Hipotecas

Si tienes una hipoteca, tienes que apuntarte estas dos fechas el 12 de septiembre y el 12 de diciembre. El vicepresidente del Banco Central Europeo (BCE), Luis de Guindos, ha destacado la importancia importante de los datos en las decisiones del Consejo de Gobierno sobre la política monetaria. Según ha explicado en una entrevista  las actualizaciones de las proyecciones macroeconómicas en las reuniones de septiembre y diciembre serán los momentos “más relevantes” para estas deliberaciones.

“Para nosotros, un dato fundamental es el de las proyecciones, que se actualizan prácticamente cada tres meses”, recordó Guindos. Añadió que estas previsiones, actualizadas en junio cuando el BCE decidió recortar los tipos en 25 puntos básicos, se revisarán de nuevo en septiembre y diciembre. Estos momentos son los más relevantes desde el punto de vista de las decisiones de política económica, ya que nuestras proyecciones son un indicador clave para determinar la evolución de los tipos de interés”, afirmó.

Sin embargo, Guindos advirtió que el “último kilómetro” para alcanzar el objetivo de desinflación del 2% será complicado, por lo que es vital mantener una postura de cautela. El Consejo de Gobierno ha enfatizado que no existe una senda predeterminada para la reducción de tipos, aunque Guindos asegura que “la dirección a medio plazo es clara”. “Vamos a ir reduciendo el nivel de restrictividad de nuestra política monetaria”, explicó el exministro español de Economía, aunque subrayó que el momento de estos ajustes dependerá de los datos que se vayan recibiendo.

En este sentido, la proyección actual del BCE prevé que la inflación se mantenga en torno al 2,6% en los próximos meses, con una desaceleración adicional que permitirá alcanzar la meta a finales de 2025. “El nivel de incertidumbre es muy elevado. Creemos que habrá fluctuaciones en la tasa de inflación, por lo que debemos ser cautelosos y prudentes en nuestra comunicación, siempre teniendo en cuenta la dirección indicada”, defendió.

Riesgos Electorales

Guindos también alertó sobre los “riesgos electorales” que se suman a los geopolíticos y a la posible fragmentación del mercado en este contexto de elevada incertidumbre. Tras las turbulencias en el mercado francés por el anuncio de elecciones legislativas anticipadas, Guindos reconoció un aumento en los diferenciales en Europa, aunque señaló que la liquidez sigue siendo buena y no ha habido una situación desordenada en la evolución de los tipos de interés de los bonos soberanos.

En cualquier caso, recordó que el BCE cuenta con el TPI, un instrumento antifragmentación para abordar situaciones en los mercados que no reflejan los fundamentos de un país. Además, Guindos mencionó que el próximo año entrarán en vigor nuevas reglas fiscales y en septiembre todos los países deberán presentar sus programas. “Creo que el partido se jugará con las nuevas reglas fiscales”, afirmó, reiterando que la herramienta TPI “siempre está disponible”.

Los bancos necesitaban muy poco para lanzarse con todo en el mercado hipotecario y parece que la reciente rebaja en los tipos de interés va a ser el detonante que lo provoque.

Tal y como informa Voz Populi, Santander, CaixaBank y Bankinter están afinando sus estrategias para intensificar la competencia hipotecaria con nuevas rebajas en las hipotecas fijas  para arañar cuota de mercado al  BBVA y Sabadell que en estos momentos están en un delicado momento, con una OPA hostil por medios.

Aunque Santander, CaixaBank y Bankinter prefieren guardar silencio sobre sus planes, dentro del sector se da por hecho que BBVA y Sabadell perderán fuerza comercial debido a la opa. Esto ha llevado a sus competidores a preparar movimientos estratégicos para ganar terreno en el mercado hipotecario, un segmento importante que suele abrir la puerta a que los clientes contraten otros productos bancarios.

“Sin hacer locuras, pero habrá movimientos estratégicos que no pongan en riesgo la rentabilidad”, comenta un alto ejecutivo bancario. En la actualidad, los grandes bancos ofrecen hipotecas a tipo fijo con TAE por debajo del 3,5%, siempre que se cumplan ciertas condiciones. Por ejemplo, Santander y Bankinter tienen ofertas en este rango, mientras que CaixaBank ofrece hipotecas con un tipo fijo superior al 4% durante toda la vida del préstamo. Además, algunos bancos online ya comercializan hipotecas fijas por debajo del 3%.

Los ejecutivos de los principales bancos del Ibex ven la situación entre BBVA y Sabadell como una clara oportunidad para lanzar nuevas campañas comerciales y ganar cuota de mercado. Las previsiones apuntan a que las hipotecas a tipo fijo podrían bajar por debajo del 3,5% en los próximos meses.

“Estamos trabajando con un escenario de tipos entre el 2,5% y el 3% para los próximos años, aunque no esperamos que el ritmo de bajadas sea tan intenso debido a la persistente inflación”, añade otro alto ejecutivo de un gran banco.

Corren malos tiempos para quienes busquen comprar una vivienda ya que los altos tipos de interés no han hecho efecto en los precios. El ‘XX Observatorio de la Valoración’ de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) ha concluido que los precios de las viviendas usadas y nuevas seguirán su tendencia alcista en 2024. Según este informe, los precios de las viviendas usadas aumentarán del 4% al 5% a finales del año, mientras que las viviendas nuevas verán un crecimiento cercano al 6% a mediados de año, estabilizándose hacia finales de 2024.

El crecimiento en el precio de las viviendas usadas dependerá de la estabilización de los tipos de interés y de una mejora en los niveles de empleo, lo cual facilitaría el acceso al crédito para la población con menores ingresos. En cuanto a las viviendas nuevas, la escasez de oferta será un factor clave en el incremento de precios, especialmente en zonas costeras y grandes ciudades con alta actividad turística.

Alquileres seguirán al alza con un ritmo del 12,5%

En el mismo informe, la AEV destaca que los precios del alquiler mantendrán su crecimiento actual del 12,5% anual. Este aumento se debe principalmente a la creación de nuevos hogares impulsada por los flujos migratorios y una oferta limitada de viviendas. Además, el alquiler turístico y la demanda concentrada en ciertas áreas agravan la situación.

Impacto de la Ley de Vivienda

La mayoría de los panelistas consultados, tanto internos como externos, considera que la Ley de Vivienda no conseguirá reducir los precios del alquiler a largo plazo. Aunque podría tener un efecto inicial, se espera que la restricción de la oferta agrave el problema subyacente del incremento de precios, generando desajustes en el mercado.

Transacciones de viviendas en ligera recuperación

Después de una caída del 11% en 2023, las transacciones de viviendas podrían aumentar ligeramente en 2024. Esto se debe a una previsión de reducción de los tipos de interés, aumento gradual de salarios y recuperación de las tasas de ahorro. Sin embargo, algunos expertos creen que la recuperación total del volumen de transacciones no se logrará hasta que se equilibren la oferta y la demanda.

Mercado hipotecario y escasez de oferta

El informe también subraya que el tamaño actual del mercado hipotecario en España es insuficiente, habiendo disminuido alrededor de un 40% desde 2008. La falta de financiación para la compra de viviendas y la escasez de suelo finalista son los principales obstáculos para el crecimiento del sector.

Paloma Arnaiz, secretaria general de la AEV, ha urgido a implementar planes a medio y largo plazo para corregir la escasez de oferta en el mercado inmobiliario, tanto en venta como en alquiler, para aliviar la tensión de precios en las principales ciudades.

Como era de esperar, junio está siendo bastante movido para el Euríbor y sabíamos que iba a ser así por dos razones, la primera porque todos los meses de este año están siendo muy movidos y la segunda porque se ha reunido el BCE y ya sabíamos que iba a bajar los tipos de interés aunque estábamos expectantes por el tono de Christine Lagarde, que finalmente fue bastante neutro.

Pero como viene siendo habitual estos meses, sabíamos que iba a haber fuertes movimientos pero no sabíamos en que dirección y en junio hemos tenido de todo. Comenzamos el mes con altibajos pero tras la reunión del BCE el interbancario se puso muy nervioso y llevó al Euribor a subir hasta el 3,728%, muy cerca de máximos anuales. Esto nos llevaba a estimar una media mensual por encima del 3,7% lo cual significaría que las hipotecas que revisasen semestralmente lo harían sorprendentemente al alza ya que el Euribor de hace 6 meses era del 3,679%. Sin duda una mala noticia que rompía la tendencia de rebajas de los últimos meses.

Afortunadamente desde el miércoles 12 de junio parece que la tendencia se ha invertido y en solo cuatro días hemos pasado del 3,728% las 3,628% marcado hoy y que nos lleva a estimar un cierre de mes con una media del 3,666% con lo que todas las hipotecas que revisen con el Euribor de junio lo harán a la baja.

Realmente nada ha cambiado sustancialmente este mes, la política monetaria de los grandes Bancos Centrales no nos está trayendo sorpresas y los mercados se mueven por las expectativas de nuevas rebajas, mientras tanto seguiremos como ahora, sin un rumbo fijo aunque confiamos en que lo peor ya ha pasado.