Ahora que se vuelve a hablar de las hipotecas tras la resolución acordada sobre las cláusulas suelo, sería acertado reflexionar si las entidades financieras han aprendido de errores pasados en estos productos o continúan cometiéndolos.
A primera vista le sensación que tenemos es que no cometen errores pasados, pero si cometen otros que en un futuro pueden tener unas consecuencias funestas.
Si ya no se pone la cláusula suelo, algo se ha avanzado. El que ya no se financien hipotecas en porcentajes del 100% o más de lo que realmente cuesta una vivienda, también es algo positivo. Incluso el que se dejen de comercializar hipotecas en divisas, producto que en su momento se vendió como muy bueno por parte de determinadas entidades, supone algo que ha ayudado a dejar más tranquilo el mercado hipotecario.
Ahora bien, por otro lado, han surgido otras actuaciones por las entidades financieras que nos hacen prever problemas en el futuro y graves.
Nos referimos primeramente a los incrementos desmesurados de los diferenciales en las hipotecas a variable y por otro los excesivos requisitos de vinculación condicionando el precio.
Vemos por qué consideramos esto como problemas potenciales:
Durante la ‘buena época’, diferenciales del 0,50% o inferiores estaban a la orden del día. Incluso hay quien pensaba que un Euribor + 0,75% ya era un precio caro.
Si nos asomamos a la oferta hipotecaria actual, la cosa ha cambiado drásticamente. Ahora lo normal es hablar de diferenciales que como mínimo rondan el 3%, lo que hoy supondría pagar un Euribor hipotecario más ese diferencial. Esta cuota mensual resulta que en ‘euros contantes y sonantes’ es similar a la que se pagaba antes de la crisis con los diferenciales de aquella época ya que el Euribor estaba en el tramos del 2.75% -3%, frente al 0,50% actual.
¿Qué nos podemos encontrar cuando la economía mejore algo y en consecuencia los tipos de interés, incluido el Euribor hipotecario comiencen a repuntar? La suma de Euribor más diferencial comenzará a subir como la espuma.
Si tenemos en cuenta que la media histórica del Euribor se sitúa en el 2,87%, al sumarle los diferenciales actuales los tipos de interés se situarán mínimo alrededor del 6%.
En la buena época, con el Euribor al 4% o superior la gente se hipotecaba con diferenciales bajos, pero la suma nunca llegaba al 6%. La morosidad era contenida, muy por debajo del 1,50%. ¿Qué pasará ahora con tipos del 6% cuando la morosidad es actualmente del 10,80%?
Solo podemos acertar a decir una cosa: las hipotecas de hoy que se firmen a 25-30 años con estos diferenciales son ‘bombas de relojería’.
El problema radica en que siempre hemos planteado que las hipotecas deben de referenciarse a un Euribor anual que varía y se revisa cada doce meses. ¿Por qué pasa esto cuando nos hipotecamos a 25, 30 o más años? ¿No sería mejor tener un Euribor a 25 años otro a 30 y que estos más un diferencial se aplicasen a lo largo de la vida de la hipoteca en función del plazo que hayamos contratado y no hubiese revisiones?
José Luis del Campo Villares, colaborador de iAhorro.
