Hipotecas

Dicen que el diablo está en los detalles, una máxima que se debe aplicar especialmente a cualquier producto bancario, sobretodo a las hipotecas en donde durante muchos años hemos visto como los bancos abusaban con cláusulas que no sabíamos que estaban allí.

A la hora de contratar una hipoteca no solo hay que fijarse en el interés, sino también en los términos y condiciones que pueden incluir comisiones y la necesidad de contratar otros productos vinculados, lo que antes se llamaban “vinculaciones” y ahora tiene un nombre más bonito. Aunque antes la mayoría de los bancos requerían domiciliar la nómina y contratar seguros de vida y hogar, ahora es más común que ofrezcan bonificaciones si se contratan alarmas, se domicilian recibos de servicios, se usan tarjetas o se hacen aportaciones a planes de pensiones.

Aunque los seguros pueden ser beneficiosos si reducen el interés, no todos son obligatorios. Los clientes pueden decidir contratar estos productos con el banco de la hipoteca o con otra entidad, aunque renunciar a ellos implicará perder la bonificación en el interés. En general se recomienda minimizar el número de productos bonificadores para evitar gastos adicionales que podrían aumentar con el tiempo, obligando a mantener la contratación durante toda la vida de la hipoteca. Frecuentemente el negocio para el banco está precisamente en esos productos y no en la hipoteca.

Otra práctica común es ofrecer la opción de pagar varios años de seguro por adelantado mediante prima única financiada, lo que implica incluir el coste del seguro en el capital de la hipoteca. Esto aumenta el coste final debido a los intereses. Se recomienda pagar los seguros anualmente o mensualmente para evitar intereses adicionales y tener la flexibilidad de renovar o cambiar la póliza cada año según las necesidades.

Además, las comisiones por subrogación y amortización anticipada pueden alcanzar hasta el 2%. Es importante negociar estas comisiones desde el principio para eliminarlas o reducirlas al mínimo posible. Negociar una comisión por amortización parcial a cero es una buena práctica.

Óscar Arce, director general de Economía del Banco Central Europeo (BCE), ha afirmado que la fase más dura de la política monetaria ya ha quedado atrás. Arce menciona que estamos en medio de un proceso de desinflación muy marcado, aunque un poco errático, con subidas y bajadas en la inflación que probablemente se prolongarán en los próximos trimestres.

La subida de los tipos de interés por parte del BCE hizo que los bancos endurecieran las condiciones para otorgar préstamos y que los costes de financiación subieran rápidamente en 2022 y 2023. Sin embargo, en los últimos trimestres, este endurecimiento ha comenzado a relajarse, especialmente para los hogares.

“El efecto contractivo de la política monetaria ya no es tan intenso como hace unos meses”, ha comentado Arce durante su intervención en un curso de la Universidad Internacional Menéndez Pelayo (UIMP) de Santander, titulado ‘Retos globales en un entorno de incertidumbre’.

Arce también se ha referido a la reciente reducción de los tipos de interés en 25 puntos básicos decidida por el BCE en junio. Según él, el huella negativo más fuerte del endurecimiento económico posiblemente se sintió a finales del año pasado o principios de este, por lo que se espera que el efecto contractivo de la política monetaria sea cada vez más leve.

Este cambio podría permitir una política monetaria menos exigente, lo cual debería frenar menos el crecimiento económico. Arce prevé que, si no surgen nuevas perturbaciones en el contexto internacional, la inflación en la zona euro podría alcanzar el objetivo del BCE del 2% en la segunda mitad de 2025.

Salarios en aumento y menor inflación: el motor de la recuperación

Por otro lado, Arce ha destacado la fuerte recuperación de los salarios en la zona euro, los cuales seguirán creciendo a tasas relativamente altas. Esta combinación de salarios más altos y menor inflación debería ser el principal motor de la recuperación económica.

Los trabajadores están negociando subidas salariales por encima del 4% para recuperar el poder adquisitivo perdido en los últimos años. Esto ha llevado a una moderación de los beneficios empresariales, que habían aumentado significativamente en 2022 y 2023.

El mercado laboral ha sorprendido por su robustez y la baja tasa de desempleo, a pesar de una actividad económica débil. Las empresas prefieren mantener a sus empleados, asumiendo el coste, en lugar de despedirlos y enfrentar luego la dificultad de reclutar talento cuando la economía se recupere. Esta situación podría limitar el crecimiento económico en los próximos años y también influye en el aumento de salarios.

Productividad y perspectivas de inversión

Arce también espera una “cierta recuperación” de la productividad, lo cual ayudaría a moderar la inflación. Actualmente, aunque se emplea mucha gente, la productividad media es modesta, especialmente en España y Holanda.

Las perspectivas de inversión para este año no son muy positivas, con la inversión residencial en números rojos y la empresarial estancada. No obstante, se espera una mejora impulsada por los fondos europeos. Asimismo, después de un periodo de baja demanda extranjera de bienes y servicios de la zona euro, se anticipa una recuperación, aunque no muy fuerte debido a problemas de competitividad derivados del aumento de los costes energéticos.

En la última reunión del Banco Central Europeo (BCE), solo uno de los miembros del Consejo de Gobierno se opuso a la decisión de bajar los tipos de interés. Sin embargo, las discusiones revelaron que varios consejeros tenían dudas sobre el proceso de desinflación necesario para alcanzar la meta del 2% en 2025 y si un recorte de tipos en junio se ajustaba al principio de dependencia de los datos.

El resumen de la reunión del Consejo de Gobierno del BCE, celebrada los días 4 y 5 de junio, confirma la existencia de una postura disidente respecto a la bajada de tipos de interés, que finalmente se adoptó. Este resumen también sugiere que hubo un debate intenso sobre la decisión y el rumbo futuro de la política monetaria.

El documento publicado este jueves menciona que “se mantuvo una opinión disidente”, argumentando que los datos recibidos y los riesgos al alza para la inflación no respaldaban un recorte de tasas. Este consejero también advirtió que desvincular la trayectoria de las tasas de interés europeas de las estadounidenses podría aumentar las presiones inflacionarias debido a los efectos del tipo de cambio.

Aunque solo un miembro se opuso al recorte de 25 puntos básicos, el resumen refleja que algunos miembros del Consejo no tenían suficiente confianza en que la inflación convergería al objetivo del 2% para 2025. Consideraban que los datos desde la última reunión no habían aumentado esta confianza y que había mayor incertidumbre en las perspectivas económicas.

Estos miembros destacaron que, aunque la tendencia general a la desinflación parecía mantenerse, la comparación relevante era con los datos de la última reunión de abril, en la cual se decidió mantener los tipos sin cambios debido a la falta de confianza en una recuperación sostenible de la inflación al objetivo del 2%.

Desde abril, el crecimiento de los salarios había sorprendido al alza y la inflación parecía ser más persistente, especialmente en el sector servicios. Además, las proyecciones de inflación para 2024 y 2025 se revisaron al alza, retrasando la convergencia al objetivo del 2% hasta el último trimestre de 2025.

Estos miembros advirtieron que cualquier retraso adicional en alcanzar la meta de inflación podría dificultar el anclaje de las expectativas inflacionarias a futuro, sugiriendo que la última fase de la desinflación sería la más complicada.

En resumen, el BCE reconoce que recortar las tasas de interés no estaba completamente alineado con el principio de dependencia de los datos y que había razones para mantener las tasas sin cambios en la reunión de junio. No obstante, finalmente se apoyó la propuesta del economista jefe, Philip Lane, de bajar los tipos en 25 puntos básicos, a pesar de las reservas expresadas.

¿Y quién es ese miembro que se negó a bajar los tipos de interés? Nuestra apuesta es que fue Klass Knot, el responsable del Consejo de Estabilidad Financiera y gobernador holandés quien hace menos de un año dijo que “Hay que subir más los tipos de interés y dejarlos en nivel máximo bastante tiempo”