Hipotecas

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha respaldado el procedimiento colectivo iniciado por la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas de Ahorros y Seguros de España (ADICAE) contra 101 entidades financieras en España. Esta demanda busca que se eliminen las cláusulas suelo de los contratos hipotecarios y se devuelvan las cantidades pagadas en exceso por los consumidores.

En España, miles de personas presentaron demandas alegando la ilegalidad de las cláusulas suelo según la directiva sobre cláusulas abusivas. Tras una intensa campaña en los medios, 820 consumidores se unieron a la acción colectiva de ADICAE.

Los bancos, tras ver desestimadas sus pretensiones en dos ocasiones, recurrieron al Tribunal Supremo, que dudaba de la adecuación del procedimiento colectivo para evaluar la transparencia y el carácter abusivo de estas cláusulas. El Supremo también planteó la dificultad de aplicar el criterio del consumidor medio, dado que las cláusulas suelo afectaban a diversas categorías de consumidores.

En su sentencia, el TJUE establece que la directiva no excluye el control judicial de transparencia en acciones colectivas. Este control debe adaptarse a las particularidades de tales acciones y centrarse en las prácticas contractuales estándar con respecto al consumidor medio.

Además, el TJUE considera que la acción colectiva de ADICAE cumple con los requisitos necesarios: se dirige contra profesionales del mismo sector económico (entidades de crédito) y las cláusulas suelo en cuestión parecen similares, a falta de confirmación del Tribunal Supremo. La sentencia subraya que la heterogeneidad del público afectado hace necesario recurrir al concepto del consumidor medio para el control de transparencia.

El Tribunal Supremo deberá verificar si cambios como la caída de los tipos de interés o la sentencia de 9 de mayo de 2013, que declaró la falta de transparencia de las cláusulas suelo, han modificado la percepción y el nivel de información del consumidor medio desde la firma de los contratos hipotecarios.

ADICAE celebra una sentencia “histórica”

ADICAE ha calificado de “histórica” la sentencia del TJUE, destacando que respalda de manera contundente sus reivindicaciones en la macrodemanda de cláusulas suelo. En un comunicado, la asociación afirma que este fallo confirma su posición como defensora de los consumidores y usuarios de bancos, cajas y seguros, y que ha liderado este importante hito.

La asociación aplaude que el TJUE reafirme que los tribunales pueden controlar la transparencia de las cláusulas suelo en acciones colectivas, declarando nulas estas cláusulas por falta de transparencia y abusividad. “Esto significa que todos los afectados deben ser compensados desde el primer momento en que se les cobró indebidamente”, explican.

ADICAE considera que esta sentencia, que llega después de más de 13 años de lucha, representa una victoria no solo para los consumidores, sino también para la justicia y la transparencia en el sector bancario. Aunque aún se espera la sentencia del Tribunal Supremo basada en la interpretación del TJUE, ADICAE insta a las entidades financieras a devolver de inmediato y sin dilaciones las cantidades cobradas indebidamente a los consumidores

La Comunidad de Madrid mejorará las condiciones del plan ‘Mi Primera Vivienda’ para que los jóvenes de hasta 40 años puedan financiar hasta el 100% de sus hipotecas. Las modificaciones aparecerán publicadas este mismo jueves en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid (BOCM) para su entrada en vigor inmediata.

La presidenta de la Comunidad de Madrid, Isabel Díaz Ayuso, ha presidido este miércoles el acto de la firma de adjudicatarios de este programa en un acto en la sede de la Consejería de Vivienda, Transportes e Infraestructuras, con presencia también del consejero del ramo, Jorge Rodrigo.

Unas mejoras al ampliar de 35 a 40 años la edad de los beneficiarios y del 95% al 100% el importe de las hipotecas. Además, se extenderá a familias numerosas o monoparentales o por nacimiento de un hijo y adopción, en estos casos sin restricciones de edad.

El programa, respaldado por siete entidades financieras (CaixaBank, Ibercaja, Banco Santander, ING, Kutxabank, Abanca y Unicaja), permite la concesión de préstamos para hipotecas de hasta 390.000 euros a personas que no estén en propiedad de ningún otro inmueble dentro del territorio nacional.

En concreto, el programa está dirigido a mayores de 18 años, hasta los 40 años, que adquieran por primera vez una vivienda y acrediten su residencia legal en la Comunidad de Madrid, de manera continuada e ininterrumpida, durante al menos las dos anualidades inmediatamente anteriores a la presentación de la solicitud.

Hasta el momento, ha permitido la firma de 1.300 hipotecas y la concesión de 1.500, con importes medios en un umbral de 184.187 euros, que han beneficiado a 2.095 personas.

Este refuerzo estará acompañado por un presupuesto de 25 millones de euros en 2024, que se suma a los 36 ya invertidos desde 2022, posibilitando la concesión de 235,5 millones en préstamos hipotecarios.

EFECTO MULTIPLICADOR

Juan Antonio Peña, director de Banca de Instituciones de Madrid de CaixaBank, en representación de las siete entidades bancarias, ha subrayado “el efecto multiplicador del dinero público”. “Cada euro que nos ponga la presidenta lo vamos a multiplicar por cinco en avales, lo que quiere decir que podremos llegar a “hacer cinco veces más hipotecas”.

Precisamente, la presidenta regional ha entregado durante el acto los documentos de firma del aval número 1.300 a Verónica y Héctor, que han agradecido la ayuda por parte de la Comunidad. “Quiero darles las gracias por confiar en la Comunidad de Madrid para construir su proyecto de vida, elegir esta región de todos para dar esos primeros pasos”, les ha dicho la presidenta.

Además, es una medida que se integra en la Estrategia de Protección de la Maternidad y Paternidad y de Fomento de la Natalidad y Conciliación para el periodo 2022-2026, ya que favorece tanto la emancipación como la formación de una familia.

Esta vez fue el BCE el que tomó la iniciativa bajando los tipos de interés el pasado 6 de junio, mientras tanto los miembros del Comité Federal de Mercado Abierto (FOMC) de la Reserva Federal de Estados Unidos (Fed) estuvieron divididos en torno a cuanto tiempo mantener los tipos de interés en el rango objetivo actual del 5,25% al 5,5%, según se desprende de las actas de la reunión del pasado 12 de junio.

Así, mientras “algunos” funcionarios subrayaron la necesidad de ser “pacientes”, “varios” participantes manifestaron que una ralentización del mercado laboral podría conducir a un engrosamiento de las listas del paro comparativamente más grande.

“Con la normalización del mercado laboral, un debilitamiento de la demanda podría generar ahora un mayor alza del desempleo que en el pasado reciente, cuando la menor demanda de mano de obra se reflejaba más a través de un número más reducido de ofertas de empleo”, ha explicado el documento publicado.

En este sentido, algunos miembros mencionaron que, dado que los riesgos para los objetivos del doble mandato de la Fed de estabilidad de precios y crecimiento económico ahora están más equilibrados, el mercado laboral requerirá de un “seguimiento minucioso”.

Por otra parte, los miembros de el FOMC también afirmaron que no esperaban que fuera “apropiado” recortar tipos hasta que se dispusiera de más datos y de una “mayor confianza” en que la inflación estaba convergiendo hacia el objetivo del 2%. Es más, varios de los participantes se mostraron abiertos a subir el precio del dinero en caso de que la inflación se mantenga elevada.

“Los participantes tomaron nota de la incertidumbre relacionada con las perspectivas económicas y la duración de la actual política restrictiva”, han manifestado las actas.

Además, el órgano decisor de la Fed también ha hecho hincapié en que la “continuada fortaleza” de la economía, entre otros factores, podrían sugerir que se ha elevado la tasa neutral de tipos (r*), esto es aquella que mantiene la economía en equilibrio en ausencia de crisis y con un una tasa de pleno empleo y precios estables.

Aunque en la mayoría de los casos  ya es tarde para que el cambio de una hipoteca variable  a una hipoteca fija sea rentable financieramente, todavía queda alguna medianamente interesante que pueda resultar atractiva para quien busque cierta tranquilidad y olvidarse para siempre del Euribor.

Existen tres opciones para realizar este cambio, la subrogación, la novación y por último la cancelación de la hipoteca y apertura de una nueva.

La opción más rentable y más recomendable ya que es la que incurre en menos costes y además es la más rápida, es la novación que consiste en cambiar las condiciones de la hipoteca con el banco en el que la tienes contratada. En este caso la comisión es del 0,15% durante los tres primeros años de la hipoteca. Cuando finaliza este período, la comisión desaparece.

La subrogación consiste en “llevar la hipoteca a otro banco” y la comisión es la misma que la de la novación: 0,15% durante los tres primeros años. Por otro lado hay que incluir un coste por la tasación de la vivienda, que suele situarse entre los 300 y los 600 euros.

Y por último, la opción que suele ser menos recomendable es la cancelación de la hipoteca y la apertura de una nueva, en este caso además del papeleo extra tenemos que pagar la cancelación de la hipoteca que llega hasta el 1% más los impuestos y comisiones de la nueva hipoteca.

Recordemos que suele ser más rentable mejorar las condiciones durante los primeros años de la hipoteca porque es cuando se pagan principalmente los intereses y menos el capital amortizado.

Como siempre tu mejor aliado va a ser la calculadora y hacer cuentas sobre los distintos escenarios que manejes para ver cual es la oferta que te sale más rentable.