Hipotecas

Los portales inmobiliarios anticipan que las variaciones en la firma de hipotecas en mayo serán “mucho más moderadas” que en abril. Durante abril, las firmas de hipotecas aumentaron un 28% en comparación con el mismo mes del año anterior, influenciadas principalmente por la estacionalidad de la Semana Santa, que en 2023 cayó en abril y este año en marzo. Esta ha sido una de las razones que explican este crecimiento explosivo durante el mes de abril.

Juan Villén, director general de Idealista Hipotecas, espera que el mercado continúe recuperándose hasta final de año, con un incremento en las hipotecas fijas en los próximos meses. Sin embargo, afirma que el precio de los préstamos hipotecarios se mantendrá “prácticamente plano” debido a la estabilidad del Euríbor y la competencia entre bancos.

Por otro lado, María Matos, directora de Estudios de Fotocasa, señala que las 34.264 hipotecas firmadas en abril reflejan una vuelta a la normalidad, tras los años de intensa actividad, ya que son cifras similares a las de 2019, antes de la pandemia.

Ferran Font, director de Estudios de Pisos.com, afirma que esta cifra representa una “clara” recuperación del sector tras el “efecto Semana Santa”. Por eso, las variaciones en mayo serán “mucho más moderadas”, aunque la posible relajación de los tipos de interés en los próximos meses podría traducirse en un “aumento de la contratación de hipotecas”.

El Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España ha celebrado estos datos, que frenan la tendencia a la baja en la firma de hipotecas observada en los últimos meses. Además, consideran que la bajada de tipos del Banco Central Europeo en la segunda mitad del año contribuirá a mantener esta tendencia positiva.

En abril, el tipo de interés medio para las hipotecas constituidas sobre viviendas en España se situó en el 3,38%, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Aunque este porcentaje es ligeramente inferior al de marzo (3,41%) y enero (3,46%) de este año, sigue siendo uno de los más altos registrados desde diciembre de 2014.

En comparación con el mismo mes del año pasado, el tipo de interés medio ha aumentado tres décimas, y abril marca el decimotercer mes consecutivo con tipos por encima del 3%.

La distribución entre tipos de interés variable y fijo también ofrece una visión interesante del comportamiento del mercado. En abril, el 48,1% de las hipotecas se constituyó a tipo variable, con un interés medio inicial del 3,25%, mientras que el 51,9% se formalizó a tipo fijo, con un interés medio del 3,51%. Esta ligera preferencia por el tipo fijo indica una búsqueda de estabilidad en un entorno económico incierto.

El plazo medio de las hipotecas constituidas fue de 24 años, lo que proporciona un marco temporal considerable para evaluar el huella de los tipos de interés en el costo total de los préstamos. A pesar de la ligera moderación en el tipo de interés medio en abril, el hecho de que los tipos se mantengan en niveles elevados sugiere que los costos de financiación para los nuevos compradores de vivienda siguen siendo relativamente altos.

Abril mostró una leve moderación en los tipos de interés hipotecarios, la tendencia general indica que el precio de los préstamos hipotecarios continúan en niveles muy altos.

A pesar de la subida del Euribor experimentada durante los primeros mese del año, el mercado hipotecario español sigue con muy buena salud y ha experimentado un notable ascenso en el número de hipotecas constituidas sobre viviendas durante el pasado mes de abril. Según los datos difundidos este jueves por el Instituto Nacional de Estadística (INE), se han registrado 34.264 nuevos préstamos hipotecarios, lo que representa un aumento del 28% respecto al mismo mes de 2023. Esta cifra es la más alta para un mes de abril desde 2010.

Este notable incremento en la firma de hipotecas marca una recuperación significativa tras la caída del 18% registrada en marzo. El importe medio de las hipotecas también mostró un comportamiento positivo, con un aumento del 1,5% interanual, situándose en 139.328 euros. En total, el capital prestado alcanzó los 4.774 millones de euros, un 30% más que en el mismo mes del año anterior.

Además, la distribución de las hipotecas entre tipo variable y fijo también ofrece información interesante. En abril, el 48,1% de las hipotecas se constituyó a tipo variable, mientras que el 51,9% optó por el tipo fijo, reflejando una ligera preferencia por la estabilidad a largo plazo en un entorno de tipos de interés volátiles.

La recuperación en la firma de hipotecas sugiere una mayor confianza en el mercado inmobiliario a pesar del encarecimiento de la financiación.

La reciente bajada de tipos del BCE ha calentado el mercado hipotecario con algunos bancos rebajando sus intereses aunque siguen siendo las entidades online las que presentan mejores ofertas.

Veamos las mejores hipotecas de junio de 2024

Hipotecas a tipo fijo

La mejor Hipoteca Fija la tiene COINC, una marca online de Bankinter. Esta hipoteca ofrece un interés desde el 2,99%, notablemente inferior a la media. Para acceder a este tipo, es necesario abrir una Cuenta Nómina, Profesional o No-Nómina de Bankinter; de no hacerlo, el interés aumenta en 0,40 puntos porcentuales.

COINC no cobra comisión de apertura, pero aplica una compensación por amortización anticipada parcial o total, del 2% sobre el pago adelantado (1,50% a partir del undécimo año). La hipoteca fija permite financiar hasta el 80% del valor de compraventa o tasación de una vivienda habitual y hasta el 60% para una segunda residencia, con un plazo máximo de 30 años.

Hipotecas a tipo variable

Para las hipotecas a tipo variable, la oferta más atractiva es la Hipoteca Inteligente de EVO Banco. Su interés se sitúa entre los más bajos del mercado: desde euríbor más 0,48% (2,20% fijo durante los primeros dos años), con una bonificación de 0,40 puntos por la domiciliación de ingresos y la contratación de los seguros de hogar y vida del banco.

Esta hipoteca no tiene comisiones de apertura ni por amortización anticipada. EVO Banco financia hasta el 80% del valor de compraventa o tasación de una vivienda habitual y hasta el 60% para una segunda residencia, con un plazo máximo de 30 años.

Hipotecas a tipo mixto

EVO Banco también ofrece la hipoteca mixta más económica, se trata de la Hipoteca Inteligente Flexible. Esta hipoteca puede tener un interés desde el 2,35% fijo los primeros cinco años y euríbor más 0,60% el resto del tiempo, o desde el 2,65% fijo los primeros diez años y euríbor más 0,75% después.

La bonificación en el primer caso es de hasta 0,30 puntos por domiciliar ingresos y contratar el seguro de hogar de EVO Banco. En el segundo caso, la bonificación es de hasta 0,40 puntos por domiciliar ingresos y contratar seguros de vida y hogar.

Esta hipoteca mixta no tiene comisiones de apertura ni por amortización anticipada parcial, pero si se elige un tipo fijo durante diez años, se aplica una compensación por amortización anticipada del 2% (0% a partir del undécimo año). El plazo es de hasta 30 años y el importe máximo es del 80% del valor de compraventa o tasación de una vivienda habitual, o del 60% para una segunda residencia.

La firma de inversión KKR ha pronosticado que el Banco Central Europeo (BCE), con sus tipos de interés actualmente en el 4,25%, recortará los tipos hasta el 3,25% para finales de este año. Además, han previsto tres recortes de un cuarto de punto cada uno para 2025, lo que dejaría el ‘precio del dinero’ en el 2,5% con lo que el Euríbor a 12 meses bajaría claramente de esa cifra.

En su informe titulado ‘Opportunity Knocks’, que recoge las perspectivas macroeconómicas para la segunda mitad del año, KKR destaca que esta es la primera vez que el BCE recorta los tipos sin enfrentar una recesión o una crisis económica, indicando que “el vaso sigue estando medio lleno para los activos de riesgo”.

En cuanto a los datos macroeconómicos, la firma estima que la economía europea crecerá un 0,8% en 2024 y mejorará hasta un 1,4% en 2025.

Respecto a la inflación, KKR prevé que se sitúe en el 2,4% en 2024 y en el 2,1% en 2025. Este descenso será impulsado por la caída de los precios de la energía y los alimentos, así como por la mejora en la cadena de suministro. “La caída de la inflación apoyará el crecimiento real de las rentas y el consumo en la segunda mitad del año, lo que nos hace ser más positivos sobre los fundamentos de la región”, señala el informe, añadiendo que el entorno inflacionario en Europa es más benigno que en Estados Unidos.

En cuanto a otras regiones, KKR proyecta un crecimiento del PIB del 2,5% en Estados Unidos, del 5% en China y del 0,6% en Japón para este año, superando las expectativas del consenso de mercado.

Henry McVey, director de inversiones de KKR, considera que en este contexto “la diversificación será clave para aprovechar las atractivas oportunidades de inversión que ofrece este entorno”. Según el fondo, estamos ante un “cambio de régimen de inversión” y la relación tradicional entre acciones y bonos en las carteras ha cambiado fundamentalmente, por lo que es necesario adoptar una nueva aproximación, incluyendo más activos no correlacionados en los portafolios.

En términos generales, McVey enfatiza que, a pesar de los desafíos que enfrenta la sociedad, los mercados y la economía, no es momento para el pesimismo. “Hay oportunidades atractivas, especialmente para los asignadores de capital a largo plazo”, afirma, destacando que el ciclo económico “todavía tiene recorrido a pesar de un entorno de mayor volatilidad y complejidad política en la segunda mitad del año”.