bancos y cajas

En 2005 se formalizaron un 10,9% más de créditos, hasta sumar 1,66 millones de operaciones. Es decir, en 2005 las entidades concedieron préstamos a un ritmo de tres hipotecas cada minuto. Pero lo realmente sorprendente de este crecimiento –que se produce contra todo pronóstico desde hace más de un año–, no es que haya roto todas las previsiones, sino que se produzca incluso a pesar de que las hipotecas ya están acusando sensiblemente la subida de tipos.

Según datos de la AHE, el tipo de contratación medio de las hipotecas se situó en 2005 en el 3,5%, frente al 3,3% de 2004. Aparentemente es poco: sólo 0,2 puntos. Pero en términos absolutos supone 165 euros más al año para una hipoteca media de 124.189 euros a 25 años. El euribor (el índice de referencia de la mayoría de las hipotecas) empezó a repuntar desde junio pasado, pasando del 2,103% al 2,914% en el que se situó en febrero de este año. Todos los expertos anticipan que los tipos llegarán a situarse en torno al 3,5% a finales de este año.

Es un mal panorama para la estructura que existe en el mercado hipotecario en España. El 99,4% de las hipotecas están referencias a tipos variables, y sólo el 0,6% son a tipo fijo (protegidas contra las subidas). En 2004, había ligeramente menos hipotecas a tipo variable –el 99,2%–.

Mayor importe
El grueso de las hipotecas que se conceden en España son para compra de vivienda, con más del 65%. Teniendo en cuenta que los precios de las viviendas han seguido subiendo, con tasas de crecimiento por encima del 17%, esto explica en parte que la hipoteca media que piden los usuarios también haya aumentado su importe.

De los 115.005 euros de hipoteca media que se concedía en 2004 se ha pasado a los 124.589 euros en 2005. En este repunte, también influye que las entidades están dispuestas a financiar más porcentaje del valor de la vivienda que antes. En 2004, financiaban hasta el 65%, y en 2005 hasta el 66,5%.

El crecimiento del mercado en su conjunto, la alta exposición a la subida de tipos de los préstamos, y el aumento del importe medio por hipoteca y el mayor riesgo que asumen bancos y cajas, choca con las recomendaciones que viene haciendo desde hace más de un año el Banco de España. Éste ha enviado constantes mensajes de que las entidades deberían empezar a pisar el freno. Parece que sólo le hacen casos algunos bancos.

Los bancos, en conjunto, aumentaron su volumen hipotecario en un 25% en 2005, mientras que las cajas lo incrementaron en un 28,5%. Es decir, son las cajas las que están calentando el mercado. De hecho, las cajas ya tienen el 55% de la cuota de mercado y los bancos el 38%. El resto pertenece a cajas rurales y otras entidades. La pregunta es qué pasará este año, sobre todo teniendo en cuenta que los usuarios cada vez asumen más peso con las hipotecas y todo tiene un límite.

En 2004, el esfuerzo del pago anual de la hipoteca era del 33% de los ingresos. En 2005 ya es del 35%.