobre un terremoto con una intensidad del 6,8 en la escala de Richter. La región más afectada ha sido la de Niigata en el centro de Japón.
Habrá que estar muy atentos a la primera evaluación de los daños de dicho seÃsmo. Parece por ahora, que no han sido muy cuantiosos pero si espectaculares al haber afectado a un transformador de una central nuclear y el cierre de un tren bala que une Tokio con el norte del paÃs.
Recordemos que un seÃsmo en el año 1994 que causó graves daños en la ciudad de Kobe fue el desencadenante del denominado efecto tequila. La que se denominó como la primera crisis del siglo XXI y que se produjo por efecto contagio. Las compañÃas aseguradoras niponas tuvieron que repatriar capitales para hacer frente a un ingente pago de primas. Esto provocó la rápida salida de aquellos paÃses con un perfil de riesgo más elevado como era en aquel momento Méjico, inmerso en un proceso electoral y donde se produjo el magnicidio del candidato del PRI a las elecciones presidenciales. La brusca salida de los capitales nipones produjo una crisis en cadena sobre el resto de economÃas emergentes, las más afectadas fueron otras economÃas Iberoamericanas como Brasil y Argentina.
Los efectos de este terremoto fueron devastadores sobre los mercados de divisas mundiales. El Yen se apreció fuertemente en pocas semanas y otras economÃas vieron como sus divisas se desplomaban, como fue el caso del peso mejicano. Esto provocó que el Fondo Monetario Internacional pusiera en práctica planes de rescate de una escala nunca vista antes, tanto por el montante otorgado como por la cantidad de paÃses afectados.
Hoy al ser festivo en Japón no tendremos referencias por lo que habrá que estar atentos a la sesión asiática de nuestra madrugada de hoy.
Para Willy
Ya veo que has vuelto de vacaciones y no podÃa ser de mejor manera.
“Bienvendido a casaâ€.
Un saludo
AgustÃ
Hola a todos. Estoy a punto de hacer mi MHD con el BBVA con muy buenas condiciones. El asunto que me preocupa es el cambio EUR/JPY. Ahora está muy alto y me asusta que baje justo cuando yo me meta. ¿Qué opinais? He leido que un momento para salir son los 175 yenes/euro… ¿Qué perspectivas hay para lo que queda de año? ¿Subirá más todavÃa, por ejemplo a 170 con ahora con el asunto del terremoto?
Muchas gracias a todos.
Irán le pide a Japón que pague crudo con yen http://www.adnmundo.com/contenidos/energia/japon_yenes_crudo_refinerias_iran_e130707.html
Hola a todos.
En febrero firme una HMD en Yenes con Bankinter aconsejada por una amiga, pero desconociendo totalmente los riesgos asociados y cuáles eran unas buenas condiciones. Ahora a traves de vuestros comentarios soy consciente de que las condiciones que firmé con Bankinter son abusivas: Libor +1%, el fixing altÃsimo de Bankinter, 2 por mil de comisión de cambio mÃnimo 15EUR. Haciendo cuentas, solo en comprar mis Yenes mensualmente, Bankinter gana alrededor de 26EUR (multiplicad por 300 cuotas…) Me gustarÃa poder comprar mis Yenes en otro banco o entidad con un fixing más barato y con menor o ninguna comisión: ¿sabéis dónde?.
Os agradecerÃa si pudiéseis pasarme esas útiles herramientas de las que habláis tanto en el foro.
Muchas gracias a todos por vuestra ayuda.
Un saludo,
[email protected]
Para ricard 1576
Ivan está muy liado preparandose unas opos que tiene este Miercoles. Nos hemos hecho colegas a raiz del foro, y la verdad es que el tio controla un montón de Forex (por eso es broker :-)), por eso estoy yo estudiando el tema de las divisas, pero como ya he dicho otras veces, Forex es para la pasta q te sobre, y la quieras utilizar como en el Monopoly o como en el Casino, ya que el Forex es eso….
Por cierto, richardj y richard soy yo mismo, pero es el defecto de poner siempre la “j†de mi apellido en otros foros :-D
Saludos a todos.
Buenas noches a todos!
Mi enhorabuena a todos los participantes de este foro, creo que compartir el conocimiento para el bien de todos es importantÃsimo, por mi parte y una vez leido la gran mayoria de comentarios estoy convencido que la HMD aporta muchas ventajas
Estoy en el dilema de Francos Suizos o Yenes ( habrá que ver la repercusión tienen los terremotos de hoy y los posibles en esta semana)
Por mi parte, intentare aportar las condiciones con Kutxa y Bankinter, a ver si difieren mucho de las comentadas aki.. cuestión el tema del fixing entiendo que no está regulado normativamente y que es totalmente libre a definir por los bancos, entiendo que deberÃa ser negociable como todo, la cuestión es como fijar ese máximo ? gracias por las respuestas
Añadir que el factor †tiempo†creo que es un parametro fundamental a tener en cuenta en las negociaciones bancarias,, y a la pregunta de anzuelo del banco que la suele hacer disimulando.. ¿ cuando necesita Ud el dinero? estar muy atentos a la respuestas k damos..
Por otra parte agradecerÃa a Willy y Agustà que pudiesen facilitarme las herramientas para ampliar mis conocimientos financieros y tomar las decisiones correctas, ya k como se comenta, comprar una hipoteca no es ir a comprar el pan,
Graciass e intentaré ir aportando lo mejor ke pueda
Saludos
Miki
Para Miki
Cual es tu email?
Un saludo
AgustÃ
Buenas!!
Llevo ni se sabe ya cuánto tiempo leyendo los mensajes y casi no me quedan ni pestañas, pero creo que me ha merecido la pena leer.
Yo lo haré casi seguro con bbk (0,60 tanto en libor como en euribor). Dudo ahora entre yenes y francos suizos, como mucha gente, pero creo que el interés va a ser lo que me decida. Me vendrÃa muy bien que me pasarais el “kit de herramientas†que comentaba Miki… mi email es [email protected]
Un saludo y gracias por TODA la información que pasáis,
Jlup
Hola foreros.
Es la 1ª vez que escribo en el foro. A la vista de la próxima subida de mi hipoteca (unos 100€ mensuales) y tener noticias de las HMD empecé a indagar por la red y me topé con este foro. Aquà tenemos a los catedráticos como p.e. Willy o Agustà y a muchos que, como yo, lo que queremos es intentar pagar menos y que no “nos robenâ€.
Me he leÃdo todos los mensajes del foro, apuntando las condiciones que iba diciendo el personal ,al que animo a que en el mensaje que escriba aporte más datos de la oficina donde le han dado las condiciones. Por mi parte y, aquà en Córdoba, tengo las siguientes:
– Bankinter
Libor + 1% bajarÃan a 0,9% con seguros de hogar y vida, dif. euribor 0,6%, com. cambio 0,2% mÃnimo 15€, dif C/V divisa 1%, canc. parcial 0, canc. total 1
– Barclays
Libor + 0,75%, com. apertura 0,5%, canc. total 1 canc. parcial 0, cambio divisa 0,2% mÃnimo 9,02€. Ayer le pregunté sobre el famoso fixing y me dijo que el pasado 13 de julio fue 166,775070 comprador y 170,484930 cambio vendedor. Si me vinculo más al banco bajarÃan las condiciones
– Caixa Catalunya
Libor + 0,75% trimestral, en el mejor caso, apert 1,15 (un robo), cambio mensual el 0,3 mÃnimo 5€, cancelaciones 1
– He pedido condiciones en el Popular
Respecto al tema de la subrogación y novación, ayer fui a hablar con un familiar mÃo que es notario, el cual no sabÃa nada del tema pues nunca habÃa firmado una HMD. El jueves iré a por la contestación. Tanto Barclays como Bankinter me dicen que nada de nada, que hay que cancelar y abrir una nueva hipoteca, lo que a mà por 120000€ me supone unos 3300 por la nueva más 1200 por cancelar la vieja.
TodavÃa estoy dudando en hacer la HMD, pues en cuestiones monetarias soy un poco conservadora.
Cuando tenga alguna noticia ya os lo contaré.
Hola!!
Mi email es : [email protected]
Gracias! cuando tenga datos los voy pasando
Saludos
Miki
hola a todos! en primer lugar gracias por todos los cometarios publicados ya que son de gran ayuda.
en primer lugar yo tengo una hipoteca normal con la caixa catalunya y viendo la subida de Euribor ya no se que hacer me han recomendado mucho la HMD y leiendo los comentarios he aprendido mucho. le agradeceria a lagien que me pasara las herramientas de Agustin para poder comprobar mis numeros. gracias y felicitaciones por este foro.
mi e-mail es [email protected]
Buenas a todos.
Después de patearme unos 15 bancos mas o menos y unos decirme que no trabajan con HMD y otros que no me lo pueden hacer que si mucho riesgo, o que voy muy justo después de haberme ofertado condiciones, tipos, cambios y todo lo que conlleva una HMD al final me he ido a una sucursal que no es la mÃa del Santander en la cual tengo mi hipoteca en Euros y me han ofrecido esto:
-Libor/año = 1,0050 + 0,70 revisión anual
– Com Cambio = 0
-Cancelación = 0
-Apertura= 0,75
-Fixing= 1,40
Para hacerla en Yenes
Y eso después de haberles llevado las mejores condiciones que me ofrecÃan en otros bancos aunque no lo haya podido hacer con ellos.
Todo esto para una hipoteca de 200.000 euros, me temo voy a tener que pasar por el aro.
Mañana tengo que hablar con ellos.
P.D: Me encanta este foro me ha enseñado mucho sobre la HMD sin estos mensajes ni sabria lo que era ni me habria metido en este follón pero vale la pena.
Que os parece una idea, ayuda o consejo?
Gracias a todos por leer el tochete, un saludo.
Para Alex
Yo no soy nadie para aconsejarte pero el fixing me parece muy elevado.
El libor al ser anual también es el más “caro†aunque según se mire hasta puede interesar porque te estás asegurando una cuota, en yenes, durante todo un año.
Haz números y si a ti te cuadran…
Para cualquier cosa ya sabes
[email protected]
Un saludo
AgustÃ
AgustÃ
HOLA A TODOS HACE MUCHOS DIAS QUE ESTOY INFORMANDOME EN ESTE FORO DE TODO LO RELACIONADO CON LAS HMD.
GRACIAS A TODOS POR LA INFORMACION .
ESTOS SON MIS CONDICIONES EN BBK
COMISION APERTURA 0,20
LIBOR +0,45
EURIBOR+0,45
C.DIVISA 0,15
C.MONEDA 0,02 MINIMO 6E
CUOTA TRIMESTRAL
¿QUE OS PARECE?
Hola Juan, a mà me parecen unas muy buenas condiciones, siempre que las vinculaciones con el banco no sean exageradas. Creo que son de las mejores que se leen en el foro, si no te importa da los datos de la oficina, asà le haces un favor a alguien que viva por la zona.
Un saludo a todos los foreros, ya me han tasado y estoy a la espera de firmar con BSCH, ya os contaré si me salen con alguna sorpresa o todo va bien (eso espero).
Hola a tod@s. No he participado hasta ahota en el foro, aunque soy fiel seguidor. Gracias a Agustà y Willy, entre otros, por sus inestimables aportaciones.
Para MIGUEL ÃNGEL #1591#. Estoy muy interesado en tus condiciones del BBVA, asà como la oficina donde vas a contratar la HMD. Yo tengo la hipoteca normal con BBVA, y me dicen que ellos no hacen este tipo de hipotecas.
Por otra parte, me asegura el Popular, a través de una consulta realizada por su gestorÃa, directamente al Registrador, que se puede hacer subrogación y posterior novación a MD. También me dicen, que depende del Registro en cuestión, que en unos lo hacen y en otros no. Esta fórmula supone un importante ahorro, para todos los que se quieran cambiar de hipoteca “normal†a HMD.
Saludos y gracias.
Maizo.
Gracias Richard por la informacion sobre Ivan y que le vaya bien la oposición!!! Le esperamos!!!
Bienvenido sr, Willy y muchas gracias por esas explicaciones tan didacticas que enriquecen nuestra lectura!!!
AgustÃ, da gusto volver a leer esos posts tan interesantes, verdad?
Resumiendo, muchas gracias a todos!!!!
Ricard
Para Juan
Como muy bien dice Angel tienes que contabilizar el gasto que te pueden suponer las vinculaciones y ya de paso dejar “bien atado†el tema de los cambios y del fixing, puesto que algún otro forero ya comentaba que no era ese 0.15.
Por lo que al libor se refiere ayer el trimestral cerró a 0,77625 + 0.45: 1.22625 que en los momentos actuales si fuera un libor mensual 0,62688 serÃa un diferencial de + 0.60 (aprox).
Haz números con las fidelizaciones y asegurate de los detalles del fixing y si todo te “cuadraâ€â€¦
Esta claro que son condiciones dentro de un precio normal de mercado con lo cual es cuestión de que a ti te “cuadre†todo y ya está.
Para todos
Ayer me comentaba un forista que todavÃa no se sentÃa con el “nivel†para participar en el foro. Y yo pregunto: qué nivel hay que tener?.
Que algunos de nosotros tengamos “la suerte†de estar en la HMD desde hace un tiempo y que tengamos experiencia no quiere decir absolutamente nada, porque ni hemos sido los más listos, ni lo somos ni lo seremos. Tenemos algo de experiencia y punto.
En mi humilde opinión de lo que se trata es de compartir experiencias para que entre todos tengamos la mayor información posible.
Ya lo dice Ricard en el anterior post : “da gusto volver a leer esos posts tan interesantes, verdad?â€. Pues está claro que sin la participación de todos esto no serÃa asÃ.
Un saludo
AgustÃ
*Ãnimo Iván en tus “oposâ€.
Maizo #1605. No te preocupes, ya te facilitaré todas las condiciones, que son muy buenas. Espero firmar en un par de semanas. Por precaución me reservo parte de los detalles hasta tenerla en mis manos, pero te avanzo que las condiciones están muy bien, Libor 1 mes + 0.70 sin comisión por cambio de moneda, sin comisión de cancelación total ni parcial. Perdona mi discreción, pero ya sabrás la actitud y el secretismo que tienen los bancos con las multidivisas. Asà que no me gustarÃa que algún director se quejara por ahà porque tiene que trabar mucho con este tipo de hipotecas… Yo fui el primer sorprendido de que el BBVA me hacilitase hacer una. (por cierto… tras una pequeña bronca del director, jejeje).
Por favor. Sigo pidiendo consejo ahora que estoy a tiempo sobre la situación del euro/yen.
¡Un saludo!
Hola,
Hoy me han llamado de Barclays y estas son las condiciones:
Libor + 0,50 % ( ya apretare a ver si bajo )
-Cancelación Parcial= 0
– Cancelación total = 1% ( pero esto no preocupa ya que si cancelo parcialmente el 99 % no tengo gasto )
-Apertura= 0,50
Comision cambio de divisa 0,2 %
Comisión mensual cambio, dice que un 0,2 % de la cantidad . Me extraña que le he hablado del fixing, y el asesor decÃa no saber nada.
Que solo era un 0,20 %.
Que os parece ?
Un saludo.
HOLA
se notan las vacaciones hasta en el foro, jejeje
para ROCCA #1609# te han dado muy buenas condiciones, que solo las suelen dar a dia de hoy en el centro de asesoramiento directo de Barclays, tabien depende de la vinculacion y del % del valor de la tasacion que pidas.
Por mas vueltas que di, consegui esas mismas condiciones con la asesora, en ninguna oficina me las mejoraron. Ademas da gusto hablar con esta gente, se nota que saben de HMD y te asesoran muy bien. el fixin esta en torno al 1.1% u 11 por mil.
para que te hagas una idea, me mandan un mail todos los dias con el cambio que da Barclays.
Este cambio se fija a las 9 de la mañana y es el que se utiliza para las operaciones de todo el dia.
En mi caso no me compran una cuota en yenes mensual, yo tengo una cuenta en yenes de la cual toman la letra.
Asi en funcion del cambio de cada dia, decido si compro yenes y loa ahorro en mi cuenta. Asi me cobran los 9 € solo 2 0 3 veces al año. y puedo aprovecharme de un buen cambio.
Hoy por ejemplo el cambio para todo el dia ha sido
1€ – 166,25 JPY
1€ – 1,6355 CHF
ayer martes 17/07
1€ – 166,15 JPY
1€ – 1,6381 CHF
la diferencia que veo con el cambio del BCE es de un yen y pico.
Os quiero comentar que si te pasan la letra el dia 5, ellos compran la divisa de tu letra 2 dias antes, con el precio fijado para ese dia.
Toman como referencia el cambio del dia 3. El dia 3 ordenan comprar 100.000 JPY (por ejemplo) para hacer frente a la letra que te pasan el dia 5. Te quitan los euros correspondientes mas los 9 de comision de cambio.
un saludo
Para Rocca
Las condiciones que te dan en Barclays estan en consonancia con las que dan ahora, me extraña que no te hablen de un mÃnimo de 9 euros en el cambio de moneda!!!
Yo firme hace un mes y medio y pude conseguir 0,4 apertura y libor mensual +0,45, un forista firmo 15 dias antes que yo y pudo conseguir 6 euros en vez de 9 como yo!!!!
Ahora parece que la BBK tiene unos precios tambien muy competitivos!!!
Por cierto, quien dices que te envia cada dia la cotizacion del YEN de Braclays?
Salu2!!!!
Ricard
Buenos dÃas,
tengo una duda con respecto a la compra de divisa para hacer frente a la cuota mensual de la hipoteca.
Me compraron toda la hipoteca en francos suizos a 1.656 CHF/Euro y ahopra me dicen que si deseo hoy comprar los francos para la cuota mensual, me los compran a 1.677. La cuota mensual la tengo que hacer efectiva el dÃa 28 de cada mes. Si ese dÃa el franco tiene otro valor ¿Cómo me afecta?
Yo entiendo que me compran CHF y me los venden a un precio y luego al hacer efectiva la cuota me los pagan a otro valor ¿Es as�
NECESITO AYUDA ya que no me dicen nada.
GRACIAS
Arantxa creo que estás un poco liada.
¿Quieres decir que te venden los CHF a 1,677 o que tu tienes en tu poder CHF y te los compran a 1,677?
Es que no entiendo el planteamiento que haces.
Lo siento, soy un poco corto ;)
Tu pregunta es ¿cómo me calculan el importe en € de cada cuota?
Hola a todos,
Próximamente firmo mi hipoteca MD con estas condiciones
Libor + 0.35%
Comisión apertura 0.25%
Comisión cambio de moneda 0.15%, mÃnimo 6 eur.
Comisión camibo de divisa 0.15%
Sin comisión de amortización anticipada o total
A ver si alguien me puede explicar qué es el fixing del que se habla en el foro.
Gracias a todos.
Hay que leer mas!!
:(
Para lorena,
lo que buscas lo tienes en este post
Para JoaquÃn:
Busca fixing en el foro, lee los post donde aparece y encontraras la explicación
Para Joaquin
Si miras bien en el foro encontrarás la explicación.
No obstante si te queda alguna duda este es mi email
[email protected]
Un saludo
AgustÃ
Para JoaquÃn:
PodrÃas informar en que entidad y oficina te dan las condiciones que firmas, puesto que son las condiciones más buenas que he visto y yo todavÃa no he firmado.
Gracias por adelantado.
Para Wily, Intentaré explicarme mejor.
Tengo que comprar francos para pagar la mensualidad de la hipoteca y los puedo comprar cualquier dÃa del mes, incluso el mismo dÃa de pagar la cuota. Hoy he preguntado que si deseo comprarlos hoy, acómo me los comprarÃan? me dicen que a 1.677. ImagÃnate que los compro a ese valor. El dÃa 28 que he de pagar la mensualidad de la hipoteca, me apliacarán el valor del dÃa, entiendo además que con un margen de beneficio por el cambio para ellos; es decir, si yo los he comprado a 1.677 hoy, el 28/07 me los cogerán a 1.64 más o menos.
Me parece que el fixing es por doble partida o esto no es asÃ?
GRACIAS
Para Isma 77
Yo he preguntado si era posible que me enviaran la cotización diaria que aplica Barclays y han quedado en responderme. Lo que sà me han asegurado es que la moneda fluctura durante todo el dÃa y que es posible que apliquen unos tramos de valores, es decir que marquen 2 o 3 valores/dÃa para la compraventa.
Si te la envÃan a tÃ, me puedes decir desde que lugar?
GRACIAS
Para Miguel Angel spot 1591
Yo tambien estoy muy interesado en conocer mas detalles de tu HMD en el BBVA.Dinos por favor en que capital y nombre de la calle donde la vas hacer.Yo he preguntado en mi sucursal de Madrid Calle de Lopez de Hoyos y me han dicho que el BBVA no hace ese tipo de hipotecas, con lo cual está claro que me estan engañando. Al menos, avanzanos el nombre de la ciudad donde has conseguido que te la hagan y cuando firmes, cuentanos las condiciones que has firmado y si eres de algun colectivo en concreto para el que el BBVA haga excepciones.
Saludos
Crulor
estoy informandome sobre las hmd, me ha sido de gran utilidad toda la informacion, ya les contare mi experiencia
gracias
No os preocupeis. En cuanto la tenga agarrada os lo digo todo. Imagino que podeis comprerder mi recelo. Creo que no les interesa hacerla. De hecho el director de la sucursal no conocÃa el producto. Lo estoy peleando. Pero os aseguro que sà la hacen.
Hola a todos!! en primer lugar quiero daros las gracias por adelantado ya que me parece interesantisimo todo lo que he leido en el foro, me he leido todos los comentarios en 2 dias y aunque he aprendido mucho me parace que aun estoy un poco verde y me gustaria saber mas.Yo tengo q escriturar a mediados de septiembre asi que tengo que decirme ya, soy azafata de vuelo y por el sitcpla me dan las siguientes condiciones en el banco popular, sin haber negociado nada:
Revison anual: Libor+0.40
Comision de apertura: 0.50%
††por cambio de moneda: 0,15% (min 6 €)
††††††divisa: 0.15% sobre el limite pendiente
††por cancelacion parcial o total: 0,00%
††de subrogacion a otra entidad: 0,50%
en estos dias voy a ir a negociar a la sucursal y a preguntar lo del fixing,lo de la comision inicial de cambio y si se vuelve al euro q diferencial me mantienen y si hay un precio max de conpra de divisa con relacion al banco de España.
creis que se me escapa algo?? en que puntos creeis que les podria apretar mas??.
Otra cosa q no entiendo muy bien es lo del cambio de moneda y el cambio de divisa q escribo arriba.Gracias.
Hola a todos en primer lugarquiero daros las gracias por adelantado ya que me parece interesantisimo todo lo que habeis escrito en el foro, yo me he leido todos los comentarios en 2 dias y aunque he aprendido mucho me parace que aun estoy un poco verde y me gustaria saber mas.Yo tengo q escriturar a mediados de septiembre asi que tengo que decirme ya, soy azafata de vuelo y por el sitcpla me dan las siguientes condiciones en el banco popular, sin haber negociado nada:
Revison anual: Libor+0.40
Comision de apertura: 0.50%
††por cambio de moneda: 0,15% (min 6 €)
††††††divisa: 0.15% sobre el limite pendiente
††por cancelacion parcial o total: 0,00%
††de subrogacion a otra entidad: 0,50%
en estos dias voy a ir a negociar a la sucursal y a preguntar lo del fixing,lo de la comision inicial de cambio y si se vuelve al euro q diferencial me mantienen y si hay un precio max de conpra de divisa con relacion al banco de España.
creeis que se me escapa algo y en que puntos creeis que les podria apretar mas?.
Otra cosa q no entiendo muy bien es lo del cambio de moneda y el cambio de divisa q escribi arriba.Gracias.
Paciencia… En cuanto tenga la mÃa segura os doy toda la información. Espero que sea pronto….
Perdón por repetir el mensaje. Pensaba que no se habÃa subido.
Para Miguel Ãngel.
Estoy con Crulor. A mà en mi oficina de Villanueva de la Cañada en Madrid, me confirman por enésima vez que BBVA no hace HMD. He presionado a la directora hasta el punto de que ya he solicitado la subrogación de mi hipoteca para hacerla en el Popular. Y creo que soy un cliente interesante para BBVA: tengo dos hipotecas de dos viviendas, tengo un nivel de vinculación máximo, con nóminas, seguros de hogar, tarjetas, planes de pensiones y seguro de vida ¡¡¡ y van a perder una hipoteca de 420.000 € !!! Es cierto que la directora no controla estas hipotecas en absoluto, pero dudo que las puedan hacer y no las hagan porque “no les intereseâ€. FÃjate si le habré “dado la varaâ€, que la he hecho llamar delante de mà a lo que ella llama Centro Hipotecario, con el teléfono en manos libres, y yo he oido la respuesta de un responsable confirmándole que no hacen este tipo de hipoteca. Te aseguro que no le hace ninguna gracia perderme como cliente.
Finalmente, no quiero parecer “impacienteâ€, pero me estoy jugando en torno a 9.000€ que me ahorrarÃa si en BBVA hicieran HMD.
Mi e-mail es
[email protected]
por si quisieras compartir información privadamente, para mà valiosÃsima, sin que sintieras comprometida tu operación, por publicarla en el foro.
Perdón por el ladrillo.
Saludos.
Maizo.
658992 – Additional information for the upgrade to BW 3.50Hola a todos,
he estado mirando las maravillosas HMD en diversas entidades y en BBK y Kutxa que es donde me subrogan la actual que tengo en Euros hasta el momento, por la zona de Barcelona no me bajan del Libor + 0’70%.
Os agradezco cualquier información al respecto para poder lograr en estas entidades el tan preciado Libor + 0’50%, aunque por lo que veo en los ultimos post se estan haciendo al Libor + 0’35%, supongo que Barclays por las demas comisiones que comentan.
Mi email es [email protected]
Muchas gracias.
Un saludo.
Oscar
Para Eva:
Las condiciones en Popular pueden llegar a ser Libor+0.35%, comisión apertura 0.25% según acuerdo para SEPLA.
Lo de cambio de moneda es para las cuotas mensuales (tendrás que comprar moneda extranjera con tus euros) y lo del cambio de divisa es por si te decides a cambiar la referencia del principal restante a otra divisa.
Para JOAN -1618-
Esas condiciones son un tanto “especiales†para el colectivo SEPLA en toda la red de agencias Banco Popular. No obstante el momento no parece óptimo para entrar en yenes, está depreciada en valores máximos (aunque la depreciación puede no tener lÃmites…). Se puede entrar en euros y esperar.
slds.
Hola Arantxa,
creo que ahora te he entendido.
Lo que parece que estás comentando es tener una cuenta en divisa para pagar las cuotas.
Porque no creo que te dejen comprar el equivalente de 10.000 € en CHF y lo pagues 30 dÃas o 1 año después.
Yo no te aconsejo que hagas eso con el CHF.
Si tienes el suficiente capital disponible para comprar varias cuotas de CHF (único caso en el que puede haber algo de beneficio por una eventual caÃda del Franco y hacer acopio de CHF), el beneficio que obtendrás de los CHF en esa cuenta siempre será inferior al LIBOR a 12 meses, por tanto, no creo que rente mas de un 2,8% anual y a dÃa de hoy tienes muchos depósitos de 4 – 4,5% en euros. Y subiendo gracias a un tal trinchete.
Por otra parte, el CHF lleva una devaluación del 5,69% en 12 meses, por lo que si hubieses comprado los CHF necesarios para las cuotas de un año, hace 1 año habrÃas palmado + o – casi un 3% de pasta (diferencia de devaluación y rentabilidad del la cuenta).
Si tu banco te permite tener asociada una cuenta en divisa para pago de cuotas serás tú la encargada de ir llenándola de CHF’s para lo cual tendrás que soltar el dÃa que los quieras comprar los € necesarios y el dÃa en el que se haga efectivo el cargo de la cuota te quitarán de la cuenta en divisa los CHF de tu cuota.
Si resulta que el CHF baja pues pierdes pasta (están mas baratos), si sube entonces ganas (están mas caros), pero creo que la rentabilidad de una cuenta en Francos es ridÃcula y puedes obtener más beneficio poniendo ese excedente de pasta a trabajar y el dÃa que veas que el CHF está muy bajito hacer una amortización anticipada.
Asà será como más beneficio vas a sacar.
Bueno, si no me has comprendido o tienes alguna duda mas ya sabes donde escribir.
¿Es que no sabes lo que es el Carry trade?
resumiendo el tema es pedir una cantidad de dinero al financiero que menos interés te cobre y ponerlo en el depósito que mas interés te da.
La diferencia de intereses es el beneficio que sacas. Eso es + o menos lo mismo que hacen los bancos. Tu les hace un deposito y te dan x% de interés, pero si les pides pasta te los dan a x+diferencial de interés.
Hola a todos,
¿como puedo calcular el fixing que me aplica el banco?
Willy, me gustarÃa que me enviaras las tablas para hacer los cálculos.
Mi email es [email protected]
Muchas gracias.
Hay que leer mas Judit!!
:(
Si buscas en mis post encontrarás uno que comienza por…..
Calculo de Cuotas de Amortización CHF-YEN
en el tienes la explicación de las tablas y donde te las puedes descargar
¿Cómo puedo calcular el fixing que me aplica el banco?
Fixing para el Cambio Comprador:
((Cambio Comprador*100)/Cambio publicado por el BCE)-100
Fixing para el Cambio Vendedor:
100-((Cambio Vendedor*100)/Cambio publicado por el BCE)
Hola a tod@s
He seguido leyendo los mensajes (todos los dÃas entro en el foro) y después de ver el que escribió Maizo el pasado 18, como está relacionado con el mÃo del dÃa anterior, me gustarÃa si pudiera indicar la ciudad y oficina del Popular donde por consulta de la gestorÃa del banco al registrador, éste indicó que SI se puede hacer subrogación y posterior novación a HMD.
Hoy he hablado con el Centro de Asesoramiento Directo de Barclays y en este banco nada de nada.
Hacer una novación en mi caso me supondrÃa un ahorro de más de 3000€, por lo estoy superinteresada.
Gracias y saludos.
Hola a todos
Me comentaba ayer una forista que habÃa “pateado†un buen número de oficinas y que no conseguÃa las condiciones que se comentan en el foro.
Alegaba que si no sabÃa negociar ,o es que no sé si lo hago bien, etc, etc…vamos que se mostraba bastante decepcionada y a lo mejor hasta llegó a pensar “que no es oro todo lo que reluceâ€.
Creo que no estarÃa de más recordar que las condiciones variarán según nuestra situación personal y que además la zona y la entidad también son puntos a tener en cuenta.
Si a esto le sumamos que hay entidades que “normalmente†no las hacen y que la persona que nos atiende tiene menos conocimientos que nosotros, nos metemos de lleno en una serie de dudas e inquietudes que son para no dormir.
En mi modesta opinión nuestra OBLIGACIÓN es conseguir las mejores condiciones posibles y sobre esto hay que “trabajar†todo lo que podamos pero sin perder la coherencia.
Tener claro que nuestra situación personal va a ser un punto importante. Tener la seguridad que la entidad “domina†la HMD y por tanto no vamos a tener problemas.
Tener la certeza de que cuando sales de la oficina lo tienes todo más que claro.
Tener asumido que no debemos aceptar “cualquier precio†y si unas condiciones “dentro de mercadoâ€.
Tener presente que son nuestros “numeros†los que nos tienen que “cuadrar†y no los del “vecinoâ€.
Tener la tranquilidad de saber “dónde nos metemos†y lo que estamos haciendo.
Y tener clarÃsimo que en este foro vamos a encontrar a quien nos “tire un cable†cuando lo necesitemos.
Pues eso, que “tengamos†todos una buena HMD.
Un saludo
AgustÃ
Hola, yo tembién estoy investigando sobre la hipoteca multidivisas. En principio pinta bien, pero después de buscr información por internet, hay cosas que no me quedan del todo claras y que pueden ser decisivas para saber si es interesante la hipoteca multidivisas. En primer lugar, he visto que los bancos te suelen cobrar a la hora de volver la hipoteca a euros, y las condiciones de la nueva hipoteca en euros son peores que una hipoteca normal en euros.
En segundo lugar, creo que al parecer, mensualmente, al pasarte el recibo de la hipoteca, el banco te aplica una serie de comisiones, entre ellas la comisión por cambio de moneda ¿que comisiones son las que hay que tiene un banco?
Por lo que también he leido, creo que a la hora de realizar tu declaración de hacienda, tienes alguna otra desventaja, ya que puede que te salga a pagar, puesto que es como si realizases inversiones.
En definitiva, me gustarÃa que alguien me pudiese explicar todas las comisiones y factores a tener en cuenta, ya quetodos estos puntos que no están tan claros pueden hacer que no sea tan rentable económicamente. También me gustarÃa que alguien me informase de cuales suelen ser las condicones normales que un banco te suele dar para este tipo de hipotecas, de esa forma podemos valorar si lo que un banco nos ofrece es bueno o no (ya que el banco, como alguno dice no está muy informado
mi e-mail es [email protected]
hola a tod@s:
es la primera vez que veo un foro de HMD que es de gran ayuda a mucha gente, mi pegunta es la siguiente:
yo tengo HMD en francos, seria buen momento ahora en pasarla a yenes? creo que no pero me serviria de gran ayuda vuestros comentarios, gracias
Para Daniel
Creo que lo mejor serÃa que dedicaras un tiempo a leer la gran cantidad de posts (1638) ya que muy posiblemente te ayuden en algunas de las cuestiones que planteas.
Ya sé que son muchos y que requiere paciencia hacerlo, pero yo considero que la gran cantidad de personas que ha expuesto aqui sus opiniones, experiencias, conclusiones, etc, etc…pueden servirte para que tú obtengas no sólo la información que pides sino la posibilidad de crear tu propio criterio que es, bajo mi punto de vista, un aspecto fundamental y básico, y que a mi entender será más objetivo cuando se forma a partir no de una sola fuente de información sino de “unas cuantas bastantes†que afortunadamente vas a encontrar en este foro.
Lo que no creo que encuentres es a alguien que intente convencerte de que contrates una HMD.
Un saludo
AgustÃ
Para Miguel
Pues vamos juntos de la mano…O dicho de otra manera: yo también me lo estoy planteando puesto que también estoy en CHF como tú.
De momento estoy a la espera de ver cómo evolucionan los cambios puesto que si bien para una persona que está en euribor la diferencia de tipos es más que importante (piensa que el euribor está al 4.57 y a poco que le sumes un 0.50 se va el interés al 5.07) y todo la devaluación del en su cuota al cambio le es muy beneficiosa, en nuestro caso al ser la diferencia de tipos de interés menor, hemos de mirar de entrar con el yen lo más revalorizado posible (nosotros y todos evidentemente).
El dilema está si se producirá esa revalorización del yen y en el caso de que asà fuera saber escoger ese momento que podrÃamos considerar “idealâ€â€¦
Mucho me temo que nos podemos esperar sentados hasta ver esa revalorización y al final puede ser que si paso a yenes lo haga por el tipo de interés y no por el cambio.
Como ves hay quien está con tu mismo dilema y no es nada fácil. De momento está claro que estamos pagando menos cuota que en euribor y amortizando mucho más, con lo cual, de momento, yo estoy “contemplando el panorama†con “cierta†tranquilidad.
Asà es como lo veo yo. Y tú , cómo lo ves?
Un saludo
AgustÃ
*Mi correo es [email protected]
Hay que intentar no “monopolizar†el foro. Todo y que esta cuestión que estamos planteando es muy interesante y serÃa genial que más foristas comentaran sus impresiones.
Hola,
me leido que en la CAM también ofrecen HMD. ¿en que oficina?
En la que yo he visitado, me dicen que no las hacen, pero que si les digo en que oficina las hacen, me lo estudian.
Gracias,
OBB.
Hola a todos:
Me llama poderosamente la atención que nadie haya hecho referencia al coste de pasar de una hipoteca indice euribor a otra en libor.
Sabe alguien si:
a) ¿Se puede subrogar de euribor a libor?
b) ¿Con qué coste para una hipoteca media de 120.000 euros?
A mà casi todos los bancos me dicen que o no directamente o 3000 euros…
Gracias
sabrÃa alguien decirme porqué no hacen préstamos personales en divisa extranjera? En mi caso me quedan 50000€ de préstamo de mi casa y si me dieran esta oportunidad me ahorrarÃa una pasta en escrituras. Alguien me podrÃa aconsejar? Gracias.
Hola AgustÃ,
sobre lo que comentas de entrar en yenes os pego una noticia que acaba de salir en bolsamania.
Recuperación del Yen
Lo más destacado de la sesión del viernes fue la brusca recuperación del Yen frente a sus principales cruces. En este caso, el terremoto que se produjo el viernes a las 16:00 en el norte de California fue el elemento catalizador que hizo avanzar con fuerza a la divisa nipona. Otros operadores hablan de la tensión en el carry trade ante la inminente subida de tipos por el Banco de Japón. Los principales cruces, el Dólar/Yen y el Euro/Yen tuvieron una caÃda del 1,66% y el 0,6% respectivamente. Lo más relevante es que en dicha caÃda se han perforado con mucha facilidad la media de las 50 sesiones fijada en el caso del Dólar/Yen en los 121,80 y la de las 200 sesiones en el entorno de 122.
Habrá por tanto que seguir con mucho detenimiento la evolución de los cruces del Yen en las próximas semanas en preparación a la subida de tipos del BoJ que previsiblemente se producirá en la próxima reunión de agosto.
Creemos que a partir de entonces se producirá la recuperación del Yen tal como descuentan los tipos a futuro.
Comentario de Cárpatos
Recuperación del Yen
Lo más destacado de la sesión del viernes fue la brusca recuperación del Yen frente a sus principales cruces. En este caso, el terremoto que se produjo el viernes a las 16:00 en el norte de California fue el elemento catalizador que hizo avanzar con fuerza a la divisa nipona. Otros operadores hablan de la tensión en el carry trade ante la inminente subida de tipos por el Banco de Japón. Los principales cruces, el Dólar/Yen y el Euro/Yen tuvieron una caÃda del 1,66% y el 0,6% respectivamente. Lo más relevante es que en dicha caÃda se han perforado con mucha facilidad la media de las 50 sesiones fijada en el caso del Dólar/Yen en los 121,80 y la de las 200 sesiones en el entorno de 122.
Habrá por tanto que seguir con mucho detenimiento la evolución de los cruces del Yen en las próximas semanas en preparación a la subida de tipos del BoJ que previsiblemente se producirá en la próxima reunión de agosto.
Creemos que a partir de entonces se producirá la recuperación del Yen tal como descuentan los tipos a futuro.
HOLA A TODOS! DESPUES DE LEER CASI TODOS LOS MENSAJES DEL FORO OS COMENTO MI OPINION AL RESPECTO DE LA HMD. CREO QUE SERIA UNA CUESTION IMPORTANTE EL QUE SE PONGA EN EL FORO CUAL SERIA LAS CONDICIONES “IDEALES†DE UNA HMD PARA A PARTIR DE AQUI PODER NEGOCIAR CONDICIONES CON LOS BANCOS ( ES DECIR DESPUES DE TODOS LOS QUE HAN PREGUNTADO, ESTABLECER CUAL SERIAN UNAS CONDICIONES MAS O MENOS “ACEPTABLESâ€). HE PREGUNTADO EN MI BANCO (EL BSCH) Y AL FINAL TUVE QUE INFORMAR A TODOS LOS DEL BANCO SOBRE ESTE “PRODUCTO†( TIENE GUASA….) EN FIN QUE QUEDARON EN PREGUNTAR Y DECIRME LO QUE SEA SOBRE MITAD DE AGOSTO.
GRACIAS AL FORO SE INFORMA UNO BASTANTE ( Y GRACIAS INFINITAS A WILLY. AGUSTI Y ALGUN OTRO QUE SE ME ESCAPA POR SU MUY VALIOSA INFORMACION Y DEDICACION DE TIEMPO…) POR MI PARTE VOY A ESPERAR A VER COMO SE COMPORTA EL YEN Y PARA NOVIEMBRE INTENTAR FIRMAR LA NUEVA HMD. MI NOTARIO ME DIJO QUE SI ES EL MISMO BANCO SE PODIA “NOVAR†LA HIPOTECA CON LO QUE LOS GASTOS SON MENORES (AHORA YA DEPENDE DE LO QUE DIGA LA OFICINA). AUNQUE SIEMPRE CABE LA POSIBILIDAD DE PEDIR AL NOTARIO LO DE LA NOVACION POR ESCRITO PARA PRESENTARLO AL BANCO (PAGANDOLE LA MINUTA QUE NO ES MUCHO). SEGUIRE PREGUNTANDO EN BANCOS A VER QUE ME OFRECEN. UN SALUDO A TODOS
Muchas gracias Willy y Juanjo 76 por vuestra información.
Realmente el tema de la revalorización del yen yo dirÃa que está “más que interesante†y la evolución de los tipos en Japón es otra historia a seguir que no tiene desperdicio.
Lo que yo me cuestiono es si el euribor ha llegado ya a sus máximos puesto que hoy a retrocedido ligeramente y parece que se ha estancado, sin poder pasar, al menos de momento, del 4.59.
Ahora habrá que tener paciencia para ver si el ciclo de subidas se ha frenado y ver las consecuencias que tiene sobre los cambios aunque de momento la sorpresa la está dando el CHF que en tiempo real está sobre 1.6630. Casi en zona de máximos.
Por cierto gorgijasp, establecer las condiciones “ideales†encuentro que es muy complicado porque depende mucho de cada caso en particular aunque lo que si te dirÃa es que personalmente me sé si firmarÃa un libor más allá del 1% y me imagino que por lo que a la comisión de cambio se refiere no pagarÃa un “fijo demasiado elevado†(sabes a qué me refiero).
No obstante te puedes imaginar que lo que a mi me parezca no tiene ninguna validez y vendrá otro forista y dirá la suya y asi sucesivamente…Con lo cual vamos a parar a lo de siempre: mientras que me “cuadren mis númerosâ€â€¦
Un saludo
AgustÃ
Hola AgustÃ, sobre lo que comentas acerca del “estancamiento†del euribor ´mi opinión es otra. Ahora mismo se da por descontada una subida de tipos de 0’25 del BCE en Septiembre y muchos analistas (una gran mayorÃa ya) ya vaticinan otra a final de año (Noviembre-Diciembre). Esto hará que el euribor a un año se pueda poner cerquita del 5 en Diciembre / Enero.
Las siempre traidas y nombradas “tensiones inflacionistas†tienen la culpa (además de que los datos económicos que se publican en la zona euro avalan la recuperación de Alemania).
Atento al dólar a largo plazo. Lo de las subprimes puede traer cola. De momento el dólar hoy aguanta pero hay que ver qué pasa cuando se publiquen los datos concretos. La FED podrÃa empezar a bajar tipos y a devaluarse el dólar…
Mi pregunta es ¿por qué quieres salir ahora del franco? ¿Tienes alguna noticia nueva? Escuché que estaban pensando en subir los tipos pero hace tiempo…
Ah por cierto, no vi que Willy ya habÃa puesto el enlace, disculpad.
Jao. Hoy me he pasado por un popular y por fin me han dado unas condiciooes porque por donde he pasado lo unico que hacen es intentar hacerte cambiar de opinion.
libor+0.75
c. apertu 1% ajustable a 0.75%
cambio moneda prestamo 0.15%
cuota mensual 0.15% min 6 euros
no hay fixing
hacen revisiones de libor de año en año y te aplican libor a un año que es 1,016 para yenes y 3,1 para chf
un saludo
A LOS QUE TENEIS HMD EN BARCLAYS ¿SABEIS SI EN LA ESCRITURA OS HACEN FIRMAR LO DE LA AMORTIZACION EXTRAORDINARIA CUANDO LA MONEDA SE APRECIA Y SUPERAS EL 10% SOBRE TU CAPITAL?
alguien sabe algo de la amortizacion extraordinaria que te hacen en estas hipotecas cuando superas el 10% respecto al capital inicial porque la moneda se aprecie?
sabe alguirn algo de la amortizacion extraordinaria que aveces te obligan a hacer?
Quisiera saber si hay la posibilidad de contratar algun tipo de asesoramiento o tutoria con respecto a la HMD, pienso q al principio especialmente puede ser interesante q alguna opinión profesional te asesore en cual es el mejor momento de entrar y en q divisa y cuando cambiar si es q es necesario, si no lo es mejor.
Gracias a todos.
sabeis algo de la amortizacion extraordinaria que algunos bancos te hacen firmar en la escritura cuando al apreciarse la moneda te endeudas un 10% más? sabeis si barclays la aplica?
Hola a todos. Mi negocición con el BBVA ha llegado a su fin. Mi problema es que no me quieren novar la hipoteca. Por lo que tendrÃa que gastarme unos 5000 euros entre cancelación y constitución de nueva hipoteca. Tengo mucha inseguridad dado el estado de las monedas. Asà que creo que por prudencia me debo quedar como estoy hasta ver como transcurren los acontecimientos.
Sus condiciones son
Apertura 0.5%
Libor 1 o 6 meses + 0.70%
comisión de cambio de divisa: 0
comisión de cambio de toda la hipoteca a otra modena 0.2%
comisión de cancelación parcial: 0
comisión de cancelación total: 0
Si alguien está interesado en hacerla en el BBVA os digo que si el director quiere, se hace. Ahora bien, yo por mi parte me iba a Barclays. Muy simpáticos, con buenas condiciones y con experiencia en MHD.
Otro asunto importante es que ya se empieza a hablar de suprimir los impuestos de actos jurÃdicos documentados. Rajoy tiene como promesa quitarlos si gana. Y Zapatero no lo ha hecho ahora por que se quejaron las comunidades autónomas. A ver si para el año que viene hay suerte…
Para Juanjo 76
Pues creo que tienes toda la razón y es más que probabble que vuelva a subir el euribor, lo único es que a mi me da la impresión de que ya no sube “tan alegrementeâ€â€¦y esto podrÃa ser , y sólo podrÃa, señal de que estamos llegando a un tope (ojalá que sea cierto).
Por lo que respecta a si voy a salir del CHF y si tengo alguna notÃcia, pues ni una cosa ni la otra.
De momento el CHF está en niveles máximos de devaluación con lo cual mi cuota mensual es menor y además los tipos parece que después de una subida importante (piensa que el mensual a principios de Mayo estaba en el 2.20 y en estos momentos se encuentra sobre el 2.58) se están estabilizando y estos niveles me parecen correctos.
Es cierto que si entré en CHF a 1.5362 podrÃa salir y quedarme en euros pero lo poco que amortizarÃa me da “yuyu†y los números no me acaban de convencer, con lo cual como aún me queden bastantes años prefiero seguir amortizando a “buen ritmoâ€.
Y de notÃcias no tengo ninguna si bien la devaluación en la que se encuentra me hace pensar que los tipos en Suiza podrÃan mantenerse en estos niveles. Aunque ya sabemos que esto no es más que una mera especulación.
Un saludo
AgustÃ
Buenos dias a todos!!!
A ver, sobre los posts que hablan de la revalorización de la moneda en un 10%, yo firme en Barclays y me pusieron un 20%. Esto es una clausula para salvaguardar posibles desastres, pero que sepais que un banco lo que quiere es cobrar cada mes y mientras le pagues no os habeis de preocupar, segun mi punto de vista!
Yo tenia mi hipoteca convencional en el Santander y cuando les dije que me iba me quisieron hacer una contraoferta. Cuando pregunte no hacian HMD, cuando me iba ya decian que si, les pase mis condiciones con Barclays y ya ni me contestaron.
Sobre las condiciones aceptables en una HMD como bien dice el amigo Willy cada cual ha de ver que le cuadren los numeros, eso si, segun mi modesta opinion yo no pagaria un Libor mas alla de un diferencial de +0,7, tal y como estan hoy las condiciones en los bancos se puede rebajar mas o menos bien por debajo de ese limite. En caso del Libor tambien prefiero mensual o maximo trimestral!
Son mis ideas que no han de ser las de todos!!!!
Salu2!!!!
Hola Gabricula,
yo tengo la HMD en el popular y te puedo asegurar que si hay FIXING.
Es del 2%, entre el cambio vendedor y comprador y varia cada dÃa.
Para que te hagas una idea mira estos datos de Julio:
DIA FIXING COMPRADOR FIXING VENDEDOR
2 0,933% 1,065%
3 0,970% 1,030%
4 0,958% 1,042%
5 1,036% 0,964%
6 0,976% 1,024%
9 0,982% 1,018%
10 0,964% 1,035%
11 0,946% 1,053%
12 0,982% 1,018%
13 0,952% 1,047%
16 0,970% 1,029%
17 0,988% 1,012%
18 0,970% 1,029%
Buenos Dias a todos,
Me h eleido la gran mayoria de los comentarios y la verdad creo que es interesante el plantearse hacer una hipoteca de estas caracteristicas y observar que digo “plantearseâ€. Antes de daros mi opinion os dire que no trabajo en ningun sitio de finazas ni nada pareciso pero si que hice mi carrera en ese mundo y aunque eso no es indicio de nada, al menos si que se de que se habla en este aspecto, por eso planteo una posibilidad a los que tiene mas tablas que yo a ver que opinan:
AL hacer una HMD las dos variables importantes son: El tipo de interes, que de momente en Japon es brutalmente mas bajo a todos los efectos y el tipo de cambio, el cual es varibale y no controlable por neofitos, lo cula como ya se ha dicho puede encarecer la deuda si vienen mal dadas, por lo que si esta variable se pudiese controlar de alguna manera, aunqueno fuera sol al 80% tendriamos un esceneria muy positivo en un prestamo a largo plazo. Ese control, actualmente, los exportadore e importadors lo hacen mayoritariamente contratando seguros de cambio que para una HMD no valdria la pena pues su coste(ahor no es interesante explicar su funcionamiento)nos dejaria sin un margen interesante en la Hipoteca. Por otro lado hay un producto como el Futuro Euro/JPY cambio cruzado, que se negocia en el mercado americano CME y que permite jugar a favor o encontre del cambio de estas dos monedas, es decir si tenemos una hipoteca contratada a 1€=168Y, pues vendemos un futuro de € y todo lo que se va perdiendo si el Yen se revaloriza lo vas ganando en ese futuro con lo que cuando decidas cancelar el Futuro tendras los beneficios en Ywenes que podras aplicar para amortizar la deuda que te ha aumentado. Esto no es para especular y ganar dinero sino que solo lo utilizas para mantener el cambio mas o menos fijo y asi solo preocuparte por el tipo de interes. Que os parece?
Hola,
Se espera un subida de tipos en japon de 0,25 para Agosto.( aunque hay medio que lo desmienten ya que su economÃa no tiene realmente inflación) . Se debe más bien a los niveles de carry trade, situado en estos momentos muy altos, cosa que parece que les preocupa a los Japonesitos…..
Por otro lado la tendencia del yen es alza y podrÃa alcanzar los 164.
Un saludo.
Hola Angelet,
del tema de futuros no es que tenga mucha idea pero sino me equivoco hay que fijar la fecha de vencimiento del mismo por adelantado, es decir, según tu planteamiento la idea seria algo como:
Dentro de 10 meses, yo voy a pagar por 168 yenes un € y el montante total es de por ejemplo 1.000 €, es decir, voy a comprar 168.000 yenes por 1000 €.
¿Estoy equivocado con el planteamiento?
Hola Rocca,
si a los japones “les importase de verdad†la devaluación de su moneda, te aseguro que pueden hacer y mucho para que suba sin tener que subir los tipos.
Sólo tienen que comprar YENES y vender la divisa que quieran que baje,
estas cosas las hacen de cuando en cuando los Bancos Centrales precisamente para que se entere la gente que no quieren que hagan negocio con su moneda y el que “quiera jugar†ya sabe cual va a ser el riesgo.
Otra prueba más de lo que te comento, es que cuando los carry trades europeos comienzan a hacer que el Franco Suizo caiga, al momento sale alguien del Banco Suizo diciendo que como siga cayendo van a tener que intervenir.
¿Has oido alguna vez algo parecido a esto en Japón?
Hola a todos.
AgustÃ, nuevo comentario en bolsamanÃa que puede contradecir lo que te dije ayer del euribor… En fin, es lo que tiene especular: al dÃa siguiente viene otro comentario especulando lo contrario y “tan panchosâ€. Este es el comentario:
Análisis de la balanza por cuenta corriente de mayo en la Zona Euro.
Según los datos del Banco Central Europeo, la balanza por cuenta corriente ha arrojado un saldo deficitario de 8.600 millones de euros en el mes de mayo. Dicho dato está estacionalmente ajustado y es muy superior a las previsiones que esperaban una lectura de 200 millones de euros.
A pesar del superávit en la balanza comercial (+3.500 millones de euros) y de la balanza de servicios (+2.200 millones de euros) no se ha logrado compensar el déficit en la balanza de rentas (-9.600 millones de euros) y en la balanza de transferencias corrientes (-4.600 millones de euros).
La apreciación del Euro parece que está empezando a pesar en las cuentas externas de la Unión.
Por otro lado, la financiación de dicho déficit se complica en la medida en que se registra una salida neta de inversión directa en la Zona Euro que es ligeramente compensada con unos flujos netos de inversión en cartera.
Se trata sin paliativos de un mal dato que va a poner de uñas a muchos polÃticos europeos. Esta mañana ya hemos visto las declaraciones del presidente francés, Nicolas Sarkozy que ahora ataca al BCE por tener unos tipos de interés excesivamente elevados por lo que existe margen para bajarlos y favorecer la inversión y el crecimiento del empleo.
A ver que dice Trichet (“La independencia del BCE es sagrada…†o algo parecido)
Un saludo
Hola:
Hace unos dÃas que he regresado de unas cortas vacaciones pero habÃa tantos post en el foro que llevo varios dÃas leyendo y hasta hoy no los he terminado.
Contaros que nada más regresar me he encontrado con la sorpresa de que Barclays me habÃa cobrado 1.450 yenes por comisiones de mantenimiento trimestrales, y unos 70 mas por los movimientos hechos en la cuenta de yenes, inmediatamente me he puesto en contacto con ellos y les he dicho que o retrocedÃan todas las comisiones o les quitaba las nóminas y todos los recibos que tengo en el banco domiciliados. Hoy ya he visto que las han retrocedido.
Con esto solo quiero deciros que hay que estar muy pendiente de todo y que reclameis cualquier cosa con la que no esteis de acuerdo, porque los bancos aplican comisiones donde no las hay y si no se las inventan. Vamos que si hecho números en euros resulta que me van a cobrar por mantenimiento de la cuenta unos 60 euros anuales, vamos que no se lo creen ni ellos, no tienen bastante con el fixing, con el cambio de moneda y con la cuenta de euros que aún intentan sacar de otros sitios. Cada vez estoy mas convencida que con los bancos hay que ser duros o nos comerán los pocos intereses que nos ahorramos y el riesgo que implican las hipotecas multidivisas.
Un saludo.
Hola Willy,
En referencia a tu pregunta, el tema no es bien bien asi. Te explico:
El Futuros que te he comentado se negocia en el mercado americano CME y su funcionamiento es como sigue:
Los Futuros funcionan con vencimientos trimestrales, es decir los meses de marzo, junio, septiembre y diciembre(en la web del mercado, buscas la fechas exactas de vencimiento del producto, las horas ,etc…)y funciona por liquidacion por diferencias lo que significa que hoy 24 julio si tu quieres negociar ese producto, lo que haces es comprar o vender 1 Futuro del Euro/Yen que cotiza a 166.25(es un ejemplo) y si dentro de unos dias, semenas o cuando tu quieras antes del vencimiento(que puede ser el 17 de septiembre) la cotizacion esta a 160 Eur/yen, tu has ganado 625 pipos(asi se les llama a los puntos ctmos,etc…) que en ese producto se paga a 1250Yenes. Este ejemplño es una exageracion pero lo he puesto para que se vea la idea.) A ver, todo esto te lo explico muy rapido para que se tenga la idea general, pero con estos prodeuctos hay que ir con cuidado y recpilar la informacion, del mercado que os he comentado, con detalle para que no haya sorpresas. La question, en si, es que si el tipo de cambio va a nuestro favor pues no hacemos nada y a esperar y si en algun momento esta cambia en nuestra contra, siempre podemos tomar la posicion contraria en futuros para compensar. Es decir nosotros en la deuda hipotecaria siempre estaremos esperando una devalucion del Yen pero si este se aprecia pues se adquiere un Futuro a favor de su apreciacion y compensamos la diferencia de la deuda.
Este producto, como todos, tiene unos costes, pero son minimos, por ejemplo comprar o vender un Fut de este tipo puede costar unos 4000 o 5000 Yenes depende de la entidad,etcc pero creo que compensa completamente.Por otro lado, repiteo lo que dije anteriormente, la idea es “fijar†el tipo de cambio no especular y hacer dinero porque si no conoces este mundo las “clatelladasâ€como decimos en catalan pueden ser espectaculares.
Hola Angelet,
entonces si piensas que va a subir el yen lo que hay que hacer es vender Futuro €/¥ pero si lo que crees es que va a subir lo que hay que hacer es comprar futuro €/¥.
¿Es asà el tema?
De todos modos no veo el negocio aplicado a una HMD en ¥. Primero porque para operar como comentas te hacen falta $’s, y ya estamos metiendo otra variable en el pastel, porque evidentemente tendrás que operar desde una cuenta en $, como pasa con el FOREX. Y el beneficio real, es decir, la pasta contante y sonante te la van a pagar en $’s, ¿Que pasa si baja el $?
Para Angelet, y también para Willy.
Voy a firmar MHD en yenes, por el tipo de interés, una vez salvado el escollo de mi registrador, que casualmente estaba de baja.
Después de leerme el foro, creo saber un poco donde me meto, pero si de algo sive es para informarse, por tanto si alguien puede contestar a mis dos últimas dudas:
1- CÓMO SE DESGRAVA UNA HMD en hacienda, ed, si me puedo desgravar los gastos de escrituración y también cómo se declara a Hacienda mis aportaciones mensuales (me ha parecido entender en un post leÃdo muy deprisa) que no se desgravaba. ????
2- ESTOY INTERESADA EN SABER CÓMO FUNCIONA EL MERCADO DE FUTUROS porque tal y como está ahora el yen, creo que es una buena manera de salvar la actual depreciación.
Muchas gracias, por adelantado, y especialmente a Willy que me respondio rápidamente en un momento dificil.
Hola Elvira,
La HMD se desgrava igual que una convencional, es decir, referenciada al euribor.
+ o – en Marzo, te darán el papelito con todos los EUROS que has pagado en letras y ese total es el que mira hacienda. Ya que hacienda no sabe de yenes, sólo de €.
Los gastos de escrituración tienen las mismas desgravaciones, SOBRE TODO PORQUE LAS PAGASTES EN €.
Respecto a lo del mercado de futuros, te aconsejo que leas mucho, estudies, y cuando creas que lo entiendes todo abras una cuenta demo y juegues durante un año en FOREX.
Después, decide si sabes lo bastante y tienes en un lado el coco y en otro el corazón, no es lo mismo jugar con dinero de mentira que con el de verdad.
Para willy y Elvira,
Willy en respuesta a tu pregunta de vender o comprar, si crees que el tipo de cambio del Yen va a bajar, es decir que cada vez te van a dar menos yenes por tus €, lo que tienes que hacer es vender un futuro porque lo que estas haciendo en realidad, en la relacion € Y, que es de lo que trata este producto, es vender €. y asi com he dicho antes compensas con las ganancias lo que en deuda (ojo en deuda,no en cuota por que las variaciones de esta son poco acentuadas)pierdes. Por otro lado, repito lo que antes dije, solamente has de mirar de actuar con futuros cuando el Yen se revalorice ya que si se va devaluando para que quieres negociar.Recuerdo que este producto es para que la variabel del tipo de cambio en contra no nos afecte, pero si lo que queremos es especular con divisas eso es otra cosa. Asimismo este producto no esta en Forex si no en CME porque es un Futuro i forex solo trabaja con contado y por eso mismo aqui lo que ganes te lo dan en yenes por lo que no incide otra moneda como el Dolar.
Elvira, como bien dice Willy estos productos si no especulas con ellos puedes ser interesantes pero antes de ni siquïera pensar en ellos informate bien, En la red hay un monton de informacion asi como en muchas webs de brokers..no son peligrosos si solo los utilizas para cubrirte pero si no los conoces puedes tener sorpresas desagradables
Hola a todos,
Llevo una temporada leyendo este foro tratando de enterarme de todos los condicionantes que llevan las HMD y la verdad es que me ha servido de mucha ayuda.
Tengo ofertadas las siguientes condiciones de Barclays en Madrid para un préstamo de 200.000 euros:
Libor mensual + 0,65%
Euribor + 0,45%
Comisión de apertura 2%
Comisión cancelacion parcial 0%
Comisión cancelación total 1%
Comisión cambio 0,20%
El banco me dice que estas condiciones son estandar y que no las pueden mejorar, qué opinaÃs??
Conoceis de algún banco/sucursal por la zona noroeste de madrid que gestione este tipo de hipotecas, me gustarÃa disponer de otras ofertas.
Muchisimas gracias
Para Juanjo 76
Vaya por Dios… Juanjo. Ahora resulta que a lo mejor tenia yo razón (esto no se lo cree ni el Papa de Roma).
Para todos
Bromas a parte lo que si se constata es que el nivel de los tipos de interés está afectando a la economia y en este sentido a quien le apezca leer un rato que mire las notas de prensa de la A.H.E. de los últimos dias.
Respecto al tema de futuros estoy de acuerdo en que primero hay que informarse bien y luego tomar la decisión de “entrar†o no, porque como bien dice Willy “ya estamos metiendo otra variable en el pastel†y no creo yo que sea coherente hacerlo sin pleno “conocimiento de causaâ€.
Por cierto, alguien se ha fijado en la bajada del Euro/Yen?. Está a 166.62 en tiempo real.
Un saludo
AgustÃ
*Celia, sabes aquella canción de Julio Iglesias “unos que vienen y otros que se van…†pues el jueves empiezo las mias. Un abrazo.
ME GUSTARIA PREGUNTAR, A LOS QUE TENEIS HMD EN BARCLAYS (CELIA Y OTROS) SI EN LA ESCRITURA HABEIS FIRMADO LA CLAUSULA DE LA AMORTIZACIÓN EXTRAORDINARIA CUANDO LA DEUDA SUPERE EL 10% (NO SE SI ES EL 20%), AL APRECIARSE LA MONEDA. TAMBIÉN QUISIERA SABER SI OS COBRAN FIXING Y QUE CANTIDAD
GRACIAS
SI LA MONEDA YEN COMIENZA A A PRECIARSE ¿QUE RECOMENDAIS CAMBIAR A EUROS O A FRANCOS SUIZOS?
SABEIS QUE PREVISIONES HAY EN EL YEN HASTA DONDE PUEDE DEVALUARDE ALGUNOS DICEN QUE HASTA 180
AgustÃ, y aquà llega la respuesta del BCE para quitarte la razón…jajaja (es broma).
El economista jefe del Banco Central Europeo (BCE), Juergen Stark, ha dejado claro en una entrevista que el BCE seguirá subiendo tipos en los próximos meses, haciendo hincapié en que el discurso del banco central apenas ha cambiado en julio después de la subida de tipos del mes anterior, y también en que Trichet no ha hecho ningún comentario sobre el hecho de que los mercados estén descontando una nueva subida para septiembre-octubre. Siguiendo la corriente de opinión predominante sobre el euro, Stark no se ha mostrado especialmente preocupado por su apreciación, que por ahora no ha hecho mella en los exportadores europeos, y no se muestra partidario de que el banco tenga entre sus objetivos mantener la estabilidad de la divisa.
Lo dicho, que si el BCE sigue anunciando subidas quién soy yo para contradecirle ¿no?.
Rufo, sobre lo que comentas del yen, nadie te va a saber decir hasta donde va a llegar (ni el mejor de los “expertos†ya que estarÃa retirado en la playa jeje). Según mi opinión debes ser tú mismo el que se ha de formar una opinión y fijar un objetivo sobre el valor del yen “empapandote†de toda la información que puedas.
Ahora mismo, la tendencia del yen ha cambiado desde el viernes pero nadie puede saber a ciencia cierta si rebotará o seguirá la nueva tendencia de revalorización. Si el dólar continúa débil (por la crisis inmobiliaria, subprimes,…) puede afectar a la revalorización del yen y pasado un cierto punto se pueden deshacer posiciones de carry trade y “a correrâ€â€¦ TODO ESTO SON ESPECULACIONES
¿Puede ocurrir que esto sea pasajero y llegar a 180? SÃ, pero lo importante en tu caso es ¿tú que crees?
Willy está muy metido con el yen y tiene una teorÃa “interesante†sobre la devaluación del yen. Hazte tú la tuya…
Para que no digas que no me mojo yo te doy la mÃa. Yo veo el gráfico y lo veo tan arriba que al mirar para abajo me dan mareos… pero puede que sea demasiado conservador y pierda una gran oportunidad (pero será mi decisión).
Francos o Euros (idem, eadem. idem). Lo importante es como lo vea cada uno.
PERDÓN POR EL ROLLAZO Y FELICES VACACIONES A LOS QUE SE VAYAN PRONTO.
Gracias a todos por vuestra ayuda!!!!
Una duda que tengo…no sé mucho de este tema, pero serÃa posible lo siguiente:
En vez de pedir, como tenÃa previsto, el 60% aproximado del valor de mi piso pedir el 80%, y con ese 20% de diferencia(unos 50.000€) cambiarlos a Yenes hoy en dÃa, para tenerlo en la cuenta y que “tiren de ellos†cada mes. Asà me aseguro tener durante unos meses-años el mismo cambio de hoy(167 aprox), y aunque se revalorice el Yen a 130 no serÃa tan doloroso…
No sé si es posible lo que digo, ni si me habéis entendido, ya que me hago mucho lÃo sólo con intentar explicarlo.
Muchas gracias a todos y felices vacaciones
Para Dani
Para la cuestión que planteas en mi humilde opinión este seria el planteamiento:
Lo primero hacer números:
Imaginate que son 180.000 euros y les sumas 50.000: 230.000
Ahora aplicas un cambio de 167.57(por ejemplo) y te da 38.541.100 yenes
Si lo pones a 30 años y a un interés del 1.28 (libor mensual + 0.65)
Te daria una cuota mensual de 128.982. Que a un cambio de 165.72 serÃa una cuota mensual en euros de 778.3.
Ahora haces lo mismo pero sobre los 180.000 x 167.57: 30.162.600 yen
a 30 años, al 1.28 te sale una cuota mensaul de 100.942 yenes que al mismo cambio de 165.72 son 609 euros.
Ahora vemos la diferencia entre una cuota y la otra 778.3 – 609: 169.3
Esta diferencia de 169.3 x 12: 2.031 euros año x 30: 60.948 euros.
Lo segundo:
Decidir si te va a compensar pagar esos 60.948 de más por asegurarte el cambio.
Y lo tercero:
Decidir si te va a compensar más amortizar anualmente lo que ya te estás ahorrando sobre los 180.000 respecto a la hipoteca normal.
Yo siempre he pensado que el hecho de coger el yen a estos niveles de devaluación deberÃa comportar el tener un principal lo más reducido posible y amortizar lo máximo posible al menos durante los 3 – 4 primeros años.
No obstante creo que has de ser tu quien tome la decisión porque humildemente considero que nadie deberÃa hacerlo por ti aunque no es necesario decir que serÃa con la mejor de las intenciones.
Pues eso.
Un saludo
AgustÃ
Para Juanjo 76
Muchas gracias Juanjo por la información aunque en el ánimo de todos estarÃa el que yo la tuviera (puestos a “querer†ya podrÃan bajar todos los tipos…) porque significarÃa un gran alivio para las cuotas mensuales de “unos cuantos bastantesâ€, que es de lo que se trata.
Ya veremos como va todo.
Un abrazo
AgustÃ
*Mañana por la tarde me voy de vacaciones con lo cual me doy por aludido y te doy las gracias. FaltarÃa más!.
Y además ya te digo que se me va a hacer dificil estar tres semanas sin vosotros porque sin duda es un placer ver la gran participación y disposición que hay en este foro.
Queridos amigos,
Hace un par de dÃas que tengo conocimiento de esta página y no voy a decir que me he leÃdo los 1600 comentarios pero si una parte muy importante y me surgen algunas dudas.
1. Por qué en general la gente da tanta importancia al tipo de cambio y a la apreciación/devaluación del yen ? A no ser que haya un cataclismo, cosa que veo q no se ha producido en los últimos años, lo realmente interesante de esta hipoteca es el tipo de interés que no resiste comparación, no ? Y es aquà donde está el “chollo†más que en si el yen vale 166 o 163…
2. Quién me va a asesorar cuándo es mejor cambiar de divisa la hipoteca? No podrÃamos establecer un sistema de alertas a través de esta página con la colaboración de todos? Si la mayoria de los que aquà escriben tienen esa hipoteca, a todos por igual les debe interesar el cambio cuando el yen esté mal, no ?
3. Suponiendo una devaluación importante del yen lo realmente interesante entonces seria cambiar a otra divisa y amortizar un pastón del capital, no? eso cómo se hace? es complicado?
Bueno amigos… espero algunas respuestas de los más duchos en la materia. Yo estoy en fase de estudio de condiciones pero ya tengo dedicido que contrataré una HMD por una cantidad que me da vértigo
solo de pensarla…
Saludos cordiales.
Hola Angelet,
Eso que has explicado de “si crees que el tipo de cambio del Yen va a bajar, es decir que cada vez te van a dar menos yenes por tus €, lo que tienes que hacer es vender un futuroâ€, era lo que querÃa decir en el post 1666 “si piensas que va a subir el yen lo que hay que hacer es vender Futuro €/Â¥â€. Lo que pasa es que es un tema un poco complicado de explicar a mi modo de ver.;)
por cierto, ¿cómo se puede operar en CME utilizando yenes?, es decir, ¿Se puede operar desde una cuenta en divisa (yenes)?
te lo digo porque si se opera desde una en €, al final los yenes nos los van a convertir a los € menos el FIXING del banco:(
Datos de Japón:
Balanza comercial de junio en Japón. Dato: 1.227 trillones de yenes. Dato anterior: 389 billones de yenes. Previsión: 953 billones de yenes.
Durante nuestra madrugada hemos conocido un buen dato que ha sorprendido al alza a los analistas del mercado. El superávit alcanza los 1.227 trillones de yenes, un avance del 53,4% en tasa anual.
La mejora del excedente comercial se produce por la mejora en las exportaciones de automóviles, barcos y acero, favorecidas por la debilidad del Yen.
Por destino de las exportaciones, debemos destacar el buen ritmo de las ventas hacia AsÃa y Europa y una recuperación progresiva hacia EE.UU.
En consecuencia, el Yen sigue recuperando posiciones frente a sus principales cruces y mantiene la espiral alcista que se inició el viernes pasado.
Para Willy
Fijate en la bajada del yen está a 155.20 cuando hace dos dÃa estaba a 168.50.
Está claro que nunca llueve a gusto de todos puesto que estas son benas notÃcias para quienes vayan a comenzar su hipoteca en yenes y no tanto para quienes ya estén.
Un saludo
AgustÃ
Hola a tod@s.
Para Miguel Ãngel. me interesarÃa conocer la localidad y la sucursal del BBVA donde te han ofrecido la HMD, no tanto las condiciones. La directora de mi sucursal no me cree cuando le digo que las hacen en el BBVA.
Para Marire. La oficina del Popular donde hicieron la consulta al Registro de Navalcarnero es la de la calle Doctor Toledo, 8, de Las Rozas de Madrid.
Para Dani y AgustÃ. Si bien el planteamiento de Agustà es correcto, yo enfocarÃa el tema de otra forma, a ver que os parece:
Creo que es opinión generalizada que este tipo de hipoteca es util para quien puede pagarla en €. El ahorro real estriba en los intereses y en la reducción del tiempo de amortización.
La cuota mensual de la hipoteca de 230.000€, en €, a 30 años, al 5% es de 1.235€. En Yenes, con el cambio actual, pagas 778€.
Puedes “ahorrar†mensualmente: 1.235 – 778 = 457€, que yo utilizarÃa para comprar Yenes.
457 x 12 = 5.484€ al año.
5.484 x 15 = 82.260€ en 15 años.
Además, tenemos los 50.000€ que pedimos de más:
50.000 + 82.260 = 132.260 €.
El siguiente paso es mirar en nuestra tabla de amortización cuál es el pendiente que nos quedarÃa dentro de 15 años, con estas condiciones, y ¡qué grata sorpresa! 128.508 €, por lo que puedo cancelar la totalidad del pendiente.
Esto es una situación idÃlica que cualquiera firmarÃa ya. Pero se pueden dar situaciones adversas:
1. Si se produjera una apreciación “catastrófica†del Yen durante los primeros años, como tengo 50.000 € en Yenes comprados baratos, podrÃa realizar una cancelación parcial de hasta el 20 %. Evito la temida cláusula del 10%, pero sigo disfrutando del tipo de la HMD.
2. Si se producen apreciaciones del Yen “no catastróficasâ€, tengo suficientes Yenes baratos para pagar las mensualidades de la hipoteca durante el tiempo en el que los Yenes estén caros, al mismo tiempo que ahorro € sin cambiar a Yenes, esperando a que vuelvan a estar baratos.
Esto es válido, si el Yen está en mÃnimos. Creo que no tendrÃa mucho sentido “ahorrar Yenes carosâ€.
Saludos.
Maizo.
Hola AgustÃ,
creo que se te fue un “dedoâ€
;)
¿no será 165,20 en vez de 155,20?
Ya se sabe que en divisas el carry trade manda.
;)
Hay rumores que comentan que la bajada de las bolsas ha provocado que se estén deshaciendo préstamos en yenes que se habÃan pedido para invertir en bolsas. Con esta oleada de aversión al riesgo igualmente hay muchas cancelaciones de deudas en yenes que se habÃan pedido para las tÃpicas operaciones de carry trade.
Mucho nerviosismo hoy en el FOREX con el ¥.
Por cierto, el €/¥ ha estado a 165,01 hace un ratito, ahora está a 165,46.
Habrá que esperar un poco para ver si es el comienzo de la tan anunciada correción del ¥, o sólo son nervios.
Como dirÃa Bruce Lee.
Be ¥ my friend.
;)
Agusti, querrás decir a 165.20 el yen, verdad? y no a 155.20
Hola Buenas tardes,
He recibido la propuesta de Barclays y que refleja a continuacion:
Libor mensual + o,65
C apertura: 0,5%
C. Cancelacion parcial 0%
C. Cancelacion total 1%
Cambio Divisa: 0,2%
Sobre el famoso Fixing, su manera de operar es hacer una media del cambio comprador y vendedor el dia que se compra la moneda por lo que por ejemplo en el dia de hoy me comentaban que el cambio comprador estaba a 164 y el cambio vendedor a 168 por el BCE , la media, 166 .. me parece un poco abusivo, aun quedandote un promedio de fixing para este caso de un 1.2% la cuestion es adivinar si las diferencias entre cambios comprador y vendedor del BCE suelen tener la misma diferencia o no… os agradeceria vuestra sincera opinion .. que os parece?
Gracias a todos!
Para M.Angel spot 1591
Si tu negociación con el BBVA ha llegado a su fin, no entiendo porque no nos dices la localidad y la calle donde te habian ofrecido esas condiciones, puesto que ya has roto con ellos no tienes porque ocultarlo, no te liga nada a ellos. A mi el director de la sucursal me dice de nuevo que no las hacen , lo cual coincide con lo que dice Maizo spot1683 por lo si no nos informas me convenceré de que no era cierto lo del HMD del BBVA.
Pues si se me habrá ido el dedo pero ahora me aseguro y lo pongo en tiempo real: 164.84 !!!
Gracias por la correción.
Por cierto Maizo tu planteamiento me parece muy correcto y estoy de acuerdo en que puede ser un opción muy válida. El tema está en el precio de compre de los yene sque como bien dices si están “caros†no vale la pena comprarlos, con lo cual la otra opción podria ser la amortización.
Un saludo
AgustÃ
*Os imaginais que realmente se hubiera puesto a 155.20?
Hola,
Estoy estudiando condicones de HMD’s y todavÃa me surgen algunas dudas. Me gustarÃa que alguien me respondiera a la siguiente pregunta: si suscribo una HMD de 600.000 euros y el euro está a 166 yenes tendré una deuda de 99.600.000 yenes, ok? . Si el yen se devaluara en relación al euro hasta 168 seria bueno para mi porque ni deuda pasaria a ser de 592.857 euros pero lo mismo a sensu contrario, es decir, si el yen de revalorizara a 164 mi deuda aumenaria a 607.317 euros. Y ahà va la pregunta múltiple: cuál es el momento de cambiar de divisa? cuando el yen esté muy devaluado y asà amortizo mucho capital? o cuando el yen empiece a revalorizarse para que no me crezca más la deuda? y qué hago para “pasar por caja†en caso de devaluación del yen? vuelvo al euro? a otra divisa?
Espero que os parezcan lógicas estas dudas y que alguien me pueda responder. Gracias a todos por vuestros comentarios que siempre son útiles.
Hola a todos,
Me gustarÃa haceros una consulta. Estoy estudiando contratar una HMD pero me surgen algunas dudas todavÃa.
Es verdad que si el yen se devalua para mi es un chollo porque el capital inicial trasladado a euros se me reduce sustacialmente pero lo mismo a sensu contrario, es decir, una deuda en yenes de 600.000 euros puede pasar a ser de 610.000 euros con el yen revalorizado de 166 a 168 por ej. Mi pregunta es: cuando es el momento de cambiar de divisa? cuando estoy en un ciclo de devaluación del yen y asà paso por caja y amortizo capital? o cuando estoy en ciclo de apreciación del yen para que no me crezca más la deuda? y a qué moneda hago el cambio? a euros otra vez? a otra divisa? . También me gustarÃa que alguien me apuntara qué causas pueden apreciar o devaluar el yen frente al euro. Muchas gracias a todos.
Después de estar buscando por la red tipos de cambio a futuro os pego los que he encontrado:
Para Euro/Yen.
1 mes: 164,7140
3 meses: 163,7268
6 meses: 162,2858
1 año: 159,4693
Para Euro/Franco Suizo.
1 mes: 1,6645
3 meses: 1,6602
6 meses: 1,6542
1 año: 1,6434
Si las predicciones de los analistas se cumplen esta vez, hay que recordar que a largo plazo en los tipos de cambio fallan mas que una escopeta de feria.
El JPY va a apreciarse un 3,67% en un año.
El CHF casi la mitad, un 1,36% en un año.
Por otra parte, si se tiene en cuanta que estas son las monedas más utilizadas para endeudarse e invertir en renta variable se puede deducir que las bolsas van a estar bajando durante un añito.
Recordar el miedo al riesgo, si las bolsas suben el JPY y el CHF bajan (se invierte en renta variable) pero si las bolsas bajan el JPY y el CHF suben (hay que devolver la pasta porque ya no hay negocio).
¿Estamos en recesión a nivel mundial?
Cambios actuales:
€/¥ ->165,03 -> Baja un 0,32% respecto al cierre del BCE de ayer
€/CHF ->1,6640 -> Baja un 0,12% respecto al cierre del BCE de ayer
Parece que de momento el mercado sigue los dictados de los analistas.
:(
Bon Dia Willy,
En respuesta a tu pregunta de como se negocia en CME.
Lo primero es abrir cuenta en un broker que negocie ese mercado y ese producto aunque tambien puedes preguntarlo en tu banco, seria ideal porque lo tendrias todo en el mismo sitio, aunque acostumbran a ser mas caros en las comisiones, y a traves de ellos vas dando las ordenes. El tema del cambio no es importante porque para negociar futuros el sistema es sencillo:
Em principio como funcionan con aplancamiento y no con contado lo unico que has de disponer es un poco mas de la garantia que el broker te pida por cada futuro que negocies, me explico: Si quieres comprar/vender un Fut del €/Y normalmente exigen una garantia de entre 1300/1800€, por lo tanto tu al abrir la cuenta con quien sea depositas p.e 2000€ i entonces vnedes el FUt cuando creas que el Y se devaluara y cuando esta se produce entoces compras un futuro y la posicion queda cerrada y ellos te liquidan. Si la posicion ha ido a tu favor ellos te pagan la cntidad ganada y te la ingresan en la cuenta abierta con los 2000€ y si la hubieras perdido te lo retiran de la garantia que tienes. Asi siempre. Si quieres mas informacion puedes entrar en la pagina ww.renta4.com i busca el producto qeu alli te explican el funcionamiento. No es necesaria que jueges con ellos solo es informacion hay otros broker e incluso bancos que lo permitiran solo es buscar el mas idoneo economicamente y en servicios.
SAludos
Hola a todos,
este es mi primer mensaje en el foro después de estar dÃas “oculta†leyendo todas la opiniones. Veo que estáis todos muy puestos; vuestros mensajes están ayudando mucho y ya estaba decidida a firmar mi hipoteca en yenes. Firmo el lunes y hoy tengo que hacer el cambio de divisa, pero viendo la evolución de los últimos dÃas estoy un poco asustada. He llamado al banco para retrasar lo máximo posible la compra y tener más tiempo para pensar (una tonterÃa, pero la psicologÃa humana tiene esas cosas), pero sólo lo han podido retrasar hasta la una. Estoy pensando en empezar con euros y el mes que viene decidir: entrar a saco con el yen o meterme en francos, dependiendo de como haya evolucionado la cosa. Con el euro no me quedo, como mucho sólo un mes como parche, porque soy de las que opinan que la filosofÃa de la multidivisa no es compatible con el euro.
No voy a preguntar que harÃais en mi situación porque sé que es algo personal y nadie va a responderme (aunque se admiten opiniones), sólo escribo el mensaje para saludaros y agradeceros la ayuda que estáis prestando de forma desinteresada. También porque después de tantos dÃas leyendo, os veo como unos amigos y a los amigos hay que hacerles partÃcipes de tus dudas existenciales.
Besos para todos
Para Kmk
“El yu – yuâ€
Realmente pasar a multidivisa no es un paso fácil. Primero encontrar oficinas donde las hagan. Después tener las condiciones. Luego hacer números. Y por fin tomar la decisión de hacer el cambio a MD.
Lo malo es que nos queda lo peor: escoger la moneda.
Cuando vemos que ya “la cosa es de verdad†viene cuando a más de uno nos coge el “yu – yu†que para mi es como subirse al Dragon Khan.
Todo son dudas y soñamos con que la moneda en cuestión la podamos coger en el momento más propicio.
Este es un “mal momento†que hemos de pasar y que una de las cuestiones que nos podrÃamos plantear para que no sea tan duro ese “mal trago†posiblemente serÃa el tener una visión “global†de la HMD.
Un saludo
AgustÃ
La oficina que me está gestionando mi HMD es la 1599 en Cáceres en la Av. Isabel de Moctezuma.Preguntad por la directora de la oficina. Una persona muy agradable. TodavÃa no he tomado la decisión en firme de no hacerla pero tal y como pintan las cosas cancelar la hipoteca ahora y volver a constituirla es muy arriesgado. De todas formas reitero que la mejor oferta es Barclays.
Suerte a todos.
Hola!
Para kmk
Yo estoy casi en la misma situación (voy a firmar el jueves que viene) y he elegido Francos suizos: está claro (para mÃ) que lo más interesante es entrar en yenes, pero mi reflexión viendo cómo se está moviendo la divisa es que existe una probabilidad de que remonte en “poco tiempoâ€, que no sé si será unos meses o un par de años, pero lo que pienso es que si me meto ahora y varÃa de, supongamos, 165 a 150, por ejemplo, en unos dos años, mi capital se verÃa incrementado en unos 30.000 euros (si parto de unos 300.000), asà que pienso que me merece la pena esperar en una moneda más estable (se supone) como el franco suizo y cuando se ponga el yen en esos números, que yo considero más “realesâ€, me paso al yen.
¿Qué os parece el planteamiento?
Saludos
Primero saludaros,llevo ya un tiempo leyendo el foro y lo poco que he aprendido,de HMD,OS LO TENGO QUE AGRADECER A VOSOTROS,yo tengo que formalizar una hipoteca HMV,en octubre y como ahora estoy de vacaciones ,me he dedicado a patear bancos por Madrid,(bARCLAYS,BANKINTER,POPULAR,BBK,BANCO DE VALENCIA,CAIXA).
La mayorìa o no la quieren ofrecer o no tienen mucha idea de este producto,con lo aprendido en este foro,somos nosotros los que les ponemos en el disparadero,porque casi siempre sabemos màs que ellos.Los que màs saben son en Barcleys,Bankinter y Bbk,segùn mi experiencia.
Primero saludaros,llevo ya un tiempo leyendo el foro y lo poco que he aprendido,de HMD,OS LO TENGO QUE AGRADECER A VOSOTROS,yo tengo que formalizar una hipoteca HMV,en octubre y como ahora estoy de vacaciones ,me he dedicado a patear bancos por Madrid,(bARCLAYS,BANKINTER,POPULAR,BBK,BANCO DE VALENCIA,CAIXA).
La mayorìa o no la quieren ofrecer o no tienen mucha idea de este producto,con lo aprendido en este foro,somos nosotros los que les ponemos en el disparadero,porque casi siempre sabemos màs que ellos.Los que màs saben son en Barcleys,Bankinter y Bbk,segùn mi experiencia.
Sigo por que se ha cortado el resto,despues de mucho patear os recomiendo dos ofinas en Madrid.
1-Barclays,calle Suecia 45,preguntar por Selva,conoce perfectamente el tema ,tiene un trato muy bueno .
2-BBK,calle avda Vinateros en Moratalaz,nº30,Preguntar por Milagros,igual maneja el tema que da gusto,ademas de un trato exquisito buenas condiciones segùn la situaciòn de cada uno,si vais decirle que vais de parte de Enrique.
Divisas frente al Euro
Divisa Último* Hora
Dólar USA 1,3727 16:16
Franco suizo 1,6594 16:16
Libra esterlina 0,6705 16:16
Yen japonés 163,9400 16:16
Ojo que la cosa se puede poner seria. Los datos de vivienda en EEUU han sido peores de lo esperado.
Hola,
Me voy a embarcar en el mundo de la HMD, ¿me podrÃa indicar alguien una página en la que vinieran claritos los datos necesarios? me refiero a el cambio actual, al tipo de interés actual, al histórico y si vienen previsiones de gurús pues mejor que mejor.
Gracias
He recibido el primer cobro de la HMD, en principio me figura como una retención en la cuenta desde el 26,osea hoy, hasta el 14 de agosto que pone vencimiento, lo normal para mi era que me pasaran el recibo el 28 de julio que es cuando firme el mes pasado ( 28 de junio), a lo que voy, ayer cuando miré dicha retención el importe era de 684,56 euros y hoy he mirado de nuevo y me figura 689,80, a alguien más le ha pasado esto?, es normal el cobro asà de las HMD??, mañana iré por el banco a que me expliquen el tema (Bankinter), ya os diré…ah! y yo firmé a 167,60 y que putada!!!, bueno lo mejor es no desesperar, espero que cambie, por que sino poco duré con los malditos yenes…un saludo a todos.
A mi me ocurrió lo mismo con Bankinter.
Además actualmente me ocurren dos irregularidades más:
La primera es que llevo dos cuotas pagadas, casulamente las mismas con el mismo tipo de cambio, cuando el ultimo recibo daba por hecho q me beneficiaria…pues no!…..creo que los de Bankinter nos tangan, compran al precio q sea, pero a nosotros nos pasan el recibo con la cotizacion mas baja del dia en cuestion
La segunda es que para el proximo recibo ya me ponen q mi tipo de interes será de: 3,4150 y no me cuadra, yo firme a LIBOR CHF(a un mes) + 0,80. En su web ellos ponen que el libor a 1 mes esta en 2,59167 q mas 0,80 = 3,39167. aunq en otra paginas veo q el libor esta mas bajo de lo q ellos ponen en le web. ¿alguien puede darme una página donde venga el dato correcto?
Por ahora mi experiencia con Bankinter no es buena, pocos transparentes, creo q nos roban…..a ver si alguien arroja luz
Mañana te digo, voy a pasar por la oficina a ver que me dicen, y otra cosa agragate la pagina de http://WWW.BSMARKETS.COM, y busca el reuters ahà está el libor al dÃa…ojo!!!, esta caida a nivel mundial es sin precedentes según veo, tanto Yenes como Francos se están saliendo, a ver que pasa al cierre de las bolsas mañana
Hola compañeros,
Llevo un tiempo parando por aquà y, empapándome de vuestras experiencias y comentarios. Ahora estoy a punto de solicitar fecha para la firma de una HMD en yenes. Pero con los movimientos de la moneda en esta semana, me surgen algunas dudas, que os voy a plantear por si tenéis a bien contestarme alguna:
– esta apreciaciación ¿se debe sólo a posiciones deshechas de carry trade, y por tanto volverá a niveles de los 168 en breve, y hasta los 180 para finales de año como algunos vaticinan?
– o por el contrario, y por los malos datos de vivienda en US ¿puede estar dándose un cambio de tendencia y estar entrando en un ciclo de revalorización frente al euro? ¿hasta donde?
– alguien puede darme alguna previsión de cambio para finales de agosto. Estoy pensando en contratar un seguro de cambio para la firma.
– y puestos a pedir: previsiones a corto, medio y largo de la evolución del yen frente al euro. ¿hay algún recurso en la red donde pueda recabar este tipo de información?
Gracias a todos por vuestra colaboración y feliz ahorro!!!
PD Dejo mi e: [email protected] por si queréis contestarme directamente.
Hola Ramón,
menudas cositas estás preguntando.
Ya me gustarÃa poder darte una respuesta, pero desgraciadamente no existe y no creo que haya alguien con las respuestas, porque o bien tiene una máquina del tiempo o bien está currando para algún “gurú†de las finanzas.
Lo único que puedo decirte es que el YEN es una moneda que está Ãntimamente relacionada con la reta variable, es decir, las bolsas.
Todo lo que hace subir las bolsas, hace que se devalúe el YEN y todo lo que hace que las bolsas bajen hacen que se aprecie el YEN.
Por tanto, tu verdadera pregunta seria.
¿A cuanto van a estar los principales Ãndices bursátiles del mundo (IBEX, EUROSTOXX, DAX, CAC, DOW JONES, NASDAQ, NIKKEI) a corto, medio y largo plazo?
Me imagino que comprenderás que a esto nadie te responda, si lo sabe se lo guardará para él.
;)
La única respuesta que te puedo dar es una noticia publicada en Cárpatos ayer 26/07/2007 a las 21:16.
http://www.bolsamania.com/derivados/imprimir.php?origen=bolsamania_com.carpatos&id=111496
Te la pego a continuación:
Entre los hedges funds se maneja una estadÃstica curiosa. Es la cuarta vez desde 1980 en que se ha visto un volumen de ventas comparado con las compras tan grande como el de anteayer y hoy en Wall Street en un plazo tan corto de tiempo.
1- La primera vez justo el dÃa antes del crash de 1987.
2- La segunda el 27 y 31 de agosto de 1998.
En esta ocasión el mercado ya no pasó de ahà y a continuación subió con violencia.
3- La tercera el 27 de febrero y 5 de marzo de 2007.
Igual que la anterior el mercado se paró ahÃ, y al cabo de una semana empezó a subir y subió muchÃsimo.
Es decir que una de dos o en las próximas 5 a 10 sesiones de trading nos caemos a Dios sabe donde o iniciamos un rally alcista definitivo, parece que no van a existir medias tintas.
Para que veas como de relacionado está el YEN con las fluctuaciones de las bolsas mira la tercera fecha de la que habla Cárpatos (27/2/2007 – 5/3/2007) En esta fecha el €/¥ pasó de 157,68 a 150,93 es decir el YEN se aprecio un + o – 4,44%. Y después de esto el €/¥ comenzó a subir como un misil hasta los 168,68 del 13/7/2007. Es decir, el YEN se devaluó un 17,76%.
Ayer el €/Â¥ cerró a 164,52 por tanto a dÃa de ayer el YEN lleva una apreciación del 2,47% desde el máximo histórico del 13/7/2007.
¿cuanto creo que puede bajar o subir?
El final de la noticia de Cárpatos te da la respuesta a esto.
Sobre la pregunta. – y puestos a pedir: previsiones a corto, medio y largo de la evolución del yen frente al euro. ¿hay algún recurso en la red donde pueda recabar este tipo de información?
Respuesta: hay que leerse todo el foro antes de preguntar algo que ya se respondió hace tiempo.
:(
La Respuesta a tu pregunta está en -> #985, Willy
Extracción de Bolsamania
10:42:00
¿Hasta dónde puede irse el Yen?
Observando los gráficos históricos del Euro/Yen vemos como existe una tendencia alcista desde la concepción de la moneda única. Sin embargo, se han producido recurrentes capÃtulos correctivos. El más importante se produjo entre junio y noviembre de 2003. Partiendo de unos niveles de 140,20 se fue en seis meses hasta 124,10. La más reciente corrección de talla fue la producida entre febrero y marzo de este año en la que partiendo de unos niveles de 159,50 se fue en un mes hasta 150,74. Si vemos el gráfico de velas mensual se observa como el recorrido del reciente recorte es muy parecido al de febrero-marzo. Desde el máximo alcanzado el dÃa 16 de julio en 168,87 se ha pasado a dÃa de hoy a niveles de 162,60.
Los siguientes dos soportes cercanos a vigilar son 161,50 y 159,00 y si las cosas van mucho peor entonces habrÃa que fijarse en valores en el entorno e 151,00.
:(
Nunca llueve a gusto de todos
Malo para los que entraron hace poco en 168 y bueno para los que quieren entrar
Me gustaria que alguien me informara sobre la hipoteca multidivisa. Yo tengo una hipoteca de 200000 € en Caixa Catalunya.
Buenos dÃas a todos!!
Os comentto algo intreresante respecto al fixing del Barclays
Este se marca a las 14:00 horas pero unicamente es aplicable para transacciones de valor o contravalor superior a 30.000 eur. Este fixing solo sirve para estas operaciones , no sirve para compras y ventas inferiores, unicamente es una obligacion que el BCE impuso a todas las entidades finacieras de los paises integrantes en la comunidad europea como forma de dar contravalor a todos sus activos de forma diaria.
De cualquier forma, como el mercado de divisas no es un mercado organizado ni tiene un ente regulador, el tipo lo implantan las entidades en base a la oferta y demanda del mercado, no existiendo un cambio oficial como tal, sino simples cambios meramente orientativos.
Con respecto a estar informados acerca del cambio diario que aplica Barclays, me comentan que para Tesoreria es operativamente imposible,..
Bueno, hoy me aplican mi primera cuota, ya os contaré,…
La verdad es que aplican comisiones por todo, por apunte 0.4, por mantenimiento de cuenta en disvisas, 10 E/trimestre, … bueno y a mà tb por no se que descubiertos error de ellos.
En fin, soportaremos lo soportable y nos quejaremos de lo que consideremos.
Un saludo a todos
Gracias Willy por tus comentarios que nos estan sirviendo de mucho para hacernos una idea de este mundo de tiburones financieros,te vas haciendo una idea de como juegan con el dinero de toda la gente,cuando entran los pequeños los grandes se van recogen beneficios y te dejan con el culo al aire,en fin esto es lo que hay y los demàs matandonos para poder pagar una hipoteca para tener una casa màs o menos digna.
Vero molestate en leer el foro y te enteraràs a fondo de lo que es una HMV,espero que no te molestes te lo digo con cariño.
Para Rufo
El fixing que cobra Barclays es mas o menos de 1,10 yo he encontrado una forma de que no me lo cobren: Cuando hice la hipoteca compre más yenes y los tengo en una cuenta en reserva por si se aprecia mucho el yen ir tirando de ellos. Los primeros meses compraba moneda y por supuesto me cobraban el tan temido fixing, hasta que me harté y decidà no comprar mes a mes y que me fueran cogiendo la letra de la cuenta de yenes y cada tres o cuatro meses ese dinero que hubiera invertido en comprar la moneda lo utilizo para amortizar y ahà al ser más alta la cantidad no me cobran fixing.
Lo de la escritura te lo tengo que mirar porque no sé si firmé con esas condiciones.
Un saludo
Para #1702, LUIS
Como verás si calculas, la diferencia es de 15€, es decir, la comisión mÃnima de cambio que aplica bankinter. A mi en la BBK, esa comisión me la cobran cada 3 meses y encima es de 6€ solo, asà que solo en ese tipo de comisiones, me ahorro unos 150€ al año con respecto a los que tienen la HMD en Bankinter.
Saludos
No la comisión que me cobran a mi es de 9 euros, las cantidades que dà era con ella incluida, hoy estuve en el banco y no me pudieron atender, mucha gente, ya pasaré el lunes, ánimo para los que, como yo , vemos dÃa a dÃa con recelo el gráfico, como me dijo un entendido, tómatelo con filosofÃa y hacciendo siempre muchos números, y en eso estoy, pero que dificil es que no te entre el pánico, gracias a willy y otros que más o menos nos dan algo de luz, habrá que esperar a ver como abren los mercados el lunes, espero que al alza, saludos y buen finde.
PARA CELIA
gracias celia por lo del fixing de barclays. A partir de que cantidad no te lo cobran?
En cuanto a las comisiones de barclays dice ARANTXA ( #1709 )que te cobran por todo (mantenimiento de cuenta……) ¿cuales son y cuanto te cobran?
Hola a tod@s
anda con el YEN!!!
nos tiene en vilo, eh?
menos mal que compre yenes de mas y los tengo en una cuenta, asi me amortiguo un poco frente al cambio y me ahorro los 9€ mensuales que son 108€ anuales que a 30 años son 3240€….
bueno no quiero hacer mas cuentas, que si no….
Lo mejor de todo es cuando os empiecen a cobrar la comision de mantenimiento de la cuenta en yenes, esto lo teneis que negociar, asi como el 0,4 por cada apunte de la cuenta nomina. Manda narices, a pesar de todo (nomina, recibos, cuenta 10, plan pensiones, seguro hogar), se atreven a cobrarme 0,4 por apunte ?!?!?!
eso si, en cuanto lo reclamas te lo devuelven, pero me da rabia tener que estar pendiente de estas cosas, ya les vale.
Este verano no se si vamos a tener mas sobresaltos del yen o del tour. jejeje
Menos mal que no tengo red donde veraneo. Intentare no comprar prensa para no estar enganchado al cambio EUR/JPY a diario, hasta el finales de agosto no tengo la 2ª letra.
un saludo a todos y feliz verano.
PD. los que esten buscando una HMD, que se tomen vacaciones hasta septiembre, asi veran que sucede con la monedas
A ISMAEL
a que te refieres con el 0,4 por cada apunte en la cuenta nómina?
cuanto te cobran de comision por el mantenimiento de la cuenta en yenes? en qué banco?
gracias
un saludo
Hola,
Estoy a punto de firmar una HMD con Banco de Valencia.
¿alquien que la tenga con ellos puede informarme que tal le va?
Muchas gracias,
JB
JB que condiciones te han ofrecido
Hola a todos después de 1 mes ya tengo de nuevo conexión a internet y he venido corriendo a leer vuestra opinión sobre la apreciación del yen, que he seguido básicamente por el teletexto. Me hipotequé a 165 y en 3 semanas debÃa virtualmente 5.000 euros menos, pero una semana después debÃa virtualmente 7.000 euros más. Estoy bastante acojonada a pesar del rebote de hoy.
Se aceptan consejos, qué mejor puedo hacer con los ahorros mensuales de diferencial de pagar en yenes a pagar referenciado a euribor. Lo de los futuros y los warrants lo veo como de pelÃcula de marcianos, pero acepto todo tipo de opiniones.
Gracias a todos, Willy no olvido tu excepcional ayuda.
P.D.: Mi cuenta de correo creo que no acaba de terminar de funcionar aún.
hola
pues en cuanto al 0,4 ahora no me acuerdo si era 0,4 % o 0,4 €, el caso es que negocie no tener esas comisiones. pero hay que estar al loro de todo. todo esto es con el barclays. aunque de momento las sorpresas que me he llevado se han solucionado al momento. Y eso que yo estaba muy convencido de que tenia todo atado. jeje, que ingenuo.
por cierto, parece que el foro vuelve a funcionar, tenia que regresar NIN y poner orden.
menos mal que el yen rebota, esoty convencido de que pasara lo mismo que en marzo. http://www.ecb.int/stats/exchange/eurofxref/html/eurofxref-graph-jpy.en.html
un saludo
Buf como está el patio…
Comentario de Cárpatos
La noticia en el mercado de divisas en el dÃa de hoy es que el miedo a una crisis del crédito está provocando un fuerte cierre de posiciones de carry trade y por tanto las divisas tradicionales de endeudamiento como el yen y el franco están considerablemente al alza mientras que las monedas tÃpicas receptoras de dinero del carry trade considerablemente a la baja.
Todas las crónicas destacan, como factor demostrativo de que empieza a crecer el nerviosismo, la fuerte subida de la volatilidad. Por ejemplo Reuters comenta que la volatilidad implÃcita a 1 mes en el cruce del euro frente al yen sube por encima del 10%s por primera vez en 3 años, mientras que la volatilidad implÃcita del cruce del dólar frente al yen se va al más alto nivel en dos años.
La subida del yen es muy fuerte tanto frente al dólar como frente al euro y además según comentan los especialistas con volumen por encima de lo normal.
Si nos fijamos en el gráfico diario del euro/yen ojo como soporte a la media de 200 que aparece en 158,90, desde el año 2005 cada vez que ha llegado a ese nivel, y han sido unas cuantas veces, en total cinco, sin excepción ha rebotado, el dÃa que pierda puede bajar como un meteorito. Desde luego en el primer toque no parece fácil que eso suceda, y podrÃa haber rebote.
Alta tensión igualmente en el cruce del franco suizo frente al euro. El franco sube menos pero ataca el peligroso soporte 1,64, lo que está preocupando mucho a los operadores en bolsa pues significa un corte de liquidez y además el franco tiene una alta correlación inversa con lo que hacen luego las bolsas.
El siguiente soporte estarÃa en 1,6260 a la altura de la media de 200.
Expertos Barclays
Según los analistas de este banco de inversiones, tras el mal cierre de los mercados americanos y los asiáticos que indica que el ajuste bursátil continúa, las divisas vuelven a las tendencias del final de la semana pasada. Las divisas refugio históricamente importantes, el Dólar, el Yen y el Franco suizo van a volver a retomar fuerza. En momentos de incertidumbre se produce el “flight to quality†que favorece a estas divisas.
Lo importante aquà no es el ajuste de los mercados bursátiles sino la causa última de dicha corrección que es básicamente la reasignación de los riesgos provocada por la crisis del subprime. Este fenómeno va a afectar a las compras corporativas apalancadas por parte de las equity firms como Blackstone, KKR, CVC, etc. Si se frena la financiación de estas operaciones esto va a quitarle la pimienta a los mercados bursátiles.
Según los analistas de este banco de inversiones, la próxima reunión de la APEC, el foro de discusión Asia-PacÃfico, puede afectar a los cruces del mercado de divisas. Una anterior reunión en 2003 produjo una apreciación importante del Yen frente al Dólar. El comunicado final indicó que era necesaria una mayor flexibilidad en los tipos de cambio. Por lo tanto, debemos seguir muy de cerca esta importante reunión que cada vez tiene más relevancia internacional. Desde finales de los años ochenta la cuenca del PacÃfico superó al Atlántico como la primera zona de comercio internacional. La llegada de paÃses como China, India o Rusia a la economÃa de mercado ha influido mucho en el cambio del centro de gravedad de la economÃa mundial.
Ojo al que vaya a entrar en breve (yo esperarÃa). A los que ya están, tranquilidad y que sigan haciendo números, vendrán tiempos mejores seguro. Esto es asÃ.
Las entidades más “nuevas†no se aprovechan tanto en los tipos de cambio, en Asturias la Kutxa tiene unos margenes entre compra y venta de divisa del 0,3% (fixing 0,15%) y no te piden asociar NADA al la hipoteca. Las mejores condiciones las conseguà allÃ, los más ladrones: Bankinter.
Tengo una multidivisa libor+0.5 con 0.25Ap 0CP 0CT
0,2 (min 3€) comision de cambio. Y la hice en Gijon con Nathanael
Si abren una oficina en tu barrio habla con ellos porque siempre pueden ofrecer mejores productos al principio.
Buenas tardes a todos, tenÃa pensado meterme en la HMD para finales de año viendo algunas previsiones de que bajarÃa para esa época, pero ahora viendo la bajada de la semana pasada creo que tal vez serÃa buen momento meterse a finales de agosto tras la presumible subida de tipos del yen, ya que se revalorizará un tiempo breve mucho y luego volverá a perder valor.
¿Qué os parece?
Saludos a todos,especialmente a Agustà y a Willy.
Victor.
Muy buenas a todos los del foro.
FIRMÉ UNA HIPOTECA MULTIDIVISA EL 27 DE JULIO
Empezaré diciendo que hace 10 dÃas que controlé este foro, y me los he pasado leyendo todos los comentarios. Algunos son realmente buenos. Ayudan mucho, aunque en mi caso he llegado un poco tarde, pero por suerte pienso que no conseguà al final malas condiciones, también es cierto, que pido el préstamo para una segunda vivienda, y me he presentado en las entidades con la tasación de la que vivo libre de cargas, y para poder hipotecar, y sin tener prisa.
Intentaré aportar mi granito de arena siendo breve, utilizaré un ejemplo sobre un préstamo de 300.000 € que es mi caso.
1º Considero imprescindible para la HMD, no ir justo sobre tasación ni en los ingresos, nos permitirá negociar mucho mejor; hay que intentar dar la imagen de sobrados para conseguir buenas condiciones, luego cuando nos las den, ya peleará el director del banco por la operación, que a nadie le gusta que se le escape una hipoteca, y menos de este tipo, ya veréis al final porqué.
2º Varios:
– El pelear una comisión de apertura nos puede desgastar, y un 0,2% = 600 €, y un 1%=3000 €.
– El pelear un 0,10% de diferencial en una HMD en yenes, nos supone 14€ aprox.
– Un 0% de comisión de cambio de divisa al mes, nos supone 0 €, si fuese un 1%, nos supondrÃa 10€
– El hacer el seguro de tu casa con uno u otro, creo que no es representativo, si planteas al banco lo que te cobran en otra entidad, posiblemente te lo igualen.
3º Que es lo que me transmitieron y asà lo peleé? La comisión de cambio a otra divisa, que no me costó mucho conseguir el 0% y sobre todo “EL FIXINGâ€, “EL FIXINGâ€, “EL FIXINGâ€, “EL FIXINGâ€, “EL FIXINGâ€, “EL FIXINGâ€, “EL FIXINGâ€, en esta vida todo se negocia, aunque se empeñasen en más de 10 entidades en decirme que no podÃan, que era pequeño, que lo que les aparecÃa en pantalla, que el dato que les daban en tesorerÃa, etc..
4º Un fixing de un 2% que es lo habitual de todos los bancos, supone 3300€ la primera compra, porque te la hacen al 1,1 aprox.%, (algunos comentáis esta cifra) ese dÃa curiosamente el banco tiene el cambio comprador a cambio de referencia + 1,1% y el cambio vendedor al 0,9%, (para que sume el 2%), pero el dÃa que te venden los yenes o la moneda que sea, para pagar tu letra, curiosamente, se invierte el tema y el cambio comprador está a 0,9% y el vendedor al 1,1%. Yo pienso que por eso en casi todos los casos, te aplican el cambio de dos dÃas antes, porque estos c……, deben comprar divisas los dÃas pares y vender los impares o algo asÃ, eso no lo he descubierto, tampoco me preocupé mucho porque conseguà que no me aplicasen fixing. Pero esto te supone cada mes 11€. SerÃa importante que os enteraseis de esto.
Pero lo más grave del fixing, son los cambios de divisa. Si bien es cierto que la operación creo yo, nos la debemos plantear a largo plazo, y no como si fuese un casino, cuando el yen según está empiece de verdad a apreciarse, quizá no muy tarde,¿A ver quién se queda? Pasas a CHF, y un 1,1% de vendedor, + 1,1% de comprador, porque según opera la mayorÃa te pasan por el €, pero no porque no se pueda hacer directamente, sino porque es el doble de fixing con 1 dÃa de diferencia, es decir 6.600 € el primer cambio de divisa, + si tienes comisión pues suma y sigue. En resumen, si cambias una vez al año de divisa de media, porque en 30 años pasará de todo, habrá años de cambiar 4 o 5 veces porque nos tiemblen las piernas a la primera que veamos que se aprecia la moneda, y alo mejor luego nos pasamos 5 años sin cambiar, o terminemos en dólares.
Haciendo una media asà un poco rápida, en el año 15 deberás 150.000 €, x 2,2% de fixing=3.300€ x 30 cambios= 99.000 € para el banco, más los 11€ mensuales x 360 meses=3960, en total 102.960 €
¿CUANTO PENSABAIS AHORRAR CON LA HMD? PENSADLO BIEN EL QUE DE VERDAD GANA ES EL BANCO. Porque la otra opción es apretar el trasero y aguantar para evitar el fixing del banco, para al final tener que cambiar de moneda, que te cobren igualmente el fixing y haber palmado una pasta.
Después de todo esto, y de tener negociado el fixing, como habÃa que firmar el papelito ese dos dÃas antes, al ver el cambio, me la quisieron colar, y me tuve que ir a la oficina y plantear que o me lo abonaban y lo ponÃan por escrito en escritura o no firmaba. Conseguà una carta del banco para abonarme siempre las diferencias del cierre del BCE con lo que me cargasen en cambios de divisa durante la vida del préstamo, lo que no me podÃan firmar era el mes a mes después de tenerlo todo el mundo claro, pero que me compensarÃan esos 10 u 11€ de alguna forma. Ya veremos, pero el fixing del cambio de moneda que es el que te hunde está ok.
5º Hay más cosillas de las que no he visto que comentéis, como la responsabilidad hipotecaria, que en esa me la han metido un poco, etc, etc, otro dÃa que me sienta inspirado os las comento para que las tengáis en cuenta. Para la primera vez que escribo a un foro, ya está bien, es más creo que me he pasado, perdonad, pero pienso que algo puede ayudar.
Recordad, según mi opinión, lo verdaderamente importante en la negociación es el fixing.
¿Os imagináis el yen en 250? ¿Soñáis con eso como yo? Es una broma, pero os recomiendo que no os paséis todos los dÃas mirando 4 pantallas distintas en el ordenador del cambio de divisas, porque entonces es cuando nos sale caro hacer este tipo de hipotecas. Yo hace algún tiempo compraba aluminio en bruto y me despertaba alguna noche para ver como iba la cotización, aunque no comprase, menos mal que conseguà cambiar el chip. Creo que debemos estar tranquilos, a la cárcel no vamos a ir, lo más que nos puede pasar es que nos quiten la casa, entonces vendrá superZP y nos dará una, que no están nada mal.
Un abrazo a todos los del foro.
Soca
Y por cierto, se pueden subrogar. Debe aparecer en la escritura. En la mÃa aparece previo pago de un 0,5%
por cierto JUANJO, de sacas toda esa información, parece coherente. a mi traducido a idioma de más andar por casa, me transmiten que la debilidad del yen es en un 95% por el tipo de producto que se exporta desde Japón, y que tiene que competir en precios con similares que exporta China, Thailandia, India, etc. Japón invierte mucho en I+D, y los demás lo copian generalmente, por lo que tiene mayores costes de productividad y tiene que abaratar la moneda para poder exportar, ya que el consumo interno es de risa, parece que no compran ni pipas para pasear por el parque, ¿si es que hay parques all�
comentame por favor eso en idioma de andar por casa como digo yo.
un abrazo.
soca
Hola de nuevo
Al final decidà por HMD en Yenes. El otro dia me puso a mirar http://www.ac-markets.com/es/forex_news.forex_charts.asp y me puso un poco malo. ¿Que pasa con el Yen? Nada más firmar yo, y empiece a apreciarse!! Primero pensé, ya debo más, tengo que cambiar de moneda, y ya he perdido 12.000 Euros (o más). Luego pensé, tranquilo Mike, tu hipoteca es de treinta años, y tu deuda no ha subido, sigues debiendo 39.000.000 de Yenes. Solo ha subido un poco más la quota, pero como pagas muchos menos intereses, no hay problema.
Creo que esto es la unica manera de convivir con la HMD, si no queremos volvernos locos.
Un saludo
Mike
Hola Soca,
bienvenido al foro.
Estoy totalmente de acuerdo contigo en la importancia que tiene el FIXING en este tipo de hipos, en lo que discrepo es en el tema del cambio de divisa una o x veces al año.
Yo creo que lo importante en este tipo de hipos es el total de la cuota mensual. Si las sumas de todas la cuotas mensuales me salen mas bajas que con otra moneda (aunque deba más de capital pendiente de amortizar).
¿Que mas da?, el resultado es que aún debiendo mas capital, al final el importe total de toda la hipo es menor.
Yo sólo veo útil el cambio de divisa si la moneda en la que la tienes se devalúa un por ejemplo 20%.
En ese momento es cuando hay que volver al €. No a otra moneda, porque evidentemente el resto de monedas disponibles también se habrán devaluado un barbaridad ya que eso es porque el € estará muy fuerte.
Si tienes la hipo de 300.000 €. Unos años mas tarde serán unos 200.000 € y un 20% de 200.000 € son 40.000 €.
¿sabes cuantas letras puedes pagar con eso en €?, muchos meses o años. Es decir, letras gratis.
Si durante ese tiempo, que estás en €. Hay alguna moneda que baja mucho. Es el momento de volver a entrar.
Para mi lo importante no es plantearse estas hipos para ganar dinero, sino para pagar lo menos posible.
El planteamiento que tienes de la economÃa japonesa es + o – el mismo que tengo yo, pero hay que añadir algo que se te ha escapado. Japón es el paÃs del mundo mas viejo y con menos natalidad. Si eso sigue asà dentro de unos años van a tener unos gastos gigantescos para cuidar a todos sus viejitos, y por tanto, su economÃa no va a ir tan bien como hasta ahora. Habrá que quitar parte de I+D y pasarlo a sanidad, pensiones….
Sobre el tema de los Futuros en Divisa, a modo de seguro de cambio. Bueno, Bonito y Barato.
Después de lo que comento el forero Angelet y anteriormente Ivan e estado buscando información sobre el tema y os comento mis conclusiones.
Resulta que donde más se habla de esto en el foros de inversión en bolsa. Os comento el caso de un “inversor†que opera a través de bankinter, según sus cuentas habÃa ganado 400$ después de descontar comisiones, cánones y demás invirtiendo en USA, lo que se le olvido (cosa que a nosotros no nos pasarÃa) era el tema de la cotización €/$ y cuando miró sus ganancias en € en su cuenta vio que eran de -20 €.
En estos foros se habla de hacerse una cobertura contra las fluctuaciones de las monedas a la hora de invertir en bolsas fuera de la zona euro, utilizando como productos los warrants y los futuros.
Os pego los comentarios:
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En principio, por las divisas pueden “clavar†por dos frentes: por la horquilla, y por la comisión.
* La horquilla es la diferencia que hay entre el precio de compra y el precio de venta de la divisa que nos aplican. Por ejemplo, si el euro/dolar está alrededor del 1.38, un banco malo nos puede aplicar un cambio de 1.37 para comprar y un cambio de 1.39 para vender, lo que supone una “clavada†de un 1.5% que nos estropea bastante la inversión… esto está justificado cuando hay que entregar billetes de dicha divisa, pues ahà sà que hay un coste de distribución para el banco que es justo que nos lo repercuta; pero cuando hablamos de una transacción electrónica, una horquilla del 0,1% es más que razonable, lo que supondrÃa un cambio de de compra de 1,3793 y un cambio de venta de 1.3807.
* Y luego está la comisión de cambio, que es lo único que conocen algunos. Aquà es aplicable todo lo anterior, pero hay además otro detalle: ojo con el mÃnimo, porque los dividendos son cantidades pequeñas que vamos a tener que cambiar a euros cuatro veces al año, con lo que si el mÃnimo es alto, cuatro veces que nos clavarán…
Aunque el principal problema de la inversión en divisas no es tanto los gastos que genera, sino la propia fluctuación de las divisas: Si compras la acción con el cambio a 1.24, y luego lo encuentras a 1.38, resulta que has palmado más de un 10%!! obviamente, si la cotización ha subido un 40%, pues aun te sale a cuenta… pero en todo caso, es un importante descalabro para la inversión. Asà que uno puede pensar en hacer algunas coberturas del cambio de divisa, con idea de no perder por ahà lo ganado en revalorización.
El problema es que lo de la cobertura del cambio de divisas no es tan sencillo como pudiera parecer. Con acciones españolas, tenemos un montón de opciones para cubrirnos: futuros, CFDs, opciones, warrants… pero para las divisas, sólo tenemos dos opciones: futuros y warrants. Y ninguna de ellas es buena.
* Los futuros serÃan la herramienta idónea para hacer una cobertura, pues lo que se pierde con el cambio de divisa se gana con el futuro sobre el cambio (o viceversa), resultando una suma cero, que es lo que se pretende con la cobertura. El problema es el tamaño: los futuros euro/dolar son demasiado grandes para la mayorÃa de la gente. Un futuro €/$ equivale a 125.000€, e incluso el mini es demasiado grande, pues son 62.500€. Si mi cartera llegara a esa cantidad, serÃa la cobertura perfecta; pero cubrir una cartera de 15.000€ con un futuro de 62.500€ no serÃa ni cobertura ni inversión, sino una arriesgada especulación en contra del dólar…
* Y respecto a los warrants, no son como los futuros una “suma ceroâ€. Si yo compro unos warrants para cubrirme de caÃdas del dólar, y efectivamente el dólar cae, yo no me quedo igual: habré perdido lo que me han costado los warrants (la prima). Incluso si el cambio no varÃa, yo acabaré perdiendo la prima. Y si por el contrario, el dólar se revaloriza, tampoco será suma cero: puedo ganar con la revalorización menos de lo pagado por la prima… o puedo ganar mucho más y hacer negocio!! En resumen, que es una operativa que me limita las pérdidas, pero con un coste… y un coste excesivo, pues como ya comenté al explicar las diferencias entre warrants y opciones, los warrants son mucho más caros que las opciones… es el precio que cobran los emisores a cambio de garantizar la liquidez, y no es malo si se va a operar a muy corto plazo, pero como cobertura de una inversión a largo plazo supone pagar un seguro demasiado caro.
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Me puse en contacto con la gente de renta 4 (muy majos por cierto) y los datos que me han dado sobre futuros en divisas son:
Para el YEN:
Importe minimo –> 1.300 € más el 35% de garantÃas adicionales = 1755 euros. Comisión 4.000 YENES
Para el DOLAR:
MINI EURO-DÓLAR : Importe mÃnimo –> 700 euros más el 35% de garantÃas adicionales = 945 euros. Comisión 25 $
EURO-DÓLAR : Importe mÃnimo –> 1.400 euros más el 35% de garantÃas adicionales = 1.890 euros. Comisión 35 $
Como veis son bastante mejores que las de los futuros que comentan arriba, pero….. NO OPERAN CON CUENTAS EN DIVISAS POR TANTO FIXING AL CANTO.
Eso sà su fixing no es tan elevado como el que nos clavan a nosotros sólo el 0,20% sobre el valor del cierre, es decir, que palmamos un 0,20% y los 4.000 yenes, suponiendo que nuestra letra sea de 1755€.
El valor de cierre es el que tenga el marcado aprox. a la 00:00 y sus clientes tienen acceso a unas tablas en las que rigen los valores de cambio comprador y vendedor vigentes para todas las operaciones del dÃa.
Mi conclusión, es que no veo la utilidad de estos productos para nosotros, pero cada uno que saque sus propias conclusiones.
Hola Willy, llevas razón, una HMD no es para plantearse estar cambiando, y valorarla a lo largo de la vida del prestamo. Creo que también hacÃa referencia a esto. Pero ¿quién se queda quieto ante una apreciación importante? ¿y cuando lo combinemos con subidas de tipos? yo creo que al final nos moveremos todos de divisa varias veces intentando no perder lo ya ganado. ¿No crees? Porque yo sinceramente firmaba ahora mismo por un € a 150 yenes y libor mensual 1%.
Por otro lado también pienso que llevas razón en lo de que Japón es el paÃs más anciano, y que nacen pocos niños, y que eso les puede llevar a invertir menos en I+D y más en fines sociales, pero 2 cosas: en i+d invierten normalmente las empresas y el gasto social para el estado. Si sube el gasto social, implicará más impuestos, efectivamente esto ´podrÃa hacer bajar la inversión en i+d, por lo que la calidad de los productos japoneses bajarÃa, por lo que los tendrÃan que vender más baratos, entonces, ¿no les seguirÃa interesando una moneda depreciada para facilitar sus exportaciones?
Venga gracias por tu respuesta. Al final me engancha esto del foro.
Un abrazo a todos.
Ese es el tema soca, para que su moneda siga por los suelos se tienen que dar dos premisas a mi modo de ver.
a) tipos bajos
b) bolsas en subidas.
Si una de estas dos premisas no se cumple el yen se fortalece, porque nadie se va a financiar a japón. Si un paÃs pone sus tipos mas bajos que japón se convertirá automáticamente en el BANCO DEL MUNDO, todo el mundo se financiará al menor tipo de interés posible.
Por otra parte, desde que el yen a comenzado a apreciarse los tipos del mercado a 12 meses (LIBOR a 12 meses) han comenzado a bajar, por lo que no veo yo mucho margen para muchas subidas de tipos en Japón.
Incluso tengo dudas que el próximo mes los suban algo, porque el consumo interno no existe y lo único que tienen para tirar de la economÃa son las exportaciones pero con un yen fuerte y subidas de tipos…
las cuentas me salen IPC negativo. Y eso por allà ya saben lo que significa.
Por otra parte, la Crisis de crédito es un hecho real.
Según informa hoy el Wall Street Jounal se han aplazado por este motivo 46 operaciones de fusiones y adquisiciones desde el 22 de junio, por importe de 60.000 millones en demanda de financiación, asà que como vemos con razón o sin ella, la crisis de crédito es una realidad.
Mucho nerviosismo es lo que se ve últimamente ….
Desde luego que hay nerviosismo, Willy. Aparte de en los mercados, también por parte de algunos foreros, y me incluyo. Comprendo a Mike porque dice lo mismo que yo dije, y le ha pasado lo que a mÃ. Está claro que la HMD es una hipoteca dinámica y en la que influyen tantas variables, que cada uno lo verá según esté su guerra particular.
El mayor riesgo creo que está al principio, porque es cuando más capital debes y una fuerte apreciación puede ser una gran pesadilla. Espero que los movimientos laterales de esta semana duren mucho tiempo, me conformo con eso. Puestos a pedir, pues que se depreciase el yen en 3 años hasta los 180 ( asà tendrÃa la TRANQUILIDAD que tienen los que contrataron hace 3 años sobre los 140…, jopete es que no es lo mismo)
Yo lo del fixing lo veo muy importante, y por eso lo hice con BBK, que me aplicó en el inicio un 0,2% y espero que en las cuotas se cumpla el 0,3% ( 0,15% + 0,15%). Pero no perdáis de vista otras muchas cosas: Cálculo de cuotas ( a mà me salen más yenes de hipoteca que con la fórmula de cálculo francés de amortización en base a año bancario de 360 dÃas, y aún no entiendo porqué), ojo con los Seguros obligatorios ( normalmente un 20 ó 30% más caros que los seguros de “ventanillaâ€), comisiones de mantenimiento, etc. Es un suma y sigue, y si no te lo quitan por un lado te lo quitan por otro, o por la suma de varios… El fixing, importante, sÃ. La comisión de apertura quizá es lo de menos. Pero ojo al resto.
Salu2
Hola AgustÃ,
se que son varios quienes te han pedido tus herramientas. Yo tambien, si tienes un momento y no te molesto mucho.
Gracias y un saludo
Perdona AgustÃ, olvidé dejarte mi mail: [email protected]
Soca, estoy de acuerdo contigo en que lo mejor es negociar el Fixing, e igualmente, en procurar realizar la subrogación, pero realmente resulta difÃcil de conseguir que el banco pase por el aro. ¿Tú donde has conseguido convencerles? Porque yo tanto en Bankinter como en B. de Valencia no he podido con ellos (de momento, pero sigo insistiendo). Y sólo pido el 50% de la tasación.
hola a todos y como siempre gracias por vuestrea ayuda.
Al final firme con Barclays con las siguientes condiciones:
Libor mensual + o,55
C apertura: 0,45%
C. Cancelacion parcial 0%
C. Cancelacion total 1%
Cambio Divisa: 0,2%
minimo 9 euros
lo hize con la oficina de Arroyomolinos (Madrid), con un trato super agradable y muy rápido, incluso me valio la tasación que tenian de Bankinter con quien lo pensaba hacer primero, si le interesa a alguien de la zona sur de Madrid que lo mire.(9168998.87)
Mi pregunta es que como estaba un poco liado con tantos números entre en euros a la espera de tipos de cambio más favorables en Yenes o francos, veo que los tipos estan mejor para entrar, pero no se seguir esperando o pasarlo ya alguna de estas monedas,
muchas gracias
Perdonad por la pregunta, pero es que tengo un lio ya que en según que paginas Web pone una cosa u otra.
¿Me gustarÃa saber si alguien lo sabe si el BBV ofrece hipotecas multidivisas?, ya que en algunos post pone que no y en algunos que si.
Siento la pregunta, pero es que tengo un lio como ya os he dicho.
Saludos y buen verano
Para Soca ,
Cuando en el post 1724 comentas que se pueden subrogar , te refieres a que desde una hipoteca normal nos podemos subrogar a una multidisa , yo he estado mirando y en las entidades que he mirado me dicen que no y en alguna página web que leÃdo buscando esa información también dicen que no.
Muchas gracias
Para Olga.
Yo no lo sé si te puedes subrogar desde una hipoteca normal. Entiendo que el banco te dirá que no para ponerteló difÃcil, pero estamos en lo de siempre, pienso que todo será negociable y habrá que hacer números. No obstante, mira las condiciones en la escritura de hipoteca que tienes a ver si te lo niega.
Yo a lo que me referÃa con subrogarse, es a deudor y/o acreedor. Si vendo mi casa hipotecada con HMD se pueden subrogar los compradores y si me cambio de hipoteca, a la que sea no tengo problema, por supuesto como dije previo pago de 0,5%. Asà figura en escrituras.
Un abrazo.
Para Simon mas.
Pregunta en BSCH. Pero aseguraté de que el director de la oficina sepa algo de HMD, que yo casi se la tuve que explicar; a los dos dÃas me llamó con las condiciones, luego negociarlas. Con ese porcentaje no tendrás problemas.
Un saludo.
Buenas tardes a todos, acabo de ver en la página de Bankinter que de aqui a diciembre de 2008 el yen puede llegar a 180, ¿qué veracidad suelen tener estas previsiones? ¿suelen acertar?
Como lo veis?
Saludos a todos, en especial a Agustà y a Willy y Richard
Hola Victor, a ver si puedes poner el enlace de la página de bankinter.
Yo creo que en general la credibilidad de esas predicciones son bastante bajas o bajas-medias, porque nadie conoce a ciencia qué va a ocurrir ni siquiera en el corto plazo…La previsión de BS Markets a 1 año es el yen en 159, y por lo que he leÃdo se viene diciendo desde hace más de 2 años que no es natural un yen tan depreciado, y siempre hay riesgo, y más riesgo que con el franco suizo, ya que éste nunca se ha apreciado de forma contÃnua más de un 10%, y en cambio el yen lo ha hecho en más de un 25% en algún momento de su historia.
Pero con el yen pagas menos y amortizas más. Es una elección personal. El que acierte o se equivoque, que lo haga por sà mismo. Yo eso lo tengo claro.
UNA CUESTION QUE PLANTEO AL FORO. PARECE SER QUE EL BOOM INMOBILIARIO LLEGA AL FINAL Y SEGUN MUCHOS EXPERTOS LA COSA SE VA A PONER FEA. LOS QUE PENSAMOS METERNOS EN UN HMD Y TENEMOS QUE TASAR LA VIVIENDA, IMAGINO, QUE TODA ESTA INCERTIDUMBRE PESARA A LO HORA DE TASAR ¿NO? LUEGO MI CUESTION QUE PLANTEO ES: CUANTO ANTES CONTRATAR LA HMD MEJOR ¿NO? SABEIS ALGUIEN COMO SE ESTAN MOVIENDO EL TEMA DE LAS TASACIONES? A PROPOSITO EL YEN SE DEPRECIA CON RESPECTO AL EURO: MALO PARA LOS QUE NOS PENSAMOS METER EN HMD Y BUENO PARA LOS QUE CONTRATARON HACE TIEMPO. ESTO ES ASI…
Las predicciones…. ah … bonito tema. TODAS ACIERTAN Y TODAS FALLAN. Sólo es cuestión del plazo de tiempo. Ahora mismo está depreciandose el yen (tiempo real) y sin embargo sale el FMI y suelta:
Japón: El FMI prevé una apreciación progresiva del yen
El Fondo Monetario Internacional(FMI) estimó probable una apreciación progresiva del yen, en su informe anual publicado este lunes sobre la economÃa japonesa
‘Los administradores estimaron que una apreciación del yen es previsible en perspectiva, sostenida por reformas destinadas a impulsar la demanda interna’, afirma el documento.
Sin embargo, el proceso de ajuste podrÃa ser desacelerado por el flujo de capitales hacia el exterior, advierte el Fondo.
Altos funcionarios del FMI consideran sin embargo que ‘las bajas tasas de interés de Japón contribuyen al flujo de capitales hacia el exterior, incluidas las prácticas especulativas de ‘carry trade’, que complican la puesta en práctica de la polÃtica (monetaria) en ciertos paÃses’ que reciben ese flujo de capitales.
Por otro lado sale bankinter y dice lo contrario según leo… Y BSMARKETS lo contrario de este contrario (por cierto estas estimaciones varÃan casi cada dÃa). Queda claro ¿no?
Si alguien supiera de verdad como se va a comportar una divisa de aquà a un año o dos estarÃa en la playa tomando mojitos sin preocuparse por los datos. Con la volatilidad que hay ahora mismo en el mercado me parece “pelÃn†arriesgado plantearse yenes ahora ¿no?
¿Qué ocurre si el 23 de agosto (creo que ese dÃa es la fecha) el BoJ sube un cuartito los tipos? ¿Cómo se va a comportar el yen? ¿Y la economÃa japonesa?
Lo mismo ocurre con el franco. Ya he leido en varios sitios que se da por descontado que los suizos subirán tipos en breve. ¿Qué pasará?
Y sin embargo el dólar y la economÃa de EEUU sufren y ya se oyen ecos de bajadas de tipos (parece que las hipotecas subprimes los van a machacar)… Veremos como evoluciona el tema.
Pues eso… sólo ofrezco preguntas, lo siento.
Para Nin -> el enlace de la página de bankinter
Otra cosa Nin, lo que tu comentas como “La previsión de BS Markets†realmente es el famoso producto “Futuros en Divisaâ€, los datos que da bankinter si que son previsiones de cambio futuras pero como ya has comentado la fiabilidad de las mismas es muy discutible tanto para el YEN como para el Franco Suizo, porque son monedas que están muy ligadas a las fluctuaciones de las bolsas, es decir, sus cotizaciones se basan más en el estado de las bolsas que en el llamado “Análisis de los datos Fundamentalesâ€, lease IPC, creación de empleo, pedidos a fábrica …
Hola a todos, estoy de acuerdo con el último comentario de Juanjo76. Todas las previsiones aciertan tarde o temprano :-) El caso es que yo me centrarÃa mas en los tipos de interes de una HMD que en la cotización del par que se elija (siempre vigilando claro). Aunque suba el BoJ un cuarto de punto los tipos, para mi seguirá siendo mucho mas rentable (900€ menos cada trimestre respecto mi antigua hipoteca) que estar con el Euribor.
Además, estamos todos hablando de prestamos de 15, 20, 30 años, en los que estad seguros que las cosas serán favorables unas veces y otras desfaborables….
Saludos y animo a todos los que estais a puntito..
tengo una hipoteca desde hace dos años, con revision semestral y en este tiempo se a dupilcado el tipo de interes, por lo que casi ni puedo pagarla, estoy pensando en pasar a multidivisa, pero veo que esta un poco feo, podriais orientarme un poco, la tengo a 30 años y me quedan 262000, una tela, tambien me podrias aconsejar algun banco.
gracias
Hola a todos
Me acaban de pasar las condiciones para una HMD en la compañia “Multihipoteca.comâ€. Alguien conoce a esta empresa de tutelaje de HMD???
Las condiciones que me han pasado son:
Apertura 2
Cancelación total 0
Cancelación parcial 0
Comisión por cambio de divisa 0,1 % capital pendiente
Máximo valor de tasación 70 %
Revisión mensual
Libor + 0,75
en caso de cambio a euros, euribor + 0,45
Qué os parece???
Son fiables este tipo de empresas???
Muchas gracias por anticipado a todos
Hola tensionarterial,
por lo que comentas “casi ni puedo pagarla†y “la tengo a 30 años†he de decirte que la HMD no te conviene.
Este tipo de hipotecas tienen como perfil el de alguien que si puede pagar sus cuotas referenciadas al EURIBOR pero prefiere, “INTENTAR†pagar menos con un HMD a unos 20 años.
Cuanto mayor es el número de años, las posibilidades de que salga mas cara también se incrementan, porque la economÃa es cÃclica, es decir, baja y sube.
Por ejemplo, Japón lleva desde 10 años con tipos muy bajos, pero a lo mejor dentro de 15 años los tipos en Japón están mas altos que aquÃ.
Si te lo juegas a 20 años, puede que tengas 15 años de tipos bajos y 5 años de tipos altos, pero a 30 años…
:(
Hola alimaring,
la compañia “Multihipoteca.com†realmente es sólo un intermediario, es decir, encarecedor de un producto.
Las condiciones que te ofrecen te las puede dar cualquier entidad, con la diferencia de que la comisión de apertura suele ir del 0,35% al 1% y ellos te clavan el 2%.
¿Ya sabes porque su comisión de apertura es un 2%?
pues eso, por “Gestionarte la HMD†te cobran un 1,x % de comisión,.
Muchas gracias Willy.
Estoy concertando citas con algunos bancos.
Ya os iré informando de lo que me cuenta.
Sldos
Gracias Willy por tu aclaracion.
ahora mi pregunta es ¿segun me comentaron es que puedes cambiar al euro si no te combiene por subir los tipos de interes cada 3 meses? es cierto?
tensionarterial sólo te han contado la letra del ANUNCIO, pero la letra pequeña no. Es decir, los costos de volver al euro.
Lo que has de tener en cuanta, es que en 3 meses los tipos no se van a disparar pero el cambio de la moneda en la que te endeudes si puede.
Es decir, si la moneda en la que te endeudas se aprecia en 3 meses un 5%, lo que significa es que DEBERÃS un 5% mas que hace 3 meses.
Por lo que comentas, la entidad sólo te deja cambiar de divisa cada 3 meses, por lo que habrás pagado una cuota trimestral.
Piensa, debes 262.000 € y al cabo de 3 meses (después de pagar 1 letra trimestral) tu deuda final en € es 275.100 €, es decir, unos kilitos de las antiguas pesetas más.
Ese es el riesgo de la HMD.
Hola,
he ido al bankinter:
Libor mensual + 0,9%
0% de comsiones de cancelacion y apertura
0,1% de cambio de divisa
seguro de cambio sin coste
euribor +0,4% para la vuelta al euro
No me supieron explicar lo del fixing….
He visto muchas ofertas en el foro del Libor +0,35% creeis que el bankinter puede bajar ? que otra entidad me recomendais (vivo en madrid, Aravaca)?
gracias
Hola a todos. Me he pasado la mañana de bancos intentando conseguir condiciones buenas para mi HMD y la verdad es que vuelvo un poco decepcionado.
En la Kutxa me han dado el susto del dÃa, me han dicho que no me aconsejaban para nada la HMD ya que si mi moneda se apreciaba y mi deuda aumentaba, tenÃa que hacer frente en el momento al aumento de esa deuda. Imaginaros si se aprecia el yen y en vez de deber 270000 euros, debo 275000, tendrÃa que hacer frente a esa cantidad (5000 euritos de nada). Esto en el BBK me lo han confirmado, pero aqui ponen un tanto por cierto de aumento de la deuda. Por ejemplo si palmo mas de un 10% de la deuda inicial tengo que hacer frente a toda la deuda. Aqui puede que me den buenas condiciones (L+0.45, Aper 0.20) pero tengo que vincularme un montón, casi me ha pedido que me case con él.
Tambien he estado en el Banco de Valencia y las condiciones no son tan buenas como comentaban (L+0.75, aper 0.75) Aqui me ha dicho la comercial que esta mañana han dado un toque a Japón para que aprecie su moneda ya que está demasiado devaluada, si sabeis algo de esto confirmarlo porque yo pensaba entrar en yenes , pero si se va a apreciar…..
Las mejores condiciones las tengo en Barclays L+0.50 Aper 0.50 cambio 0.10, pero creo que aqui el fixing es muy elevado.
Bueno de todas formas no he desistido y voy a ir a otras oficinas de la Kutxa para ver si me cambian las condiciones y sobre todo lo de el exceso de deuda… que miedo.
Saludos para todos
Hola de nuevo,
he visto que hablabais de la pagina bsmarkets y en concreto de “futuros en divisasâ€. Bueno, en realidad creo que el mercado de futuros es otro muy distinto y lo que aparece allà es un “seguro de divisas†o divisas a plazo.
Evidentemente el yen a plazo está más bajo que la cotización actual y eso es debido al diferencial de tipos de interés. Si hoy hacemos una HMD y matemáticamente hacemos un seguro de divisa, pues perdemos todo ese diferencial de tipos, ya que el seguro de divisa es en lo único que se basa.
Si miráis los seguro de divisas de USD pues a plazo son superiores que el spot y eso es porque el tipo de interés del USD está por encima del EUR.
Los seguros de divisa se utilizan si eres importador/exportador para asegurarte un tipo de cambio y no tener sorpresas a la hora de pagar (si tienes un plazo de pago). Ah, los seguros de divisa también se pueden utilizar si quieres especular (si no tienes ninguna posición abierta).
Por lo tanto, no creo que a nadie que tenga una HMD le interese hacer un seguro que divisa. Vamos a hacer un supuesto, hoy comprar yenes al contado está en 163,48 y a un año a 157,67, pues ellos te están dando la misma “cotización†tan solo aplicándole el diferencial de tipos de interés, es lo mismo comprarlos hoy a 163,48 y no beneficiarte de tipos de interés, que comprarlos dentro de un año a 157,67 y beneficiarte del diferencial de tipos.
Ah, los mercados de futuros creo que tienen más que ver con las expectativas de futuro y aquà supongo que podemos encontrar tanto futuros de divisa, ibex, trigo, acero…por decir algunos.
Un saludo,
Gracias Willy por la aclaración en 1744.
Benito, lo del exceso de deuda es asÃ. Yo lo hice hace mes y pico con BBK, estuve a punto de comprar yenes cuando estaban altos ( a casi 169) y mientras me lo pensaba, en menos de 1 semana a partir del 19 de julio, cayeron a 161, unos 4 yenes por euro menos que cuando constituà la HMD. Ahora estoy sin yenes de más, esperando que se devalúe un poco para comprarlos, y como ya dije creo que el mayor riesgo está al principio, los primeros años, porque tu deuda se puede agrandar porcentualmente desde la deuda inicial o casi inicial. Si puedes, compra yenes de sobra según constituyas la hipoteca. Esta es una opción que puedes barajar, consulta con algún especialista.
Parece que los datos sobre Japón que se han conocido esta madrugada no afectan por suerte o por desgracia (según en el lado en el que esté cada uno) al €/¥ que cotiza a 164,00.
¿será que las bolsas están subiendo?
;)
Os pego los datos y el comentario final
Los pedidos de maquinaria de julio progresan a un 18,2% en tasa anual frente al 3% de junio y un 5,7% de mayo. Se trata del séptimo mes de subidas consecutivas de los pedidos. Estos datos están dopados por el espectacular avance de los pedidos procedentes del extranjero que progresan en un 37% en tasa anual.(¿será porque estaba muy devaluado el yen?)
En cuanto al crecimiento del agregado M2 este crece al 2% anual frente al 1,9% que esperaba el consenso del mercado.
Todos estos datos son un argumento más para que el Banco de Japón suba tipos en su próxima reunión del 22-23 de agosto. Medida que darÃa fuerza al Yen.
Otra vez gracias, y otra vez mi pregunta es? y en francos suizos? me podria pasar los mismo
un saludo
tensionarterial me imagino que me preguntas a mi y la respuesta es sÃ.
El 5 de Marzo el €/CHF estaba a 1.6000 y el 29 de Junio a 1,6553
Es decir, en algo más de 3 meses el CHF de devaluó un 3,34%.
¿quién te dice que esto no pueda ser al contrario?, es decir, que en unos 3 meses el CHF se revalúe un 3,34%.
Los riesgos de cambio del CHF son mucho menores que con el yen pero evidentemente la diferencia de tipos también es muy importante. Un 2% de diferencia de tipos.
¿Te acuerdas cuando tu hipo era al 2,5% y ahora al 4,5%?
Para SOCA
¿En qué sucursal del BSCH conseguiste hacerla?
hola, willy…como sabes tanto? eres humano? una persona normal no puede saber tanto…jeje una pregunta que tengo para ti: yo tengo una hipoteca en EUR con BBVA a quiero cambiarme a la HMD..es un buen momento? para yen…me estoy divorciando, y como sabeis, no es posible pagar 1100 eur cobrando 1220…como no me vaya a la rotonda..(broma!) asi que en yen si puedo pagar..pero los bancos dicen que tengo que cancelar la que tengo (EUR con la comision de 1% sobre 200.000 eur) y volver a contratar otra…jolines…todo el mundo quere cobrar por na…lo que pasa que no tengo para todos…para pagar a todo el cocodrilo…me refiero a los bancos.no hay ninguna formula de subrogacion a otro banco con la novacion de contrato con HMD?
otra cosa, como dices que yen va a subir…o lo que sea…no entiendo bien…no se…como mejor contratar? esperar hasta septiembre? por otro lado BBVA me dice que ya tiene este producto, pero a Libor+1%, ó eur +0.65% (es lo que tengo ahora), pero no me cobra por cambio de divisa…el famoso 0.2%..ahora desconozco como va el tema de fixing…si entra en 0.2%, o va aparte…bueno, BBVA me ha dicho que solo hace falta hacer una novacion con ellos, firmando un contrato privado entre ellos y yo, y ya está…pero otros bancos dicen que hay que cancelar obligatoriamente hipoteca en EUR y volver a abrir HMD….bueno, no se ..ya me han liado..quen dice la verdad? o como va el tema? hay que volver a pagar a hacienda? el año pasado, cuendo compré la casa, ya que pagado sobre 24.000 eur…ya no puedo mas…gracias!
Hola olga, estoy más o menos como tú. Me interesarÃa saber más sobre la novación con el BBVA, ya que en mi oficina me han dicho que tengo que cancelar y hacer nueva hipoteca. Al principio me digeron que sà podÃa novar, pero al final era que no. Si eso es asà (lo del contrato privado), ¿me podrÃas decir el nº de oficina? a ver si en la mÃa se animan también.
Por cierto. Puedes conseguir mejores condiciones, porque a mà me las han ofrecido. Si buscas un post anterior ahà las publico.
¡Un saludo!
Alguien conoce una URL más secilla que esta para manejar este foro?
http://www.euribor.com.es/hipoteca-multidivisa
Gracias.
hola, Miguel Angel. es la oficina de Jose del Herro de Madrid, ladirectora se llama Elisa pero ahora esta de vacaciones…no me acuerdo ahora del telefono pero lo puedes mirar por internet…ahora, no estoy segura si ellos mismos saben como va el tema.saludos
Hola a todos de nuevo.
En la KUtxa me han dicho que ya no comercializan la HMD, que están preparando un nuevo producto que saldrá después del verano.
En el Banco de Galicia he conseguido buenas condiciones (L+0.50 Apert 0.25 Comis 0.15% min 12€, esto hay que negociarlo)
Ando un poco liadillo, a ver si los expertos, que en este foro hay unos cuantos, pueden aclararnos algo, por un lado dicen que Japón subirá tipos lo que provocará (siempre según reglas macro) que el Yen se aprecie. Por otro, que no es nada probable q esto ocurra ya que la subida de tipos es lo que ha provocado la derrota en las elecciones y otra subida no harÃa otra cosa que agrvasr la situación.
No se para donde tirar, cualquier aclaración se agradece.
De momento hoy voy al Banco de Galicia a ver si podemos mejorar esas condiciones, ya os contaré.
Saludos
Hola Olga,
la verdad es que soy tan humano como tú, lo que pasa es que cuando hay algún tema que me interesa me busco la vida para intentar enterarme de todo dedicándome al 100% al mismo. Esto puede ser una virtud o un defecto.
Cuando entré en el mundo de la HMD, no tenia ni idea de lo que se trataba. De echo me metà por mi mujer, porque en su curro habÃa mucha gente que la tenia y le contaron principalmente las ventajas que tenia y lo que se ahorraba.
Desde entonces me dedique a enterarme de todo lo que podÃa hacer subir o bajar los tipos en Japón, temas de bolsa y todo lo que pueda estar relacionado con la economÃa.
Casi todo lo que posteo en el foro son copy-paste de otros sitios pero que creo que pueden ser interesantes para la gente que está empezando en el tema de la HMD y no tienen tiempo (o ganas) de formarse en temas económicos.
Volviendo a tus preguntas, he de decirte que siento que estés en esa situación pero no creo que la HMD en yenes se ajuste a tu perfil por el riesgo de cambio que conlleva.
Creo que los yenes sólo es una buena opción (según los números de cada uno) si puedes pagar bien una hipoteca referenciada al euribor, es decir, que la cuota en euros no supere el 30% de los ingresos netos de la unidad familiar.
Creo que el tema de la novación mas que depender de la entidad depende del registrador.Por lo que tengo entendido, siempre se puede novar si no se toca el tipo, es decir, tu pagas el EURIBOR + un diferencial, lo que puedes renegociar es el diferencial que se lleva el banco, pero el tipo (EURIBOR) debe ser el mismo.
Cuanto haces una HMD, se cambia el tipo (LIBOR) y esto puede ser interpretado por un registrador como cambio de tipo o no.
Sobre las fluctuaciones del yen, no te puedo decir nada nuevo de lo que ya he dicho.
Si las bolsas suben el yen baja y viceversa.
Hola Willy, solamenque querÃa comentarte que me acerqué a la notarÃa con las escrituras de mi hipoteca EURIBOR+50 y pregunté el asunto de la novación. Me digeron que ellos jurÃdicamente sà podÃan hacerlo. Que lo que quisiera hacer era cuestión de porneme de acuerdo con el banco, que por ellos nungún problema. Es más, estaban tan seguros que nisiquiera se molestaron en mirar las condiciones particulares de mi hipoteca.
¡Un saludo!
gracias willy otra vez por tu respuesta, y efectivamente con el franco seria la mitad de ahorro que con el yen, pero aun asi me estaria suponiendo un ahorro de unos 300€ mensuales con relacion a lo que pago en euros y cada subida me supone 100 ya que en estos dos años que llevo de hipoteca de pagar 1100€ ya estoy pagando 1485€, 385 mas en tan solo dos años? ¿Tu que sugieres?
gracias6
gracias, Willy por tus comentarios…lo que he visto que comentas que va a subir…o lo que sea…en Septiembre.no entiendo bien lo de bolsa….soy mas de otras cosas..de transporte maritimo, por ejemplo..por eso pregunto.. por otro lado tu conoces a alquien con la cuota que no supera 30% de ingresos?? hoy el dia????? no se…por eso es muy caro hoy en dÃa pagar la hipoteca en eur…que hago? si puedo pagar en yenes..pero no en eur. por cierto sabe alguen que significa lo de IBEX 35? que si sube, que si baja…15.000 puntos..y cuand va a bajar euroibor? gracias!!
Hola a todos,
soy nuevo por aquÃ. También estoy mirando el tema HMD para cambiarme. Despues de averiguar qué es e informarme creo que bien (en este foro he encontrado mucha información, gracias) he llegado a la siguiente conclusión:
Me queda claro que no es el mejor momento para entrar en multidivisa si miramos el tipo de cambio.
Explicación:
El yen está actualmente muy bajo, con lo que lo previsible es que de aprecie. La cuota resultante ahora serÃa la más baja que tendrÃas nunca puesto que si el Yen solo tiene la posibilidad de subir y sube, tu cuota aumenta. Y si vuelve a bajar la cuota baja al nivel actual.
Conclusión:
Lo mejor es entrar con el yen lo más alto posible, con lo que solo le quedarÃa la posibilidad de bajar. De esa manera la cuota de entrada serÃa la más alta posible y si el yen baja, baja la cuota. ¿y si vuelve a subir?, volverÃas hacia la cuota de entrada. Es decir, entrarÃas con la cuota más alta que tendrÃas nunca. Claro, es lo mismo para cualquier divisa.
Todo esto en términos relativos, quiero decir que quizás el Yen puede subir o bajar un poco más de lo que lo ha hecho nunca. Lo que arrastrarÃa a la cuota más baja y la más alta. Esto mirando solo el tipo de cambio, sin tener en cuenta el Tipo del Libor.
¿Lo he pensado bien o me equivoco?
Siendo asà mejor esperar a que el yen suba (o sea, se aprecie). La pregunta es cuando o cuán de rápido va a ocurrir eso.
En otro post os diré las condiciones que tengo hasta ahora
Saludos
tensionarterial la decisión sólo la puedes tomar tu con tus números.
Has de tener en cuenta que te juegas mucho (mucha pasta), si tus cálculos te dicen ok pues adelante sino STOP!
Miguel Angel gracias por la aclaración de la novación.
Olga la fluctuación del yen está muy relacionada con la liquidez de los mercados internacionales.
Para que comprendas un poco el tema te lo explico a modo coloquial.
si suben las bolsas es porque la gente se intercambia sus cromos (acciones), todo el mundo quiere que su dinero rente más y más.
Para que la gente pueda comprar cromos hace falta dinero, es decir, los mercados tienen que tener liquidez (credito) y el dinero más barato a dÃa de hoy es el yen (por los tipos).
Si se cierra el grifo del credito, la gente ya no tiene mas dinero y los que tienen los cromos, sólo tienen eso, ven que nadie se los quiere recomprar porque a la gente ya no le dan crédito o porque las comisiones de garantias (seguros de pago) son muy elevados y no se asegura la posible rentabilidad, entonces hay que venderlos porque ya no rentan más (las bolsas bajan) con los resultados se compran los yenes que se han pedido prestados (el yen sube).
El cierre del grifo crediticio mundial está marcado por un indice que es el “iTRAXX Crossover†cuanto más alto está este valor es que hay mas miedo a impagos y las garantias crediticias se disparan, por tanto, deja de entrar liquidez al mercado.
Hoy en dÃa todo el revuleo que hay en las bolsas está relacionada con la crisis de las famosas hipotecas subprimes de USA en la que ya hay unos cuantos bancos alemanes pringados y el BNP (Banco Nacional de Paris).
de echo los fondos del BNP Paribas que acaban de suspender de valoración no son ninguna broma. Resulta que estamos hablando de ¡1.680 millones de euros entre los tres! y eso es muchÃsimo dinero. Vamos, que no eran unos fondos marginales sin importancia. El banco alega que la desaparición de la liquidez en muchos productos financieros impide hacer cálculos correctos y que no tienen más remedio que suspender el valor de los fondos hasta que esto se aclare. Claro, lo que habrá que saber es si se va a perder y cuánto, cuando se vuelvan a valorar.
Como ves, es un poco complejo de entender todo a la primera.
ya se Willy que la decision final en mia pero en estos momentos estoy un poco acoj….., pues la diferencia de una hipoteca a otra es de unos 500€ menos con el yen y de unos 300€ con el franco, por lo que me ahorro un monton todos los meses, y cuando no se tiene es muy goloso. tambien estoy mirando cambiarme a otro banco ya que con el que estoy La Caixa, me hace las revisiones cada 6 meses y euribor + 0,75, me podrias recomendar otro en madrid que de mejores condiciones? pues yo estoy pez tanto en una como en otra hipoteca
gracias y un saludo
Hola, buenos dias a todos y enhorabuena por el foro. Soy nuevo y estoy a punto de hacer un HMD, creo que en CHF, aunque todavÃa fase de negociación con los bancos. En mi opinión lo mejor es hacer la hmd con una CAja antes q un banco ya que el fixing es mucho menor 0.3 maximo frente al 3% max. de los bancos.
Por cierto, Agusti si eres tan amable me gustaria q me enviaras tus herramientas pues firmo en septiembre. Creo q haces una gran labor en el foro al igual que otros foristas a los cuales tambien quiero agradecer sus colaboraciones.
Mi email es [email protected]
Muchas gracias por adelantdo.
enlace economico interesante.
http://www.univision.com/contentroot/wirefeeds/50noticias/7196011.html
Gracias willy por tus comentarios.
Un saludo.
vaya..toalla…no consigo entender…de todas formas…:) sorry…la pregunta es: que hago? contrato HMD o no?
otro enlace de los mismo.
http://lta.today.reuters.com/news/newsArticle.aspx?type=businessNews&storyID=2007-08-09T111033Z_01_N09406225_RTRIDST_0_NEGOCIOS-MERCADOS-GLOBALES-SOL.XML
A mi me gustan estas noticias creo que nos ayudan a estar al dia con nuestras HMD.
si teneis algun enlace interesante mas ruego lo pongais.
Muchas gracias.
Olga la decisión sólo la puedes tomar tu sola.
Es lo mismo que le he comentado antes a tensionarterial.
Yo nunca voy a decir, sà sà entra.
Lo único que pienso hacer es darte toda la información que pueda sobre el tema y que tu elijas.
Ten en cuenta que es como si preguntases:
¿meto mis futuros ingresos de x años en la bolsa?.
Porque la bolsa va bien.
Otra cosa que has de tener en cuanta es el estado de tus nervios.
Hoy el yen se ha revalorizado, es decir, ha subido un 1,50% en lo que va de sesión.
Resumiendo, si a las 8:00 de la mañana hubieses hecho la HMD en yenes.
Ahora mismo deberÃas un 1,50% más de capital, eso sólo en 6 horas.
jope….la verdad, mis nervios no estan a la altura….mas no puedo deber….ya estoy hasta las orejas…Willy, sabes si ba a bajar el euroibor????? y cuando????? no se que hacer…pero en eur no puedo pagarlo, es seguro….tengo que dar de comer a los 2 hijos …
Siento decirte Olga que el euribor no va a bajar, otra cosa que no veo tan clara es si van a seguir subiendo los tipos. Me imagino que si hay muchos bancos europeos pringados en el tema de las famosas hipotecas subprimes de USA, el trinchete no va subir los tipos, pero creo que hasta septiembre no van a salir a luz todos los bancos pillados.
De momento ya van 3 bancos.
y lo curioso es que el euribor hoy a batido record, pero a eso de las 13:00 los bomberos del BCE (Banco Central Europeo) iban con la sirena en marcha, convocando subasta extraordinaria de liquidez a tipo fijo del 4 % ante las tensiones de liquidez en el muy corto plazo en las que se encontraba el mercado.
Es decir, NO HABÃA EFECTIVO!!!
Sólo te puedo decir que si estás totalmente convencida de entrar en la HMD espera hasta septiembre, porque como sigan saliendo bancos pillados el yen se va a disparar.
Otra cosa que puede pasar, es que no haya muchos bancos pillados entonces, el yen se volverá a devaluar y los tipos en europa volverán a subir, porque inflación real no hay, sólo “posibilidadâ€.
Hola a todos:
Soy nuevo en el foro, y he de decir que es impresionante la cantidad de información que aquà se vierte.
Tengo una duda y no se si me podréis informar sobre esta posibilidad:
Actualmente tengo firmada una HMD con Bankinter y quiero hacer una subrogación a otro banco también en Multidivisas, pues considero que las condiciones que tengo con Bankinter son bastante malas. (Tuve con firmar la compraventa de mi vivienda con prisas, y el banco se aprovechó de ello).
He estado viendo algunos comentarios en los que se indica que pasar de una hipoteca en Euros convencional a una en multidivisas hay problemas, pero ¿sabéis si también los hay de hacer una subrogación de HMD a HMD?
Es que he estado en Barclays de Boadilla, para que me estudiasen esta posibilidad y me dicen que no, que deberÃa cancelar la HMD actual con Bankinter y abrir una nueva HMD con ellos.
El caso es, que en las escrituras de mi HMD tengo la posibilidad de hacer una subrogación previo pago de 0,5%.
¿Sabéis con que entidades lo podrÃa hacer?
Gracias de antemano.
Para cartols.
Hola, yo he estado hablando hoy mismo con una sucursal de Barclays, y efectivamente ellos por polÃtica del banco no dejan hacer subrogaciones de hipotecas multidivisas, pero hacer se puede hacer, solo tienes que preguntar en otras entidades. Yo he estado mirandolo y aunque estoy con Bankinter actualmente, con un libor+0,90 y euribor+0,50 actualmente no me interesa cambiar, pues firme en marzo con el yen a 157,19 y además no me cobran comisión por la compra de divisa. En un futuro habrÃa que mirar si se pueden mejorar las condiciones, pero en mi caso actualmente como te digo, no me merece la pena por ahorrarme unos 30 euros al mes. Un saludo.
Jose Manuel, pero si yo me subrogo, perderÃa el cambio del Franco suizo (1,59 ) que era el que habÃa cuando yo firmé?
No se supone, que en la nueva entidad “heredan el préstamo†que yo tenga firmado con Bankinter?.
La verdad es que no sé como va el tema.
Espero los comentarios de cualquier forero que haya realizado alguna subrogación.
Un saludo
Para cartols.
Efectivamente tu mantienes tu tipo de cambio, y tu deuda, creo que es asi, pero me referÃa más bien a calcular si compesa hacer la subrogación por los gastos que conlleva. En mi caso como te decia, estuve calculando y para ahorrarme apenas 25 o 30 euros al mes, tenia que desembolsar entre 2000 y 3000 euros, aunque me mejoren las condiciones respecto al diferencial del libor. Ahora bien, cada caso es distinto, por ejemplo yo no pago comisión de compra de divisa, lo cual es otro factor a tener en cuenta. El dÃa de mañana, cuando haya amortizado más capital, o se den otras circunstancias, a lo mejor interesa realizar el cambio, ya te digo, cada caso es distinto y hay que hacer cuentas. Por cierto, y por curiosidad, que condiciones tienes tú con Bankinter?. Un saludo.
Hola de nuevo,
he visto que antes que yo habÃa otro Jose asà que cambié ni nombre.
Estoy espernado que Barclays me confirme, de momento me da:
apertura 0.5
Revisión mensual
Diferencial +0.60
Canc. total 1%
Canc. parcial 0%
Com. compra divisa 0.2%
Com. cambio divisa 0.2%
Vuelta al euro con Euribor 1 año
Diferencial +0.45
Por arriba creo he a algunos con mejores condiciones de Barclays. Yo les he empujado a ver si las mejoran, veremos que me dicen.
Jose Manuel, mis condiciones como comentaba son bastante malas:
Libor mensual + 1%
Comisión de apertura 1%
Comisión de cancelación total y paracial 0%
Subrogación : 0,5%
Cambio de divisa: 0,2%
Y un fixing de un 1,2 – 1,3 %, “depende del mesâ€, nunca se ajusta a una cantidad fija.
En resumen, ahora viendo las cosas desde la distancia, me torearon, debido a que el vendedor de mi vivienda necesitaba firmar en un breve espacio de tiempo.
Por cierto, con que entidad estuviste tratando el realizar la subrogación? ¿qué condiciones te daban?
Un saludo
Willy, entonces crees que de aqui a septiembre no se recupera el yen por lo de los bancos y demás, puede ocurrir (y es lo que esperas) que puede volver la senda alcista del euro de nuevo hasta nuevos máximos?
Un saludo.
Victor.
MOVIDITO ESTA EL TEMA DEL YEN. LAS BOLSAS HAN PERDIDO EN TORNO AL 1.5% Y ESTO HA INFLUIDO EN LA EVOLUCION DEL EUR/Y. VEREMOS COMO VA EL TEMA MAÑANA. CREO, SIN EMBARGO, QUE COMO MAS ENTIDADES EUROPEAS TENGAN PROBLEMAS CON EL BNP (Y LO QUE SEA LO VEREMOS EN SEPTIEMBRE-OCTUBRE) VEREMOS EN QUE ACABA EL TEMA…
Willy, me asusta lo que cuentas. Creo que todos agradecemos tus comentarios, porque sabes mucho del tema. Por 2ª vez me ha vuelto a pillar una apreciación del yen cuando pensaba en comprar yenes. Pero lo de las subprimes parece algo más serio, al medio plazo, no? Por favor, Willy o el que sepa del tema que cuente cuanto antes. Gracias!!!
Hola a todos, acabo de firmar una hipoteca de 108.000 € a 25 años al 4,80% de interés fijo los 10 primeros años y el resto a negociar, partiendo del euribor más 0,50, para dicho pago empleo menos del 30% de los ingresos de la unidad familiar. Teniendo en cuenta que tengo una comisión de cancelación total del 1%, mi pregunta es si me interesarÃa cambiarme a una hipoteca multidivisa o no. Gracias por vuestras opiniones y si es posible, argumentarlas por favor.
Hola Josema,
¿que banco te ha ofrecido estas condiciones?
J.B.
Para cartols
Estuve preguntando las condiciones en la BBK de Coslada, que alguien de aqui me dió el teléfono, y pregunté por una chica que lleva el tema que se llama Izaro, y las condiciones en lo único que mejoraban respecto a las que tengo, si mal no recuerdo era de Libor+0,65%, vamos que si hecho cuentas, como te he repetido anteriormente, no me merecÃa la pena. Ahora bien, si el dÃa de mañana (cosa poco probable a corto plazo, creo) los tipos de interés suben bastante en Japón, será cuestión de volver a buscar mejores condiciones. Por cierto, a mi en Bankinter solo me cobraron 400 euros de comisión de apertura, sin tantos por ciento, y me ahorro otros casi 100 euros o más al año por la compra de la divisa. Eso sà el fixing como tu dices, oscila sobre el 1%. Un saludo.
Hola Nin,
El tema de las hipos basura de USA es muy, pero que muy fuerte, sobre todos si tienes en cuanta que representan sólo el 14% del total de hipotecas en usa.
Este 14%, está ACOJONANDO al mundo y si no ver los que ha pasado a lo largo del dÃa de ayer.
Os pego noticias y comentarios al respecto:
BCE abre una subasta extraordinaria
La autoridad monetaria europea ha actuado con muchos reflejos y ha venido a dar el bálsamo de fierabrás necesario para el momento actual.
Sin andarse por las ramas ha realizado una subasta abierta a todas las peticiones y con cantidades abiertas al 4%.
Los datos que ha ofrecido tras la subasta son contundentes ha colocado bonos por valor de 94.841 millones de euros.
La FED sigue los pasos del BCE inyectando liquidez
Como decÃamos anteriormente le iba a ser muy difÃcil a la FED escapar a la presión de la decisión del BCE.
No han dejado pasar mucho tiempo para hacer pública una emisión de bonos de 24 millones de dólares en fondos temporales y 12 millones en repos overnight.
La menor intervención cuantitativa en EE.UU. creemos que es algo más cultural. En Europa estamos más curados de espanto ante las intervenciones del sector público para reflotar empresas o sectores enteros de actividad.
El presidente Bush indica que los mercados van a contar con la liquidez suficiente para hacer frente a las turbulencias. ¿Significa esto que va a forzar a Bernanke a bajar tipos?
La FED señala que va a proceder a otra subasta para inyectar liquidez el próximo dÃa 13 de agosto.
Se va a proceder a una subasta de 17.000 millones de dólares para bonos con vencimiento de 26 semanas y de 21.000 millones de dólares para bonos con vencimiento de 13 semanas.
No se trata de una bajada de tipos pero los montantes adjudicados junto con la colocación sorpresiva de hoy empiezan a asemejarse.
Lo más relevante en la primera hora de la mañana es la nueva inyección de liquidez por el Banco de Japón y por el Reserve Bank of Australia.
En el caso del BoJ la inyección alcanza los 8.500 millones de yenes y en cuanto al RBA la intervención alcanza los 4.200 millones de aussie dólares.
Estas acciones siguen a las del BCE y de la Reserva Fedral de ayer que inyectaron 94.800 millones de euros y 24.000 millones de dólares.
El objetivo de estas medidas es otorgar liquidez en un momento en el que existe una enorme preferencia por la liquidez tras los fuertes bandazos que se están produciendo en los mercados financieros internacionales.
En los próximos dÃas otros bancos centrales del mundo podrÃan seguir realizando intervenciones. El siguiente movimiento si la crisis persiste serÃa la bajada de tipos.
Retraso de la subida de tipos en Japón
Muchos analistas indican que la subida de tipos que tenÃa prevista realizar el Banco de Japón podrÃa retrasarse al mes de septiembre hasta que las aguas vuelvan a su cauce y se disipe un poco la actual crisis de confianza y de liquidez.
Esta madrugada el Banco de Japón a seguido los pasos del Banco Central Europeo y de la Reserva Federal para inyectar liquidez en un momento de pánico como el vivido ayer.
Un posible retraso creemos que no tendrÃa demasiado efecto sobre los principales cruces del Yen.
Retraso de la subida de tipos en Japón
Muchos analistas indican que la subida de tipos que tenÃa prevista realizar el Banco de Japón podrÃa retrasarse al mes de septiembre hasta que las aguas vuelvan a su cauce y se disipe un poco la actual crisis de confianza y de liquidez.
joer siempre estoy igual contigo Willy, jeje
Disculpad pero no se me habÃa cargado el último comentario y por eso lo he repetido
Hola a todos:
¿Os habéis fijado cómo está el libor?
SESION 09/08/2007 19:00
Tipo Medio
Libor 1 Mes 0,75000
Libor 3 Meses 0,88375
Libor 6 Meses 0,95250
Libor 12 Meses 1,04750
Esperemos que este terremoto pase pronto. No perdamos la calma. Por lo que voy leyendo no hay razones para que esto se alargue mucho en el tiempo. No es tanto el dinero que representan las subprimes (14%) aunque lo que sà influye es la credibilidad del sistema. Parece que los bancos han corrido más riesgos de los que reconocen y esto genera inseguridad. Espero que con las intervenciones de los bancos centrales la situación se vaya calmando. Este panorama no le interesa a nadie.
Saludos y calma.
Manuel
buenos dias a todos.
Willy podrias decirme si esta bien lo que he encontrado en la pagina Brokerhipotecario que ofrece esta HMD
que te parece? es aceptable
Las caracterÃsticas generales de la hipoteca Multidivisa son las siguientes:
Importes: Podrá solicitar desde 18.030€ en adelante, expresado como contravalor en la divisa elegida.
Financiación: Hasta el 80 %* del valor de tasación de la vivienda hipotecada.
Plazo: Hasta 30 años.
Las mejores Divisas seleccionadas: Yen japonés, Franco suizo, Dólar estadounidense , Libra inglesa, dólar canadiense, dólar neocelandés, y por supuesto el Euro (todas las incluidas en Libor).
Opción de cambio de divisa: trimestral, pudiendo cambiar la denominación de su préstamo a cualquiera de las divisas seleccionadas.
Tipo de Interés: Variable, referenciado al Libor a 3 meses para divisas fuera de la Unión Monetaria Europea y referenciado al Euribor a 3 meses para el Euro.
Periodicidad de la revisión del tipo de interés: trimestral.
Diferencial: Constante, e independiente de la divisa elegida. Lo puede consultar en el apartado de tipos y condiciones.
CONDICIONES VÃLIDAS PARA HIPOTECA NUEVA Y SUBROGACIÓN
TIPOS Y CONDICIONES DE LA HIPOTECA MULTIDIVISAS
Comisión de apertura Referencial Diferencial Destino Financiación Comisión de cancelación Parcial Comisión de cancelación total Importe a conceder de la tasación
Negociable Libor de la Divisa Seleccionada 0.75% (*)
0.75%(*) Compra vivienda
Cancelación
Refinanciación 0% (*) 1 (*)% 80% y Hasta 100% con doble garantÃa (*)
Indice de referencia:
Euribor o Libor a 3 meses. revisión trimestral en caso de Libor y anual en caso de Euribor, dependiendo de que la divisa vigente pertenezca o no, a la Unión Monetaria Europea
Comisión de cancelación parcial 0% (**)
Comisión de cancelación total 1.00%
Comisión de Cambio mensual 0,20%
Tipo de interés inicial: El correspondiente a la suma del valor del Ãndice de referencia vigente para la divisa elegida a la fecha de la firma del contrato , más el diferencial del préstamo.
Por ejemplo, si la divisa inicial elegida es el Yen japonés, el tipo de interés del LIBOR del Yen a 3 meses el dÃa de la firma es el 0,4 % y el diferencial del préstamo el 1,3 puntos , el tipo de interés inicial del préstamo será 0,4 + 1,3 =1,75 %. la divisa de la cuenta auxiliar para generar el adeudo correspondiente.
os agradecerÃa me echaseis una mano
gracias
un saludo
Es cierto lo que dice Manuavila,
de todas maneras para llegar los 5,6 del euribor aún queda muy lejos.
Creo que es mucho más importante lo que ocurra con el cambio tanto con el yen como con el franco suizo, eso es lo importante para mi.
Yo estoy a punto de meterme en HMD pero me frena la debilidad del yen. Por otro lado esperar a que baje a los 110 ó 130 creo que es ser demasiado optimista o tendrÃa que esperar demasiado me temo.
Willy sabe mucho de esto. Con las ultimas noticias de arrimar lÃquido al mercado, ¿qué podemos esperar respecto a las divisa, Willy?
Bueno la pregunta es para todos, que nadie se me enfade.
Yo en temas de macroeconomia no estoy muy puesto. Justo desde que empecé a mirar el tema HMD estoy empoyando, pero aún me cuesta entender el tema.
Saludos
tensionarterial tu respuesta está en todos los post que la gente ha enviado con las ofertas que les han hecho.
Compáralas y obtendrás la respuesta que buscas.
JOSE08100 nace nade sabiendo, yo también era un analfabeto-economico cuando entre en el tema de la HMD pero con la pasta de uno no se juega y lo mejor es no dejarse influenciar por gurús y demás sino que cada uno se haga una idea propia de las cosas aunque lamentablemente nos podamos equivocar.
Lo que veo es que las hipos de USA está salpicando a todo el mundo y hay mucho miedo.
El último en salir del armario a sido el nada mas y nada menos que el Deustche Bank.
Si estos gurús no han visto los riesgos de las inversiones imagina lo que podemos hacer nosotros.
;)
Lo dicho hasta Septiembre TERROR. Cuando se sepa de verdad todas las entidades pilladas los mercados se tranquilizarán pero lo que está pasando es muy, muy serio.
Hoy están todos mirandose entre sà (los Bancos) y sospechando de quién está metido en el hoyo subprime.
Las subprime ya no salpican… se sopecha que hay más de un banco metido hasta el cuello. Como empiecen a salir “bichos†ya veremos donde nos vamos.
De momento la FED mete otros 19000 millones de dólares para aportar lÃquido. Hoy los grandes quieren dinero en vez de cromos…
Bueno, con todos mis respetos le dirÃa a tensionarterial que deje de proponer le ayudemos respecto a condiciones usureras, se leyera los 1800 mensajes de este foro, se recorra unos cuantos bancos de los que aquà se hablan, que tenga en cuenta las turbulencias actuales, que no se crea que si no puede pagar una hipo convencional de x euros mes va a poder con una hmd de x-(x*(1/3) ) euros mes, porque ningún banco serio le va a conceder ni a él ni a nadie la hipo.
Y dicho esto, vamos con lo importante en estos momentos, que es serio pero que muy serio ( ya me gustarÃa a mà que no lo fuese, y estuviésemos hablando tranquilamente de si las condicicones de Troney son mejores que las de Milpey).
Willy, estoy pensando en si debo cambiar mi hipo a euros por unos meses o un par de trimestres, hasta que las aguas vuelvan a su cauce. Te ruego me asesores, y creo que lo que sugieras, puede ser extrapolable a bastantes foreros, al menos para que los que hayamos entrado en yenes entre 162-168, y nos pensemos seriamente qué hacer con las hipos.
En mi caso entré en 165,03 a finales de Junio, aún no he amortizado nada ( pago trimestral) con una hipo de 310.000 euros que son algo más de 51.159.000 yenes. Si cambio ahora al euro evidentemente palmo pasta, pues esos 51.159.000 yenes se convertirÃan aprox. ahora mismo en tiempo real en unos 318.000 euros, más pagar el 0,2% de la conversión, más el fixing de la Caja ( supuestamente aprox. un 0,3%).
Ahora bien, si por las subprimes USA, las implicaciones de los bancos europeos, y todo lo que ello conlleva, el yen se va a apreciar considerablemente en las próximas semanas y de aquà a un mes y medio o dos meses, a lo mejor me compensa, y ya volveré a yenes o CHFs cuando éstos valgan más que ahora y mi hipo pueda verse incluso reducida. Evidentemente, si se llega a apreciar hasta 145 y me quedo en yenes, habrÃa superado la cláusula del 10% desde los 150, y en cambio si me voy ahora sobre los 160, volviendo a entrar a yenes p.ej. en 148 mi hipo serÃa más baja que la que dejé al volver al euro.
Pero claro, si todo esto no ocurre…igual me veo palmando las comisiones de la conversión, y pagando durante largo tiempo una HMD en más euros de los iniciales con un diferencial de E+0,55% trimestral que, evidentemente, a dÃa de hoy no es ninguna ganga ( superarÃa el 43% de mis ingresos medios).
Willy o cualquier otro con información, visión, y experiencia, os ruego me ayudéis ( mejor dicho, nos ayudéis, como decÃa al principio puede haber varios foreros en esta situación). ¿ Qué numeros debo hacer, qué posibilidades véis de que esta crisis sea tan tan gorda, cuánto de importante es el yen como refugio para pegar un subidón mayor al que ya ha hecho en los próximos dÃas/semanas/meses?
¿¿¿Es mejor estar tranquila y esperar acontecimientos, o pasar al euro en mi caso, y el lunes mismo a ser posible???
Disculpas por el tostón, pero creo que todas estas reflexiones sirven para todos aquellos que hemos hecho la hmd en yenes al menos en los 2 últimos meses, y para que se aprieten los machos de lo que se puede llegar a sufrir los que se están pensando entrar en una hmd. Como para venga alguien preguntando si un diferencial del 1,30 está bien o mal. Por favor, un poco de seriedad.
Salu2
TAL COMO SE PENSABA LA COSA ESTA MUY REVUELTA (EN TIEMPO REAL NUESTRO IBEX CAE UN 2.59% Y LO MISMO HACEN TODAS LAS DEMAS BOLSAS). A ESTO HAY QUE UNIR LA INYECCION DEL LIQUIDEZ AL SISTEMA DEL FED, EL BCE EL BOJ Y EL CENTRAL DE AUSTRALIA. EL “CREDIT CRUNCH†ESTA AFECTANDO SERIAMENTE AL SISTEMA ( Y COMO DICE WILLY NO LLEGA AL 14% DEL TOTAL HIPOTECAS EN LOS EEUU). EN UN PAIS COMO LOS EEUU QUE SALGA EL PRESIDENTE PARA INTENTAR DAR TRANQUILIDAD AL SISTEMA DA MUCHO QUE PENSAR. LOS EXPERTOS DICEN QUE HAY POR LO MENOS DOS GRANDES BANCOS EN EUROPA PRINGADOS CON LAS “SUBPRIMES†(SE RUMOREA QUE DEUTCHE BANK Y ABN AMRO) ESTO ULTIMO PODRIA INFLUIR EN LOS INTENTOS DE COMPRA QUE EXISTEN SOBRE ESTE BANCO, CON LO QUE PODRIAN PRODUCIRSE NUEVAS CAIDAS, ETC,ETC. SIGAMOS A LA ESPERA….
PARA NIN
BUENO NIN TODOS ESTAMOS UN POCO NERVIOSOS…COMO SE HA POSTEADO EN ESTE FORO HAY QUE PENSAR QUE LA HMD ES UNA OPERACION A PLAZO LARGO Y QUE A LO LARGO DE LA VIDA DE LA HIPOTECA MUCHOS SON LOS VAIVENES QUE TENDREMOS QUE SUFRIR. EN MI MODESTA OPINION, NO ME PLANTEARIA A LAS “PRIMERAS DE CAMBIO†UN CAMBIO (PERDON POR LA REDUNDANCIA…) DE DIVISA (Y MAS CUANDO TODAVIA NO TIENES QUE PAGAR LA PRIMERA CUOTA SEGUN HE ENTENDIDO) SI CADA VEZ QUE LA COSA SE ENRARECE PENSAMOS EN CAMBIAR DE DIVISA LA VENTAJA QUE TIENE LA HMD CASI LA PERDEMOS. YO ESPERARIA A VER QUE PASA (SI VES TAMBIEN TODO ESTO ESTA PRESIONANDO AL EURIBOR AL ALZA ASI QUE TAMPOCO ES UNA BUENA OPCION).ES MI MODESTA OPINION A VER QUE DICEN EL RESTO DE FOREROS. UN ABRAZO Y EN LA MEDIDA DE LO POSIBLE “TRANQUILOâ€
Hola……
tal y como ya habeis comentado la pagina de Bankinter anuncia esperanzas para el Euro/Yen a diciembre, lo situa a 180…….
este correo lo he recibido de una persona de confianza esta misma mañana….. ¿q os parece?:
como quiera que nos hemos “emileado†o hablado largo y tendido sobre las multidivisa os mando una información reciente sobre el yen dado que supone una previsión de cambio de tendencia importante y favorable para estar endeudados en Yenes
Alguno de vosotros recientemente me consultó sobre la posibilidad de pasar de CHF a YEN ( Cada caso es un mundo y hay que evaluar costes, niveles de riesgo etc etc …. pero las perspectivas son bastante buenas )
En resumen : una tendencia apreciatoria del Euro frente al Yen ( o depreciatoria del Yen )
Los tipos en Japón ( libor yen 30 dias ) al 0,75%, muy lejos del Euribor 30 dias al 4,12% o del Euribor año que se aplica a las tradicionales hipotecas en eur : 4,56%
Y con un anuncio por parte del BCE anticipando una nueva subida de tipos del 0,25% en la próxima reunión de Septiembre
Si deseais más información podeis pasar por vuestra oficina , yo os mando esta info para que podais echarle un vistazo y vigilar vuestras operaciones
Saludos y felices vacaciones
Muchas gracis por estar ahÃ, seguro que no hay un foro como este en Europa……
Gracias, gorgijasp. Sé que lo dices con todo tu conocimiento y buena intención, SÃ, me he puesto bastante nerviosa ( una inyección en euros a los mercados 2,5 veces superior a la del 11-M y con posibles e importantes “coletazos†en las próximas semanas incluso meses, creo que no son moco de pavo).
Lo cierto es que el yen a corto plazo no parece vaya a revitalizarse, ya con la sesión americana ( vespertina para nosotros) ha pasado de los 160 a los 162. Espero que esto sea un buen augurio.
Veremos a ver el Lunes en Europa, los europeos damos más importancia a todo esto. A Bush y gran parte del pueblo norteamericano parece que se la trae floja que se vayan al garete entidades financieras, con todos sus trabajadores y sus familias, y que los que pidieron créditos de alto riesgo se queden sin casa, y que los pequeños invesores pierdan pasta a raudales de la noche a la mañana… Evidentemente la cultura europea es otra, ya vermeos el Lunes.
Aceptamos mas opiniones, aparte de la inestimable opinión de gorgijasp. Gracias,
Hola a todos y muchas gracias por vuestros comentarios :-).
Lo que veo por aquà es casi todos sois valientes y habéis apostado por yenes, yo que soy bastante más cagado me apunté al carro de los CHF.
Actualmente estoy jodido por dos razones:
1.- Los tipos: el LIBOR en Suiza no para de subir, ya voy por un 1% en 9 meses y esto no tiene pinta de parar. ¿Alguién puede dar más luz al tema?.
2.- El cambio: ¿Hasta cuanto puede apreciarse el CHF?, cada vez que miro datos comparativos de cotizaciones históricas de EUR/CHF y EUR/JPY, son bastante paralelas, si bien las flutuaciones de YEN son más drásticas… Lo dicho, alguien tiene algún dato macroeconómico al respecto.
Por otra parte comentaros que a mi también me ha llegado la noticia desde dentro de Bankinter que el YEN tiene previsto caer hasta 180 a fin de año, lo que supondrÃa una depreciación que te pasas en un breve espacio de tiempo, lo que a mi me hace dudar…
Os dejo una lista de enlaces que yo uso y que me parecen relevantes, aunque supongo que vosotros tendréis más y mejores :-):
http://www.bba.org.uk/bba/jsp/polopoly.jsp?d=141&a=627
http://finance.yahoo.com/charts#chart10:symbol=eurchf=x;range=1d;compare=eurusd=x+eurjpy=x;indicator=volume;charttype=line;crosshair=on;logscale=on;source=undefined
http://finance.yahoo.com/charts#chart7:symbol=eurchf=x;range=20061117,20070329;compare=eurusd=x+eurjpy=x;indicator=volume;charttype=line;crosshair=on;logscale=on;source=undefined
https://entry4.credit-suisse.ch/csfs/market/p/d/en/fs/fim?action=getinterestratelist&interesttype0=LIBOR&title=libor
http://spanish.fxstreet.com/cotizaciones/monedas-tiempo-real/
https://empresas.bankinter.com/www/es-es/cgi/empresas+exterior+dataforex?page=31
http://www.ecb.int/stats/exchange/eurofxref/html/eurofxref-graph-chf.en.html
http://www.ecb.int/stats/exchange/eurofxref/html/eurofxref-graph-jpy.en.html
http://finance.yahoo.com/charts#chart1:symbol=eurchf=x;range=1d;indicator=volume;charttype=line;crosshair=on;logscale=on;source
http://finance.yahoo.com/charts#chart1:symbol=eurjpy=x;range=1d;indicator=volume;charttype=line;crosshair=on;logscale=on;source=undefined
http://finance.yahoo.com/charts#chart2:symbol=eurusd=x;range=1d;indicator=volume;charttype=line;crosshair=on;logscale=on;source=undefined
http://simplenorisk.typepad.com/simplenorisk/hipotecas_multidivsa/index.html
Hola de nuevo
Mi reflexiones en voz alta.
Vale. La HMD tiene un riesgo añadido: el tipo de cambio. Por que la variación del tipo de interés también la tenemos con el euribor. Pero ya está, ya no hay más riesgos. Lo digo por esa voces que se oyen de que es muy arriesgada, que para el ciudadano digamos normal no es aconsejable, que si te va justo para pagar una normal en euros no te metas… No estoy de acuerdo. Vamos a ver, a quién más beneficio le produce es precisamente a quién va más justo. (yo desde que cambié el coche me cuento en ellos. Pero tuve que hacerlo, ya no pasaba la ITV)
Otra cosa es si vienen mal dadas, ese es el peligro. Por eso lo que dije en otro post más arriba: se trata de entrar en divisa cuando el cambio este lo mas favorable posible. Y no es precisamente ahora cuando eso ocurre, ni con el yen ni con el franco suizo. (ver en este link los históricos de los últimos 10 años: http://www.brokerhipotecario.com/html/historico_cambios-cen.php). Seguramente el mejor momento fue entre 2000 y 2001.
Si entras cuando la divisa esta muy fuerte sobre el euro lo único posible es que se devalúe, con lo cual tu cuota baja al necesitar menos euros para comprar la divisa. Luego esta la subida de tipos, que también la tienes con el Euribor, con lo que eso no tiene que preocupar más de lo que te preocupa ahora.
Quiero decir que no podemos tener ningún control sobre el tipo de interés, sea del Euribor o del Libor en cuestión. Únicamente estar informado y si sube sube y si baja baja, ah! chico. Pero tampoco podemos tenerlo sobre el tipo de cambio, solo que en este caso estar bien informado se sirve para cambiar a otra divisa si en la que estas se dispara.
Solo que, y es muy importante creo yo, si has entrado en el momento más favorable o el más cercano, el cambio ( es decir su devaluación) solo te favorece.
Hablo siempre desde el punto de vista del que como yo quiere entrar en HMD. Para los que ya la tienen, bueno depende como digo si entraron en mejor o pero momento. Para el que entro en mal momento que se aprecie el yen le mata, claro.
Claro que si entras en mal momento o en un punto medio, están esas soluciones que ya se han comentado aquà de comprar yenes ahora que están baratos, de pedir un poco más y dejar listos un par de años para cuando se ponga feo, seguros de cambio, etc. Ahà si que se complica la cosa y aumenta el riesgo.
Realmente me veo con ese problema en la frente, porque no es el mejor momento, pero necesito entrar lo antes posible. Mi objetivo es intentar averiguar qué va a pasar con el yen y el franco en la medida de lo posible. Aunque, y teniendo en cuenta que es a largo plazo, esta la posibilidad que se apunta por ahà arriba de entrar y quedarte en euros en espera de mejor momento. Claro que si el yen sigue bajando de aquà tres o cuatro meses igual me tiro de los pelos.
A lo mejor es muy obvio todo lo que digo, pero hace poco que me enteré de esto (no recuerdo quién porahà arriba dice que lleva nueve meses mirando, joder!) y necesito hablar en voz alta para digerir bien el tema. Gracias por toda la ayuda que he encontrado en este foro.
Espero con mis refleciones poder ayudar tambien.
Y también me gustarÃa escuchar vuestros comentarios. Saludos
Hola, buenos dÃas.
Para NIN.
Si te sirve de consuelo tu caso y el mÃo es el mismo, entre en la misma cotización y también lo que ahora me preocupa es la cláusula del 10% en mi escritura.
Creo que es asà porque estamos empezando y al princio el principal riesgo de la HMD nos afecta de forma directa.
Bueno, hay que vivir con ello, también serÃa mala suerte, por no decir otra cosa, que nos pasara eso.
Yo querÃa que saber, poniéndome en el peor de los casos, que tiene que pasar en las circunstacias actuales para que el euro/yen se aprecie un 10% y también saber cuándo ha pasado, y si ocurrió da tiempo a salirse de la divisa en un mes.
No sé si Willy ó algún forero sabrÃa reponderme pq no es cuestión de ponerse nervioso a las primeras de cambio, no interesa estar moviéndote de divisa constantemente, pero creo que si de algo sirve este foro es para saber a qué atenerse.
Muchas gracias a todos los que estamos participando.
Hola a todos,
Estoy planteandome seriamente el tema de las multidivisas, creo que los historicos de los ultimos 15 años podrian ser importantes para sacar medias… en mi caso necesito unos 290000€ y tenemos unos ingresos mensuales de 3200€ soy funcionario interino y mi esposa fija (10 años antiguedad) bankinter me ofrece unas condiciones libor + 0’90 en el caso de cambiar a euribor no sabian si el diferencial se quedaba en 0,90 también…
En la hipo convencional me dan el € + 0,18 con lo que me queda una hipo de +/- 1325€ con lo que pienso que para llegar a ese importe en multidivisa deberiamos tener un cataclismo… (que no lo descarto )
Pues bien… aqui surgen mis dudas:
0- El libor demasiado alto, no?
1- Alguno conoce una web donde cosultar el hostorico del LIBOR de los últimos 10/15 años?
2- Y el histórico de las divisas Yenes y Francos?
3- Es un buen momento para entrar en Yenes (hoy a 164 y el libor a 0,65) o mejor en francos?
4- Bankinter ofrece el cambio a 0,20% min 15€
5- también un diferencial de ¿cambio?… al 1% que no ha sabido concretarme demasiado bien a que se referia…
6- Comisión de apertura al 1% (¿¿creeis que negociable??)
7- seguros obligatorios de vida, hogar…
Bueno un saludo a todos y gracias por las respuestas!!!! Shocked
Para Elvira y demás…yo creo que hay que tener paciencia con la multidivisa, el hecho es que ,vale, entramos en cifras que ahora mismo nos perjudican, pero estamos empezando, con el tiempo y según vayamos amortizando deuda el panorama será mejor, mi opinión es que manteniéndonos en yenes y aún con la apreciación de éste, seguimos ganando, y la famosa claúsula del 10 por ciento, bueno, está ahÃ, pero creo que ningún banco la ha llegado a aplicar a nadie de este foro que tenga una hipo de estas caracterÃsticas, también porque el euro se ha mantenido hacia arriba durante años, y creo que asà seguirá, es mi modesta opinión… yo la contraté en junio a 167 y mi deuda era de 202000e, ahora ya con mi primera cuota pagada a 698 euros, imaginaros lo contento!!!, de pagar 1100 con euribor…no sé si cambiarÃa.
Hola a todos,
para Efaistos: las condiciones que te ofrece Bankinter son francamente mejorables. Mira Barclays, BBK , Popular o Kutxa.
El margen sobre el tipo de cambio es el famoso fixing (el margen que te aplica el banco sobre el tipo de cambio de compra y de venta “oficial†publicado por el BCE.
Sobre los históricos de tipo de cambio y de interés hay varias páginas. Una de ellas es http://www.brokerhipotecario.com (tiene una sección de históricos de los dos).
Un saludo
Para efaistos: Yo también dudé entre Bankinter E+0,18% y la HMD, y al final me metà en ésta, pero no con Bankinter.
En hipo convencional Bankinter E+0,18 e ING+0,33 son los 2 mejores productos que yo conozco. No te lleves a engaño con el diferencial superior de ING, porque debes tener en cuenta todo ( 0% comisiones, devolución del 2% de todos los seguros, etc.) , y finalmente el TAE incluidos los seguros obligatorios.
Respecto a HMD, que es lo que aquà se habla, Bankinter es caro. Intentan venderte que son los que tienen más experiencia, pero dime de qué sirve la experiencia si luego el que tiene que controlar la hipo, la evolución de las divisas, y la evolción del libor, eres tú. Ellos no te van a ayudar en eso, y además te lo dicen: “Tienes que estar tú pendienteâ€.
El más barato en condiciones es Barclays, pero yo lo hice con BBK porque el fixing ( comisión por margen de cambio) es muy inferior. Barclays te da más flexibilidad ( pago mensual en lugar de trimestral, cláusula de 20% en lugar de 10%, normalmente referecian a libor mensual en lugar de trimestral -el mensual a dÃa de hoy es aprox. un 0,08% inferior-, posibilidad de cancelaciones parciales en cualquier momento y no coincidiendo con el pago trimestral como te impone BBK). En cambio, las Cajas que hacen ésto ( BBK es Bilbao Bizkaia Kutxa, Caja de Bilbao-Vizcaya) tienen el fixing menor. Y el fixing es mucha pasta.
Para que te hagas idea, calcula 290.000€, con n tipo de cambio a yenes de 162 por euro. Barclays no te los vende a 162, te aplica una comisión por margen ( fixing) de aprox. el 2%. A mà BBK me aplicó el 0,2%. De esto tú no te enteras si no lo sabes, porque es precio de compra y venta respecto al cambio oficial. Luego, en el pago de las cuotas es igual, pero a la inversa: Con uno pagas más euros por yen que con otro, cuando el cambio oficial del BCE es el mismo.
Una comparación a modo de ejemplo: Vas a viajar a Japón y vas a cambiar moneda ( ojo, que es distinto a divisa). El cambio oficial puede estar a 160, y el Banco X te los cambia a 157 y la Caja Z a 159. Es decir, en este caso, recibes 2 yenes por euro menos con el Banco. Pues imagina eso con los pagos de una hipoteca a 30 años, y con cada cambio de divisa que tengas que hacer en la hipoteca, además del inicial.
Haz tus cuentas y decide primero si te interesa la HMD, que tiene el riesgo añadido del tipo de cambio de divisa. Es muy goloso pagar 500 euros menos al mes, pero no es oro todo lo que reluce. Lee en el foro, infórmate de cómo una crisis bursátil como la actual o de otra Ãndole puede apreciar al yen.
Finalmente: Con tus condiciones ( similares a las mÃas familiares, aunque ninguno somos funcionario) yo no aceptarÃa condiciones peores que las siguientes:
Libor +0,55% ( y nunca referenciado al anual)
Comisión de apertura 0,2%, al menos si te obligan a seguro de hogar.
Comisión de cambio: 0,2% y Máximo 9€, aunque lo ideal es que el máx. no sean más de 6€.
Cancelación parcial 0%, al menos hasta un % importante anual.
Bankinter a dÃa de hoy nunca te va a dar estas condiciones. Sà Barclays o BBK ( negociando, eso sÃ, incluso si lo haces muy bien, más bajas), y ahà ya está que te interese más las ventajas de Barklays o las de BBK en cuanto a flexibilidad o menor fixing.
para efaistos:
Evolución de divisas: http://www.ecb.int/stats/exchange/eurofxref/html/index.en.html
Historicos de libor:
http://www.economagic.com/em-cgi/data.exe/libor/day-jp3m
Calcular préstamos:
http://www.basefinanciera.com/finanzas/publico/tudinero/calculadoras/calrentafija.php
Ver ejemplo de cómo puede afectar el fixing:
https://www.sabadellatlantico.com/es/ y luego entras en BS Markets / Divisas / Fixing
Y sobre todo, infórmate mucho, y haz muchos números. Contratar una multidivisas tiene sus riesgos y hay que asimilarlos. La parte bonita es muy bonita, pero la fea…es muy fea.
——————
Ojo al Lunes negro en los mercados ( mañana) que vaticinan en EL PAIS entre otros medios. ¿ Afectará mucho al mercado de divisas, especialmente al yen? Y ojo al medio plazo, como decÃa Willy. Veremos qué pasa cuando salgan a la luz todos los Bancos europeos involucrados en fondos de inversión que sustentan hipotecas subprimes de USA. Esperemos que los Bancos Centrales sepan contener el efectó dominó en las Bolsas. Miedo me dá. Yo no quiero cambiar a Euribor, y menos ahora tan`pronto, pero…los resultados de esta crisis son imprevisibles.
efaistos, olvidé lo siguiente:
Para ver los tipos de interés actuales ( tiempo real):
https://empresas.bankinter.com/www/es-es/cgi/empresas+exterior+dataforex?page=31
Erratas: en el primer mensaje te decÃa que ING devuelve 2% de los “segurosâ€, querÃa decir RECIBOS.
La página del histórico del LIBOR del yen es el Libor Trimestral ( que a mà me afecta). En esa misma web tienes el histórico mensual, anual, etc. del yen, franco suizo, y otras divisas.
Si algo no entiendes pregúntalo, quizá te he podido liar con la explicación sobre el fixing. Para mà está muy claro, pero… Tú ten en cuenta que si entras en yenes te interesa que la deuda inicial en yenes sea lo menor posible. Que si algún dÃa vienen mal dadas y tienes que cambiar la hipoteca a euros, que sean el menor número posible de euros por todos esos yenes. Luego en cambio al pagar las cuotas en yenes lo que te interesa es que te den el mayor número posible de yenes por euro. El fixing afecta en las tres cosas.
Por último, Efaistos: Otra errata, cuando decÃa 0,2% por comisión de cambio, máximo 6 ó 9 €, querÃa decir MÃNIMO 6 ó 9 €.
Quede claro que esa comisión nada tiene que ver con el fixing. Volviendo al ejemplo de cuando cambias moneda para viajar a otro paÃs, cuando compras moneda te aplican una comisión por la operación de cambio. Esto serÃa “parecido†a la comisión del 0,2% con un mÃnimo de 6, 9, 15 € de las hipotecas al cambiar divisa.
Pero otra cosa es el precio comprador o vendedor que te aplican ( ya sea cuando compras yenes para viajar o vendes al Banco los que te han sobrado de tu viaje), que siempre es más caro para tà que el cambio oficial. Dependiendo de entidades, será más o menos caro. En una HMD es similar, y eso serÃa el fixing: El cambio oficial puede estar a 160, pero hay un precio comprador que pueden ser 162 ó 161 dependiendo de entidades, y un precio vendedor que puede ser 158 ó 159 dependiendo de entidades. Para tÃ, siempre es el peor caso, pero no es lo mismo que a la hora de cambiar para pagar la hipo te den 159 por euro que 158 por euro. Mucho menos es lo mismo que al constituir la hipoteca cada euro que según el BCE vale p.ej. 160 yenes te lo conviertan en 161, que te lo conviertan en 162!!!! La cuenta es fácil: Si te cambian 290.000 euros, tu deuda inicial será de unos 290.000 yenes más!!!
CUANTO MAS LEO MAS ME LIO Y LO QUE EMPEZO SIENDO UNA CONVERSACION EN EL TRABAJO AHORA PARECE UNA TESIS DOCTORAL.
A LA HORA DE NEGOCIAR CON EL BANCO POR LO VISTO HAY QUE ANDAR CON PIES DE PLOMO Y LLEVARLO TODO ATADO Y BIEN ATADO.
DUDA: ¿ES CIERTO QUE CUANTO MAS BAJO ESTE EL CAMBIO CON CUALQUIER MONEDA MAS POSIBILIDADES TENEMOS DE QUE HAYA MAYOR MARGEN PARA QUE SE DEPRECIE LA MONEDA EXTRANJERA?
Hola juanky, no te desesperes jeje. aquÃa cada uno soltamos lo que nos parece la cosa y listo pero doctores de esto hay pocos…
La moneda: Hombre si esto fuera sólo una cuestión de probabilidad y matemáticas pues serÃa asà claro…
Un ejemplo fácil: Si el yen ha estado a 90 (1€=90 JPY) y en los últimos años se ha ido depreciando hasta ponerse a 168 en máximo histórico ¿qué te dice el sentido común? Y la probabilidad? que hay más probabilidades de que se aprecie ¿no?
PUES ES MENTIRA
JEJE
Depende de múltiples factores (situación económica del paÃs, región en cuestión), lo que llaman “fundamentales†vamos, del carry trade, de que EEUU no se vaya al garete, de que no se produzca un crack en la bolsa, del nivel de riesgo que es tolerable en ese momento en los mercados,… y asi hasta …
Vamos que si se juntan los astros en determinada forma que gusta al mercado, los datos económicos acompañan y a los “grandes†les da por seguir con el riesgo se puede ir a 180 como he leÃdo. ¿Por qué no?
¿Y comenzar a apreciarse hasta X? Claro. Si los astros se alinean de otra forma, la bolsa se desploma, etc…
Naturalmente lo recomendable es entrar cuando la moneda está fuerte respecto al Euro, porque asà para empezar deberás menos capital…y si se deprecia pues FIESTA y si se aprecia PACIENCIA.
Como ya he dicho, yo creo que ambos escenarios se producirán en 10, 20 o 30 años. Sólo es cuestión de tiempo no de probabilidades ¿no os parece?
¡Ãnimo a todos que la inestabilidad pasará! (ESPERO) Vigilad la clausula del 10% eso sÃ…
para wili
que es mejor libor mensual o anual.muchas gracias
alguien me podria decir si el fixing es lo mismo que la comision por cambio de divisa. muchas gracias,no se que haria sin este foro,
Para EfaÃstos:
Supongo que serás profesor, al ser interino. Vete al Popular a informarte, ya que tienen unos acuerdos con algunas empresas y entre los productos ofertados está la multidivisa.
Estos acuerdos se pueden ver en
http://www.bancopopular.es/Corporativo/ESP/Particulares/Colectivos/Acuerdos/default.htm#dv_gbp_2
Creo recordar que alguien consiguió siendo funcionario menos de un 0,5% de diferencial, y el resto de condiciones “bastante buenasâ€.
También te recomiendo BBK y Barclays, creo que los que mejores condiciones nos ofrecen a casi todos.
UNA PREGUNTA A TODOS:¿SEGUIREMOS EN ESTE GENIAL FORO DENTRO DE 20-30 AÑOS HABLANDO, RIENDO, LLORANDO, PENSANDO, ACOJONANDONOS, …?
Mi opinión es que deberÃamos hacer todos como AgustÃ, Celia, Willy, etc. Seguir siempre aquÃ, ya que nos sirve de ayuda a todos, incluidos ellos mismo.
SALUDOS Y GRACIAS A TODOS DE NUEVO.
para yolanda
Llevo una semana empándome todos los post del foro,¡todo un descubrimiento! y me he hecho alguna chuletilla apuntando algunos temas por nº de post. En el 428 de Willy habla sobre el fixing que según he entendido (después del atracón) es un margen de cambio en la compra-venta de divisa con respecto al precio que marca el BDE y que creo que es independiente de la comisión que tu citas, ten en cuenta que los bancos siempre suman comisiones y nunca descuentos, si quitan por un sitio te lo endiñan por otro.
Si que es cierto que en algunas entidades lo tratan como secreto de estado y no hay forma de que suelten prenda, como el Deutsche Bank, ¿alguien me podrÃa decir su fixing?
En algunas oficinas directamente no saben que existe porque es una operación que se realiza de forma automática.
No estoy segura de si mi respuesta es correcta, he osado opinar porque parece que los “foreros mayores†están de vacaciones. Asà que acepto gustosa las correcciones.
Yo también estoy negociando a ver si consigo concretar algo antes de septiembre.
Cuando tenga unas condiciones “apañaicas†os lo cuento.
Por cierto que he intentado descargar las famosas herramientas de Willy, pero como también soy ignorante en materia de informática no se como demonios abrir un archivo con extension xls. A ver si hay por ahà un multidivisero ducho en el tema que me ilumine.
Y cómo no, Mil Gracias, a Todos por lo que he podido aprender
Me he quemado las pestañas pero con lo que ahorre me las compraré postizas
Rosa
Hola RosaNa, creo que defines bien lo que es el fixing. Creo que con todo lo que se ha hablado, nadie deberÃa confundirlo ya con comisión de cambio, a no ser que por pereza no haya leÃdo en este foro y simplemente pregunte sin leer.
Las extensiones .xls son de ficheros Excel del Microsoft Office. Lo debes abrir con ese programa ( Excel).
Salu2
Buenas… estas son mis condiciones en la BBK creo que muy aceptables
com. apertura 0%
com. cancelacion parcial 0% hasta un 20%
diferencial 0.50% + libor trimestral
cambio cuota 0.2% min 6€
cambio moneda prestamo 0.2€ min 6€
fixing 0.15% para el capital 0.5% para las cuotas
Gracias Nin,
Ya lo intenté pero se resiste y no se por qué. Lo he intentado cambiando la extensión pero queda todo descolocado. Seguiré investigando y por si alguien me las puede mandar mi correo es [email protected]
Gabricula
¿SerÃa mucho pedir que me dijeras la oficina y la ciudad?
A mi en Albacete me dejan
libor+ 0.70
euribor+0.50
0.50 apertura
fixing 0.7
com. cancel.parcial 0% hasta un 40%
con nómina, s. hogar y tarjeta
Saludos
Rosa
gracias rosana, si es un margen de compra y otro de venta, supongo que cada banco tendra el suyo o no ? dices que te dan un fixing del 0,7 que por ciento, por mil……
alguien me puede contestar en lo referente al libor mensual o anual
Hola, si pudierais ayudarme os lo agradeceria. Este es mi caso: “He adquirido una vivienda de obra nueva y para Septiembre-Octubre firmo la hipoteca. Actualmente la tengo concedida con CAJAMAR con las siguientes condiciones:
IMPORTE CONCEDIDO: 175000 Euros
EURIBOR + 0,49 con domiciliacion de nomina y seguro del hogar (ninguna vinculacion mas)
80 % del valor de tasacion (en teoria era al 82% pero vamos que ya ha subido y estoy al 80%).
VIDA DEL PRESTAMO: 40 años
Mi duda es si preguntar en un banco la HMD. Necesitaria 175000 euros. Actualmente pagaré unos 850 euros/mes pero puedo pagar bastante mas dinero ya que tengo un buen colchon (soy funcionario y entre mi pareja y yo llegamos a 2400 euros no es mucho pero tampoco como para ir pegaos).
Mis dudas son las siguientes:
1) FIRMARIAIS HMD u os kedariais en EURIBOR como voy a firmar.
2) Si firmarais en que moneda y q condiciones pediriais al banco?
3) Vivo en Aranjuez, conoceis algun banco cerca de esta localidad o aki mismo que estudien y formalicen HMDs?
4) Gracias por el foro pq es completisimo y se aprende mogollon.
PD: tengo la siguiente duda, eso q dicen q si comprar en yenes a 160 y baja a 130 debes mas dinero, me da la impresión que es relativo, es decir, tu HMD está a 30 años imaginemos que a 600 euros si baja el yen y se pone a 700 euros aun ganas pasta (ya que en EURIBOR pagas a 40 años 850 y a 30 años unos 950 euros). Es decir pierdes dinero si en ese momento cambias al EURO pero si no cambias en toda la vida del prestamo la unica forma de palmar pasta es que pagues 950 euros o mas sino siempre ganas. Si yo en 30 años pago 600 – 700 – algun mes 1000, y luego 800 etc…. hago la multiplicacion de todas las cuotas y pago menos q 950 x 12 x30.
Claro que hacer previsiones a 30 años es imposible pero si la cosa está muy chunga tb puedes hacer el calculo de lo que te has ahorrado ademas de que pagas mas capital q intereses (a diferencia de la convencional) y si salen los numeros tb ganas. Es decir que aunque compres a 160 y se ponga a 150, si estas 10 años pagando asi sigues ganando pasta (entre lo que has ahorrado y el capital q has pagado compensa). Es como decian por ahÃ, tiene su riesgo pero como el que firmó a lo justo en EURIBOR al 2% y ahora al 5% no le llega el dinero. Esto creo que es una opcion para personas que tenga un colchon para jugar con la fluctuacion de la moneda. UN SALUDO Y GRACIAS. ESPERO CONTESTACIÓN Y CONSEJO (soy neofito y no se nada de esto).
Buenas tardes, en referencia a los comentarios que deja la gente en esta web deciros que casualmente poseo un negocio dedicado y enfocado a las hipotecas multidivisas, que tenemos unas condiciones excepcionales con respecto a cualquier banco porque, a pesar de ser meros intermediarios, por nuestro volumen mensual de polizas conseguimos tratos especiales con varios bancos que tocan el tema. Somos una empresa seria con ganas de crecer y tener el maximo numero de clientes satisfechos asà que os propongo que os pongais en contacto con nosotros a través de mail a [email protected] o [email protected] y sin ningún compromiso os informaremos de todos los detalles de este tipo de hipoteca. Nuestro trabajo es facilitar al cliente final el trámite, con las mejores condiciones y con la mÃnima preocupación, ya que nosotros nos encargarÃamos de las revisiones por el cliente y les aconsejariamos mensualmente sobre las decisiones a tomar sobre este tema. Cualquier otra duda ya sabeis donde encontrarnos. Gracias !
Por si necesitais información más rápida os adjunto también un teléfono para que podais poneros en contacto con nosotros, es el del Gerente, Vicente Picó, y es el 607249351. Esperamos seros de gran ayuda!
Pues sà DrLecter, llevas razón pero relativamente, ya que existen las famosas cláusulas del 10% ( dicen que Barclays la fija en el 20%).
Esta cláusula dice que en caso de que la divisa se haya apreciado más de un 10% respecto al tipo de cambio con el euro en el pago anterior, el Banco te puede obligar a liquidar esa diferencia sobre el capital pendiente convertido a euros, y te pueden exigir lo hagas en un espacio muy corto de tiempo. Hombre, sobre 175.000 euros se trata de tener un colchón mÃnimo de 17.500, lo cual es bastante factible según cuentas en tu caso. Por otra parte, los Bancos dicen que esa cláusula la tienen que poner, pero que nunca la legarÃan a ejecutar. Esto es relativo, pues una cosa es lo que diga el comercial o director de una agencia, que hoy están en esos puestos y mañana puede que no, y otra cosa lo que has firmado ante notario con un BANCO.
Yo cuento mi experiencia, que es muy pequeña ( mes y medio de HMD) y lo cierto es que sin haber amortizado aún un solo yen, veo que mi deuda “virtual†ha aumentado un 6% en tan poco tiempo.
El yen ha cerrado hoy a poco más de 157 y ante la incertidumbre de los mercados, de la situación económica en Europa ( especialmente Alemania y Francia), la desconocida magnitud de la crisis de las subprimes y la posible implicación de más Bancos europeos, la opacidad del BoJ y cómo reaccionará sobre los tipos de interés, el pánico de los inversores deshaciendo carry trades, etc. Nada me dice que el yen no vaya a continuar en su rally alcista frente al euro. Sarkozy debe estar encantado, el euro desplomándose frente al yen y el dólar para poder vender mejor los productos galos fuera de la UE.
Si el yen llega a 149 el Banco ya podrÃa ejecutarme su cláusula, y, sinceramente no me apetece nada, entre otras cosas porque no tengo ese 10% ahorrado. Estoy valorando la idea de asegurar el cambio actual y pasar al CHF en el próximo y primer pago, y esperar que toque techo el yen para volver a cambiar. Pero claro, es una decisión que no gusta, y que también tiene sus riesgos, asà que consultaré formalmente con la almohada. Si alguien más quiere darme su opinión lo agradeceré.
Más arriba, un forero decÃa que para él las HMD son especialmente indicadas para gente que va justa. Yo justa-justa no voy ( tampoco y mucho menos aún sobrada) y no puedo estar más en desacuerdo con él. Los productos de riesgo siempre son para economÃas saneadas, y cuanto más saneadas mejor: Poco que perder y mucho que ganar. O al menos, aunque “pobreâ€, que las cuotas ( incluso en €) no sean un porcentaje alto sobre los ingresos.
Era yo Nin, quién decÃa que lo de especialmente indicadas par los que van justos. No lo decÃa asà exactamente, pero vale, acepto tu interpretación. Veamos, el riesgo es el mismo para todos, vayas justo o no. Aunque, eso si, la ostia es mayor para el que va justo, ¡pero también el beneficio! Quiero decir el resultado del beneficio sobre su economÃa familiar.
Al hilo de eso, decÃa (y corregidme si me equivoco) que en realidad, si entras cuando la divisa esta fuerte, el riesgo del cambio se minimiza por que ya solo le queda bajar. Con lo que solo te queda el riesgo del tipo de interes que también lo tienes con el euribor. O sea que el riesgo no es tanto en realidad. Eso querÃa decir.
En cualquier caso la veo positiva. Lo dificil es al momento actual para entrar.
Lo que no acabo de entender es eso que decis que se amortiza más o más rapidamente con una HMD. No lo veo. Amortizas una cantidad cada pago sea en euros on la divisa que tengas, no? Otra cosa es is cambias de divisa que te sale una deuda mayor o menor según el cambio. Me lo podeñias aclarar, por favor?
JOSE, si coges el fichero de Willy para calcular préstamos, verás que si pones p.ej. 300.000 euros, 30 años de plazo y un tipo de interés del 4,60%, en cada pago la amortización es aprox. 1/3 y 2/3 de intereses.
Si pones tipo de interés 1,30%, verás que es justo a la inversa, aprox. 1/3 de intereses y 2/3 de amortización de capital en cada pago, independientemente de cuál sea la divisa. Lo que pasa es que actualmente sólo con un préstamo en yenes se puede conseguir un tipo de interés similar a ese incluido diferencial.
Y lo dejo ya, estoy de bastante mal humor, me voy a intentar dormir, sabiendo que el euro está a 156 yenes.
Gracias Nin, ahora lo veo. Eso es con el sistema francés. Con el sistema Hamburgues pagas siempre lo mismo de amortización, empiezas pagando la cuota más alta y acabarias con la más baja.
Bajan los intereses a cada cuota por que se calculan sobre el capital pendiente a cada pago.
En realidad serÃa asà si el interes fuera el mismo durante toda la vida de la hipoteca. Para tener un idea, he calculado que en mi caso (100.000 eur) pagarÃa un 5% aprox. menos de intereses en 25 años, total un 0.22% cada año (unos 800 eur/año).
Mi caja actual me hace ese sistema, pero me da malas condiciones. Barclays, que me da las mejores, no quiere hacerlo. Me hace el francés (me jode más aún por que es un tio, claro, ejejejej)
DrLecter, cada uno tiene que hacer mil ejemplos, estudiarlo mucho, ver pros y contras, y ver si puede afrontar un hipotético cambio radical de tu cuota mensual(aunque en Euribor este cambio también existe, y sino mira los que empezaron hace 2 años en un 2% y hoy están al 5 casi).
Esto es como invertir en bolsa tu propia casa, asà que sabes que tiene riesgos(mira los últimos comentarios de quienes tienen ya la Multidivisa), pero puede salir bastante bien si se gana.
En mi humilde opinión lo intentarÃa en multidivisa. Tienes unas caracterÃsticas “parecidas†a las mÃas, ya que mi novia es funcionaria, pero eso sÃ, pedimos el doble que vosotros de hipoteca.
Lo unico que en vez de a 40 años lo máximo que te van a permitir serÃan 30 años, pero ni aún asà tu cuota se acercarÃa a la de Cajamar.
Ten en cuenta que 10 años más de hipoteca te suponen en intereses muchos miles de € más(MÃS DE 50MIL€!!!!). Ya sólo con lo que te puedes ahorrar de eso merece la pena.
Dices muy bien que si te cambias continuamente de moneda es cuando puedes sufrir considerablemente un aumento de tu capital(si entraste a 160 y sales a 130 p.ej.).
Haz cálculos: si entras a 160, no pagarÃas lo mismo que si estuvieras en la de Cajamar hasta que llegase el cambio a 124, siempre que el Euribor y el Libor del Yen estén iguales que ahora. Desde que el Yen esté en 160 hasta que se aprecie a 124 pueden pasar muchos meses o incluso algún año, o puede que no llegue en 30 años a ese valor(soñar es gratis, jeje) y mientras habrás pagado una cuota bastante menor, y habrás amortizado bastante más capital.
Estudiate todo muy bien, y decide tu mismo. La buena noticia para tà y los que estamos aún pendientes de realizar nuestra hipoteca es que el Yen continúa apreciándose, hoy está en 155-156 y las bolsas europeas y norteamericana pierden, por lo que el Yen, en un principio, seguirá apreciándose.
Por otra parte lo lamento por los que ya tenéis la vuestra realizada, ya que es cuando empieza a entrarte la duda.
Sobre los bancos mira en Barclays y BBK sobre todo. No estoy seguro si era Aranjuez o Arganda, pero hace un par de meses estuve negociando con un BBK en Madrid y siempre que tenÃan alguna duda llamaban a Aranjuez o Arganda, ya que eran de los que más HMD realizaban y sabÃan muchÃsimo.
De cualquier manera siendo funcionario tienes condiciones especiales en el Popular. MÃrate mi comentario 1822, donde tienes el Link.
Saludos
Hola Nin,
yo estoy en una situación similar. Yo he entrado en yenes a final de junio con el cambio muy alto aprox. 166 €/Y, como en tu caso prácticamente no he amortizado nada.
Por eso me estoy planteando la posibilidad de cambiar a euros, esperar una temporada y volver a entrar cuando el cambio este en un valor relativamente mas bajo.
Hay varios aspectos a tener en cuenta:
Todo esto es seguro si decido cambiar de divisa:
El aumento de la deuda por el cambio
el famoso Fixing
Las comisiones varias
Disminución de amortización al pagar en euros
y pagar ese 5% de euribor
Jugando con la hipotesis de que el cambio continue con la tendecia de las últimas semanas:
en un tiempo a saber cuanto:
se podrÃa volver a entrar en el Y, con un cambio inferior volveriamos a pagar:
el famoso Fixing
Las comisiones varias
Lo positivo serÃa un detrimento de la deuda por el cambio.
Claro todo esta en función de cuanto baje el cambio. En cuanto tiempo. Y durante cuanto tiempo.
Puede que lo de estas semanas, sea una tormenta de verano o una tendencia.
Si es una tendencia, la amortización de capital mensual juega a nuestro favor, pero según el % de apreciación del Y puede verse anulado.
Por otro lado teniendo en cuenta los factores de la econòmia Japonesa, Si la moneda de Japón se aprecia de manera continuada, su exportación disminuira, con lo que la economia de Japón bajarÃa eso a largo plazo deberÃa contener el precio de la moneda. Y por otro lado esta el tema del “Carryâ€, si tenemos en cuenta los últimos movimientos parece que los inversionistas se han puesto nerviosos y empiezan a retirar liquido del Y. Para Japón es otra fuente de ingresos importante y que actualmente el Y sea la moneda base del “carryâ€.
Bueno esto son teorias de refritos de aqui y alla. Evidentemente no soy un experto, de hecho soy neofito en el tema HDM, solo llevo unos meses leyendo sobre estos temas.
¿Como lo veis? Yo de momento no tengo una decisión clara, pero como minÃmo no veo mal plantearse diferentes escenarios.
De lo que no me arrepiento es de haber cogido una hipoteca con posibilidad de cambiar mensualmente. Imaginate 3 meses viendo moverse y sin poder plantearte ninguna opción.
Bueno “sorry†por el rollo.
Buenas,
Tengo una duda, a ver si me la podeis resolver…Estoy pensando en cambiar mi hipoteca a multidivisa y he estado leyendo todo lo que comentais sobre las mismas, y me habeis resuelto muchas, pero no sé como va el tema del cambio de divisa de toda tu hipoteca, resulta que si te permiten un cambio cada tres meses gratis (esto es lo que me han comentado en caixa cataluña, que supongo que habrá q limar detalles, pq los bancos gratis no hacen nada…), ese cambio…como se hace?puede ser dentro de esos tres meses el dÃa que veas q a ti te interesa? si lo contratas un 7 de septiembre, tienes que esperarte al 7 de diciembre? o eso tb lo tienes que pactar con el banco?
Gracias anticipadas y saludos a todos!!
Muchas gracias, dvd. No es aquello de mal de muchos consuelo de tontos, sino que te agradezo tus reflexiones, que son parecidas a las mÃas pero más serenas. Yo lamentablemente si estoy en base trimestral, aunque puedo ahora ahora atar para el próximo vencimiento el cambio tanto para el pago como para el cambio de divisa ( 155, vaya mierda).
Estoy en un mar de dudas. Además de todo lo que has dicho, cambiar ahora al CHF si ésta se convierte a partir de ya en divisa refugio por la Ley de Murphy podrÃa ser… Lo de pasar al euro es que me espanta: 18.000 eurazos más de deuda y al 5%.
La comparación YEN-DOW JONES no deja lugar a dudas.
http://www.finanzas.com/cotizacion/default.asp?id=435&v=4&vgraf=0&vg=6&idc=155&riccomparar=
La duda es cuándo va a parar esto.
Hola parmad,
los bancos/cajas hacen la hipoteca referenciada al Libor a 1,3,6,12 meses , eso indica el Libor que se te aplica, según la entidad utilizan uno u otro. El cambio de divisa tiene que coincidir con la fecha de cobro de un recibo. En el caso de Caixa Catalunya lo hacen cada 3 meses. Si no recuerdo mal Barclays y Bankinter lo hacen cada mes. Si miras los diferentes Libor verás que contra menor es el tiempo 1 mes, mas bajo es el Libor, también a medida que sube o baja repercute en cada cuota la fluctuación.
En tu caso hipotético efectivamente hasta Diciembre no podrÃas cambiar la hipoteca de moneda.
El plazo de cobro y el tipo de Libor por lo que yo se varia en cada entidad, no suele negociarse.
Hola a todos,
Parece que los bancos están reaccionando frente a la demanda de este tipo de préstamos y están creando productos cerrados para las hipotecas multidivisa, al igual que ocurre con las hipotecas convencionales.
Yo he podido comprobarlo en primera persona, pues hace mes y medio estuve negociando condiciones con dos entidades (Barclays y La Kutxa) y a dÃa de hoy las condiciones que pueden ofrecerme son claramente peores que las que habÃa obtenido en julio (lógicamente por no haber aportado documentación y formalizado la operación en su momento).
Básicamente en Barclays se ha eliminado la posibilidad de “no vinculación†(ni siquiera empeorando condiciones) y se ha incrementado el diferencial en 0,15 pasando de 0,5 a libor + 0,65. La comisión de apertura también se ha visto afectada, pasando de un 0,4 a un 0,5. En la Kutxa el cambio ha sido todavÃa más radical, pasando de un diferencial 0,5 a un libor trimestral + 1, incrementando la comisión de apertura hasta un 0,5 y exigiendo ciertas vinculaciones que antes no eran obligatorias.
Tenedlo en cuenta todos aquellos que tengáis previsto o estéis negociando las condiciones de vuestra HMD.
Un saludo a todos y gracias por vuestras aportaciones!
P.D: Impresionado me he quedado con la gráfica que ha comentado Nin, sabÃa que el YEN y la bolsa iban de la mano pero es que las dos gráficas son casi idénticas!!
La pregunta del billon ¿hasta donde va ha llegar el yen? me han llamado para empezar los tramites de la HMD y el temita esta muy revuelto.
Dvd, por favor si tomas alguna decisión cuéntalo ( vale para todos los que estén en la misma situación).
Mi banco me recomienda me espere a finales de septiembre, creen que esto es tormenta de verano y volverá la calma. Yo no estoy tan segura.
como esta el patio:
http://money.cnn.com/2007/07/13/markets/dollar_yen_carry/index.htm?postversion=2007071312
Gracias DVD, me imaginaba que era a fecha vencida, lo que tengo claro es que es mejor mensual que trimestralmente, por lo que pueda pasar…
Espero que esta tormenta sea temporal y no os perjudique mucho.
Saludos.
Hola a todos,
pues yo lo único que puedo decir es que al director de mi sucursal no le parece una tormenta de verano. Yo no estoy en yenes pero le he comentado qué les parece como opción en Septiembre o Diciembre y me han dicho que ni de coña.
Me dicen que , sin saber lo que va a pasar (para variar en lo de mojarse), su opinión es que puede que pase un plazo largo porque venimos de “muy arriba†y el movimiento está siendo brutal (Se deshace el carry-trade a velocidad luz)
Os adjunto comentario de Cárpatos:
Mercados de divisas.
Fuertes convulsiones en los mercados de divisas en la jornada de hoy que van en la lÃnea de deshacer a toda prisa posiciones de carry trade. Nadie quiere estar endeudado ya sino con su dinero en cash, encima de la mesa.
La subida frente al dólar es muy violenta, y realmente brutal y de las que se ven pocas veces frente al kiwi de Nueva Zelanda, donde llega al 4,5 %s.
El kiwi y el aussie están siendo masacrados literalmente contra todas las monedas y pierden igualmente más del 4 %s frente al dólar. Durante años, dados sus altos tipos de interés, han sido el lugar de destino del dinero, pero ahora todo esto se acaba y todos quieren salir por la misma puerta, que no es precisamente ancha.
Igualmente otras divisas emergentes populares en estas cosas del carry trade, se están desplomando y por ejemplo el real de Brasil cae un 5 %s.
Cualquier divisa que huela a peligro está siendo vendida y asà incluso el peso mexicano baja el 1,4 %s.
El dólar frente al yen ha perdido el 115 en la bajada y ahora es resistencia. El soporte está en 113,30, por debajo tiene de nuevo mucho margen hacia abajo.
Para que nos hagamos una idea de la brutalidad de estos movimientos hay que fijarse en que la caÃda del kiwi de Nueva Zelanda es el mayor movimiento a la baja en un solo dÃa desde hace 21 años que se dice pronto.
Como vemos un mercado preso de los nervios y del pánico por completo.
Algunos operadores creen que el banco de Japón podrÃa intervenir en secreto en cualquier momento para frenar la subida de su divisa.
La volatilidad a 1 semana del cruce dólar-yen está al nivel más alto de los últimos 8 años.
PodrÃamos decir en general que en muchos cruces no se veÃa este movimiento tan exagerado desde la crisis de la deuda rusa.
Nin, ¿tu banco es la bbk? Te lo digo porque es el mÃo… No lo entiendo
Hola, yo hice la multidivisa en yenes a 168.
Por ahora, la voy a dejar quieta, pongo en la balanza el tipo de interés.
Saludos.
Para Nin, yo entré a 167 y mira ahora, mi situación es jodida, ya superé a fecha de hoy esa cláusula del 10% según lo que pedÃ, llamé al banco para asesorarme (Bankinter,en mi caso) y en principio me comentaron que no la ejecutan mientrás yo vaya haciendo frente al pago normal de las cuotas mensuales, en cuanto al cambio a euros, me recomendaron igualmente esperar, y asà lo veo yo también, la HMD creo que hay que tomarla con mucha filosofÃa y paciencia, ya sé que la situación exclusiva de estas semanas hace tener pánico y miedos, ya los tuvé, y te digo que al final haciendo muchos números he optado por quedarme como estoy de momento y esperar un poco más, si palmo, pués nada, pero no sé tú, el euribor ahora al 4,6 y con vista a que suba 0,25 nuevamente pondrÃa el pago a unas cuotas excesivas…que quede claro que esto solo vale para mi, quiero decir, que nadie se lleve por lo que pongo, doy por hecho que no es asÃ, lo que vale para unos no vale para otros, hay que ver la situación financiera de cada familia, y que conste, solo soy funcionario y lo más que tengo ahorrado son 6000€, osea lo justo para pagar el fixing y poco más…, me puse a hacer números con este simulador que es muy bueno, igual ya lo tienen, lo encontrarás en http://www.abanfin.com, saludos para todos y a esperar que pase la tormenta…
Para Nin, Dvd,…. y todos los hipotecados.
Yo entré en este mundo de las hmd en mayo cuando el yen estaba entre 162-163. Lo q tuvimos bastante claro desde el principio es q aunq veamos las “orejas al lobo†no hay q ponerse “nerviososâ€. Si a la primera de cambio vas a estar refugiandote en otras divisas pierdes con los cambios. Ademas como ya han comentado otros foreros ¿hasta cuando se tiene q apreciar la moneda para estar pagando lo q pagariamos con el euribor? Hacer cuentas hay un “buen colchonâ€.
Para los funcionarios (yo lo soy) en el popular me ofrecieron libor mensual mas 0.50 de diferencial (tienen convenios). Esta condicion me la igualo Bankinter.
Un saludo a todos.
Hola maria.
En primer lugar yo también soy funcionario, y tengo mi hipoteca firmada en Bankinter (en Madrid) en Marzo de este año, con el cambio a 157,19. Las condiciones que tuve son:
400 Euros comisión de apertura.
Libor´+0,90
Euribor+0,50
C.Cancelación total 0%
C.Cancelación parcial 0%
C.Subrogación 0,50%
No me combran la comisión de la compra de divisa
El fixing que me vienen aplicando es el 1%.
A mi la persona que me tramitó la hipoteca, me ha jurado y perjurado que tengo las mejores condiciones de Bankinter, tanto respecto a los diferenciales, como a las comisiones. Te agradecerÃa muchisimo que informases cuales son las tuyas también con Bankinter, para comparar, y si son mejores que estas, sobre todo en lo referente al diferencial del Libor, me dijeses la Sucursal y la dirección de esta. Te agradecerÃa igualmente que además de publicar la información aqui, si lo quieres hacer, me la envies a mi correo que es [email protected]
Gracias anticipadas y un saludo.
Buenas tardes Jose Manuel, estamos mirando por ahi y la verdad es que no hemos encontrado ninguna entidad que no nos cobre comision por cambio. Por favor, ¿nos puedes decir en que oficina de Madrid?
¿Alguien utiliza los seguros de cambio?, ¿no es buena opcion para garantizar que el capital vivo sea decreciente siempre?.
Gracias de antemano.
Para Nin,
Buenas noches Nin, espero que hayas podido descansar con el susto de hoy, y de ayer. Pero intenta no preocuparte, estos ciclos de subidas y bajadas tienes que asumir que durante los 30 años de tu prestamo van a existir. Según vaya pasando el tiempo, te afectarán menos ya que habrás amortizado mas capital que con otra hipoteca normal. Ahora mismo después de tocar el soporte fuerte de los 150, ya está otra vez recuperando y está cerca de los 154 Yenes por euro.
Lo que tienes que hacer si puedes, es como decÃa en su dÃa Agusti. Todo lo que te ahorres respecto a una hipoteca normal, guardatelo en una cuentita por ejemplo de openbank al 3,50%. Yo lo estoy haciendo, y en el excel que os he pasado a alguno de vosotros, me he hecho una simulación con la cotización a 150 durante este año y aunque deberÃa mas Euros, imaginad unos 4 o 6000€ mas, en ese periodo con lo que me he ahorrado tendrÃa quizas unos 3000€ ahorraditos, asà es que verdaderamente el impacto visto asÃ, no es tan trágico. Yo entré a 157, mi mujer a 160, y un colega a 162…y todos estamos tranquilos. Pendientes eso si, pero sabiendo que en 20,25,30 años pueden y ocurriran muchas veces estas cosas.
Bueno después de este rollo, estés mas tranquila.
Saludos
P.D. Los que querais el excel, me lo podeis pedir a [email protected]
Hola,
A vueltas con lo mismo. Me he construido una pequeña aplicación que calcula el “colchón†según la evolución de una moneda y los meses que pasan hasta llegar a ese valor. He tomado los valores de julio de 2007 del yen (155 yenes/Euro), y los de enero de 2000 (103 y/e), y he supuesto que en los próximos 6 años la evolución será la inversa, es decir que en julio de 2007 el euro estarÃa a 103 yenes.
También he supuesto que el libor en yenes sube hasta el 3% en ese mismo periodo, y el euribor hasta el 6 %.
Aun en este escenario una hipoteca de 300000 Euros costarÃa lo mismo en euros que en yenes. Es decir que se tendrÃan que superar esas condiciones para cambiar de divisa, y por supuesto tenemos la opción de hacerlo antes de que ocurra, y además la evolución del euribor de aquà a 7 años puede ser más beneficiossa que perjudicial como la del libor en yenes.
Mi pregunta a las personas que han expresado precaución respecto al yen porque está en máximos históricos, y que conozcan algo el mercado de divisas es si es factible imaginar en el escenario actual que se devalúe el yen más de un 34 o 40 % en el corto/medio plazo (pongamos 2 años).
Por lo que he visto en los históricos de caambio de divisas, el dolar o el yen se han llegado a revalorizar/devaluar hasta casi un 45 % de su valor respecto al euro, pero en el cómputo global seguirÃa siendo beneficioso, porque cuando se llega a este pico la tendencia se invierte de nuevo. Además, corregidme si me equivoco, hasta ahora los ciclos alcistas y bajistas son complementarios entre la economÃa “occidental†y la asiática.
El peor escenario que veo es devaluación del yen a largo plazo, y en paralelo subidas sostenidas también a largo de ambos el euribor y el libor en yenes, pero ¿es esto realista?
No se, puede que alguno de mis planteamientos sea erróneo y no sea capaz de verlo (no soy ningún especialista en economÃa), o que se me escape algún detalle de bulto, por eso ¿qué opináis?
Saludos.
Hola Jose Manuel,
decirte q yo soy de Zaragoza y ya sabes en cada sitio no son las mismas condiciones.
Al final lo q firme con Bankinter es:
400 Euros comisión de apertura.
Libor mensual+ 0,50
Euribor+0,50
C.Cancelación total 0,50%
C.Cancelación parcial 0%
compra de divisa 2* mil con un minimo de 6 euros
El fixing que me vienen aplicando es el 1%.
Bueno, en primer lugar gracias a todos ( Richard, MarÃa, Luis, dvd, Juanjo76,…) por vuestro apoyo moral, como buena neófita no sólo en hmd sino también en cualquier producto de inversión/riesgo. Jamás he jugado en Bolsa, y estas emociones son muy fuertes ( al menos para mÃ) sin siquiera haber amortizado aún un solo yen.
Al Libor actual yo creo que podrÃa pagar sin problemas hasta los 110 yenes por euro, pero lo que me más preocupa es la cláusla del 10%.
LUIS, Bankinter te dice que no ejecutan la cláusula del 10% mientras cumplas con los pagos. Me alegro infinito por tÃ, dice mucho de Bankinter, y en principio eso me tranquiliza, espero que BBK se comporte igual; no creo que sean buitres en busca de golosas casas baratas.
Para JUANJO76: Mi Director en cambio no me ha cogido el teléfono ( debÃa andar muy liado toda la mañana el hombre), finalmente he conseguido hablar con otro interlocutor de BBK, en teorÃa más especializado. Quizá no me expliqué bien sobre lo que me dijo. Me dijo que estos descensos lo normal es que tengan una recuperación, que cambiar ahora era cambiar para perder dinero. Que él no me lo recomendaba, que cambiar en esta mañana a 153 entre fixing, comisiones, etc. para especular en el corto plazo era peligroso. Que lo que está ocurriendo no es una tendencia, sino un reflejo del nerviosimo de los inversores, que son tormenta de verano, y que él cree que pronto habrá ( al menos pequeñas) recuperaciones. Pero que en Septiembre/Octubre se verá cuál es la tendencia, y si la tendencia es la que en BBK esperan ( bajista) habrá que cambiar la divisa. ( espero que no sea demasiado tarde, ya que como siempre: no se moja ni de coña. Pues la información que da, me vale igual que a quien tiene tos y se rasca la barriga)
Por favor, tomad esto “con pinzasâ€. Si alguien supiese manejar una bolita de pitonisa…, pero creo que no es el caso. Nadie sabe.
A ver si es verdad y tenemos BUENAS NOCHES.
Hola a todos!
Hace unos dias que no escribia, mas que nada porque no tenia mucho que decir!!!
Bien, yo empece en la HMD en junio y acabo de pagar mi segunda letra en Barclays. Compre la divisa a 168 yens, tuve una suerteeeee!!!! Cuando empece tuve la gran idea de cambiar 6000 euros a yenes y guardarlos en una cuenta que no me da nada, pense que quizas me equivocaba pero lo hice. Estos los cambie a 166 y mas tarde volvi a aumentar 3000 euros mas al mismo precio a unos 166.
Esta letra que me toco pagar el dia 11 la pague de mi cuenta en yenes, pues asi a mi “pequeñita†HMD de 340000 a 30 años me salio una letra de 1100 euros escasos. Cuando estaba en el euro pagaba ya 1500 y con menos capital!!!
No quiero ponerme nervioso, no he llamado al banco, no he preguntado por ese 10%, en Barclays era del 20%, me da igual, mientras pagues tus letras nadie te dira nada de eso podeis estra seguros, es una argucia legal y nada mas, si ellos cobran tan tranquilos!!!
Vaya rollo os estoy metiendo, ya lo se, es mas que nada explicar las consecuencias del Yen en nuestra vida, jamas me preocupe del Yen, del carry ni del emperador de Japon y ahora quiero que exporten mucho, que devaluen su moneda y que el emperador baje el tipo de interes, jejejeje!!!
A ver, es para desdramatizar un poco el tema y ver que ha de subir mucho el Yen para que nos salga mal y que a 20 o 30 años ira dando muchos vaivenes, ahora es la crisis de las hipotecas basura, luego sera un atentado de quien sea, mas tarde sera otra cosa, al final seguro que nos saldra bien y si no es asi pues me he equivocado!!!
Venga, un poco de moral y a aprender para una nueva devaluacion, cuando dije de comprar moneda para 5 o 6 letras me tacharon casi de loco y ahora resulta que tengo un margen de 6 meses con los yens comprados a 166!
Espero que sirva de algo mi reflexion y felicidades a todos por sus aportaciones!!!!
Ricard, que no Richard, jejeje!!!!
Hola a todos, un amigo mio fue el otro dia a una sucursal de Caja Astur y le dijeron que si tenias una HMD tenias que hacer una doble declaracion de la renta, ya que segun dicen los de la caja es como invertir en moneda. ¿Alguien sabe algo de esto? ¿Como se hace la declaracion, normal o doble, cuando tienes una HMD? ¿Alguien puede indicarme la fiscalidad de este tipo de hipotecas?
Muchas gracias por todo.
Un Saludo.
Hola a todos,
el análisis que proponÃa ayer estaba mas relacionado con la relatividad de la perdida que con el pánico por salir del Y.
De hecho, mis cálculos eran, que la perdida por el cambio suponÃa 3,5% del crédito, comisiones y fixing a parte. Con esa situación el salir del Y y volver a entrar a un valor inferior del Y (hipotético) suponÃa mejorar la situación de cara al futuro, ya que como sabéis no es lo mismo entrar en la HDM a 166 que a 155. Por la deuda inicial contraÃda en Y. Teniendo en cuenta que no habÃa amortizado nada.
Además para futuros movimientos de divisa, no estarÃa tan próximo a su máximo “histérico†168.
De todas maneras, como esta la cotización hoy ya estoy en un 9,5% mas comisiones, con lo que evalúo que en esta franja no me sale a cuenta el cambio. Continuaremos Y y guardando la diferencia, como decÃa Ricard, entre la hipoteca € y la HDM(Y) para amortizar. Yo también cambie Y para unos 6/7 meses a 166€/Y. De todas maneras dependerá de la evolución.
Eso si estoy de acuerdo con Agustà que cada uno tiene que hacer sus cálculos y no es lo mismo entrar en 152 que en 166, que haver amortizado un 15% de la hipoteca que 0 … que la economÃa de cada uno, cada situación es diferente.
Y sobre todo, es importante no meterse muy justo en estas hipotecas, para aguantar un tirón de estos.
Por cierto Nin, deberÃas dormir un poco mas.
saludos,
dvd
Hola a todos:
Estoy totalmente de acuerdo con Ricard. Creo que esto hay que mirarlo con perspectiva, a largo plazo. Ya sabÃamos que la HMD tiene sus riesgos y cuando firmamos los asumimos.
Creo que no debemos fijarnos tanto en el hecho de que debemos más (aunque sea cierto) y sà en que nuestras cuotas mensuales son, aun en estas condiciones tan desfavorables, menores que cuando pagábamos en €. El único problema serÃa el haber entrado muy justos y no ser capaces ahora de hacer frente a la cuota mensual. Supongo que este no es el caso de la mayorÃa.
Vuelvo a indicar un enlace que alguien (perdonad pero no recuerdo quien) puso en el foro. Este simulador permite saber las cuotas considerando las fluctuaciones en el cambio de la divisa. Espero que a los que están pensándoselo les sirva.
http://www.abanfin.com/modules.php?name=Simuladores&fid=cfhbaaa
Mantengamos la calma. Creo (no soy ninguna opinión autorizada, pero me mojo) que esta situación no le conviene a nadie y que perjudica bastante a nuestros amigos los japoneses, dado que viven de sus exportaciones. Una apreciación tan súbita y fuerte les hace perder clientes ya que disminuye su competitividad. Espero que este pánico no dure mucho.
Saludos
Manuel
Hola todos
Tengo un HMD en Yenes de “232.000 €â€, todavia no he pagado la primera quota (yo entre a 170!). Como todos, sigo las fluctuaciones de cambio a diario, y espero que solo sea una tormenta de verano. El enlace que pones arriba Manuavila la verdad es que pone las cosas en perspectiva. Hace un par de semanas estaba echa polvo, pensaba “tipica, nada más meterme yo y la casa se derrumbaâ€. No hay que minimizar las cosas, pero si metes las datos en el simulador la verdad es que no se ve las cosas tan negras. En mi caso, en “Eurosâ€, ya debo casi 30.000 más, y si volviera a Euros, seria un disastre. Pero en Yenes la letra que pago sigue siendo mucho menor. Recomiendo a todos que estan en Yenes, que “juegan†con el simulador.
Saludos
Mike
Hola a todos,
Algo más de información extraÃda de finanzas.com:
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AFX
17/08/2007 (11:59h.)
Tanto el dólar australiano como la libra y el dólar neocelandés han marcado mÃnimas de un año frente al yen.
Frente el dólar y el euro, la divisa japonesa se está alejando de máximos tras haber marcado ayer sus mejores cotas desde junio y octubre de 2006 respectivamente, aunque frente a divisas de alto rendimiento sigue escalando puestos por la reducción de posiciones en ‘carry trades’.
‘Hasta que la calma regrese al mercado no habrá carry trades, e incluso aunque vuelva no se producirán las condiciones adecuadas para la rentabilidad de estas operaciones durante algún tiempo’, comenta Neil Mellor de Bank of New York.
Por lo tanto, el yen probablemente seguirá al alza.
Los carry trades –cuando los inversores piden dinero prestado en economÃas con bajos tipos de interés para invertirlo en otras de tipos más elevado– son una estrategia arriesgada pero muy popular entre los inversores. Con la crisis de las hipotecas de alto riesgo y las turbulencias que ha provocado en los mercados financieros, se liberan este tipo de posiciones y se reintegra el dinero prestado, el yen sube y esto provoca pérdidas en bolsa para muchos fabricantes japoneses que dependen en gran medida de las exportaciones.
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Saludos.
De risa. Estas son las condiciones que me han ofrecido en el bankinter de San vicente del Raspeig (Alicante):
70% del valor de la vivienda si en vivienda habitual.50% si es segunda vivienda.
Plazo max: 25 años
LIBOR+1
Primer cambio de divisa y posteriores: 1%
Cambio de divisa en cuota: 0,2%
Comisión de apertura: 2%
Comisión de cancelación parcial y total: 1%
Comisión subrogación a otro banco: 0,5%
Del Fixing no me han sabido decir nada, pq dice que toman como referencia de cambio el valor que les sale en pantalla.
Y todo esto para una hipoteca de 130000€.
Además he estado mirando en algunos bancos más en este pueblo y como si les hablas en chino.Ni idea.
Un saludo a todos los foreros.
Más cositas…
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AFX
17/08/2007 (15:01h.)
El yen ha registrado fuertes avances en los últimos dÃas después de que el temor a la situación en el mercado crediticio suscitará una oleada de aversión al riesgo en el mercado y el abandono en posiciones de carry trades, cuando los inversores piden dinero prestado en economÃas con bajos tipos de interés, como la japonesa, para invertirlo en otras de tipos más elevados.
Sin embargo dado el nivel de aversión al riesgo actual, parece poco probable que se produzca un rebote sostenido. ‘La incapacidad para mantenerse en niveles elevados no se debe al yen sino más bien a la volatilidad de los mercados en los que actualmente negociamos, apunta Matthew Foster-Smith de Thomson IFR Markets.
POSIBLE INTERVENCIÓN DEL BANCO DE JAPÓN
Los analistas también citan los rumores de que el Banco de Japón podrÃa intervenir para frenar el repunte del yen. Algunos medios señalan que el banco podrÃa mantener sin variación los tipos de interés por el momento.
A corto plazo está cobrando fuerza la posibilidad de una intervención para frenar el avance del yen, ya que ayudarÃa a estabilizar los mercados de capital internacionales y ofrecerÃa liquidez en los lugares en que más se necesita, explican los analistas de BNP Paribas.
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Saludos.
he estado mirando otras divisas en estos dÃas y tanto dolar como franco suizo se han apreciado como el yen (aunque no en un % tan elevado,claro).
Hoy he mirado el yen varias veces y no pintaba tan mal como ayer, en algunos momentos ha estado a 155.
Bueno, algunas noticias pueden hacer pensar que no va a haber un cataclismo internacional!!!!
Eso esperamos todos sufridores que estamos en la HMD en Yenes!!!!
Os paso esta noticia para tranquilizaros!!!
El yen se desinfla, mientras que la divisa comunitaria vuelve a apostar por la pole
Publicado el 17/08/2007, por Z.Azu
Al yen parece que se le ha acabado la racha alcista de la que ha disfrutado dÃas atrás. La moneda nipona se descontaba parte de lo ganado esta mañana tras alcanzar una mÃnima de 14 meses frente al dólar, lo que según los analistas podrÃa deberse a las compras de inversores japoneses y rumores de una posible intervención del Banco de Japón.
El yen ha sabido aprovechar el temor de los inversores al riesgo y el banadono de posiciones de carry trade en las jornadas precedentes. Sin embargo, hoy esos avances se difuminan y el rojo regresa a la cotización de la moneda japonesa.
Aunque también hay voces que señalan que este tropezón del yen es momentáneo ya que, dado el nivel de aversión al riesgo actual, parece poco probable que se produzca un rebote sostenido.
Los analistas también citan los rumores de que el Banco de Japón podrÃa intervenir para frenar el repunte del yen. Algunos medios señalan que el banco podrÃa mantener sin variación los tipos de interés por el momento.
A corto plazo está cobrando fuerza la posibilidad de una intervención para frenar el avance del yen, ya que ayudarÃa a estabilizar los mercados de capital internacionales y ofrecerÃa liquidez en los lugares en que más se necesita, explican los analistas de BNP Paribas.
Poco antes del cierre de los mercados del Viejo Continente, el yen se depreciaba un 0,6% frente al euro aunque se mantenÃa prácticamente en tablas en su cruce con el dólar.
La pole…para el euro
Mientras el yen sufre la leve recogida de beneficios tras los rumores de una posible intervención del Banco de Japón, el euro disfrutaba de la recuperación de las bolsas en general y de su cotización en particular.
Parece que a la divisa comunitaria también le ha sentado bien la decisión de la Reserva Federal (Fed) de reducir los tipos primarios de descuento medio punto porcentual.
Salu2!!!
Ricard
[email protected]
Creo que he leido la totalidad de los comentarios, pero es imposible retener tal cantidad de información. Pero esto es sencillamente genial.
Tengo una duda, mejor dicho muchas y despues del comportamiento de la divisa en estos dÃas todavÃa más, creo que como muchos de nosotros.
Tampoco es que se acabe el mundo pero claro, se trata de nuestras vidas, nuestra viviendas y hogares familiares, no es moco de pavo, luego tambien tenemos a los que la suscriben como inversión. Esta situación, no es más que la confirmación de lo que este foro ya contaba, en este caso la mejor forma de entender los comentarios teoricos es leer las experiencias personales, como a algunos les creció el capital 10 %, otros abrieron cuenta en divisas como colchon, etc., esta claro que lo principal es mantener la calma, pero es jodÃo si cuando en una semana te incrementa en 30.000 € (5K) tu deuda.
Me gustó eso de comprar divisa para asegurar el pago de un año de cuotas, creo que es muy interesante y desde luego si me decido optaré por esta practica al menos con 2 años de previsión media con seguimiento mensual y movimientos pertinentes.
Creo que si es importante dar cobertura al riesgo de este producto y esta puede ser una manera, ya sabemos que si tenemos compradas divisas y no cambiamos ante la apreciación, mantenemos esa previsión en la misma proporción, joder tambien podrÃa pasar que no enderece en ese tiempo, pero son dos años para analizar y reaccionar, por otra parte la muestra de que esto es la montaña rusa es la última semana. Es que es dificil pensar cuando estas en el precipicio que realmente esto se acaba.
Bueno, vamos al grano, me llamo la atención un mensaje que hacÃa mención a la posibilidad de repartir el capital entre diferentes divisas, eso tambien serÃa multidivisa?, tambien se podrÃa cambiar de divisa un parcial del capital comprado segun convenga la cotización. No hay mucho al respecto y siempre hemos hablado de la elección de una única divisa, no sé si me explico bien.
La bolsa no es fácil al menos para mi y me temo tambien que el dÃa que me meta en HMD se hunda en mi contra je je pero siempre se repite e insiste sobre la importacia de la diversificación, 50% EUR 25 % CHF y 25% YEN, por ejemplo, lo pongo al tun tun y sin conocimiento al respecto.
Imagino que su interés se lo comeran los gastos pero me gustarÃa que alguién pudiera ampliar información en este sentido, creo que es un tema que puede abrir otra opción a las HMD y dar mucho juego si fuera posible.
PD: Me quedo alucinada con los Bancos y sus condiciones dispares y variopintas. Para firmar con Bankinter me tienen que eliminar el seguro de vida, solicito la dispensa por la contratación de otros productos, cartera de valores, fondos, etc….
Saludos y Felicidades a todos..
Al final, la picha un lio y no se si entrar en yenes o en f. suizos.
De toda la info que he encontrado, no encuentro un historico entre el CHF y el Yen. alguÃen sabe dónde.
Y otra cosa, navegando creo haber visto un histórico del precio del dinero en Japón al 10% hace al menos 10 ó 12 años, puede ser? perdi la web y ahora no la encuentro. Y en la del Banco de Japon no se verlo. También si alguien sabe un lugar lao agradecerÃa.
Yo también quiero decir que este foro es genial. hay otros pero este es el mejor con diferencia.
Por cierto a mi Barclays me dice que no tiene fixing (je) pero el chaval (con todo respeto pero es un chaval) en realidad no sabe de donde saca el dato, dice que el que diga el banco de Españay que a él solo le “sale en pantallaâ€. Asà que le he pedido que me lo confirme, veremos
Otra en la escritura (le pedi que me la pasara antes para estudiarla) habland de que puede ceder el préstamo, exactamente dice:
†CLAUSULA 11ª.- CESION DEL PRESTAMO
I.- El BANCO podrá ceder a cualquier otra persona o entidad, el crédito hipotecario y cualquiera de los derechos, acciones y obligaciones dimanantes de este contrato sin necesidad de tener que notificar la cesión o transferencia a la parte PRESTATARIA, los cuales renuncian al derecho que al efecto concede el ArtÃculo 149 de la Ley Hipotecaria, y 242 de su Reglamento. â€
¿Esto es normal? A ver si lo van a pasar a la mafia rusa y si van mal dadas me parten las piernas. No, sin bromas, es normal?
Saludos
El artÃuclo dice:
ArtÃculo 149.
El crédito hipotecario puede enajenarse o cederse en todo o en parte, siempre que se haga en escritura pública, de la cual se dé conocimiento al deudor y se inscriba en el Registro.
El deudor no quedará obligado por dicho contrato a más que lo estuviere por el suyo.
El cesionario se subrogará en todos los derechos del cedente.
(http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/lh.t5.html)
Vale pero no es normal que te hagan renunciar a este articulo. Joder, estos bancos que se creen! de verdad que me sublevan estas cosas. Pasa que al final, si quieres hacer las cosas uno tiene uqe traggar con piedras de molino.
Hola,
La verdad, no entiendo muy bien el movimiento que proponen ciertos foreros respecto a tener un “colchon de divisa†para poder hacer frente a subidas de cotización.
El hecho de tener un colchon significa el tener una cierta cantidad de dinero de los ahorros ( o haber pedido un sobrecédito)en una cuenta en divisa, por ej, en yenes, evidentemente a un interés prácticamente cero. ¿no seria mejor usar este colchon simplemente para reducir la deuda? .
De esta manera automaticamente la cuota es menor, y sin intereses, más si el colchon lo has conseguido con un sobreendeudamiento!!!
Me da la sensación de que a veces queremos (como se dice en Catalunya) duros a cuatro pesetas.
Por cierto, parece ser que en Banco de Valencia están asustados por el tema multidivisa y están haciendo circular una nota de su Consejero Delegado que endurece mucho las condiciones de concesión de las HMD, ya solo conceden el 60% del valor de tasación y han incorporado la famosa cláusula del 10%. No se,creo que el tema de las HMD no pinta bien, me parece que los bancos se están dando cuenta que mucha gente esta empezando a usar este producto porque no pueden pagar la hipoteca en euros, lo cual,opino, que es un terrible error. Pienso que este producto es para gente que puede pagar la hipoteca en euros pero quiere rebajar las cuotas, eso si, asumiendo el riesgo de que al final no se produzca la tan esperada reducción.
Yo de momento escrituro a final de mes en una HMD, pero empiezo con el euro, más adelante ya veremos CHF o yenes si éste se revaloriza lo suficiente (por debajo de 140 Y/€).
Saludos a todos y hasta pronto!!!!
J.B.
Buenos dÃas a todos,
JOSE08100, hace algún tiempo publiqué en este foro una pequeña lista de enlaces que podÃan ser de interés, entre los cuales se encontraban los gráficos de evolución de los libor que manejamos (JPY y CHF).
Échale un vistazo aquÃ.
Un saludo.
P.D: Por cierto JOSE08100, a mà también me extrañó la cláusula 11ª que comentas, supongo que puede haberse incluido en previsión de una posible compra por parte de otra Entidad.
Ups… el enlace anterior recarga la página y, teniendo en cuenta el tamaño que tiene, creo que es mejor este enlace, que no la recarga (o no deberÃa).
Un saludo.
Por favor necesito que alguien me aclare dos cuestiones de fiscalidad. He buscado en los más de 1200 mensajes y no me ha quedado claro. Creo que puede ser útil para el resto de la gente
1- Creo que la desgravación de los 9015 € por cuotas en euros es exactamente igual que la hipoteca tradicicional. Es decir, de la suma de los pagos mensuales que se paguen a lo largo del año hacienda te devuelve el 15% hasta una cantidad de 9015 €.
2- QUE PASA CON LOS CAMBIOS DE DIVISA.
A)Si contratas una HMD en yenes, por ejemplo, y luego resulta que el yen se deprecia, pasa de 150 a 165, ¿tienes que pagar algo a hacienda?, y si se pierde con el cambio, ¿hacienda te devuelve?
B)Si en ese momento cambias la hipoteca a euros o francos suizos, ganado en el cambio ¿hay que pagar a hacienda?, y si se pierde con el cambio, ¿hacienda te devuelve? (vamos como si fueran plusvalias)
Por favor creo que el tema es interesante para todos.
Un saludo, y enhorabuena por el foro, muy bueno.
Ante todo gracias a todos por las respuestas, seguire estudiando ofertas…
Por cierto a los que no hemos entrado en Yenes todavia parece un buen momento entrar ahora que esta a 153, no? asà si cogemos la linea ascendente hasta los 180 que auguran algunos… (si llega…) siempre teniendo claro que en una serie de meses, años… el panorama cambiara para mal… no?
Un saludo
Otra cosa…
He visto que el valor de cambio de divisa no coincide en mchos sitios. En el BCE hay un valor que es muy parecido al del Banco de Japón, pero que no tiene nada que ver con el que hay en bolsamania, y otras webs por el estilo. ¿A que se debe? ¿es solo el cambio de hora? ¿cual es el bueno? ¿Por que el historicos de cmabio de divisa en el Sabadell no coincide con el del BCE?
Gracias por la contestación.
Hola a todos,
Para felicitarse por la decisión de la Fed y los positivos de la Bolsa de ayer. Se esperan no obstante nuevas movidas de volatilidad para las próximas semanas, que podrÃan afectar nuevamente al yen. Esperemos que el Banco de Japón no suba tipos el dÃa 23. Esperemos que la Fed baje los tipos de interés en Septiembre. Esperemos que el BCE no suba tipos en Septiembre ( esto último es lo menos probable).
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Sobre la cláusula 11ª de Barclays, creo que no debe preocupar a nadie. Es una cláusula común en el ámbito empresarial: La empresa X alquila unos bienes de equipo a la empresa Y, y esta pone en el contrato una cláusula de ese tipo con el fin de ceder el contrato a la entidad crediticia Z. Que ceda el contrato no quiere decir que a partir de ese momento X reciba las facturas por parte de Z. Las seguirá recibiendo de Y, y todo el trato seguirá con Y. La práctica es que Y se financia vendiéndole el valor de ese contrato a Z por un determinado importe.
Entiendo que la cláusula 11ª será algo parecido, Barclays con el fin de financiarse en caso de necesidad, podrá vender vuestras deudas hipotecarias a un buen postor, que se las pagará a un determinado importe, aunque el trato y el pago de cuotas siga siendo con Barclays, que a su vez irá devolviendo el dinero a esa entidad. Es algo que no debe afectar al prestatario. Creo.
Hola a tod@s. Mi nombre es Ãngel, tengo 44 años, casado y
con dos hijos, vivo en Leganés (Madrid). Leer el foro es como
cuando comienzas un libro y te enganchas, lees, lees, lees
lees, lees, hasta que lo acabas y al final afirmas a pesar del
empacho de información que tengo “HA MERECIDO LA PENAâ€.
Para todos aquellos que llegan a este foro por primera vez,
yo lo hice el 14 de agosto, les recomiendo que, tras terminar
de leer este mensaje, den la vuelta y comiencen por el numero
#1. Aquà no hay atajos. Mensaje tras mensaje (opinión tras
opinión) te vas formando una idea de cual ha de ser tu objetivo
si pretendes negociar una hipoteca HDM. Para aquellos que
queráis hacer caso de este consejo:
1.Leer los mensajes detenidamente (si os resulta interesante
anotar el numero de post #XXXX).
2. Iros haciendo una “plantilla†que os sirva como referencia
cuando vayáis a la entidad bancaria en la que contempléis las
condiciones que queréis obtener de la misma (libor+diferencial, comisión por cambio de divisa, comisión por cambio de moneda, tipo
interés si vuelves al Euro etc), en esta entidad preguntar lo
que creáis conveniente; de momento no cuesta dinero :)
3.Iros haciendo o anotando las direcciones que otros foreros
utilizan para sus consultas.
4.Y un ultimo consejo (que no soy quien para darlo) cuando
tengáis varias ofertas compartir lo que hayáis aprendido con
todos los foreros y a echar números.
PD. El próximo lunes voy a la sucursal de caja Madrid (a ver
que me encuentro) el martes me entrevisto con un agente del
Bankinter. Cuando vea sus condiciones os la comentaré, junto
con otras del banco de Valencia y la BBK.
Salu2. Mi correo para lo que os pueda ayudar.
[email protected]
Se me olvidaba. Enhorabuena y gracias a todos por la información que facilitáis y las herramientas para cálculos que tan amablemente cedéis y todo a cambio de nada. CHAPÓ.
PD. He visto las formulas de estas herramientas y se me ponen los pelos como escarpias. Cual es la finalidad de las etiquetas que XHTNL (supongo que negrillas y similar) me podéis indicar ¿cual es cual?
:)
Hola Angel-ito, yo también soy de Leganés y tengo pensado cambiar a multidivisas cuando pase la tormenta (espero que en Septiembre).
He pensado que si quieres nos ponemos en contacto y vamos a alguna sucursal de forma conjunta, ya que asà imagino que nos harán mejores condiciones, como lo ves?
Mi correo es: [email protected].
Si te interesa no dudes en escribirme, yo he hablado con BBK y Barclays.
Un saludo.
Victor.
P.D: Como veis la recuperación del euro de ayer? Creeis que ya no parará de subir? o que volvera a recuperar el yen?
Gracias.
Para J.B. y los demás foreros: No creo que sea muy extraño lo que planteo, me gusta lanzar propuestas a modo de ejemplo que lleven a la reflexión aunque imagino que a algunos no le interese explicarlo. Sin duda, disponer de una cuenta de divisa para amortiguar posibles cambios no es ninguna barbaridad, al menos en mi caso concreto y ante este producto, tampoco me supone un sobreendeudamiento y desde luego no lo harÃa de otra forma.
Citaba la bolsa, funciona igual, en la cuenta tengo una cantidad y voy comprando y/o vendiendo según convenga. La moneda China, por ejemplo, es interesante para acuñar alguna cantidad y sera una buena inversión a L/P sin necesidad de hipoteca. Ojo en una semana ha subido un 10%, eso lo pierdes en la hipoteca y lo ganas en la cuenta de divisa, si cambiaras de divisa. Con un par de años es en mi caso concreto una tranquilidad, tampoco me importarÃa tener 30.000 € como colchon por controlar el riesgo de estos productos, eso no necesito tenerlo siempre en la cuenta, he dicho, y de interes 0 no lo entiendo pues somos muchos los que ganamos con la divisa dolar …. Si hay alguién con experiencia en diversificar su capital en diferentes divisas, le agradecerÃa algun comentario. J.B. si te ves capaz de profundizar en el tema que planteo encantado, pero es bien sencillo y si tienes conocimiento entenderás el repartir tu deuda en diferentes divisas no es nada raro, si suscribo HMD tendré parte en euriborEUR y parte en LiborJPN, por cierto asà tengo pensado hacerlo, como muchos corporativos que la han suscrito hace tiempo. Mi caso insisto es puramente especulativo, no la necesito realmente para mi vivienda ni bienes de necesidad, pero la utilizo para invertir y con cifras algo elevadas a las medias que se barajan. Desde luego no suscribo ningun tipo de seguro de vida ni nada de esto.
PD: No entiendo lo de duros a cuatro pesetas la verdad….ni el lugar que ocupa en el caso.
Cuidado con los Bancos y con los que quieren llevarte al huerto….
Suerte, saludos y felicidades a todos
Para Blanca, post #1880.
Hola,
Tu misma lo has dicho, la operación tuya es meramente especulativa, es decir, es la tÃpica inversión en divisa para conseguir un beneficio a la espera de que ésta se revalorice. OK, otra operación financiera como cualquier otra. Tambén hay gente que hipoteca su casa para jugar a bolsa esperando obtener con ello beneficios finacieros.
Pero lo que yo planteo en mi post #1870 es el caso que nos aplica a la mayorÃa de este foro, el hecho de que tenemos que adquirir una vivienda y no tenemos el capital suficinte, por lo que recurrimos al mercado hipotecario, el cual incluye la oferta de HMD. En este caso creo que no es interesante ( de manera genérica, ya sabemos que puede haber casos muy particulares) sobreendeudarse para tener un colchón en la moneda en la que tenemos la deuda, insisto, en este caso creo que es más conveniente ajustar la deuda a las necsidades y pagar la menos cuota posible. Asimismo si en esta situación se consigue un ahorro, lo más interesante suele ser utilizarlo para amortizar la deuda, bien reduciendo la cuota mensual o bien reduciendo el plazo de amortización. Pero bueno también puede haber alguien que este ahorro lo utilice para jugara en el Casino, y a lo mejor gana. ¿porque no?
Hola de nuevo,
Respecto al hacer una HMD en varias divisas para compartir el riesgo, bueno, creo que es una opción como culaquier otra, que cada uno debe tomar en función de su situación y de los riesgos que este dispuesto a asumir. Pero como todo tiene su parte positiva y su parte negativa, todos tenemos claro que el mejor tipo de interes lo encontramos en el yen pero tambien es una moneda con muchos altibajos, la de menor riesgo, evidentemente el euro y si ademas se contrata una hipoteca a tipo fijo ya es el sumum de la seguridad pero en contrapatida también los tipos son muy elevados.
Tal vez la situación de compromiso se halle en el franco suizo, tipos entorno al 3% y poca fluctuación (en los ultimos años máximo sobre el 7%).
A partir de ahà todas las combinaciones posibles, icluyendio el $, no hace mucho en USA los tipos estaban al 1%, quien nos dice que en 2 o 3 años no vuelva a ser asÃ..
En fin, más de lo mismo, cada uno que evalue su situación y tome las mejores decisiones.
Saludos para todos,
J.B.
Por favor, sigo buscando respuesta para los post 1873 y 1875.
Muchas gracias por ayudarme.
Un saludo a todos,me llamo Jone quiero pediros ayuda para sà es posible me asesorarais según vuestro punto de vista sobre tres posibilidades de HMD, agradeciéndotelo muy sinceramente .Tengo 3 opciones de multidivisa con 3 entidades que te paso a comentar.El importe es 199,000 a 28 años.Opciones:1-Libor 0,9,Euribor 0,40 revisiones mensuales cancelaciones 0,comisión compra divisa 0,2,sobre cambio de divisa 0,2 (creo que puedo librarme de hacer seguro con ellos vida y hogar).Opcion 2:Libor 0,80 y0 Euribor 0,70 revisiones anuales,com de compra de divisa 0 y sobre cambio de divisa 0,2(libre de seguros).Y la opción 3-Libor y Euribor a 0,65,revision mensual com cambio de y compra de divisas 0,20 cada una (con este estoy obligado a hacer seguro de hogar y vida con ellos).Ampliando la información tengo desde el 2000 un hipotecario al 0,40.Os agradecerÃa que me indicarais todo lo que podais sobre las 3 propuestas.Gracias
Hola a todos,
una duda: releyendo los post encuentro que Manu hallá por abril en su post #535 decÃa:
“…Sólo falta añadir la posibilidad de que al cabo de unos años quieras vender el piso, (muchas personas cambian de piso en 30 años). ´
En este caso Sà es muy importante la Deuda Total, y si ha aumentado puedes tener un pequeño problema para cancelarla.â€
No lo entiendo bien. Veamos, en mi caso haciéndola en yenes, parto 15,4 millones al cambio de hoy. Dentro de unos 10 años tendrÃa pendiente unos 10 millones de yenes, o sea habré amortizado un 35% aprox.. Entonces el yen deberia estar a 98 para volver a la deuda original.
El yen se tendrÃa que haber apreciado para ese momento pues en un 35%.
En cualquier otro caso saldrÃa ganando. ¿lo digo bien o me equivoco?
Para Jose08100,
Efectivamente tienes razón, el yen deberÃa haber subido mucho para que tu deuda al cabo de unos años fuese superior. Sinceramente, creo poco probable este escenario, posiblemente te habrÃas salido antes y la HMD la tendrÃas en otra divisa, aún asÃ, en ese periodo de tiempo es de esperar que tu casa se revalorice y como tu hipoteca es un % del valor de la casa, p. ej. el 80%, al venderla devolverÃas la deuda y en todo caso lo que serÃa menor serÃa el diferencial, es decir, la plusvalÃa.
No creo que ese tema deba preocuparte en exceso, a no ser que preveas vender tu casa en un periodo corto de tiempo, algo asà como un tiempo menor al 25% del periodo de amortización del préstamo. peró aún asÃ, està muy bien que lo tengas en consideración.
Espero haberte ayudado, saludos,
J.B.
Gracias B.P.!
Me gustarÃa contactar con alguna entidad/sucursal en Sevilla, preferiblemente, BANKINTER,, BARCLAYS, .. alguien me puede ayudar con algun contacto/referencia? siempre es mejor tratar con el director directamente, a ser posible. Tengo varios compañeros en la Caicha de dires pero me ahorro el tiempo de preguntar allà ¿SabiaÃs que la casi totalidad de hipotecas que conceden tienen un 1% de comisión por amortización parcial?, parece increÃble. Creo que con el BBVA son de los bancos más abusivos en Comisiones y Gastos. Al parecer ING ofrece a sus clientes con la nómina domiciliada un 0,18 % en la euribor. DeberÃamos pensar en exigir un poco más y reclamar más, esto va en beneficio de todos y siempre hay otras entidades. Me hace gracia los banqueros tipo prepo que como en otros sectores confunden al cliente con su presa. Somos los que pagamos!!!!! Mi primera hipoteca la tengo aún con Caja Madrid, en la que tenÃa un vinculo importante, despues de una reclamación al banco de España y cobrarme un s.hogar mafre al doble que en el mercado, aún vinculado, me los quito del medio en unos meses. Por cierto, tambien tengo contratado el seguro de salud de Mafre, un paston. Se les olvida quien manda.. otros se volcarÃan por clientes como alguno de nosotros,
!!al menos al principio!!
Actualmente, vivo en Algeciras y la cosa aquà imagino que regular, será mejor negociar en casa.
Saludos y felicidades de nuevo a todos los foreros que hacen posible el que aprendamos dÃa a dÃa…..
Gracias
hola blanca!!! soy de sevilla y estoy moviendome para cambiarme a una HMD. de momento todos me han dicho que espere a septiembre por el tema de vacaciones. si quieres intercambiamos informacion sobre las sucursules que la ofrecen y cuales son las condiciones. mi correo es [email protected]. un saludo
Hola a todos los foreros.
Como comenté en el foro hace una semana. Estoy interesado en meterme en una HMD en la BBK, pero después de visitar algunas oficinas en MAdrid, he visto que las condiciones que te dan en cada una de ellas, son distintas, y peores que las condiciones que aquà se han comentado (o,5% de diferencial).
Es por eso que me serÃa de gran utilidad, conocer las oficinas y las condiciones que os han ofrecido a todos los que tengáis firmado una HMD con la BBK.
La verdad es que esta información, para mà y gente como yo en las mismas circunstancias es de gran utilidad, pues es mucho el dinero que hay en juego a la hora de decidirse por una entidad u otra.
Gracias de antemano
Como está el patio.
Resulta que me voy de acueducto y cuando vuelvo me encuentro que mi querido yen llegó a caer hasta los 149,20 el viernes pasado.
Menos mal que los Bancos Centrales volvieron a sacar más dinerito y ahora está a 155,20.
Parece que la crisis no ha terminado todavÃa, esperemos que se calme en breve, ya tenemos algún banco japones pringado con las las hipotecas subprime el turno es para el Mitshubishi UFJ, uno de los grandes !!!
He estado leyendo la preocupación de muchos foreros por el devenir del yen y la verdad es que la comparto, pero creo que estamos en un momento de miedo, es decir, tormenta de verano más que de cambio de ciclo.
De todos modos, el tema de las hipotecas como ya comente hace unos dÃas es muy, pero que muy fuerte, y mientras que no se aclare todo el pastel vamos a vivir una temporada muy movidita con mucho miedo.
Tanto a los grandes inversores como a nosotros que somos pequeños inversores nos toca sufrir.
Os pego un comentario del Banco de Suiza.
El Vicepresidente del Banco Central suizo, Philipp Hildebrand, señaló este pasado sábado, en declaraciones al diario suizo Tages-Anzeiger, que no debemos infravalorar las posibles consecuencias de las actuales turbulencias en los mercados financieros sobre el crecimiento económico, según informa Dow Jones Newswires. No obstante, a renglón seguido, al parecer, el Sr. Hidlebrand añadió algo asà como que serÃa prematuro alcanzar conclusiones detalladas en lo relativo a como las turbulencias en los mercados financieros afectarán al crecimiento económico.
en primer lugar garcais a todos… med oy cuenta que no estoy solo…. joer en la kutxa de Burgos es la primera que hacian….
Hola a todos
Tengo problemas para ver esta web. He utilizado internet explorer 7, firefox y opera. Cunado la veo, me aparece lo escrito tachado con una linea y va muy lenta. Sabeis como puedo arreglarlo?
He de decir que me he hecho la hipotca con Kutxa, cuando consiga que me vaya os dire las condiciones.
saludos
Vovielndo al tema de la amortización. Si vale, con el yen se amortiza mucho más rápido pero si nunca te cambias de moneda estarás igualemte 25, 30 ó 40 pagando una cuota constante (teoricamente) de la que 2/3 es amortización y 1/3 intereses (contando que el libor no suba nunca sustancialemte)
¿y qué al fÃn? Repito, estarás pagando igual todo ese tiempo.
La jugada es volver al euro cuando el yen se depreciara sustancialmente respecto a cuando entraste y claro habiendo pasado un tiempo tambien importante, y entonces reducir la deuda una buena parte.
Claro que pasarias con el euribor que igual esta tant alto como ahora (mira, ahora se cumple euribor alto y yen muy bajo) y por tanto tu cuota volveria a ser alta.
Y ala!! a esperar otro ciclo que el yen se vuelva a apreciar para volver a entrar en yenes y repetir la jugada…
Pero hablamos de ciclos de de al menos 2/3 años… Si quizás ese es el juego de las HMD. Si no es, como ya alguno a dicho, sencillamente quedarte en yenes y soportar los vaivenes del cambio. Y eso si, esperar que el Libor yen no suba demasiado tampoco.
Por si sube el tipo y el cambio fatal. y la vuelta al euro o al franco suizo serÃa con pérdidas.
En fin, nuevas reflexiones que someto a vuestro analisis.
Saludos
Sobre el tipo de interes y el cambio.
DecÃa creo Willy, que Japón vive de las exportaciones por lo tanto le interesa un yen débil. Y que le interesa un tipo de interes bajo para no perder el consumo interno. Vale, supongo que eso parece económicamente lógico.
Sin embargo allá por 1991 el tipo de interés estuvo a casi 9%. Y estuvo entre el 3% y el 8,5% por casi cuatro años hasta casi 1994 (http://www.economagic.com/em-cgi/charter.exe/libor/day-jp1m+1990+2007+0+0+1+290+545++0)
Y el cambio euro/yen cayo entre octubre de 1998 y septiembre de 2000 de 161 a 90, un 44% (http://www.brokerhipotecario.com/html/historico_cambios-cen.php ) menos mal que no coincidieron en el tiempo, si no si que se hubiera arruinado muchos, si es que entonces se hacÃan HMD.
Mis preguntas son: ¿ no interesaba (claro, a Japón) un yen débil en esas fechas también? ¿y también un tipo bajo en aquellas otras? ¿ y pues? A ver si alguien puede explicar esto. Ya dije cuando entré al foro que no estaba para nada puesto en macroeconomÃa, asà que a lo mejor lo que digo tiene una explicación de Perogrullo, pero chico, no lo se.
Y quitarle peso a mis palabras, por que no quiero meter miedo a nadie ni tampoco a mi mismo. Como ya he dicho voy a entrar en HMD muy pronto. Quizás espere un poco a ver la tendencia del yen, a ver si va hacia abajo (aunque algunos de vosotros que ya estais espereis precisamente lo contrario. Lo siento de verdad, pero seguro que me entendeis)
Por cierto esa es otra cosa, ¿alguien tiene una idea clara o datos mas o menos serios de lo que puede pasar con el cambio digamos hasta fin de año?
Saludos
El próximo dÃa 23 de agosto el BOJ (Banco Oficial de Japón) se reune para “DECISION DE TIPO DE INTERESâ€.
A ver que deciden. Echarle un vistazo a las leyendas.
http://spanish.fxstreet.com/fundamental/calendario-economico/
Salu2
manda narices
acabo de llegar hoy de vacaciones y he estado mirando en el periodico la cotizacion del yen, ¡¡¡ VAYA TORMENTA DE AGOSTO !!!
y pasa lo que pasa, que uno se engancha al foro y le dan las 2 de la mañana leyendo los mensajes de las 3 ultimas semanas, pues parece que no os vais de vacaciones y la verdad sea dicha eso se agradece.
http://www.ecb.int/stats/exchange/eurofxref/html/eurofxref-graph-jpy.en.html
menos mal que se ven las graficas del BCE y uno vuelve a respirar, pero imagino que hay que se paciente, pues las hipotecas son a mas de 20 o 25 años y habra muchos altibajos, pero de momento siempre se dan mejores condiciones que con euribor.
por cierto, BARCLAYS no tiene fixing definido, bueno, si lo tienen pero no te lo cuentan, lo que hacen es fijar a las 9 de la mañana un tipo de cambio fijo para las operaciones de todo el dia, eso si, si segun el BCE el cambio es 1€- 155yenes, barclays te aplica un yen y pico menos, vamos…. el 1,1% famoso. claro q… tambien te lo aplica al hacer el calculo inicial, es decir al comprar tu deuda en yenes. asi que te compran un 1,1 % mas de deuda en yenes.
claro que esto no te lo pueden confesar tal cual….
asi que lo denominan finamente como margen de tipo de cambio o algo asi.
el caso es que barclays me manda diariamente el cambio q fija para cada dia, por si a mi me interesa comprar divisa y tener yenes. y claro esta q cuando comparo con el dato del BCE, me entran ganas de llorar, quiero que tengais esto en cuenta para que luego no os pille de sorpresa.
pero mirando la parte buena, me avisan a diario. el viernes era…
“â€â€â€Buenos dÃas:
El cambio que se aplicarÃa si deseamos comprar moneda (francos suizos o
yenes) serÃa:
YENES: 149,38
FRANCOS SUIZOS: 1,6059 “â€â€
segun BCE el viernes se cerro a 1€= 152,74 JPY y el jueves estuvo a 153,19 JPY
juzgad vosotros mismos, de todas formas las mejores condiciones las sigue dando barclays
y entre todas las oficinas el centro de asesoramiento directo…
por lo menos saben de que hablas
mas info [email protected]
Hola amigos, sigo este foro desde hace tiempo, ahora que ya he aprendido cosas me gustaria ponerlas en vuestro conocimento.
1. La influencia de la tormenta de verano, ha hecho subir el libor referencial del yen, hoy por hoy contratar en yen es más caro.
El libor del yen a un año está subido a 1,10. Sin embargo el libor del
franco a un año se mantiene y apenas se ha movido con la tormenta.
2. A la hora de pensar si en yenes o en francos, hay que pensar en la fiscalidad de la hipoteca. En mi caso, a lo mejor no en otros, cuanto mas pago de cuota más desgravo y me devuelve hacienda, de forma tal que me devuelven más en franco suizo que es más caro.
3. Los bancos no quieren hacer subrogaciones hipotecarias en multidivisas a pesar que cualquier notario te dice que legalmente es posible. Esto encarece muchÃsimo el préstamo.
4. Existe un proyecto de ley se puede mirar en la Asociación Hipotecaria Española, que mejorará los derechos de los usuarios bancarios en la tramitación y financiación de las hipotecas, se prevee que el mercado europeo podrá ofrecer hipotecas en España.
Dicen que en Europa hay hipotecas a plazo fijo con quotas por debajo de las variables españolas.
5. Respecto a la clausula de 10 0 20% del incremento del capital por apreciación de moneda, me ha comentado un técnico bancario, que amortizando una pequeña cantidad para que no incremente ese lÃmite puede ser suficiente.
6. Las condiciones para multidivisa se están endureciendo respecto a tasación de la vivienda y ratio de ingresos.
Espero que os haya sido de interés.
para Alberto,
yo tambien tengo la hipoteca en Barclays, pero no han dicho nada sobre el “centro de asesoramiento directo†ni de poder recibir la cotización diaria, me interesarÃa saber como pedir que me lo envien y como funciona el tema del “centro de asesoramiento directo†.
Esta es una llamada de socorro desesperado…
Por favor, sigo buscando respuesta para los post 1873 y 1875.
Muchas gracias por ayudarme
Hola JOSE08100,
los datos que aportas no son del todo validos.
Has de tener en cuenta que el euro se creo el 31 de Diciembre de 1998, pero sólo para transacciones electrónicas porque hasta el 1 de enero de 2002 no salio el primer euro a la calle.
Por tanto, los cambios de los que hablas entre 1998 y 2000 no son del todo creÃbles porque por aquà seguÃamos con nuestra peseta.
Si te fijas en la evolución del cambio del yen con respecto al euro, veras que desde el 1 de enero de 2002 no ha parado de depreciarse, pasando de 116 hasta los 154 de ahora. Es decir, se ha depreciado un 32,75%.
Los datos de los tipos de 1991 al 9% son erróneos en Japón los tipos eran del 7,7%, en España por esas fechas creo que habÃa un tal Solchaga que puso los tipos al 14,6%
En Enero del 1991 los tipos a 12 meses eran:
EN ESPAÑA DEL 14,6%
EN JAPÓN DEL 7,7%
En Usa al 7,5%
En Inglaterra al 14%
En Alemania al 9,5%
En Suiza al 8,5%
En lo que serÃa el euro (ECU) del 10,5%
En Australia al 12%
En Francia al 10,5%
En Canada al 11%
En Italia al 12,5%
¿Te imaginas los tipos actuales a esos valores?
Posible es todo en la vida, pero según funciona hoy el dÃa el mundo, tipos a esos valores en paÃses serios no me los creo.
sobre la pregunta:
¿alguien tiene una idea clara o datos mas o menos serios de lo que puede pasar con el cambio digamos hasta fin de año?:
Respuesta:
Compra acciones de eléctricas y verás la Luz.
Es broma.
;)
Hola village people,
la hipoteca multidivisa funciona de cara a hacienda del mismo modo que una hipoteca referencia al euribor.
Te desgravas por los mismos gastos y pagos que tengas.
Te planteo otra pregunta que cuando la resuelvas tendrás la respuesta a lo de las apreciaciones/depreciaciones.
¿Si el señor trinchete decide devaluar el euro hacienda me subirá la nómina porque el euro vale menos?
¿Si el señor trinchete decide subir el euro a los cielos hacienda me bajará la nómina porque el euro vale mucho más?
Sobre las discrepancias de los cierres has de tener en cuenta que FOREX (acrónimo de Foreign Exchange. También conocido como Mercado Internacional de Divisas.) NO CIERRA NUNCA, FUNCIONA LAS 24 HORAS DEL DÃA.
Por tanto, unas web sacarán los datos de operadores que operan en Chicago, otros de Japón…
De ahà la discrepancias de los cierres, es cuando se van a casa de dormir.
Pero el cambio siempre está vivo y cuando abre Londres lo hace con lo que vale en ese momento y no con lo que cerro, antes de irse a cenar.
;)
hola, que tal?
Hace tiempo queno entraba en el foro.-
Alguien me puede decir si el BAnco de Japón ha subido los tipos en Agosto.
Gracias
Hola lilian,
creo que el jueves o el viernes se “reúnen†para hablar del tema, pero según está el patio no creo que suban los tipos en esta reunión sino que más bien hablarán de futbol y de inyecciones de liquidez que es de lo que se habla en estos dÃas
Esta es mi humilde opinión.
;)
Para ALBERTO:
Por tus palabras deduzco pues que finalmente has hecho la HMD con Barclays. Pero hablas de “ centro de asesoramiento directoâ€, ¿qué es eso?
Yo estoy también estoy en tratos con Barclays, pero no me han hablado de tal centro. Y cómo se hace para que te avisen a diario del cambio. Siempre me han dicho que ellos no informan ni hacen seguimiento alguno, que es responsabilidad tuya.
Por favor explica cómo has conseguido eso.
También me gustaria que me dijeras (mejor nos dijeras) qué condiciones has conseguido con Barclays y qué oficina, para asà comparar las que me dan a mi y en su caso poder empujar. Y cuéntanos tu experiencia hasta ahora, aunque me temo que llevas muy poco tiempo todavÃa
Saludos
Para Lilian
Hola:
El Banco de Japón no ha subido los tipos de interés en agosto. La reunión donde lo deciden se celebrará el dÃa 23; en realidad en la madrugada del 22 al 23 horario europeo
Saludos
Manuel
Hola a todos:
Últimas noticias sobre los tipos de interés del BoJ:
BANCO DE JAPÓN no subirá tipos el jueves por inestabilidad en mercado -Analistas
martes, 21 de agosto de 2007, 10:03 GMT
http://www.afxnews.com
TOKYO (Thomson Financial) – El Banco de Japón podrÃa renunciar a su plan de subir los tipos de interés este mes debido a la incertidumbre sobre la evolución de la crisis actual de liquidez en los mercados, según analistas consultados por Thomson Financial News.
El banco central nipón comienza mañana una reunión sobre polÃtica monetaria que culminará el jueves con el anuncio de la decisión sobre tipos de interés.
En julio, el consejo del banco mantuvo los tipos sin cambios por sexto reunión consecutiva, a la espera de más señales que confirmen que la recuperación económica marcha con paso firme.
Tras los últimos datos macro -la producción industrial subió por primera vez en cuatro meses y el PIB mostró una demanda interna relativamente fuerte– los economistas consideraban que no habÃa razones para frenar una subida de tipos este mes, sobre todo después de superarse el obstáculo polÃtico de las elecciones al Senado de finales de julio.
No obstante, la situación ha cambiado tras los acontecimientos de las últimas semanas, que han provocado varias intervenciones de los principales bancos centrales internacionales para dar liquidez al mercado ante la extensión de la crisis hipotecaria a los mercados crediticios en general.
En un principio el banco central japonés se mostró indiferente a las noticias de la crisis, con una calma relativa en el mercado monetario a corto plazo de Tokio.
La tasa a 24 horas que sirve de referencia para el préstamo interbancario se situaba por debajo del 0,5% la semana pasada ante la acción concertada de los banco centrales de todo el mundo.
Pero después la tasa comenzó a subir por encima del 0,5% y se mantuvo por encima del objetivo al aumentar el temor a un agravamiento de la crisis.
Ahora algunos observadores creen que las entidades financieras japonesas son más reacias a prestar dinero a bancos europeos, ya que estos tienen una exposición relativamente grande al mercado hipotecario de riesgo de EEUU.
Con el fin de frenar la subida de los tipos en los mercados monetarios a corto plazo, el Banco de Japón inyectó hoy liquidez en el sistema bancario por cuarta sesión consecutiva.
La semana pasada la crisis crediticia aceleró el abandono de las carry trades (toma de préstamos en economÃas con bajos tipos de interés como Japón para invertirlo en otras de tipos más elevados como el euro o el dólar australiano) contra yenes por la aversión de los inversores al riesgo.
Este movimiento aumentó más aún las pérdidas de los mercados de renta variable, ya que las carry trade han sido una importante fuente de liquidez para los mercados financieros, lo que habrÃa llevado al Banco de Japón a replantearse su estrategia para esta semana.
Como resultado del abandono de las posiciones contra el yen, la divisa japonesa llegó a subir por encima de los 112 yenes por dólar, un nivel que no se habÃa visto en más de un año.
Mitsuru Saito, economista de Tokai Tokyo Securities, afirma: “Dado el riesgo potencial de que aumente el abandono de las carry trades contra el yen y la consiguiente subida del yen, ahora no es posible que el Banco de Japón mueva los tipos esta semana.
El viernes la Reserva Federal estadounidense optó por dar un balón de oxÃgeno a los mercados rebajando por sorpresa y en 50 puntos básicos su tipo de descuento, hasta el 5,75%, para evitar el agravamiento de la crisis de liquidez.
No obstante, y pese a la reacción positiva de los mercados, pocos economistas creen que este vaya a ser el final de la crisis.
Al aplicar el recorte de los tipos de descuento -que establecen el precio al que el banco central presta a las entidades financieras–, la Reserva Federal reconocÃa que las turbulencias de los mercados financieros eran una amenaza para la economÃa, expresando su disposición a tomar nuevas medidas si fuera necesario.
Mari Iwashita, analista de Daiwa Securities SMBC, cree que el recorte de tipos no puede resolver por sà solo el problema de las hipotecas subprime o de riesgo en EEUU, y además, si los recorte de tipos se suceden, se pueden dar las condiciones para la formación de una burbuja financiera en el futuro
Asimismo, los economistas no creen que el Banco de Japón deba dejar a un lado su intención de normalizar gradualmente los tipos de interés, cuyo bajo nivel ha dado, por ejemplo, una liquidez excesiva a los hedge funds para realizar operaciones apalancadas en los últimos años.
Tampoco hay que olvidar los beneficios que unos tipos bajos, con el consiguiente efecto depreciativo en el yen, han proporcionado a la competitividad de las empresas exportadoras japonesas.
“Si los tipos de interés se mantienen en niveles irracionalmente bajos durante demasiado tiempo, podrÃan reanudarse las carry trades contra el yen y crearse una nueva burbuja financiera internacional, comenta Saito, economista de Tokai Tokyo.
Toshihiko Fukui, gobernador del Banco de Japón, ha advertido con frecuencia de los efectos secundarios de unos tipos de interés bajos por la distorsión de recursos que produce en los mercados.
“El Banco de Japón podrÃa necesitar un par de meses para confirmar que vuelve la estabilidad a los mercados financieros y se afianza la recuperación económica en EEUU y el resto del mundo antes de reanudar su camino de normalización mesurada de los tipos, resume Saito.
“Pero el banco central deberÃa al menos continuar enviando un mensaje claro al mercado de que la normalización de los tipos de interés es una obligación para evitar que se repliquen las prácticas de inversión poco rigurosas y que se produzca una burbuja financiera, concluye.
Saludos
Manuel
Para Willy,
Bueno, puede ser que mis datos no sean exactos. los saqué de la pagina de brokerhipotecario.com y economagic.com. No se si tu tienes enlaces con info mas fiable.
Y estoy de acuerdo contigo que si nos vamos a la época de nuestas peseta la referencia de cambio ya no es tan fiable. Y también en que los tipos no pueden subir ya a niveles del pasado, un 14% es seguramente inviable hoy en dÃa. Y de la misma manera en Japón.
Es cierto que desde 1 de enero de 2002 el yen se ha ido depreciando, pero opino que debe tender ha estabilizarse, entiendo que no puede ir subiendo y subiendo indefinidamente, hasta cuanto? 180, 200 , 220…
Será muy bueno para Japón pero malo para los demás de manera que no creo que el resto del mundo lo permitiera.
La pregunta es cual es el nivel digamos equilibrado.
Saludos
JOSE08100 los datos los he sacado del único sitio que no te van a mentir.
Cierres oficiales del BCE
Para los tipos de interés, mira en la entidad que fija los LIBOR de todas las monedas
BBA – British Bankers’ Association
Lo del valor del yen es muy discutible, para el FMI estarÃa en unos 144.
Para los japoneses no lo se. Pero el que manda es el mercado, y según él hoy su valor es unos 154
En fin, es cierto lo que dice Sonia más arriba, con la tonterÃa el lIbor del Yen a 1m a subido un monton, el viernes 20 estaba a 0.793,
http://specials.ft.com/siterefresh/stats/pdfs/moneyrates/MNY200807.pdf
Cuando empecé a mirar el tema de las HMD hallá a principios de junio estaba sobre 0.64
Mi mujer dice que quizás le damos demasiadas vueltas (los que estamos por entrar), que ya tenemos suficiente información para decidir… y bueno, a lo mejor tiene razón.
Al menos en nuestro caso el yen deberia bajar sobre 110 para alcanzar la cuota que pagamos ahora, un 30%…
Buenos dÃAS, estoy a punto de hacer una HMD y llevo unos dÃas leyendo el foro. POr favor me podrÃa alguien mandar las herramientas, escrituro en septiembre y voy un poco justo de tiempo.Muchas gracias.
MI mail:[email protected]
JOSE08100 si el yen tiene que bajar hasta 110 para pagar la misma cuota que pagas ahora, sigue con tu hipo en euros, será que te quedan muy pocos años para pagar y ya sólo amortizas.
Por cierto, el LIBOR del yen a 12 meses en enero estaba a 0,781% y el LIBOR del yen a 1 mes ahora está al 0,8%
¿que es mejor LIBOR a 1 mes o a 12 meses?.
Mi impresión es que es mejor a 12 meses porque los tipos en Japón sólo pueden estancarse o subir pero nunca bajar mas de lo que están.
Buenas,
yo tengo la HDM desde hace dos meses. Cuando la hice viendo los niveles del yen mayores a 165 preferi entrar en CHF, la primera cuota la pague de 1290 (principal de 300.000€ a un cambio de 1,6556) la segunda de 1305. Bien, a raiz de la crisis de la semana pasada y el viernes decidi cambiarme a JPY, a un cambio efectivo de 153 (el cambio en ese momento era de 151, pero tema fixing…) ; porque motivo hice esto? facil, con JPY se queda una cuota aprox de 1000 € y amortizo mucho mas que en CHF, solo con que esos 300 € de mas los de por perdidos ya tenemos un ahorro de 3.600€ anuales…. que con eso amortizas 4 cuotas…. es decir, 16 anuales.
Que las cosas se ponen mal y el YEn se aprecia a niveles de 135? seguiria pagando menos que en CHF y sobre todo amortizo mas cada mes del principal (interes efectivo del 1,24 en JPY vs interes efectivo del 3,1 en CHF)…. Que es lo que se busca en una hipoteca….
Que el principal suba mas al cambio o no que mas da!! hay 30 años para pillar un momento bueno para cambiarse al EUR.
el principal que me ha quedado es de 46,5 M JPY; Cuando hice el cambio de CHF a JPY NO pasaron por el euro, sino que aplicaron un cambio CHF / JPY directamente, contrayendo la nueva deuda en JPY al cambio de ese momento por valor de 304.000 € ; ahora mismo, a un cambio de 154.903 la deuda es de aproximadamente el importe del principal, 300.000 € por lo que mi cambio de referencia ahora es ese… a partir de 155 debo menos. ;-)
Ah y sinceramente, no os preocupeis los que entrasteis a 168, seguireis pagando menos que en € y en CHF y ademas con cada cuota mensual amortizais mucho mas principal. aunque la cuota os cueste un 10% mas que si estuviera a 170… estais amortizando un 30% mas cada mes que en CHF y eso en un par de años de prestamos se nota en el principal que queda.
un saludo.
Javier.
Hola a tod@s.
Para Willy.
Dices que es mejor un Libor a 12 meses que a 1 mes. Pero si firmas un HMD a Libor 12 meses + diferencial, en todo ese año ¿te puedes cambiar de divisa y pasarte a CHF o € si ves la cotización fea? o tienes que aguantar y ver como se aprecia el yen pasando de 154 a 130, por ejemplo, aumentando tu deuda?.
Y, si te arriesgas aguantando ese interés anual de 1,10 + diferencial (por ejemplo en mi caso se quedarÃa 1,75%), ¿lo respeta el banco todo el año?.
Saludos.
Marire, la revisión de los tipos (LIBOR) no tiene nada que ver con el cambio de divisa.
Yo tengo la hipoteca en el popular y las cuotas me las cargan los 5 de cada mes las condiciones que tengo para cambiar de divisa son:
4 dÃas hábiles de anteriores al dÃa 5. Antes de las 12:00 horas. Se valora la divisa que se sustituye al cambio vendedor y la que se introduce al cambio comprador el dÃa que se solicita realizar el cambio de divisa. La efectividad del cambio de divisa se producirá 2 dÃas hábiles posteriores a la fecha de solicitud. El dÃa que se haga efectivo el banco hace una liquidación extraordinaria de intereses que va desde la fecha de vencimiento de la cuota de amortización inmediatamente anterior a la solicitud del cambio de divisa y el dÃa hábil anterior al que se haya hecho efectivo el cambio de divisa.
Como ves podrÃa cambiarme de divisa casi cada 2 dÃas. Eso sà pagando un 0,15% de comisión y teniendo el LIBOR a 12 meses de la nueva moneda del dÃa en el que se solicita el cambio mas un 0,40% de diferencial.
Por otra parte cuanto mas bajo es el plazo de revisión de intereses mas alto es el diferencial que aplican.
Es decir, por ejemplo LIBOR a 1 mes + 0,75% de diferencial o LIBOR a 12 mese + 0,40 de diferencial
Hola a todos
Acabo de “aterrizar†de mis vacaciones y “sorprendido estoy†por varias cosas:
1. El considerable número de personas que se han sumado al foro.
2. El enorme trabajo de Willy que no para (eres una caña).
3. Lo participativo y “animado†que está el foro.
En principio ahora tocarÃa hablar de los “sorprendentes cambios†que han habido en este mes pero yo lo veo diferente.
Bajo mi humilde opinión considero que es cierto que ha habido una importante revalorización de los cambios, especialmente la del yen, pero ya tendrÃamos que saber todos que esto no es una linea recta, como tampoco es una “subida†constante, sino que hay las normales oscilaciones.
También creo que todos deberÃamos saber que tanto Japón como Suiza tienen unos tipos bajos compardos con el resto y que lo lógico es que vayan subiendo (otra cosa es saber hasta donde).
Además creo que ha sido bueno porque nos ha enseñado el comportamiento de los cambios en un ambiente de “mucha incertidumbre†con lo cual hemos adquirido una muy buena experiencia.
Después de todo, la repercusión real de todo esto es que pagaremos un poco más los próximos meses porque los tipos han subido y en cuanto al cambio ya veremos.
Un saludo
AgustÃ
¡Albricias, conseguà entrar!
Llevo dos dÃas intentándolo y no habÃa forma, ni con el truquillo de Agustà (¿darle dos veces a F11?), claro que lo mismo hay que pronunciar a la par algún conjuro que desconozco.
Al lÃo, he recibido una propuesta de minuta que me ha puesto los pelos como escarpias, como no habÃa visto nunca ninguna no se si estos abusos son una práctica habitual o es que yo estoy “susceptibleâ€. Os pongo los que más me han impactado:
APODERAMIENTO
La parte acreditada, en este acto, confiere poder a favor de CAJA NOSFERATU, para que, por medio de sus representantes, pueda por sà sola y sin intervención de la parte aquà poderdante, con plena validez y eficacia legal, y aunque incurra en la figura de autocontratación o se detecte oposición de intereses entre las partes, ejercer las siguientes facultades: completar, integrar, modificar, subsanar y rectificar, interpretar o suplir la presente escritura, en cualquier punto o extremo de la misma y todo ello en el fin de conseguir la inscripción en el Registro de la Propiedad y sin limitación alguna, sin necesidad de rendir cuentas de su actuación.
SEXTO BIS.- CAUSAS DE RESOLUCION
d) La falta de pago de una cuota de intereses o amortización o de la prima del seguro, una vez transcurridos treinta dÃas desde su respectivo vencimiento.
f) Si por las oscilaciones de la divisa concertada el contravalor en euros de la deuda en un momento determinado llegase a ser superior al valor pericial de la finca, o si dicha desviación fuera superior al 5%, y el prestatario no cancelara parcialmente la deuda por la diferencia al objeto de mantener dicha proporcionalidad, según lo establecido en el pacto segundo letra D).
OCTAVO.- TRANSFERENCIA
CAJA NOSFERATU se reserva la facultad de transferir a cualquier otra persona natural o jurÃdica todos los derechos dimanantes de este contrato, sin necesidad de tener que notificar la cesión o transferencia al deudor, quien al efecto renuncia al derecho que le concede el artÃculo 149 de la Ley Hipotecaria vigente.
———————————-
Sinceramente, a mi esto me ha descompuesto más que pensar en los riesgos de este tipo de hipoteca, sobre todo lo del apoderamiento y lo del artÃculo 149.
Los que ya habéis sido mordidos por Nosferatu ¿firmasteis estos pactos desangre? (si, desangre, todo junto)
Perdonad mi perplejidad, fruto de mi honda ignorancia.
Saludos
Rosa
Respuesta a Willy, post #1911
Pues no lo entiendo Willy. Me quedan 25 años y unos 80 mil del ala.
Pago ahora 440 eur/mes, en yenes pagarÃa unos 316, como un 28% menos. Y mantengo el nº de años. Yo creo que esta bien o hay algo que se me escapa.
Y lo de amortizar más o menos… lo explicaba en mi post #1893 da igual amortizar más o menos si el resultado es que tienes una cuota constante durante, por ejemplo en mi caso, 25 años por delante.
Amortizar más rápido sirve si juegas a cambiar entre monedas para bajar el capital cuando los cambios son favorables, como digo en el otro post. Que si, que ya puestos se puede estar pendiente y hacerlo, claro.
Pero yo veo como objetivo mas real y efectivo para el presente de cada uno, bajar la cuota, no? Siempre que no aumentes el tiempo. Y con el riesgo del cambio, eso si. Pero creo que tu mismo decÃas que no es probable que el yen se aprecie tanto, no? Si no me dejo nada, yo no veo que sea mala jugada…
Y es verdad lo que dice AgustÃ, eres una caña chaval. Gracias de verdad.
Para RosaNa
para el tema del articulo 149 mira el post de NIn #1876, respuesta a igual pregunta mia.
Ahora el resto que dices es de verdad acojonante, o osea es como firmar en blanco, ejejej Ya lo dije antes, ¿que se creen estos bancos?
Mirate este link del Banco de España (para todos en realidad):
http://wwwa.bde.es/clf/leyes.jsp?id=10757
Una minuta que me han adelantado a mi seguia esta norma.
saludos
Hola JOSE08100,
teniendo la hipo que tienes yo no la cambiarÃa por una multidivisa,
has de tener en cuenta que el paso tiene costos:
cancelación de la antigua (1%) -> 800 €
Gastos de notario, registro, comisión de apuertura, tasación… -> calculo entre 3.000 y 4.500 €
Es decir, la broma te sale por unos 4.000 o 5.000 € (un año de letras en € + o -)
Por otra parte, por los datos que das la letra mensual en Yenes seria de unos 335 € o 340€, es decir, te ahorras sólo unos 103 € al mes
Yo por esa diferencia unos 103€ no me cambia de hipo, pero si tus números te dicen otra cosa….
Hola llevo unos dias leyendo las opiniones en est foro a cerca de la HMD y por fin me he decidido a hacerla ya que para septiembre me dan mi casa. Tengo algunas dudas que supongo que seran las normales en este caso y que agradecria muchisimo que alguien me las respondiera.
La primera es: ¿interesa contratra este tipo de hipotecas con empresas que te las gestionan ellos, del tipo “hipotecaliaâ€, multihipoteca, etc…? porque ellos dicen que no se llevan comision alguna por nuestra parte pero yo no se si verdaderamnet las condiciones que me van a negociar ellos con el banco en cuestion van a resultar menos ventajosas que las que pueda yo negociar con un banco.
La segunda por supuesto es: ¿que recomendais yenes o francos suizos?
y por ultimo si alguien conoce alguna entidad bancaria en Madrid cerca de mi domiclio habitual (Aluche) o cerca de Seseña, que es donde me he comprado mi casa, en donde hagan buenas ofertas de este tipo de hipotecas.
Ruego me respondais o bien a mi correo [email protected] o bien en este mismo foro, lo que os sea mas sencillo. Yo personalmente prefiero a mi correo ya que no todos los dias tengo la posibilidad de conectarme a internet pero repito, a donde mas comodo os sea.
Por utlimo dar las gracias a todos los que compartis vuestros conocimeintos financieros con todos nostros porqure gracias a vosotros gente ocmo yo que no entendemos tanto podemos tener menos dudas cada dia sobre el tema de las MD, en especial a gente como Willy, juanlu, ricard, etc…que creo que entienden bastante sobre estos asuntos y estan empleando su tiempo en ayudar a gente sin ningun animo de lucro.
MUCHAS GRACIAS
Gracias Willy por tu valoración y consejo.
En realidad en los 85 mil ya habia tenido en cuenta los esos gastos más un extra pa otras cosas. Y me salen los numeros que te decia.
Y bueno si, en realidad mis números me cuadran.
Entiendo que para el que tenga una hipo de 200 ó 300 mil es todavÃa más provechoso el cambio (bueno para 300 mil serÃa algo asà como un 33% contra el 28% mio, quizás no tanto más, de manera proporcional claro porque en número absolutos no es lo mismo 600 eur que 110).
Pero en mi caso considero que me resulta y no por ser la hipo pequeña tengo más riesgo. Quizás al contrario, podria con un 20 o incluso un 30% más de couta. Si, creo que me salen los números.
Gracias mil por tu ayuda Willy. Dios te lo pague con muchos hijos… o con muchos intentos (seguro prefieres lo segundo, ejejej)
AgradecerÃa ampliar o confirmar el asunto planteado sobre revisión anual/mensual. Según lo leÃdo entiendo:
Los diferenciales son mayores cuanto menor es el plazo de revisión. Tambien es menor el Libor referenciado a un mes que a un año, pasa tambien en el Euribor, etc. Si hablamos de revisión anual, contamos con la condición LIBOR+diferencial, fijo durante el año natural siguiente, no tendrÃamos variación en el interes en ese año, si por el cambio de divisa y su apre/depreciación. Esta modalidad tambien permitirÃa en cualquier momento el cambio de divisa, como siempre, con todos los gastos. Tengo la duda de como afecta el cambio de divisa en el momento de cambio, entiendo que igual que siempre, pasando al LIBOR con las mismas condiciones en la nueva divisa al tipo fijo en ese año. Un poco lÃo parece, asumo que no me explique bien.
Al final del año, te revisan el LIBOR a 12 meses y otro periodo más..
PodrÃamos cambiar en ese momento, entiendo? A simple vista, creo que tambien es una opción a considerar, se puede decir que fijas el interés durante un año? habÃa leÃdo en el foro que era complicado cambiar de divisa y por ello se recomendaba la revisión mensual, donde podÃas moverte si convenÃa por cambio, pero se trata de una cuestión que ruego se trate por los que sepan y puedan ampliar el tema sobre ventajas/desventajas de un modelo u otro…
Saludos y Felicidades..
Hola, estupendo, ya están por aquà los estupendos “pesos pesados†del foro ( Willy, AgustÃ, ya os venÃa echando en falta, rebienvenidos!!)
Dejo por aquà un comentario:
http://www.finanzas.com/id.9183326/noticias/noticia.htm
Y esto donde nos vienen a llamar tontos a los multidiviseros:
http://www.kostarof.es/kostarof/foros/forum_posts.asp?TID=89749
¿ Alguien conocÃa ese foro de kostarof? En fin, vigilancia máxima al yen y la situación. Y SUERTE para todos.
Para Blanca
El tema de cambiar de moneda es una muy buena opción que tenemos en la HMD y que podemos utilizar siempre que lo consideremos oportuno.
No obstante deberÃamos considerar en primer lugar, que normalmente hay que avisar unos 4 dÃas antes del vencimiento mensual (como es mi caso) y en ese lapsus de tiempo nos puede pasar que el precio de cambio ya no sea el que nosotros querÃamos.
No obstante este margen serÃa más amplio si por ejemplo hubieramos entrado en yenes a 133 y “liquidaramos†en zona de 155 – 165.
Otra cosa a tener en cuenta es la aplicación del fixing con lo cual el precio ya no resulta tan objetivo y no nos irÃa mal hacer números y ver que nuevo principal nos queda, asi como el tipo de interés, la amortización y por supuesto la nueva cuota.
Todo ello sin olvidar los gastos que supone el cambio que en algunos casos suele ser el 0.20%, un fijo de 90 euros…
Cambiar de moneda puede ser muy interesante pero en mi humilde opinión no deberÃa ser una “obsesión†puesto que corremos el riesgo de “pillarnos los dedosâ€.
Un saludo
AgustÃ
Hola,
Las condiciones que me ofrece caixa catalunya en Mallorca… patéticas verdad?
En multidivisa:
LIBOR+ 0,90% y en caso de pasar a Euribor + 0,90%
Comisión de apertura? 0,85%
Comisión cancelación total y parcial de 1%. Existe la posibilidad de
solicitar comisión de amortización parcial del 0% si se amortiza máximo el
50% del capital pendiente. MÃnimo a amortizar un 5%
Cambio de divisas el X por mil (mÃnimo de X euros): 0,30% mÃnimo 5€
Fixing al 0,7% (7 por 1.000)
Seguros de vida? Aconsejable
Seguros de hogar? MÃnimo el Continente
Revisión mensual? Trimestral (igual que el recibo emitido)
Tutelaje? Se da información solicitada o como obtenerla (ej. página web:
http://www.ecb.int/stats/exchange) a través de la oficina o del gestor personal
asignado.
En cualquier momento se puede contratar una cobertura de tipos de interés
No contempla comisión por el cambio de contravalor del capital pendiente a otra divisa de pago, ni tampoco existe cantidad máxima de cambios en la vida del préstamo. Se puede solicitar hasta 4-5 dias antes del dia de pago del recibo, que es dia natural cada tres meses (desde la fecha de firma).
El contrato contempla una cláusula por la que, caso de que el contravalor
en euros de la deuda represente en un momento dado una desviación superior al 5% respecto del cambio inicial, el cliente se obliga a amortizar
parcialmente el préstamo, a fin de de restablecer dicha proporción.
Tras hacer las consultas de tipos, teneis que tener en cuenta que nos deben confirmar la solicitud de los tipos, a aplicar en la operación, en firme y que su validez es de 21 dias
Hola a todos
Ya he firmado con Kutxa. las condiciones son:
Apertura un 0,20% del capital pendiente
Libor trimestral más 0,5
Cambio de divisa 0,20% mÃnimo 3 euros.
Obligaciones el primer año: seguro de vida y de hogar.
En mi hipoteca no pone nada del famoso 20% del aumento del capital pendiente como consecuencia de los cambios de divisa. Antes de firmar se lo pregunté al director y el me dijo que si lo habÃa. Pero en mi escrituras no lo ponÃa. Tengo que comentarselo al director pero lo haré en el momento de que reciba las escrituras firmadas por el notario. Por si acaso. Jejeje.
Me gustarÃa saber como colgar mi hipoteca en esta web ya que la gente de Kutxa me la pasaron en word. Y asà la gente verá como se escritura una hipoteca de este tipo.
Saludos
Para Willy:
Gracias por la contestación. En el tema de pagar a Hacienda por las ganancias debido a un cambio favorable de divisa la conclusión que saco es que no, que no hay que pagar a Hacienda si, por ejemplo, el yen baja, cambias a euros y sacas esa tajada. No tengo mucha idea de como se opera en divisas, y pensé que podrÃa ser parecido a las acciones.
Respecto al cambio de divisa, la cosa me queda menos clara. Si el mercado de divisas no cierra nunca, ¿cual es el valor de referencia de los bancos y cajas?, supongo que será el BCE a su cierre, pero no lo sé.
Creo que esto es interesante, por que asà puedo evaluar que la comisión por cambio y el fixing son los correctos.
Muchas gracias, prestas un muy buen servicio a los foreros.
Para Efaistos
Ciertamente parece ser que las condiciones que ofrecen las entidades bancarias se están endureciendo y me da a mi que conseguir condiciones de hace unos meses va a ser difÃcil. Con lo cual al igual que ya ha pasado con asimilar la subidas de tipos ahora viene tambien el asimilar que condiciones “idilicas†van a ser complicadas de conseguir.
La solución? Yo creo que es “patear†más entidades para intentar conseguir mayor número de ofertas y entonces tener la posibilidad de escoger la mejor.
O sea que paciencia, mucho ánimo y por supuesto que siempre podemos “echar un cable†si conocemos oficinas dónde estas condiciones son más razonables.
Para NIN
Sobre el “susodicho foro†creo que la libertad de expresión es un derecho fundamental y que allá cada cual con su conciencia. Sin más.
Para Javier
La pregunta del millón: Qué moneda escoger?.
En algún otro post ya di mi humilde opinión sobre el tema si bien desde mi punto de vista es una decisión demasiado importante para que sigas los consejos de unos o de otros puesto que nadie va a garantizarte ni la evolción de los tipos ni de los cambios.
Yo creo que lo mejor es plantear escenarios y entonces decidir.
Javier me encantarÃa poder aconsejarte pero no serÃa ético por mi parte.
No obstante si necesitas herramientas para plantear escenarios ya sabes que vas a contar con la ayuda de los que participamos en este foro.
Para todos
Tiempo real del yen 156.88 y CHF 1.6348.
Un saludo
AgustÃ
Para Willy:
Gracias por tu contestación, de verdad, muy agradecido.
Del tema de pagar a Hacienda por sacar un beneficio en el cambio de divisa, la conclusión que saco es que no hay que hacer ningún pago, aunque se devalue tu divisa y hagas el cambio a euros. Vaya chollo.
Sobre el tema del valor de referencia de la divisa de los bancos no tengo la cosa tan clara. ¿el valor de referencia de los bancos y cajas es el valor de la divisa al cierre del BCE?, y si no ¿cual es?.
Si el banco no te da una referencia, ¿como sabes que la comisión por cambio y el fixing son correctos?
Gracias.
joer casi nada…..
y al grano soy un cobardica con un HMD desde hace 6 meses, que la tengo en euros…. y nunca me atrevo a cambiarla.. como ya sabeis solo puedo hacer lo cada 3 meses y este es el momento.. tengo hasta el 1 de septiembre… como veis este momento…
un saludo y gracias a todos
Hola Blanca,
voy a intentar explicar el tema del cambio de divisa y revisión del LIBOR.
Lo primero que hay que decir es que cada entidad tiene su propia polÃtica o condiciones.
Cuanto más restricciones te pongan a la hora de cambiar de divisa mas chiringuto financiero es la entidad.
Si una entidad no te deja cambiar de divisa en el momento que tú decidas es sólo por una razón. No tiene un departamento de inversiones en divisa.
¿Como creo que operan esos chiringuitos financieros que sólo dejan cambiar de divisa a vencimiento de revisión?, pues te piden un préstamo con una fecha de vencimiento x (en meses o a 1 año) pasado ese periodo te renegocian la nueva deuda en la misma moneda o en la nueva y a correr.
Aclarado lo anterior voy a explicar como funciona el Popular, que por cierto tiene una división de inversiones en divisas y puede que este sea el motivo por el que dan estas facilidades.
Puedes solicitar cuando te de la gana el cambio de divisa, la hora lÃmite son las 12:00, si se hace 1 minuto más tarde se considera que se solicita el dÃa siguiente.
El lÃmite de tiempo para solicitarlo es hasta 4 dÃas hábiles anteriores al cargo de la cuota mensual, si se hace con menos dÃas de antelación la efectividad del cambio de divisa se realizará para la próxima cuota.
El cambio que aplican es el que publica el banco el dÃa en que se hace la solicitud del cambio de divisa. La efectividad del cambio de divisa se producirá 2 dÃas hábiles posteriores a la fecha de solicitud. El dÃa que se haga efectivo el banco hace una liquidación extraordinaria de intereses que va desde la fecha de vencimiento de la cuota de amortización inmediatamente anterior a la solicitud del cambio de divisa y el dÃa hábil anterior al que se haya hecho efectivo el cambio de divisa.
La siguiente cuota se seguirá pagando el mismo dÃa que tocase antes de realizar el cambio de divisa y los intereses se calcularan desde el recibo extraordinario hasta el dÃa de cargo de la nueva cuota, para las posteriores cuotas los intereses se calculan como siempre.
El libor que te aplican será el de la nueva moneda el dÃa que se solicita hacer el cambio de divisa y no cuando se hace efectivo el cambio de divisa.
El total del Libor que te aplican viene dado por la suma aritmética de dos conceptos:
1) Tipo de interés máximo alcanzado en Londres, en la sesión celebrada el dÃa en que solicita el cambio de divisa, de un depósito en la nueva divisa solicitada de cuantÃa más próxima a la cantidad pendiente por amortizar por un plazo de un año.
2)Comisiones de los intermediarios por obtener dicho recurso, impuestos y tributos.
Una vez hecho el cambio de divisa el tipo de interés que nos apliquen tendrá una vigencia de 12 meses, es decir, es como si se volviese a hacer una hipoteca multidivisa.
Como el tiempo que transcurre desde que se solicita el cambio de divisa, hasta el que se hace efectivo es de dos dÃas hábiles, se puede cambiar de divisa cada dos dÃas hábiles.
Espero que ahora si me hay explicado mejor.
;)
village people efectivamente el valor que toman como referencia las entidades es el publicado por el BCE.
Hola a todos:
Noticias de nuestros amigos los japoneses:
Banco de Japón mantiene su tipo director de interés en 0,50%
jueves, 23 de agosto de 2007, 06:33 GMT
http://www.afxnews.com
TOKIO (Thomson Financial) – El Banco de Japón anunció el jueves que mantiene su tipo director de interés a 0,50%, nivel al que se encuentra desde febrero, en una decisión esperada por los mercados.
“El Banco de Japón hará de forma que el tipo de interés se mantenga en torno al 0,5%â€, indicó el banco central en un comunicado.
El comité de polÃtica monetaria del Banco de Japón tomó la decisión por ocho votos contra uno.
Los economistas no esperaban ningún cambio de los tipos de interés, mientras los mercados mundiales empiezan a recuperarse de las caÃdas provocadas por la crisis de los préstamos hipotecarios de riesgo en Estados Unidos.
———————————————————————————-
Parece que esto se va animando un poco y que “ya llueve menosâ€
EUR/JPY: 156,94
Saludos
Manuel
Ultima Hora,
El BoJ no sorprende y deja los tipos al 0,5%
Por cierto, parece que bolsas vuelven a respirar y tenemos al yen y al Franco devaluándose.
El Yen a 157 y el franco a 1,6358.
De todos modos, no creáis que todo a pasado ya, hay que esperar por lo menos 1 semanita de calma y sólo llevamos 2 dÃas.
hola compañeros,
Sobre el precio del dinero en Japón:
El Banco de Japón mantiene los tipos en el 0,50%
http://www.cincodias.com/articulo/economia/Banco/Japon/mantiene/tipos/cdseco/20070823cdscdseco_1/Tes/
Si lo entiendo bien, eso lo hacen para evitar que el yen se aprecie sobre el resto de monedas. Vamos a ver que pasa.
Sobre lo del foro de kostarof que aputan NIn, bueno para mi se trata de mirar más hacia adelanta o ser más conformista y dejarse llevar.
Que ambas opicones pueden ser válidas según cada caso. No solo en el tema de HMD si o no, yo creo que un poco en todo.
Aunque de nada vale arrepentirse o lamentarse, dejadme decir que ojalá me hubiera enterado del tema HMD en 2001 cuando hice mi hipo.
El yen estaba entonces sobre 110. Me estarÃa partiendo ahora con el yen a 155. Y que baje más de 110 dificil lo veo.
Pero como digo, de nada sirve lamentarse ahora (cagonla…) y habrá que jugar este partido y no aquel, solo buscar la mejor fórmula.
Lo que comenta willy en #1931 es a mi modo de ver muy importante. Por ejemplo, la hipoteca de BBK tiene cosas ( fixing menor, fundamentalmente) pero en esto tropiezan como chiringuito financiero, sólo te permiten el cambio de divisa y las amortizaciones en los vencimientos trimestrales.
Es decir, para poder establecer tú cuando quieres pasarte a otra divisa dentro del trimestre, debes ir a la oficina, firmar un papelito en el que aceptas el cambio de divisa al precio de ese dÃa, te cobran un importe ( pequeño eso sÃ) y el cambio se aplica para el siguiente vencimiento. Nada que ver con lo que cuenta willy que hace el Popular. Entiendo que todas las Cajas y entidades que sólo aceptan la fórmula de pago trimestral funcionan en ésto como BBK, porque no tienen el Departamento Financiero de divisas que comenta Willy, y además les supone tiempo manejar estas hipotecas porque casi lo hacen “a manoâ€, por lo que si pusiesen vencimientos tmensuales y mayor libertad de cambio de divisa de la hipo serÃa para ellos ( al menos a dÃa de hoy) todo un mundo.
Barajad todas éstas cosas. Por contra, a mà BBK me aplicó un 0,2% de fixing en el cambio inicial a yenes. De hecho yo entré en 165 y gente que entró con ( p.ej) Barclays aplicándole el cambio del mismo dÃa ( 27/06/07) entró en 167.
Salu2
Hola,
una pregunta ¿donde mirais para saber a tiempo real a lo largo de la mñn el cambio euro/yen?
Gracias
Para maria,
hay muchos sitios. Yo tengo acceso a plataformas de trading de forex, pero si no tienes pues te puede servir esta web que se actualiza cada minuto:
http://www.xe.com/es/
saludos,
Javier.
Para Maria
cotización en tiempo real
http://spanish.fxstreet.com/cotizaciones/monedas-tiempo-real/
Para todos:
158.64 Y
164.03 CHF
maria creo que no te has leÃdo los 1936 post anteriores.
Si los lees otra vez podrás obtener muchos links interesantes aportados por todos los foreros que participamos aquÃ.
:(
Gracias por darme las direcciones.
Si que me he leido todos los post pero hace ya tiempo, desde que me inicie en este mundo y entre todas las direcciones guardadas esta se me debió de “escaparâ€.
Saludos.
Muchas gracias Agusti por al menos responder, sobre el tema de la eleccion de la moneda pero que me dices de otra cuestion que hacÃa sobre las empresas que te gestionan ellas mismas la hipoteca multidivisa con los bancos, tipo “hipotecalia, etc…? como veis contratar ua HMD a traves de ellas? que desventajas y ventajas le ves?
Muchas gracias
Sobre el tema del fixing,
Como decÃa Barclays me dicen que no añaden fixing, que cogen el del Banco de España. Insisto y al final el chaval me dice los cambios que “le salen en pantalla hoyâ€, a las 13:20 horas:
Comprador: 158.69
Vendedor: 155.24
Hablo de yenes, esta claro.
El ultimo oficial de BDE (que a su vez es el del BCE, no?) es el del ayer 22/08/07 en 155,32
Vale. si calculo ambos sobre ese número me sale:
fixing comprador: -0,051%
fixing vendedor: +2,169%
¿lo hago bien? Si es asà el vendedor es un atraco. Además creo haber leÃdo por aquà que no pueden añadir más del 2%. No recuerdo quién lo dijo.
Preguntas:
– ¿El Banco de España da también un comprador y un vendedor? en su web yo solo encuentro ese que indicaba
– Para los que hablais del fixing del Barclays, ¿os lo dijeron ellos finalmente o lo calculasteis vosotros? supongo que puedo exigir que me lo digan.
– y de negociarlo no se. Sus condiciones son las mejores que he conseguido y claro… bueno, no se vuestra habilidad para negociar, pero claro si se plantan por más que te repitas…, por favor, vuestro consejo please.
Saludos
PD: hace unos dias que muchas me cuesta entrar montón al foro o sencillamente no entra,tanto en casa como en el trabajo, con lo cual no es mi PC. Os pasará a vopsotros también imagino.
Buenas tardes a todos.-
El lunes firmo mi HMD con Bankinter. Me han informardo que el cambio a yen sera el que haya al cierre de la sesión de hoy. Alguien me puede informar donde puedo mirar esta información y a que hora cierran los mercados en España.
Gracias
Hola compañeros. Agradeceria que si alguien ha firmado alguna HMD en Asturias me indicase el banco, oficina y persona de contacto para pedirle condiciones.
Muchas gracias anticipadas. mi mail es [email protected]
Para lilian. Hola. A mi me han dicho que el fixing solo lo tienen cuando comienzas la operación, pero que en los cambio mensuales no tienen fixing ¿? Claro que te cobran 15 € fijos incluidos en la cuota. Y a pesar de insistirles me dicen que esto ulitmo no es fixing????????.
Creo recordar de algunos post anteriores que Bankinter puede ser de lo mas barato en fixing, supongo que respecto al resto de los banco. también hay por los post una formula para hallar el fixing.
Para AgustÃ. Gracias por tus direcciones y recomendaciones. Ahora tengo que dejar el foro para hacer la cena a los peques. Si puedo despues pasaré la información de varias entidades bancarias.
Gracias a todos.
Hola de nuevo,
Barclays me dice que si vuelvo al euro serÃa con euribor 1 año +0.45 (Libor +0.60) , sin embargo en la minuta que me dieron para estudiar no pone nada de euribor ni de vuelta al euro. Sencillamente se refiere al Libor de la divisa en que este expresado el capital pendiente.
Se lo advierto, pero no me responde. Dice que si, que en el eurp serÃa asÃ.
Me desconcierta. Muchos realmente no saben lo que venden, en realidad. Alguien ya lo habÃa dicho esto, y es verdad.
¿que debo hacer? Conviene más el Libor del euro que es más bajo, o sea, tratar el euro como una divisa más. Que entiendo que es la filosofia de estas hipotecas. Si firmo tal como el ejemplo que me han dado puedo exigirlo luego en realidad.
Lilian, el cambio oficial diario del Banco Central Europeo esta aqui:
http://www.ecb.int/stats/exchange/eurofxref/html/index.en.html
En realidad el mercado de divisas no cierrea nunca, lo puedes ver aqui en tiempo real:
http://spanish.fxstreet.com/cotizaciones/monedas-tiempo-real/
saludos
Hola,
tengo muchos problemas para enta al foro desde hace un par de dias. Y cuando lo consigo, iserto un post y me acaba dando error y no conseguo enviarlo, como hace un momento. A ver si ese pasa.
¿os pasa a vosotros tambien? ¿alquien me puede ayudar?
Muchas gracias, chicos
Buenas noches a todos en la semana del 13 al 17 he conseguido la siguiente información de varias entidades bancarias. Fue mis primeras visitas asà que entre que no tenÃa mucha idea del asunto y algunos empleados que estaban peor que yo hay conceptos que encontraréis en blanco; otros con mucha similitud y otros que requerirÃan de una segunda visita para aclararlos. Aún asà ahà van:
BANKINTER: (PARA EL COLECTIVO DE LA ADMINISTRACIÓN LOCAL, RESTO DE PERSONAS COMISIONA DE APERTURA 1% Y NO RECUERDO PERO VARÃA UN PAR DE CONCEPTOS MAS)
IMPORTE A FINANCIAR. 70%
PLAZO DE LA FINANCIACIÓN EN AÑOS: 30
TUTELAJE DE LA OPERACIÓN: LO DENOMINAN ASESORAMIENTO
COMISIÓN DE APERTURA: 400€
COMISIÓN DE CAMBIO MENSUAL: 15€
COMISIÓN DE CANCELACIÓN PARCIAL: 0%
COMISIÓN DE CANCELACIÓN TOTAL: 0%
COMISIÓN POR CAMBIO DE DIVISA: 0%
COMISIÓN POR CAMBIO DE MONEDA:15€ (EL CONCEPTO CAMBIO DE MONEDA Y CAMBIO MENSUAL LO CONSIDERAN LO MISMO, POR LO TANTO ENTIENDO QUE SOLO SON 15€)
“CONDICIONES VALIDAS PARA
HIPOTECAS NUEVAS Y SUBROGACIONâ€: SI, SOLO FUNCIONARIOS
“DIFERENCIAL QUE MANTIENE EL BANCO
SI VOLVIERAMOS AL EUROâ€: EURIBOR +0.50%
EURIBOR + DIFERENCIAL (A 3 MESES)- – – –
LIBOR+DIFERENCIAL A 1 MES: 0.90 %
“¿QUE TIPO DE COMISION COBRAN POR
CAMBIO DE DIVISA? O ¿COMBRAN EL TIPO
CAMBIO VENDEDOR /
CAMBIO COMPRADORâ€â€¦â€¦.SOLO 15€ (IGUAL QUE CAMBIO MENSUAL Y CAMBIO DE MONEDA)
“POR LA COMPRA INICIAL O INICIO DE LA
OPERACIÓN ¿QUE COMISIÓN COBRAN?†1%. A ESTO LE LLAMAN FIXING
****************************************
BANCO DE VALENCIA:
IMPORTE A FINANCIAR. 60%
PLAZO DE LA FINANCIACIÓN EN AÑOS: 30
TUTELAJE DE LA OPERACIÓN: ¿?
COMISIÓN DE APERTURA: 0.5 AL 1%
COMISIÓN DE CAMBIO MENSUAL: 0.20% MINIMO 1.5 €
COMISIÓN DE CANCELACIÓN PARCIAL: 0%
COMISION DE CANCELACION TOTAL: 1%
COMISION POR CAMBIO DE DIVISA: ¿?
COMISION POR CAMBIO DE MONEDA:
“CONDICIONES VALIDAS PARA
HIPOTECAS NUEVAS Y SUBROGACIONâ€: SI
“DIFERENCIAL QUE MANTIENE EL BANCO
SI VOLVIERAMOS AL EUROâ€: EURIBOR + DIFERENCIAL DEL EURO
EURIBOR + DIFERENCIAL (A 3 MESES): 4.5+0.75%
LIBOR+DIFERENCIAL A 1 MES: 0.80+DIFERENCIAL
“¿QUE TIPO DE COMISION COBRAN POR
CAMBIO DE DIVISA? O ¿COMBRAN EL TIPO
CAMBIO VENDEDOR /
CAMBIO COMPRADORâ€: 0.2 % MINIMO 1.50€ (+ CAMBIO COMPRADOR VENDEDOR)
“POR LA COMPRA INICIAL O INICIO DE LA
OPERACIÓN ¿QUE COMISION COBRAN?†DE 0 A 0.20 %
**************************************************
BANCO POPULAR ( A PESAR DE QUE EN LA WEB CORPORATIVA TIENEN ESPECIFICAMENTE EL TERMINO HIPOTECA MULTIDIVISA Y ESPECIFICADOS POR COLECTIVOS GRANDES, EN AL SUCURSAL QUE YO HE VISITADO, CONFIRMADO POR TELEFONO, DA IGUAL QUE PERTENEZCAS A UN COLECTIVO GRANDE QUE NO)
IMPORTE A FINANCIAR: 70%
PLAZO DE LA FINANCIACIÓN EN AÑOS: 30
TUTELAJE DE LA OPERACIÓN: SI
COMISION DE APERTURA. 0.70%
COMISION DE CAMBIO MENSUAL: 0.20%
COMISION DE CANCELACION PARCIAL:0%
COMISION DE CANCELACION TOTAL1%
COMISION POR CAMBIO DE DIVISA:0%
COMISION POR CAMBIO DE MONEDA: ?¿?¿?¿?¿?¿?¿?¿?¿?¿?¿?¿
“CONDICIONES VALIDAS PARA
HIPOTECAS NUEVAS Y SUBROGACIONâ€: SI
“DIFERENCIAL QUE MANTIENE EL BANCO
SI VOLVIERAMOS AL EUROâ€: EURIBOR + 0.45%
EURIBOR + DIFERENCIAL (A 3 MESES)- – – – –
LIBOR+DIFERENCIAL A 1 MES: 0.70%
“¿QUE TIPO DE COMISION COBRAN POR
CAMBIO DE DIVISA? O ¿COMBRAN EL TIPO
CAMBIO VENDEDOR /
CAMBIO COMPRADORâ€: 0.2% (MINIMO 1.50€ Y PARA EL CAMBIO COMPRADOR VENDEDOR CREO QUE ADEMAS EL 1%
“POR LA COMPRA INICIAL O INICIO DE LA
OPERACIÓN ¿QUE COMISION COBRAN?†¿?¿?¿?¿?¿?¿?¿
****************************
BBK
IMPORTE A FINANCIAR: 70
PLAZO DE LA FINANCIACIÓN EN AÑOS: 30
TUTELAJE DE LA OPERACIÓN: SI
COMISION DE APERTURA: 0.50%
COMISION DE CAMBIO MENSUAL: ¿?¿?¿?¿?¿?¿
COMISION DE CANCELACION PARCIAL: 0%
COMISION DE CANCELACION TOTAL: 1%
COMISION POR CAMBIO DE DIVISA: 0.2 % capital pendiente
COMISION POR CAMBIO DE MONEDA:¿?¿?¿?¿
“CONDICIONES VALIDAS PARA
HIPOTECAS NUEVAS Y SUBROGACIONâ€: SI
“DIFERENCIAL QUE MANTIENE EL BANCO
SI VOLVIERAMOS AL EUROâ€: EURIBOR + 0.90% (SI HAY VINCULACIÓN HASTA EL 0.35%)
EURIBOR + DIFERENCIAL (A 3 MESES): DEPENDIENDO DE LA VINCULACION
LIBOR+DIFERENCIAL A 1 MES: DEPENDE DE LA VINCULACION
“¿QUE TIPO DE COMISION COBRAN POR
CAMBIO DE DIVISA? O ¿COMBRAN EL TIPO
CAMBIO VENDEDOR /
CAMBIO COMPRADORâ€: SOLO APLICAN CAMBIO COMPRADOR VENDEDOR. NO APLICAN COMISION
“POR LA COMPRA INICIAL O INICIO DE LA
OPERACIÓN ¿QUE COMISION COBRAN?â€: SOLO APLICAN CAMBIO COMPRADOR VENDEDOR. NO APLICAN COMISION
Se admiten comentario sobre las ofertas. Si alguno estuviera interesado en pasarse por la entidad e intentar mejorarla decÃrmelo o enviarme un correo al [email protected].
Salu2 a todos
Disculpad las mayúsculas.
Salu2
[email protected]
Bueno no se si otro mensaje corto que he enviado ha salido publicado puesto que no lo he visto. DecÃa:
“Disculpar por las mayúsculasâ€.
Salu2
[email protected]
PAra DOPASS.
Como verÃas, la semana pasada, puse un post en el foro, solicitando información sobre las condiciones que la KUTXA ha hecho a algunos foreros.
He visto tu diferencial y me parecen unas condiciones muy buenas ¿en que oficina lo has firmado?
Te paso mi email, para que si no te importa, me puedas enviar esas escrituras, me gustarÃa conocer, que es lo que me voy a encontrar.
[email protected]
Muchas gracias
Yo estoy interesado en cambiar mi actual hipoteca, donde las condiciones son: EURIBOR+0,40 a una hipoteca multidivisa en yenes japoneses. Para ello además de las condiciones ventajosas de los intereses del capital hipotecado (mucho mejores que las del EURIBOR), hay que encontrar el mejor momento para el cambio de la divisa, que entiendo serÃa cuanto más apreciado esté el euro frente al yen. No obstante, me gustarÃa saber de alguien que pueda informame no solo del indice más ventajoso para el cambio y su valor aproximado, sino también entidades financieras fÃsicas o a través de la red para iniciar los trámites del mencionado cambio de Hipoteca. Bankinter me ha ofrecido un interés para el yen japonés de 0,67 + 0,9 (un diferencial alto y que creo puede obtenerse algo más reducido). Gracias por la ayuda prestada.
Hola a todos,
Creo que ya somos muchos los que tenemos problemas para acceder al “foroâ€. Cada vez es más complicado cargar la página e inevitablemente en breve comenzaremos a notar esta falta de acceso en el número de posts diarios.
En mi opinión deberÃamos redirigir los nuevos posts a un foro como tal, es decir, que esté paginado, permita búsquedas y sobre todo, que el acceso a los últimos mensajes sea casi instantáneo (no como ahora, que en la mayorÃa de los casos nos podemos ir a preparar un café mientras se carga la página).
¿Qué os parece la idea? ¿Alguien tiene alguna sugerencia?
Un saludo!
Sabeis si en Barclays se puede cambiar de divisa cualquier dÃa del mes o debe coincidir con el vencimiento de la quota.
Muchas gracias
Hola a todos:
JoSGO tiene razón. Para paliar algo el problema, yo hago lo siguiente:
En el navegador aparecen en la parte superior izquierda dos estrellas amarillas, una de las cuales tiene un signo “+†verde sobre ella. Ya sabréis que se trata de “Centro de favoritos†y “Agregar a Favoritosâ€. Pues bien, si estando con la página del foro cargada “clickamos†en “Centro de favoritos†y después en “Fuentesâ€, aparece la posibilidad de agregar esta fuente (el foro). Si lo hacemos, a partir de ese momento al volver a “Fuentes†se cargan rápidamente los comentarios nuevos (los que aun no has leido desde la última vez que te conectaste). Con esto podemos ver inmediatamente los comentarios nuevos, pero no podemos escribir uno nosotros. Para añadir un comentario nuevo no hay más remedio que cargar como siempre todos los comentarios (o al menos yo no lo se hacer).
Asà ganamos algo de velocidad, por lo menos para leer las novedades.
Espero que os sirva.
Saludos
Manuel
Ok Manuavila, thanks. ;-)
hola a todos, un nuevo hipotecado con vosotos…. llevo desde mayo con un HMD..TenÃa un prestamo de 240 mil€ con barclays…y despues de dos años con ellos ,mi hermano que tiene unaHMD, me dijo que lo mirara… en barclays no me han querido hacer la HMD.. dicen qeu solo a los ldel sepla…. jajaa.. en fin.. os comento desde vitoria…me marché al bankinter y la verdad es que estoy contento aunque .. al loro de estas fluctuaciones de todo…lo referente al yen….
con el euribr pagaba ahora 1200€…encambio con la multidivisa ando pagando…749€…creo que es una diferencia mas que razonable.
por cancelar mi hipoteca con barclays y abrirla con bankinter me supuso unos 4500€… ..gracias por tan sabosa página
perdonad mi ignorancia, hace poco que he oido hablar de este producto y os he leido y me gustaria saber si estoy entendiendo.
En yenes, serÃa interesante para entrar (pedir hipoteca) que este por ejemplo en 150, si luego va hacia 170 mi deuda se vera reducida en euros, y si vuelve despues hacia 140 será malo para mi?
Es esto correcto.
Muchas gracias y perdonad de nuevo
Perdonad ignorancia, tras leer me gustarÃa saber si he entendido.
SerÃa interesante entrar en este mercado (pedir hipoteca) cuando yen vale por ejemplo 150 y que despues suba a 170 con lo que asi nuestra deuda en euros es menor? y si vuelve hacia 140 peor para nostros?
Es asÃ?
Muchas gracias y disculpad
Hola a todos, que tal el fin de semana?
yo firme ayer mi HMD, al final el cambio me salio a 158,37.
Que pensais del mismo, es bueno relativamente ?
Que pensais acerca de los tipos en Japon, este mes no los han subido, creeis que lo haran en un futuro no muy lejano?
Gracias
SUERTE
Os quiero desear suerte, porque la vais a necesitar.
No me gustan la HMD por los siguientes motivos:
• El mercado de divisas no lo entiende NADIE. Bueno quizás George Soros o también tuvo mucha suerte. Es mucho más difÃcil que el bursátil y está lleno de hedge funds ágiles y con colmillos afilados. Hasta Warren Buffett palmó dinero en 2005 cubriéndose contra la caÃda del dólar.
• La idea está basada en el “carry tradeâ€, una estrategia bastante peligrosa, utilizada por especuladores que se mueven a cortÃsimo plazo.
• En realidad nadie que se ha comprado su vivienda en euros necesita endeudarse en otra moneda. De hecho, las multinacionales se suelen endeudar en la misma moneda en la que han hecho la inversión, para que esté matcheado.
• Cito una información de Dresdner (si ya sé que siempre son bastante pesimista, empezando por James Montier):
“Si el yen empieza a apreciarse, entonces el carry trade se desinflará muy rápidamente. Todo el mundo se precipitará hacia la salida, pero sólo algunos podrán llegar a ella’, añade John Shepperd, economista de Dresdner Kleinwort, según el cual el yen podrÃa perfectamente ganar un 5% en algunas horas el dÃa en que estalle el pánico.
Según Markus Krygier, otro economista de Dresdner Kleinwort, la actual situación se parece a la de 1998. Entonces, un yen muy débil se apreció bruscamente en un 20% en tres dÃas, ya que la crisis financiera rusa y la perspectiva de alzas de tipos en Japón provocó un desenfrenado desmantelamiento de los ‘carry trades’â€
Los que estais atentos a la prensa, ya sabeis como ha subido la volatilidad estos dÃas y sus efectos sobre el “carry tradeâ€. Vale, igual dura hasta el verano que viene, pero no creo que dure 10 años, hasta que hayas amortizado una parte importante del principal.
• Detrás de todo está la necesidad de correr un riesgo adicional porque no se puede pagar la cuota en euros, ya que los pisos están sobrevalorados (cuánto es otra discusión). Es decir, sobre el riesgo de comprar un piso a crédito, que podrÃa perder valor, ponemos otro de riesgo de moneda. Es de locos. Es jugársela a rojo o negro.
• Por lo menos espero que podáis tener asesoramiento lo más profesionalizado posible sobre la evolución de las divisas (JPY o CHF), porque intentar hacerlo individualmente en plan autodidáctico es casi imposible.
SUERTE.
Se me olvidaba, mi enhorabuena al blog por el éxito de este hilo.
Casi 2000 mensajes en 15 meses!
Espero que sirvan para que muchos no vayan al banco
como ovejitas al matadero.
Hola Donald,
Aunque evidentemente respeto tu opinión, no estoy deacuerdo con ella.
Efectivamente una HMD es un producto financiero con riesgo, pero en general la vida, y concretamente, los temas financieras están más o menos sujetos a riesgos.
Puedes perder el puesto de trabajo (tu,tu pareja o los dos), el euribor puede ponerse cerca del 6% (hay gente que hizo hipotecas cuando estaba al 2%), la casa puede perder valor (de hecho esto es muy posible), etc, etc…
En el caso de la multidivisa, hay un riesgo adicional a todos los anteriores, y es la fluctuación de la divisa, pero como ya he mencionado ateriormente creo que este producto es es para alguien que pueda pagar las cuotas en euros.
En mi caso concreto, en euros pagarÃa unos 1000 €/mes, que es una cuota que puedo asumir (de hecho empiezo mi hipoteca en €) y actualmente en yenes pagaria unos 650 €. Para tener que pagar la misma cuota el yen tendrÃa que ponerse entorno a 110, lo cual veo bastante improbable, aún asÃ, pagarÃa lo mismo que en euros (si para entonces el euribor no estuviese sobre el 6, porque en este caso seguirÃa pagando menos), y como en la vida todo lo que sube baja, esta situación durarÃa unos meses o tal vez 1 o 2 años, finalmente el yen volverÃa a bajar consiguiendo la esperada rentabilidad de la operación.
Para jugar, lo importante es estar cubierto, si no lo puedes perder todo. En bolsa si no tienes prisa es muy dificil perder, ya que históricamente y a largo plazo la bolsa siempre sube (exceptuando casos muy concretos p.ej el de Terra Networks). Lo mismo pasa en HMD, lo importante es entrar en un buen momento, a ser posible en una moneda estable p.ej. CHF y tener colchón para los malos momentos.
Saludos,
J.B.
Hola Donald,
Al igual que JB estoy en desacuerdo con tu opinion y la de mucha gente de bancos que directamente sin conocer los pros y los contras ya dictaminan que es un suicidio. Yo opino que cada uno tiene un punto de vista diferente de las cosas y en el supuesto riesgo de estas hipotecas sucede lo mismo. Evidentemente este producto a un amigo no se lo aconsejo pero tampoco le digo que no se lo haga. Lo que tiene que hacer es estudiar bien como es y en funcion de ello realizarla o no.
Yo me la estudie, vi un posible escenario negativo e hice cuentas, y me salian de sobras. Y contrate una. Eso si, entre sabiendo que salvo que no haya forma humana de pagar una mensualidad de 1500€ no me cambio de yenes ni de coña (salvo que el cambio se ponga en 250 €/yen). Para esos 1500 tendria que ponerse en 80€/yenes el cambio. Inviable este escenario salvo una hecatombe a nivel mundial y que no afectara a Japon. Es como pensar que tienes la hipoteca en € al 3% como hace un par de años y decir que es muy arriesgada porque se pondra a un 10% o mas como hace años. Yo ahora pago 730€ por los 1175€ con la hipoteca normal. Anda que no tengo colchon ahi para regular si pasara algo malo. Ojala hubiera contratado la HMD a 120€/yenes pero en este momento eso es soñar.
Y ojo que los 1175€ tambien los puedo pagar. Y algo que nadie plantea (los reacios), los cambios en las divisas son mas peligrosos durante estos 6 o7 años (principio de hipoteca), posteriormente con la subida (lenta) de los sueldos no afectara tanto.
saludos,
Oscar
Yo sigo diciendo que si entras cuando el yen este lo más valorado posible, poco tienes que temer. Desde que el euro salió a la calle no ha hecho más que devaluarse. No veo que baje a los 90 yenes/euro del año 2000. Cuando entro el euro estaba en 117, y desde entonces solo ha hecho que bajar.
Desde 2002 la mayor pasrte del tiempo ha estado entre 130 y 140.
¿será ese su nivel “natural†una vez nosotros con el euro?
Recuerdo que cuando era niño un franco valÃa 14 pesetas y estuvo asà mucho tiempo, mucho, ¡hasta lo ponÃa en los libros de texto!
Se que no son razones muy “economicas†lo que digo, pero “economicamente hablando†se habla de tendencia, bueno la tendencia del cambio euro/yen en 3 años largos sobre apenas 7 ha sido esa que digo entre 130 y 140.
En fin.
Yo sigo diciendo que si entras cuando el yen este lo más valorado posible, poco tienes que temer. Desde que el euro salió a la calle no ha hecho más que devaluarse. No veo que baje a los 90 yenes/euro del año 2000. Cuando entro el euro estaba en 117, y desde entonces solo ha hecho que bajar.
Desde 2002 la mayor pasrte del tiempo ha estado entre 130 y 140.
¿será ese su nivel “natural†una vez nosotros con el euro?
Recuerdo que cuando era niño un franco valÃa 14 pesetas y estuvo asà mucho tiempo, mucho, ¡hasta lo ponÃa en los libros de texto!
Se que no son razones muy “economicas†lo que digo, pero “economicamente hablando†se habla de tendencia, bueno la tendencia del cambio euro/yen en 3 años largos sobre apenas 6 ha sido esa que digo entre 130 y 140.
En fin.
queria decir sobre apenas 6 años, en realidad, desde enero 2002 a nuestros dÃas, agosto 2007: 5 años y 8 meses.
Y olvidé insertar el link de los tipos de cambio del la entrada del euro a que me referia:
http://www.brokerhipotecario.com/html/historico_cambios-cen.php
Perdón queira decir en apenas 6 años desde enreo 2002 a agosto 2007: 5 años y 8 meses, en realidad.
y olvidé añadir el para ver eltipo de cambio de eso años que decÃa:
http://www.brokerhipotecario.com/html/historico_cambios-cen.php
saludos
Tengo aprobada una hipoteca como dije antes de EURIBOR + 0,49 con vinculacion de nomina y seguro del hogar en CAJAMAR. Aun no he firmado y me saldrÃa por 870 euros mas menos a 40 años.
Con el simulador de ABANFIN de HMD pongo como interes del LIBOR el 1,15% y como interes a aplicar sobre la moneda 0,90% tb, para simular el YEN, incluso lo hago al 2% y como moneda he puesto que compro el YEN a 160. Luego tb pongo para la simulacion que el YEN puede fluctuar entre 90 (que me baje a 90 casi imposible) y 180 (buen escenario). Pues bien me sale que si se pone a 90 se me pone la hipoteca a 950 euros mas o menos. Es decir que en un escenario muy jodido aun asi tampoco seria una catastrofe.
Creo que o el simulador no simula bien o no veo riesgo por ningun lado. El riesgo seria que el LIBOR se pusiera al 5% y el yen a 90 pero no se yo , si pasara eso aun tendria tiempo de cambiar. ME EQUIVOCO?????? UN SALUDO Y GRACIAS
En referencia a los comentarios anteriores:
• para tener un techo la gente se mete en unas operaciones que no entiende.
• En otros paÃses, la gente alquila (porque no tiene estabilidad o piensa que están sobrevalorados) o compra endeudándose a un plazo medio (15-20 años), a tipo fijo.
• Aquà somos más chulos que nadie y compramos pisos sobrevalorados (pánico comprador, que se acaban!), a tipo variable y en una moneda distinta a la del activo, como si tuviésemos idea. No creo que sea consciente de lo que está haciendo ni el 5% de los que tienen HMD.
• Sólo si vas bastante sobrado puedes asumir los riesgo que conlleva, como si te lo juegas a rojo o negro. La diferencia con la inversión en bolsa es que en bolsa, en general, la gente no va apalancada (con dinero de otro).
• Después de alguna reunión del G-7 alguno se va a llevar una sorpresa de que suben los tipos del yen y se aprecia la moneda rápidamente. “Double whammy†para tu hipoteca.
Hola, actualmente tengo concedida una hipoteca con Cajamar por EURIBOR+0,49 con vinculacion de nomina y seguro del hogar, por 175000 euros siendo una cuota de 860 euros mas o menos a dia de hoy a 40 tacos.
Con el simulador de ABANFIN veo q poniendo como moneda el YEN, de interes el LIBOR actual + 0,90 y poniendo q compro a 160, ademas de una simulacion para una variación de q se ponga a 90 (caso muy extraño pero se podria dar) y que se ponga a 180 (tb puede llegar el caso). Pues en el caso de que se me pusiera a 90 pagaria 950 euros algo que no es catastrofico. O EL SIMULADOR ESTA MAL o no encuentro las contras de la HMD Ya que para palmar de verdad tendria q subir mucho el libor y la moneda en 90 pero cuando se daria eso? es decir que en un plazo largo y pudiendo cambiarme antes. Sin contar que la simulacion es a 30 años. ME EQUIVOCO EN ALGO=???????
Japanese could take time to give up on yen shorting
AFP, TOKYO
Monday, Aug 27, 2007, Page 10
“Mrs Watanabe,†the metaphorical Japanese housewife and new queen of global currency markets, may have suffered big losses in the recent credit turmoil, but she hasn’t stopped selling the yen just yet.
The sharp appreciation of the yen earlier this month prompted many observers to herald the demise of carry trades, which have exploded in popularity among Japanese betting billions on their own currency falling.
“I think the yen carry trade is pretty much over,†Mark Cutis, chief investment officer at Japan’s Shinsei Bank, told reporters.
“These are trades that everybody knew in our business were going to come unstuck at some point. And they just did,†he said.
The yen carry trade has paid off handsomely in recent years for many Japanese — from housewives to businessmen and even grey-haired pensioners — resulting in a boom in foreign exchange margin trading.
By selling low-yielding currencies such as the yen and buying high-return currencies such as the Australian and New Zealand dollars, they were able to make hefty profits to supplement their meagre bank account returns.
However, they can also be left with much bigger losses than their deposits, which appears to have been the case for many this month.
But so far reports of the death of carry trade appear to be premature, said James Gow, managing director of margin trading firm FXOnline Japan.
“Our Japanese customers are still shorting [selling] the yen,†he said.
More than two-thirds of them in fact.
“We find that customers tend to stick to their guns. Particularly because the yen had such a long period of weakening over 18 months or two years,†he said.
High-yielding currencies such as the British pound and the Australian and New Zealand dollars rebounded against the yen last week as investors regained some of their appetite for risk.
The renewed selling of the yen came despite the fact that many Japanese engaged in this high-risk pursuit appear to have been badly hit in the recent market turmoil caused by fears of a credit crunch.
“There must be people who made huge losses and it wouldn’t be a surprise if their loss was larger than the amount they had invested,†said Masaaki Saito, deputy general manager of online forex trading firm Gaitame.com.
The problem is that amid high volatility, “carry trade doesn’t work,†JP Morgan currency strategist Tohru Sasaki said.
“Profit from the carry trade is actually really small if markets are very volatile,†he said.
Yen short, or sell, positions through margin trading stood at ¥7 trillion [US$60.2 billion] just before “the collapse of the yen carry trade,†he said.
Then, as global share prices tumbled and the dollar fell from ¥118 to below ¥112, Japanese retail investors bought back ¥3.8 trillion in just one week — more than the value of Japan’s second-quarter trade surplus, he said.
Hola rentrée,
mi inglés no es tan bueno. No estoy seguro de entender bien todo ese texto, más con toda la terminogÃa económica propia.
Por qué no nos haces a little resume in more simple words pa que lo podamos entender todos mejor, please.
Seguro no re lleva demasiado trabajo. Gracias, compañero
Para Willy, o quien pueda resolverme esta duda,
Me han ofrecido en el B.Popular unas condiciones parecidas a las de Alfonso “el espÃaâ€, asà que he releÃdo todo lo que habéis comentado sobre este banco.
Me queda claro que tengo que estar “al loro†con el cálculo de la cuota mensual, que el fixing es variable pero que siempre cuadra al 2%, pero como aun no me han mandado copia de la minuta, querÃa saber si, en la tuya aparecen las cláusulas abusivas de la cesión y el art. 149, del aumento de la deuda y del apoderamiento, que cité en #1916 (y que por cierto son de Caixa Catalunya, asà que ojito los que estéis en negociaciones con ellos).
Mi correo es [email protected]
Mil gracias y saludos a todos
Rosa
Buenos dÃas a todos,
Román, estás en lo cierto, a la hora de firmar una hipoteca multidivisa lo que te interesa es que el par EUR/JPY esté lo más bajo posible porque de esta forma tu deuda incial en yenes será menor (por cada euro te darán menos yenes y eso provocará una deuda inicial menor en el primer cambio EUR-divisa).
Por otra parte, si el par EUR/JPY baja en relación a cuando firmaste la hipoteca “virtualmente†estarás perdiendo dinero porque tu deuda en euros (ojo, ¡sólo si cambiases a euros!) serÃa mayor. Además, en este caso tu mensualidad también serÃa mayor ya que para pagar la misma cuota en yenes necesitarÃas aportar más euros. Lógicamente, si el par EUR/JPY subiese con respecto al valor que tenÃa en la fecha de firma de la hipoteca estarÃas “virtualmente†ganando dinero, pues tu deuda en euros (siempre si hicieses el cambio) serÃa menor y, además, tendrÃas una cuota mensual menor al tener que pagar menos euros para cubrir los yenes de la mensualidad.
De todas formas, y a la vista de la duda que planteas, mi humilde consejo es que si realmente estás interesado en este tipo de hipotecas te leas todos los mensajes del foro. De esta forma afianzarás conocimientos y aprenderás todos los riesgos que conlleva el producto y los cambios de divisa (muy peligrosos si no se hacen en el momento y la moneda apropiada). Creo que esta es la mejor forma para que puedas evaluar si en tu situación económico-familiar te compensa el riesgo. De todas formas no olvides que también existen otras monedas que aunque sean menos “golosas†que el Yen, también suponen un ahorro con respecto al euro y son menos peligrosas (por ejemplo el franco suizo).
Espero haberte ayudado a aclararte un poco.
Un saludo.
P.D: Tiempo real EUR/JPY a 158.91 (y subiendo…)
Hola RosaNa,
lo del art.149 no se si lo pone pero vamos da lo mismo.
Este artÃculo viene a decir que tu les debes la pasta a ellos pero que ellos pueden vender tu deuda a quien quieran (eso es lo que han hecho los yankis con las hipotecas supreme).
Que más te da deber a pepe o a juan. Este caso siempre se contempla cuando un banco quiebra, todos los deudores del banco que quiebra pasan a ser deudores de la entidad que lo compra.
¿O pensabas que si debÃas pasta a un banco y este quebraba quedabas libre de la deuda?
Sobre el tema de que la moneda se aprecie, en el popular es del 10% del importe solicitado, no tiene nada que ver el inmueble.
Tu puede comprar una casa de 200.000 € y pedir sólo 50.000 €, es sobre los 50.000 € sobre los se aplica el tema.
El periodo que tienes para subsanarlo, si ellos lo reclaman es de 30 dÃas, por tanto con que un sólo dÃa el yen se devalúe lo justo para que tu deuda sea 1 céntimo de € menos del 10%, tendrÃa automáticamente otros 30 dÃas.
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