Hipotecas

¿Qué debería hacer el Euríbor tras una bajada de tipos del BCE? La respuesta parece obvia, bajar. ¿Qué está haciendo ahora? Subir, comenzamos el mes en el 3.567% y ahora lo tenemos en el 3.595%, una pequeña subida pero subida a fin de cuentas. Contra toda lógica las hipotecas se van a encarecer pese a la rebaja del precio del dinero en la zona euro. ¿Cómo puede ser esto?.

Desgraciadamente no se trata de un error ni de una conspiración de los bancos, ya que el camino iniciado por el BCE va a ser mucho más largo de lo esperado y tardaremos todavía bastantes meses en verlo reflejado en el indicador más utilizado en las hipotecas en España. Lagarde fue bien clara cuando en la última reunión del BCE dijo que “Hemos tomado la decisión correcta, pero esto no implica que los tipos de interés vayan a seguir bajando de forma continua. Podría haber periodos en los que decidamos mantener los tipos estables” con lo que nos tocará esperar bastante.

Cuando hablamos de economía muchas veces las expectativas son más importantes que las realidades y el precio de las cosas así lo reflejan, especialmente en indicadores a largo plazo como es el Euribor a 12 meses, el más usado en nuestro país.

A finales del año pasado se descontaba que el BCE comenzaría a bajar los tipos en Marzo y a estas alturas ya llevaríamos dos rebajas y esa es la razón por la que hace seis meses estaba más bajo que ahora con lo que quienes revisen su hipoteca semestralmente verán como las cuotas mensuales se encarecen ligeramente, pese a la bajada de tipos del jueves.

¿Qué pasará las próximas semanas? La clave está en la reunión que el BCE celebrará el jueves 18 de julio en donde podría darnos alguna pista sobre cuántas bajadas de tipos más tendremos este año.

Es la pregunta que se hacen todos los hipotecados ¿Cuántas veces bajará los tipos el BCE?

El Banco Central Europeo (BCE) recortará su tipo de depósito en dos ocasiones más este año, en septiembre y diciembre, según una amplia mayoría de economistas encuestados por Reuters. No obstante, algunos expertos consideran que podría haber solo un recorte adicional hacia finales de año.

Después de un recorte de tipos en junio que fue anticipado ampliamente, varios miembros del Consejo de Gobierno, incluyendo a la presidenta Christine Lagarde, han señalado que no hay prisa en reducir más los costos de financiación debido a que la inflación en el sector servicios sigue siendo alta.

Esta situación, sumada a un desempleo en mínimos históricos y un crecimiento salarial elevado, ha generado algunas dudas sobre futuras reducciones de los tipos de interés.

Entre el 4 y el 11 de julio, 85 economistas participaron en una encuesta de Reuters. La mayoría de ellos, 69 de 85, pronosticaron que el BCE mantendría los tipos sin cambios el 18 de julio, pero esperaban que el tipo de depósito se recortara dos veces más este año, llevándolo al 3,25%. Estas cifras coinciden con los resultados de la encuesta del mes pasado y con los precios de los futuros sobre tipos de interés. De los encuestados, 11 anticiparon solo una reducción más este año, y cuatro previeron hasta tres recortes adicionales.

Según Bas van Geffen, estratega macroeconómico de Rabobank, “Creemos que la inflación es más rígida de lo que prevén actualmente los modelos del BCE. Esto significa que tenderán a recortar los tipos gradualmente, a menos que sus previsiones cambien sustancialmente o que los datos reales arrojen más dudas sobre las perspectivas.”

En cuanto a las expectativas para finales de 2024, casi dos tercios de los economistas creen que es más probable que el tipo de depósito sea más alto de lo esperado. La inflación, que bajó al 2,5% el mes pasado desde el 2,6% en mayo, no se espera que alcance el objetivo del 2% del BCE hasta la segunda mitad de 2025, con presiones de precios subyacentes manteniéndose elevadas durante el resto de 2024.

Al ser consultados sobre qué componente de la inflación subyacente se mantendría más estable, la mayoría de los economistas señalaron los servicios. En junio, los precios de los servicios aumentaron un 4,1% respecto al año anterior y se han mantenido en ese nivel desde principios de año.

Lucas Krishan, estratega macroeconómico de TD Securities, comentó: “El impulso de los servicios ha repuntado con fuerza desde la caída de finales del año pasado, especialmente en los componentes sensibles a la demanda. Si esta tendencia continúa, o la tendencia desinflacionista de la inflación de los servicios se estanca, entonces podría justificarse un ritmo de recortes más lento o incluso una pausa prolongada.”

La rigidez del mercado laboral tampoco ayuda a reducir las presiones inflacionistas. Según la encuesta, la tasa de desempleo se mantendrá en torno al mínimo histórico del 6,4% al menos hasta 2027. Aunque se han alcanzado acuerdos salariales plurianuales, el crecimiento salarial aún tiene un largo camino para alcanzar la tasa del 3% que el BCE considera coherente con su objetivo de inflación.

Para el próximo año, se espera que el BCE reduzca el tipo de depósito en tres ocasiones, llevando el tipo al 2,50% a finales de 2025. La economía de la zona euro, que creció un 0,3% en el primer trimestre, se proyecta que tenga un crecimiento promedio del 0,7% este año y del 1,4% el próximo. En cuanto a Alemania, se espera un crecimiento modesto del 0,2% este año y del 1,2% en 2025.

Aunque no te lo creas, el dato está ahí, más de la mitad de las casas se pagan “a tocateja” sin hipoteca ni nada. En concreto  un 53,6% de las viviendas se compran en metálico, sin préstamos, tal y como recogen los datos del Colegio General del Notariado para mayo de 2024. Esto significa que solo el 46,3% de las compras se financian con préstamos hipotecarios.

En mayo de 2024, las compraventas de viviendas crecieron un 3% respecto al mismo mes del año anterior, alcanzando 62.485 unidades. De estas, 33.491 se pagaron al contado, aunque los datos no siempre reflejan la forma exacta de pago. Las razones para comprar sin hipoteca son diversas y no siempre claras, incluyendo la venta de propiedades anteriores, herencias, compras por inversores, o simplemente ahorro acumulado. En las compras financiadas, los préstamos cubrieron en promedio el 71,9% del precio de la vivienda.

En 12 comunidades autónomas, se compran más viviendas sin hipoteca que con financiación. La Comunidad Valenciana encabeza esta lista, con solo un 32,2% de las compraventas financiadas con hipoteca. Murcia también destaca con un 34,2% de hipotecas. Esto se debe, en parte, a que Murcia tiene uno de los precios por metro cuadrado más bajos del país, a 1.076 euros.

Por otro lado, en comunidades como Cataluña, Navarra, La Rioja, País Vasco y Madrid, la mayoría de las compras se realizan con hipoteca. En Madrid, el 71,1% de las viviendas requieren financiación bancaria, el porcentaje más alto del país.

De media, las hipotecas en España ascienden a 150.219 euros, un 1,8% más que el año anterior. Baleares y Madrid tienen las hipotecas más elevadas, con 318.929 euros y 285.688 euros respectivamente. En contraste, Extremadura presenta la hipoteca media más baja, con 109.819 euros.

En cuanto a precios, el metro cuadrado en mayo se situó en 1.681 euros, un 1,3% más que el año anterior. Las compraventas de pisos aumentaron un 2,9%, mientras que las de viviendas unifamiliares subieron un 3,2%. Los precios de los pisos subieron un 3,4% hasta los 1.890 euros por metro cuadrado, mientras que las unifamiliares bajaron un 3,3%, promediando 1.300 euros por metro cuadrado.

Actualmente los hipotecados se encuentran en una encrucijada de difícil solución, o suben los tipos o suben los precios, dicho de otra manera, sube la hipoteca o sube todo lo demás.

Funcas ha advertido sobre los riesgos de bajar los tipos de interés demasiado pronto, alertando que esto podría aumentar la inflación. Sin embargo, también han señalado los problemas de mantener los tipos altos.

“Existe el riesgo de que una flexibilización prematura pueda reavivar las presiones inflacionarias si las condiciones económicas subyacentes no se estabilizan adecuadamente”, mencionan los expertos de Funcas en el número 301 de sus ‘Cuadernos de Información Económica’.

“Mantener los tipos de interés altos puede contener la inflación, pero también puede restringir el crecimiento económico y aumentar los costes de financiación para empresas y hogares, especialmente en un contexto de tensión geopolítica e incertidumbre electoral”, añaden.

Los expertos también subrayan que el comportamiento de los agentes económicos será importante en este ciclo. En poco tiempo se ha pasado de tipos negativos a subidas “intensas y concentradas”, lo que ha complicado la interpretación de estos cambios para muchos hogares y empresas que han vivido una época de políticas monetarias excepcionales tras la crisis financiera.

“Los agentes no internalizan la política monetaria como antes y muchos hogares y empresas han vivido un período de excepcionalidad monetaria tras la crisis financiera que hace complicada la interpretación de estos cambios”, explican desde Funcas.

Además, recuerdan que las operaciones de liquidez de los bancos centrales, especialmente del Banco Central Europeo, siguen siendo de gran importancia. La labor del BCE ayuda a mantener condiciones de mercado estables, beneficiando a las empresas, aunque también enfrenta desafíos, ya que no puede ser el “paladín continuado de los mercados de deuda soberana europeos”.

Funcas también destaca que las diferencias entre un BCE más laxo y una Fed más estricta están apreciando el dólar frente al euro, lo que tiene “implicaciones amplias” sobre balanzas comerciales y flujos de capital.

Para Funcas, la capacidad de los bancos centrales para anticipar y reaccionar ante las dinámicas cambiantes del mercado será “importante” en los próximos años

A la hora de elegir una hipoteca, cada vez es más difícil debido a que se ha ampliado la variedad de los productos ofrecidos por la banca aunque una cosa parece clara, las hipotecas variables son cosa del pasado y las mixtas no terminan de calar.

El número de hipotecas a tipo fijo en España ha aumentado notablemente, pasando del 48,07% del total en los tres primeros meses del año al 71,30% en el segundo trimestre. Por el contrario, las hipotecas a tipo mixto han caído de cerca de la mitad a menos del 25% al cierre de junio.

Según las estadísticas de Trioteca, una empresa especializada en la búsqueda y contratación de hipotecas, en junio, el 69,62% de las hipotecas firmadas fueron a tipo fijo, el 1,27% a tipo variable y el 29,11% a tipo mixto.

Ricard Garriga, director general de Trioteca, explicó a ABC que este aumento en las hipotecas fijas refleja un cambio positivo en el sector inmobiliario. Tradicionalmente, los bancos ofrecían mejores condiciones en hipotecas mixtas a perfiles menos atractivos, mientras que las hipotecas fijas se concentraban en perfiles premium. Sin embargo, esta tendencia se ha invertido.

Garriga atribuye este cambio a dos factores principales, describiéndolos como una “tormenta perfecta”. Primero, la rebaja de tipos del Banco Central Europeo (BCE), que se espera continúe en septiembre, afectando al euríbor. Segundo, los buenos resultados de los bancos este año, que les obligan a ofrecer más créditos, incluidos los préstamos a tipo fijo con tasas de interés accesibles para pequeños compradores.

Además, ha cambiado el perfil del solicitante de hipotecas en España. En el segundo trimestre, la edad media de los compradores se ha reducido a 39 años, y el valor nominal de los préstamos también ha disminuido, situándose en 149.000 euros. El valor medio de las viviendas hipotecadas se ha reducido a 227.000 euros en junio.

Garriga aclara que esta bajada no indica una disminución del precio de la vivienda, sino que más personas con perfiles económicos diversos ahora tienen acceso a la compra de viviendas más asequibles.

Por otro lado, Gonzalo Bernardos, profesor de la Universidad de Barcelona y experto de Trioteca, señala que debido a la difícil situación del mercado de alquiler y a los bajos intereses hipotecarios, muchos jóvenes se están interesando por hipotecas crecientes. Aunque a largo plazo son más caras, ofrecen cuotas más bajas en los primeros años, siendo atractivas para quienes esperan un aumento de sus ingresos futuros.