Hipotecas

El mercado hipotecario en España está en plena efervescencia. Según los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), en septiembre de 2024 se formalizaron 41.306 hipotecas sobre viviendas, lo que supone un aumento del 33,9% respecto al mismo mes del año anterior. Este crecimiento, que refleja una notable recuperación del sector inmobiliario, vino acompañado de un aumento en el importe medio de estas hipotecas, que alcanzó los 150.528 euros, un 4,5% más que en 2023.

Uno de los fenómenos más llamativos del panorama hipotecario actual es el predominio del tipo fijo, que representa el 61,4% de las nuevas hipotecas, frente al 38,6% a tipo variable. La elección de un tipo fijo garantiza cuotas constantes durante toda la vida del préstamo, independientemente de las fluctuaciones del mercado. Por otro lado, el tipo variable, ligado comúnmente al euríbor, puede resultar más económico en el corto plazo, pero implica el riesgo de incrementos en las cuotas si sube el índice de referencia.

Los funcionarios, los favoritos de los bancos

Un aspecto que llama la atención en este contexto es la clara preferencia de las entidades bancarias por los funcionarios al otorgar hipotecas. Según explica iAhorro, esta preferencia responde a la estabilidad laboral y al bajo riesgo de impago que representan los trabajadores del sector público, un colectivo que ha crecido significativamente en España, alcanzando los 2.968.522 empleados en 2024, según el Ministerio de Función Pública.

“Para un banco, los funcionarios son perfiles solventes,” afirman desde el comparador hipotecario. Esto se traduce en condiciones más ventajosas: tipos de interés más bajos y, en algunos casos, financiación de hasta el 100% del valor de la vivienda, algo impensable para otros colectivos, como los autónomos, que rara vez obtienen más del 60% o el 70% de financiación.

Requisitos para acceder a estas ventajas

No todos los funcionarios pueden beneficiarse automáticamente de estas condiciones. Según HelpMyCash, se deben cumplir ciertos criterios clave:

1. Ser funcionario de carrera: Se requiere un empleo fijo obtenido mediante oposición.
2. Ingresos suficientes: Las deudas mensuales, incluida la hipoteca, no deben superar el 30% de los ingresos netos.
3. Ahorros disponibles: Es necesario cubrir el porcentaje no financiado, así como los gastos asociados a la compra (impuestos, notaría, etc.).
4. No tener deudas impagas: Estar en un fichero de morosos supone la denegación inmediata del préstamo.

Si bien estas condiciones favorables para los funcionarios destacan las ventajas de la estabilidad laboral, también evidencian las dificultades de otros colectivos para acceder a la financiación. Los autónomos, a pesar de sus ingresos, suelen enfrentarse a mayores restricciones, mientras que los empleados del sector privado dependen en gran medida de sus contratos y antigüedad laboral.

En un momento de incertidumbre económica, la competencia entre bancos por captar a los clientes más solventes está redefiniendo el acceso a la vivienda. Este dinamismo, impulsado por la recuperación del mercado inmobiliario y la estabilidad que ofrecen los funcionarios, seguirá marcando el rumbo del sector hipotecario en los próximos meses.

El mercado hipotecario en España cierra septiembre con cifras récord, reflejando una clara recuperación tras meses de incertidumbre. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), se formalizaron 41.306 hipotecas en dicho mes, el mayor número en dos años, impulsado por la caída de los tipos de interés, que situaron el precio medio de los préstamos en un 3,14%, el nivel más bajo en casi año y medio.

El tipo fijo vuelve a liderar

El 61,4% de los nuevos préstamos se contrataron a tipo fijo, consolidando una tendencia al alza que se había frenado durante la fase de encarecimiento de los tipos entre 2022 y 2023. Este cambio de preferencia refleja la vuelta de los consumidores a opciones que ofrecen estabilidad, especialmente tras la moderación de las tasas de interés a partir de mayo. Aunque todavía lejos del pico del 75,1% registrado en julio de 2022, el tipo fijo recupera su hegemonía, dejando al variable y las hipotecas mixtas en segundo plano.

Las hipotecas variables, que en su apogeo superaron el 90% del mercado, se encuentran ahora por debajo del 40%. Este segmento incluye las modalidades mixtas, que combinan cuotas fijas iniciales con pagos vinculados al euríbor en años posteriores. El desplome del euríbor, que cerró septiembre por debajo del 3% y ahora se sitúa en torno al 2,5%, ha jugado un papel importante en esta dinámica, alentando a los bancos a potenciar tanto las hipotecas fijas como las mixtas.

Guerra comercial entre bancos

En este contexto, las entidades financieras han intensificado su competencia, aplicando agresivas rebajas en los tipos hipotecarios para captar nuevos clientes. No obstante, según Kelisto.es, también se han registrado momentos puntuales en los que algunos bancos han elevado precios o incluso retirado temporalmente sus ofertas de hipotecas fijas.

Este vaivén responde a las expectativas de que el Banco Central Europeo (BCE) seguirá recortando los tipos de interés en los próximos meses. Desde octubre, el euríbor ya refleja un recorte de 25 puntos básicos y los mercados anticipan una nueva reducción de hasta 50 puntos básicos en diciembre, a medida que la economía de la eurozona muestra signos de debilidad.

Crecimiento anual explosivo

La cifra de hipotecas firmadas en septiembre representa un incremento superior al 33% respecto al mismo periodo del año anterior, el mayor avance desde 2021. Para los expertos, la ruptura de la barrera de las 41.000 hipotecas es un indicador clave de la reactivación del mercado inmobiliario. Según Ferrant Font, director de estudios de Pisos.com, “la tendencia irregular de 2024 ha dado paso a un crecimiento anual disparado, confirmando la recuperación”.

Con la expectativa de un último trimestre activo y una posible moderación adicional de los tipos en 2025, el mercado hipotecario parece encaminado a consolidar su recuperación. Las perspectivas incluyen un aumento en las refinanciaciones y un mercado dinámico en operaciones de fusión y adquisición, anticipando un 2025 igualmente movido

La inflación anual en la zona del euro alcanzó el 2,3% en noviembre, según los últimos datos de Eurostat. Este repunte, de tres décimas respecto al mes anterior, refleja el complejo panorama económico que enfrenta la región. El aumento de los precios, aunque esperado, coincide con una inflación subyacente estable en el 2,7% por tercer mes consecutivo, una cifra que sigue siendo clave para las decisiones del Banco Central Europeo (BCE).

El BCE, que celebrará su última reunión de política monetaria de 2024 el próximo 12 de diciembre, un día marcado en el calendario de cualquier hipotecado. Con la facilidad de depósito fijada en el 3,25%, las expectativas del mercado apuntan a una nueva rebaja, pero el tamaño del ajuste es motivo de debate: ¿serán 25 o 50 puntos básicos?

La discusión en el seno del BCE refleja tensiones entre dos bandos bien definidos. Los “halcones”, defensores de políticas más restrictivas, argumentan que la inflación en los servicios y el crecimiento salarial continúan siendo altos, lo que podría dificultar la estabilidad de los precios a largo plazo. Isabel Schnabel, una destacada figura en este grupo, ha advertido sobre los riesgos de relajar demasiado pronto las condiciones monetarias: “No creo que un territorio acomodaticio sea apropiado desde la perspectiva actual”, afirmó recientemente.

Por otro lado, las “palomas”, que prefieren tipos de interés más bajos, subrayan la debilidad económica y el riesgo de un mayor desempleo como argumentos para una mayor relajación monetaria. François Villeroy de Galhau, gobernador del Banco de Francia, destacó la importancia de mantener abiertas todas las opciones para las futuras bajadas. Según este grupo, una reducción de 50 puntos básicos podría proteger mejor la demanda interna, evitando un círculo vicioso de paro y menor consumo.

El mercado se inclina actualmente por una rebaja de 25 puntos básicos, con una probabilidad superior al 76%, según datos de LSEG. Sin embargo, las previsiones a medio plazo han cambiado significativamente: los inversores anticipan que el BCE continuará recortando los tipos en cada una de sus reuniones hasta mediados de 2025, situando la facilidad de depósito en un 1,75% para finales de ese año.

El incremento de los precios también muestra divergencias entre las grandes economías de la eurozona. En Alemania, el IPC subió al 2,2%, mientras que en España llegó al 2,4%, el aumento más pronunciado entre los cuatro países principales. Italia y Francia, con tasas del 1,4% y 1,3%, respectivamente, permanecen en niveles más bajos, reflejando dinámicas internas variadas que complican aún más la labor del BCE.

Con este complejo panorama, la reunión de diciembre se perfila como un escenario decisivo para la política económica de la eurozona. Mientras los mercados intentan anticipar el desenlace, las señales mixtas de inflación y crecimiento seguirán marcando el debate.

El Euribor, principal indicador de las hipotecas variables en Europa, está experimentando su mayor descenso en 15 años, desafiando las previsiones más optimistas. Con una caída interanual de 1,5 puntos en los últimos dos meses, el indicador cerró noviembre en el 2,5%, nivel que se esperaba alcanzar a finales de 2024. Según analistas, diciembre podría traer cifras aún más bajas, anticipándose a futuros movimientos del Banco Central Europeo (BCE).

La tendencia bajista del Euribor se explica en parte por una política monetaria menos restrictiva del BCE, impulsada por una inflación más contenida de lo esperado y las señales de fragilidad económica en potencias como Alemania y Francia. El mercado ya anticipa un recorte de tipos de 0,25 puntos en la próxima reunión del BCE el 12 de diciembre, con posibles reducciones adicionales a principios de 2025.

Ricard Garriga, CEO de Trioteca, espera que el Euribor cierre diciembre entre el 2,3% y el 2,4%, destacando que “se han tenido que reajustar proyecciones debido al buen comportamiento de la inflación”. Estas cifras ya se reflejan en la cotización diaria, marcando un contraste con las previsiones publicadas por grandes instituciones como CaixaBank Research y BBVA Research, que proyectaban niveles superiores al 2,5% para finales de 2024.

Para los hipotecados con revisión en diciembre, la caída del Euribor supondrá un ahorro relevante. Por ejemplo, una hipoteca media de 150.500 euros a 30 años con un diferencial del 0,99% sobre el Euribor verá su cuota mensual reducida de 809,17 euros a 675,10 euros, lo que equivale a un ahorro anual de 1.609 euros.

Este alivio financiero no solo beneficia a quienes ya tienen préstamos, sino que también impulsa la contratación de nuevas hipotecas. Ferran Font, director de estudios de Pisos.com, proyecta un aumento de las operaciones, pasando de las 425.000 de este año a entre 485.000 y 500.000 en 2025. Los tipos bajos favorecen especialmente a los jóvenes y otros grupos que antes quedaban fuera del mercado.

No obstante, la mayor demanda de vivienda podría presionar aún más los precios. Después de un repunte del 14% en 2024, Font anticipa una subida adicional del 12% en 2025, en un mercado donde la oferta sigue siendo insuficiente. “Si no hay un aumento relevante de la oferta, es probable que veamos nuevos incrementos de precios”, advierte.

La volatilidad global, alimentada por factores como posibles cambios políticos en Estados Unidos o tensiones internacionales, añade un grado de incertidumbre. Según Font, estos factores podrían alterar la inflación y, por ende, los planes del BCE. A pesar de este contexto, las previsiones apuntan a una mayor estabilidad en el Euribor durante 2025, oscilando entre el 2% y el 2,5%.