Preguntas y Respuestas

¿Es obligatorio el seguro del hogar con una hipoteca?

Es obligatorio al menos el de incendios. Puede ser contratado por el banco o por una compañía externa. Haciendo en este caso una cesión de derechos de la compañía aseguradora al banco.

¿Qué banco elegir al comparar hipoteca ?

Vinculación requerida:  No sólo es importante mirar la comisión de apertura, la cancelación, y el tipo de interés, es decir, las comisiones.

Hay que tener en cuenta la vinculación que nos pide el banco. Lo que podemos ahorrar en determinadas cosas, se nos puede ir por el tipo de seguro. Es decir, si nos obligan a firmar un seguro del hogar de 600 euros, no nos compensa. Por esta razón, hay quecomparar hipotecas

¿Se puede cancelar el préstamo hipotecario parcialmente?

Sí, lo que ocurre es que acarrea una comisión de cancelación. Pero, ojo!… hay entidades en el que el mínimo a cancelar es muy bajo.

¿Cuántos son los gastos del importe de la hipoteca ?

Para ciertas comunidades autónomas existen ventajas fiscales. Por ejemplo, en Andalucía, si se es menor de 35 años y el importe del préstamo es inferior a 130.000 euros, el impuesto de actos jurídicos documentados (AID), pasa del 1% al 0,5%; y el impuesto de transmisiones patrimoniales pasa del 7% al 3,5%.

Pero de forma general, los gastos de hipotecas representan entre un 8% y un 10% del
importe del préstamo hipotecario.

¿Puedo cambiar mi hipoteca a otro banco?

Sí, existen 2 fórmulas.

1. Cancelación: La mas costosa y no aconsejable. Se hace una nueva hipoteca.
2. Subrogación: La aconsejable, por la cual el cliente pagando un máximo de un 0,5% de comisión de subrogación realiza el traspaso de otra entidad. Aparte, irían incluidos los gastos no financieros como notarías, registros, impuestos…

¿Qué tipo de interés en el préstamo hipotecario me conviene para mi hipoteca en España?

Uno de los mayores problemas que se plantean a la hora de acceder a la compra de una vivienda es contratar un préstamo hipotecario que no encarezca en exceso su precio. Para calcular la hipoteca , es de gran importancia que el interesado tenga claro los distintos tipos de interés que existen y las ventajas e inconvenientes que conlleva para optar a las mejores hipotecas .

El mercado ofrece multitud de ofertas de préstamos hipotecarios , por lo que para elegir el que más se ajusta a nuestras necesidades hay que buscar la combinación más adecuada entre el tipo de interés y el plazo y de este modo pueda calcular mi hipoteca .

Para un primer acercamiento al tipo de hipotecas es necesario conocer, en distintas entidades bancarias (ING, ibanesto, patagon) , los aspectos básicos del préstamo hipotecario, comisiones, plazo, cuotas y tipo de interés . Éste último puede ser de tres tipos: fijo, variable o mixto.

Clasificación de los tipos de interés de la hipoteca en España 

1. Interés fijo:

   La principal particularidad de los créditos bancarios a interés fijo radica en que se abona mediante pagos mensuales la misma cantidad durante toda la vida del préstamo.

   Una de las virtudes de las hipotecas a interés fijo se fundamenta en que se paga la deuda en el menor tiempo posible. El periodo de amortización de estos préstamos suele disminuir, normalmente, hasta los 12, los 15 o los 20 años. Cuanto mayor sea el plazo de la hipoteca (30 o 35 a tipo de interés variable), mayor coste representará el pago de intereses en el cómputo total de la vida del préstamo; es decir, alargar el plazo supone abonar durante más tiempo intereses. De ahí que quizás le convenga recortar el número de años.

   La principal desventaja es que el cliente no podría beneficiarse de la caída del precio oficial del dinero y así rebajar el importe de su cuota mensual. Precisamente, otra de las desventajas tiene que ver con la cuota. En esta modalidad, es mucho más elevada que en el caso de las de hipotecas a interés variable.

   Además, el coste de cancelar una hipoteca a interés fijo es superior.
    

2. Interés variable

   En las hipotecas a interés variable , la normativa establecida por el Banco de España indica que dicha comisión no puede superar el 1%, mientras en las contratadas a interés fijo, sólo existe una recomendación para que este porcentaje se fije en el 2,5%. Esta diferencia de un punto y medio representa el coste que asume el banco para cubrirse tanto del impago de la hipoteca por parte de sus clientes como de las variaciones de los tipos de interés.

   Los bancos y las cajas de ahorros venden hipotecas y compran, simultáneamente para sí, productos financieros de cobertura que las blinden de estos riesgos.

   En los créditos bancarios a tipo variable cada año o cada periodo se revisa la cuota a pagar cada mes en función de la evolución del índice de referencia (Mibor, Euribor, Ceca, Deuda Pública…). Además, al índice se le aplica un diferencial que nos dará el tipo aplicado en cada periodo.

   Estos créditos bancarios comienzan con un periodo inicial de entre seis meses y un año en el que se puede disfrutar de un tipo de interés fijo, que suele ser bajo, con el que la entidad busca un efecto comercial.

   Tiene como principal ventaja que permite beneficiarse de las bajadas de tipos de interés del mercado. Además cuenta con un plazo de amortización mayor y permiten un endeudamiento superior. Debido al bajo importe de la comisión de cancelación anticipada, (máximo 1%) se puede ir amortizando en función de la conveniencia fiscal.

   Como principal inconveniente está que los pagos globales por interés serán superiores cuanto mayor sea la duración del préstamo.
    

3. Tipo de interés mixto de la hipoteca española.

   A efectos de paliar los inconvenientes de ambos tipos de interés, surgen productos financieros “híbridos” que tratan de adaptarse mejor a las necesidades individuales. Una de estas fórmulas que mezcla parte de los dos tipos de interés anteriormente citado es el tipo de interés mixto hipotecario .

   Se trata de una fórmula mixta que consiste en negociar un préstamo hipotecario a un tipo fijo durante los primeros años (tres o cinco), y el resto del tiempo hasta su cancelación a tipo variable. En este caso las condiciones del crédito bancario (plazos de amortización, comisiones…) suelen ser parecidas a los préstamos a tipo variable.

   La ventaja de esta opción es que permite a los jóvenes fijar unas condiciones sin sobresaltos durante los primeros años.

 

¿Qué índices de referencia existen?

• EURÍBOR: El European Interbank Offered Rate, o euríbor, es el tipo europeo de oferta interbancaria. Se trata del índice más comúnmente empleado en la zona euro. Es calculado por la Federación Bancaria Europea a partir de la media de los tipos de interés que ofrecen las 64 mayores entidades financieras de Europa para las operaciones de depósito de euros a plazo. En definitiva es el porcentaje que paga como tasa un banco cuando otro le deja dinero. Este tipo varía según el plazo al que el banco presta dinero, por lo que se distingue entre euríbor a una semana, a un mes o a un año. El euríbor a un año es el que se usa normalmente como referencia para las hipotecas . Su valor se actualiza diariamente y en España se anuncia públicamente en el Boletín Oficial.
• MIBOR: Se puede definir como el tipo al que las entidades financieras se prestan dinero entre sí en el mercado interbancario de Madrid. Es índice de referencia que se utilizaba en España antes de la generalización del euríbor. Aunque ha dejado de tener la consideración de tipo de referencia oficial del mercado hipotecario, sigue vigente para las operaciones formalizadas antes del 1 de enero de 2000, cuando fue sustituido por el euríbor.
• IRPH: Es la media ponderada de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios a un plazo superior a 3 años contratados o renovados en el mes de referencia por el conjunto de bancos (IRPH bancos) o cajas de ahorro (IRPH cajas). El IRPH conjunto de entidades es el índice que engloba los dos. Es un índice directamente relacionado con las hipotecas .
• CECA: Representa el índice fijado por la Confederación Española de Cajas de Ahorro. Es el tipo medio calculado a partir de los tipos aplicados a las operaciones de préstamos personales de 1 año a menos de 3 años, y de los préstamos con garantía hipotecaria para adquisición de vivienda libre a un plazo a partir de 3 años, eliminando los valores extremos.

¿Qué costes hay asociados a la hipoteca?

1. Coste de la comisión de apertura:

   En primer lugar habría que citar la comisión de apertura, que es la cantidad de dinero que la entidad financiera cobra al formalizar el préstamo bancario o hipotecario , en base a cubrir los gastos administrativos y de gestión de préstamo.

   Esta comisión puede variar entre el 0% y el 3% del préstamo total en hipotecas a interés fijo, y del 0% al 1% en hipotecas a interés variable. Sin embargo, resulta sorprendente que los gastos de gestión y formalización puedan variar tanto de unas entidades a otras, o de un tipo de hipoteca a otra por lo que es muy importantecomparar hipotecas Incluso, dentro del mismo banco, puede estimarse para un cliente el 0%, y para otro, dentro de la misma entidad, el 1.0%.

   La comisión de apertura se abona en el mismo instante de la formalización del préstamo hipotecario. Por ello, la mayoría de las entidades también financian la comisión de apertura, incluyéndola en el montante total del dinero prestado.

2. Costes extras de la hipoteca

   En segundo lugar hay que señalar como otro pago “extra” los actos jurídicos no documentados. Se trata de un gravamen que se aplica a los actos formalizados en documentos públicos, inscribibles y con cuantía economía como es el caso de las compraventas de viviendas y las hipotecas . Actualmente lo recaudan las Comunidades Autónomas ya que tiene transferido este tipo de tributos. Al depender de ellas, cada una tiene su propia regulación al respecto. Sin embargo, como norma general, se aplica el 0.5% del valor de la responsabilidad hipotecaria.

   En el caso de adquisición de una vivienda en Régimen de Protección Oficial, este gasto no habría que abonarse.

3. El notario

   La magnitud del pago requiere la intervención de un testigo, de suficiente solvencia y legitimidad, el notario.
   El importe que hay que amortizar viene determinado por el importe del crédito o préstamo bancario , al que hay que sumarle un pequeño porcentaje, aproximadamente suele ser entre 0,1% y el 0.5%, dependiendo de la cuantía.
   En las escrituras de las hipotecas , es el cliente el que tiene la facultad para elegir al notario. Éste siempre suele cobrar tras la firma de las escrituras, al entregar copia de la misma a los interesados, es decir, al cabo de unos días desde su firma, cuando le notifiquen que ya está lista y se puede pasar a recoger los documentos y a abonar la cuantía.