Hipotecas

El Banco de España ha confirmado que el Euríbor a 12 meses, el principal índice de referencia para la mayoría de las hipotecas variables en España, cerró diciembre con un promedio mensual del 2,436%. Este dato marca nueve meses consecutivos de caídas, situando el índice en su nivel más bajo desde septiembre de 2022.

El descenso ha sido de 7 puntos básicos respecto a noviembre (2,506%) y de 1,243 puntos porcentuales respecto al mismo mes de 2022 (3,679%), una diferencia que tendrá un impacto directo y relevante en el bolsillo de los hipotecados.

Ahorro relevante para los hipotecados

Una persona con una hipoteca variable de 150.000 euros a 30 años, con un diferencial del 0,99% más Euríbor, verá una reducción mensual de su cuota de aproximadamente 107,94 euros, lo que supone un ahorro anual de 1.295,28 euros.

Este ahorro es especialmente relevante en los primeros años del préstamo, cuando la mayor parte de la cuota se destina al pago de los intereses. En palabras de Simone Colombelli, director de Hipotecas de iAhorro, “el Euríbor ha vuelto a bajar en diciembre, pero no lo ha hecho a la misma velocidad que en los meses anteriores”. Colombelli anticipa que este indicador podría seguir ajustándose a la baja en enero, aunque posiblemente a un ritmo más moderado.

Por su parte, desde el comparador Kelisto, su portavoz, Estefanía González, asegura que el Banco Central Europeo (BCE) podría continuar con su política de reducción de tipos de interés a lo largo de 2024. Esto llevaría al Euríbor a situarse en torno al 2% en la segunda mitad del año, con una posible caída por debajo del 1,75% a finales de 2025.

Otros índices de referencia también a la baja

El Míbor, otro índice de referencia utilizado en hipotecas anteriores al año 2000, ha seguido la misma tendencia descendente, cerrando diciembre en el 2,436%, exactamente el mismo valor que el Euríbor.

En cuanto a otros tipos de interés más específicos:

• Euríbor a una semana: 3,029%
• Euríbor a un mes: 3,890%
• Euríbor a tres meses: 2,825%
• Euríbor a seis meses: 2,632%

Además, el euroSTR, una referencia clave para operaciones interbancarias a corto plazo, mostró también cifras ajustadas:

• A una semana: 2,913%
• A un mes: 3,067%
• A tres meses: 3,204%
• A seis meses: 3,443%
• A un año: 3,715%

Previsiones para 2024: ¿Seguirá bajando el Euríbor?

El comportamiento del Euríbor está estrechamente vinculado a las políticas monetarias del Banco Central Europeo (BCE). Si la inflación en la eurozona sigue moderándose, es probable que el BCE continúe bajando los tipos de interés, lo que podría consolidar esta tendencia a la baja en el índice hipotecario.

No obstante, los expertos advierten que estas bajadas serán más suaves y paulatinas que las alzas vividas en años anteriores. Para los hipotecados, este contexto ofrece un pequeño respiro, aunque la volatilidad del mercado y la incertidumbre económica global siguen siendo factores a tener en cuenta.

El mercado hipotecario español afronta el 2025 con optimismo, según las estimaciones de la Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI). La entidad prevé un crecimiento de hasta un 10% en la concesión de hipotecas, alcanzando cerca de 400.000 operaciones al cierre del año. Este impulso estaría respaldado por la política monetaria más flexible del Banco Central Europeo (BCE) y una mayor estabilidad económica que ha comenzado a percibirse desde finales de 2024.

El papel de los tipos de interés y el acceso a la vivienda

El subdirector general de UCI, José Manuel Fernández, ha explicado que la evolución del mercado hipotecario dependerá en gran medida de las políticas monetarias del BCE. La esperada reducción de los tipos de interés en 2025 contribuirá a abaratar el crédito y mejorar la capacidad de endeudamiento de las familias, lo que facilitará la compra de vivienda y podría incentivar la construcción de obra nueva.

Sin embargo, Fernández advierte que la falta de vivienda asequible y la escasez general de oferta seguirán siendo los principales desafíos. Estos problemas afectan especialmente a jóvenes y familias con ingresos medios, quienes continúan encontrando barreras significativas para acceder a una vivienda en propiedad.

Las ayudas públicas seguirán desempeñando un papel importante para estos colectivos, al igual que las iniciativas público-privadas destinadas a fomentar la construcción de nuevas viviendas. Fernández también destacó que, a pesar del auge de las hipotecas a tipo fijo y mixto, en un entorno de tipos más bajos, las hipotecas variables podrían volver a ganar terreno, sobre todo entre compradores que busquen plazos de financiación más cortos.

El precio de la vivienda y del alquiler: una subida moderada pero constante

Según UCI, los precios de compra y alquiler de vivienda continuarán al alza, aunque sin incrementos abruptos. Se espera un aumento de alrededor del 5% en el precio de compra y hasta un 10% en los alquileres, especialmente en grandes ciudades y zonas costeras, donde la demanda supera ampliamente la oferta disponible.

Esta dinámica ha despertado el interés de inversores en proyectos del modelo ‘build to rent’, donde edificios enteros se construyen con el objetivo exclusivo de ser destinados al alquiler. UCI anticipa que este tipo de proyectos será clave para incrementar la oferta de vivienda en las áreas más tensionadas.

Confianza bancaria y nuevos modelos de construcción

El informe de UCI también subraya que la confianza de las entidades bancarias en el sector inmobiliario facilitará el acceso a la financiación para los promotores. A su vez, la construcción industrializada y modular seguirá ganando protagonismo como una solución ágil y eficiente para el modelo ‘build to rent’ y para abordar la escasez de oferta.

En cuanto al perfil del comprador, se espera que el mercado internacional siga siendo un motor clave. Además de los tradicionales compradores británicos y alemanes, aumentará la presencia de inversores franceses, nórdicos, estadounidenses y latinoamericanos. Estos compradores no solo buscan propiedades en las clásicas zonas costeras, sino que comienzan a mostrar interés en regiones menos tradicionales, como el norte de España, atraídos por su clima, conectividad y calidad de vida.

La sostenibilidad y la digitalización, pilares del futuro inmobiliario

El informe también destaca que la rehabilitación y mejora de la eficiencia energética del parque de viviendas jugará un papel fundamental en los próximos años. El cumplimiento de la Directiva de Eficiencia Energética de los Edificios (EPBD) exigirá a los Estados miembros de la UE presentar sus planes nacionales de rehabilitación antes de finales de 2025.

Asimismo, la transformación digital seguirá avanzando en el sector inmobiliario. Herramientas basadas en la inteligencia artificial (IA) optimizarán la gestión de propiedades y ofrecerán experiencias más personalizadas a los compradores. Sin embargo, Fernández subraya que, a pesar de la creciente automatización, el trato humano y la confianza personal seguirán siendo pilares esenciales en el proceso de compra de una vivienda.

Perspectivas para 2025: optimismo moderado y retos persistentes

El mercado hipotecario español afronta 2025 con un horizonte más despejado, impulsado por unos tipos de interés más bajos, una economía más estable y una mayor confianza de los inversores y compradores. Sin embargo, la persistente escasez de oferta, los desafíos en materia de vivienda asequible y las incertidumbres económicas globales seguirán siendo factores determinantes en la evolución del sector.

El Euríbor a 12 meses, principal referencia para la mayoría de las hipotecas variables en España, cerrará diciembre  en torno al 2,437%, lo que supone su noveno mes consecutivo de caída y su nivel más bajo desde septiembre de 2022. Este descenso trae un respiro considerable para miles de familias que han visto cómo sus cuotas hipotecarias se disparaban en los últimos años debido al agresivo ciclo de subidas de tipos del Banco Central Europeo (BCE).

A falta de un día para cerrar el mes, la media mensual del Euríbor se sitúa en el 2,434%, lo que representa un descenso de 7,2 puntos básicos respecto a noviembre (2,506%) y una caída de 124,5 puntos básicos en comparación con diciembre de 2022 (3,679%).

Un alivio de más de 100 euros al mes para las hipotecas variables

Para entender mejor el impacto de esta reducción, tomemos como ejemplo una hipoteca media de 150.000 euros a 30 años con un diferencial del 0,99% sobre el Euríbor. Aquellos que revisen su tipo de interés con el dato de diciembre verán una reducción mensual en su cuota de aproximadamente 107,94 euros, lo que equivale a un ahorro anual de 1.295,28 euros.

Este descenso es especialmente relevante en los primeros años del préstamo, cuando la mayor parte de la cuota hipotecaria se destina a pagar los intereses en lugar del capital pendiente. Como señala Simone Colombelli, director de Hipotecas en iAhorro, aunque el Euríbor sigue cayendo, “no lo ha hecho con la misma fuerza que en los meses anteriores”. Colombelli anticipa que este indicador podría seguir ajustándose a la baja a lo largo de 2024.

¿Qué pasará con el Euríbor en 2025?

El Banco Central Europeo ha dejado entrever que, tras el agresivo ciclo de subidas de tipos de interés para controlar la inflación, podría comenzar un periodo de ajustes a la baja en 2025. Esto afectaría directamente al Euríbor, que seguiría la tendencia descendente.

Desde el comparador financiero Kelisto, su portavoz Estefanía González proyecta que el Euríbor podría situarse en torno al 2% en la segunda mitad de 2025 y descender hasta el 1,75% a finales de 2025. Este pronóstico está ligado a la expectativa de que el BCE reduzca el precio del dinero, lo que aliviaría aún más las cuotas hipotecarias en los próximos años.

Sin embargo, la incertidumbre económica y las tensiones geopolíticas siguen siendo factores clave que podrían modificar estas previsiones. La inflación, aunque ha mostrado signos de moderación, sigue siendo un desafío para el BCE.

La prudencia sigue siendo clave para los hipotecados

A pesar de estas buenas noticias, los expertos recomiendan prudencia. Aquellos con hipotecas variables deberían aprovechar este respiro para reajustar sus finanzas personales o considerar amortizar parte de su deuda hipotecaria, especialmente si tienen capacidad de ahorro.

En definitiva, el descenso del Euríbor en diciembre representa un alivio tangible para miles de familias, pero el futuro sigue dependiendo de la evolución de los tipos de interés y las políticas monetarias del BCE.

El euríbor a 12 meses, el principal índice de referencia para la mayoría de las hipotecas variables en España, cerrará diciembre con una media estimada del 2,439%, marcando así su novena caída mensual consecutiva. Este descenso supone un alivio económico notable para miles de familias hipotecadas, con un ahorro anual estimado que puede superar los 1.200 euros en algunos casos.

La cifra es aún más impactante si se compara con el nivel alcanzado en diciembre de 2022, cuando el euríbor cerró en el 3,679%. Sin embargo, la caída de este mes ha sido más moderada que las registradas en meses anteriores, debido a un contexto económico global marcado por la persistencia de la inflación y la política monetaria restrictiva de los principales bancos centrales.

Impacto directo en las hipotecas variables

El descenso del euríbor se traduce en un alivio tangible para quienes revisan sus hipotecas anualmente. Por ejemplo, para una hipoteca de 150.000 euros a 25 años con un diferencial de un punto porcentual sobre el euríbor, la cuota mensual bajará en unos 103 euros, lo que supone un ahorro anual aproximado de 1.241 euros.

En el caso de una hipoteca de 300.000 euros bajo las mismas condiciones, el ahorro mensual asciende a 207 euros, acumulando un total de 2.484 euros al año. Estas cifras reflejan el impacto positivo que tienen las reducciones en el índice sobre la economía doméstica, especialmente en un escenario de creciente incertidumbre financiera.

El descenso progresivo del euríbor en 2024

El indicador comenzó 2024 con una tasa del 3,609% y alcanzó su pico en marzo con un 3,718%. Sin embargo, desde abril inició una senda descendente que ha continuado de forma constante hasta finales de año.

• Abril: 3,703%
• Mayo: 3,680%
• Junio: 3,650%
• Julio: 3,526%
• Agosto: 3,166%
• Septiembre: 2,936%
• Octubre: 2,691%
• Noviembre: 2,506%

A pesar de la moderación en la caída de diciembre, el descenso acumulado a lo largo del año refleja el efecto de las políticas monetarias implementadas por el Banco Central Europeo (BCE).

La influencia de los bancos centrales y la inflación

El BCE, presidido por Christine Lagarde, ha sido clave en esta tendencia bajista con sus sucesivos recortes de tipos de interés. Sin embargo, el organismo ha adoptado una postura cautelosa debido a los rebrotes de la inflación en Europa, que sigue situándose por encima del objetivo del 2%.

Por otro lado, la Reserva Federal de Estados Unidos (Fed) también ha desempeñado un papel importante. Tras su última reunión en diciembre, la Fed anunció que prevé realizar menos recortes de tipos de lo esperado en 2025, lo que ha generado un efecto moderador en la caída del euríbor. Esta situación podría influir en las futuras decisiones del BCE, que deberá equilibrar el control de la inflación con el estímulo al crecimiento económico.

Perspectivas para 2025: una caída más lenta pero constante

Analistas como Antonio Castelo, de iBroker, coinciden en que el euríbor mantendrá su tendencia bajista en 2025, aunque advierten que el ritmo será más pausado que en 2024. Las previsiones sitúan el índice en torno al 2,1% para finales del próximo año.

Asimismo, la firma Ebury atribuye la moderación actual a un menor optimismo sobre el retorno de la inflación a niveles objetivo y a la política más restrictiva de la Fed, que limitará el margen de maniobra para los bancos centrales europeos.

En cualquier caso, el descenso del euríbor continuará representando un respiro financiero clave para los hogares españoles endeudados, especialmente en un entorno económico donde la incertidumbre y la cautela marcan el rumbo de las decisiones monetarias globales.

El próximo 31 de diciembre expirará una de las medidas estrella del paquete de alivio hipotecario aprobado por el Gobierno en noviembre de 2022. Esta disposición, que permitía a los titulares de hipotecas modificar las condiciones de sus préstamos para cambiar de tipo variable a fijo o mixto sin el pago de comisiones, así como realizar amortizaciones anticipadas sin costes adicionales, llega a su fin.

La medida formaba parte del Código de Buenas Prácticas para deudores hipotecarios en riesgo de vulnerabilidad, una iniciativa impulsada en plena crisis inflacionaria y ante las agresivas subidas de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE). En un principio, la duración de este alivio estaba prevista hasta diciembre de 2023, pero fue ampliada un año más debido a los impactos económicos derivados de la guerra en Ucrania, el conflicto en Oriente Medio y la persistente sequía en Europa.

Sin embargo, el panorama ha cambiado significativamente en los últimos meses. El BCE ha relajado su política monetaria desde junio, lo que ha llevado al Euríbor —el índice de referencia para la mayoría de las hipotecas en España— a situarse en torno al 2,4 %, después de haber alcanzado máximos históricos cercanos al 4 % en 2023. Esta tendencia a la baja ha llevado al Ejecutivo a no prorrogar la medida para 2025.

¿Qué implica el fin de esta medida?

A partir del 1 de enero de 2025, los titulares de hipotecas que quieran modificar las condiciones de su préstamo —ya sea mediante una novación (ajuste de las condiciones con la misma entidad) o una subrogación (traslado de la hipoteca a otra entidad bancaria)— deberán enfrentarse nuevamente a los costes asociados a estos trámites, que incluyen comisiones y otros gastos administrativos.

Asimismo, quienes deseen realizar reembolsos anticipados de su deuda hipotecaria también deberán asumir las comisiones habituales establecidas en sus contratos. Este escenario podría desalentar a algunos hipotecados de realizar ajustes en sus préstamos, a pesar de la previsión de que los tipos de interés puedan mantenerse en niveles moderados durante 2025.

El Código de Buenas Prácticas, prorrogado hasta 2026

Por otro lado, el Gobierno ha decidido prorrogar el Código de Buenas Prácticas para deudores hipotecarios vulnerables, una medida que beneficia a las familias con mayores dificultades económicas. Este código, que nació en 2012 durante la crisis financiera, ofrece mecanismos de protección para los hogares con ingresos inferiores a 38.000 euros anuales.

Además, aquellos afectados por la DANA (Depresión Aislada en Niveles Altos) tendrán una protección extendida hasta mayo de 2026, mientras que el resto de hipotecados en situación de vulnerabilidad podrán acogerse a las medidas del código hasta noviembre de 2025.

Entre las herramientas que ofrece el Código de Buenas Prácticas destacan:

• Extensión del plazo del préstamo hipotecario hasta un máximo de siete años.
• Conversión de hipotecas de tipo variable a tipo fijo, sin costes adicionales por comisiones.

Estas opciones están reservadas exclusivamente para los deudores que cumplan con los requisitos establecidos, entre ellos, tener una renta inferior a 4,5 veces el Iprem (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples).

¿Qué deben hacer los hipotecados antes del 31 de diciembre?

Ante el fin de esta medida, los expertos recomiendan a los titulares de hipotecas a revisar sus contratos actuales y valorar si es conveniente realizar una novación o subrogación antes de que termine el año. El objetivo es aprovechar las condiciones más favorables mientras no existan comisiones asociadas.

El impacto de esta decisión dependerá en gran medida de la evolución del Euríbor en los próximos meses y de la capacidad de los hipotecados para adaptarse a un entorno financiero que, aunque más estable, sigue siendo incierto.

La presidenta del Banco Central Europeo (BCE), Christine Lagarde, ha expresado que la institución está “muy cerca” de lograr su objetivo de llevar la inflación al 2% de manera sostenible en el medio plazo. lo cual implicaría continuar con el actual ciclo bajista de tipos de interés, no obstante, ha insistido en la necesidad de mantener una postura prudente y estar atentos a factores clave que podrían desviar esta meta.

En una entrevista concedida al Financial Times, recogida por Europa Press, Lagarde destacó que, aunque algunos indicadores clave de la inflación subyacente —que excluyen elementos volátiles como energía y alimentos frescos— están mostrando signos alentadores, todavía existen áreas donde la vigilancia sigue siendo importante.

Salarios, beneficios y sectores rezagados: las claves de la cautela

Lagarde ha identificado tres puntos críticos que requieren especial atención en este tramo final hacia la estabilidad de precios:

1. Salarios: El crecimiento de los salarios, impulsado en parte por demandas de compensación tras la inflación elevada de los últimos años, podría mantener la presión sobre los precios.
2. Beneficios empresariales: Las empresas que han trasladado los costes adicionales a los consumidores podrían estar protegiendo sus márgenes de ganancia en lugar de contribuir a la moderación de precios.
3. Sectores rezagados: Algunos sectores, como los servicios, tienden a ajustar sus precios con cierto retraso respecto a otros, lo que hace que los efectos de las políticas monetarias tarden más en reflejarse completamente.

La presidenta del BCE enfatizó que no se debe asumir que, porque la inflación parece estar bajo control, el banco central pueda desviar su atención hacia otras prioridades. “No podemos actuar como si fuéramos un comodín que cambia su enfoque una vez que casi hemos completado nuestra tarea”, señaló Lagarde.

El mandato del BCE y la responsabilidad compartida

Lagarde recordó que el mandato del BCE está claramente definido en el Tratado de la Unión Europea, donde la estabilidad de precios figura como el principal objetivo. Sin embargo, subrayó que todas las partes involucradas, incluidas las autoridades fiscales y los agentes económicos, deben actuar de manera responsable para no obstaculizar los avances logrados.

En este sentido, el BCE ha mantenido una política monetaria restrictiva durante los últimos meses, con tipos de interés en niveles históricamente altos, para frenar el crecimiento de los precios. Aunque esta estrategia ha mostrado resultados positivos, Lagarde advierte que el camino hacia el 2% aún no está completamente asegurado.

Un equilibrio delicado para 2024

El reto del BCE no es menor: debe mantener los tipos de interés lo suficientemente altos para evitar un repunte inflacionario, pero no tanto como para asfixiar la actividad económica de la eurozona. Este equilibrio se complica por las tensiones geopolíticas, los elevados costes de financiación y la incertidumbre sobre la recuperación económica de algunos países miembros.

A medida que nos adentramos en 2024, las declaraciones de Lagarde sugieren que el BCE seguirá caminando por una cuerda floja, ajustando su política monetaria con prudencia y basándose en datos concretos.

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