Admito que me encanta criticar, cada día más. Hecha la confesión del pecado, tocaría purgarlo. No es cosa fácil expiar las faltas terrenales cuando hay tanto pecador y tentación suelta, máxime si del mundo terrenal de los bancos hablamos.
En realidad, como sabe el lector que me conoce, disfruto con el pecado de criticar lo que se hace mal en banca, no por gusto o sentimiento de protagonismo, que también, sino por la función social que tiene la crisis: abrir los ojos a clientes y, tal vez, a algún que otro banquero y bancario. Si alguno de los comentaristas cáusticos quiere utilizar el ataque ad hominem, me adelantaré a él. Yo he trabajado en banca y como intermediario hipotecario. No soy un Robin de Locksley, sino más bien un mero sheriff de Nottingham venido a menos. O todo lo contrario; en la vida tenemos que aprender a vivir con dudas razonables, ya que las falsas certezas no atraen más que a idólatras.
Una introducción enrevesada, lo admito. Es lo que tiene pasar mucho tiempo escribiendo a solas. En realidad, este artículo va de una guía sobre la contratación de préstamos hipotecarios que ha editado hace unos días el Banco de España. Una información hipotecaria que se puede consultar en este enlace (en PDF) y que, en términos generales, es bastante útil y aplicable a la realidad hipotecaria. En este púlpito no voy a resumir las bondades de la guía, que las tiene, ya que es el lector que tiene un préstamo hipotecario o lo piensa solicitar en algún momento, quien debería hacer el esfuerzo de leerla con atención. Si alguno descarta la idea con el pensamiento automático de que le da pereza, que no contrate jamás financiación bancaria; me lo agradecerá.
Un poco más tarde y desaparecen las hipotecas
Si no voy a resumir la guía, ¿de qué se supone va este opúsculo? De criticar, no diréis que no lo deje claro desde la primera línea. La primera crítica, evidente, es el momento en que nuestro garante de la protección al cliente bancario decide editar la guía. El 15 de julio de 2013, nada más y nada menos. ¿No se les podría haber ocurrido hacerlo durante el boom inmobiliario, verdad? Hoy en día, que obtener un préstamo hipotecario es algo milagroso, además de potencialmente suicida (dados los diferenciales de más de dos puntos).
Algunos malpensados dirán que es indiferente, que el cliente ávido de comprar pisos no la habría leído, por muy pronto que se hubiera editado. Tampoco todos leen los prospectos de los medicamentos y a nadie se le ocurre defender que por ello no los hagan.
No, no existe la dación en pago
Sí, existir existe, lo sé. Es perfectamente legal y la guía nos lo explica muy finamente, dejando bien claro que la entidad financiera puede pactar este tipo de operaciones. Poder no es querer, como bien saben los miles de personas que se quedan en la calle con deudas impagables a cuestas. Dice la guía:
Hasta ahora, en nuestro país esta circunstancia (la dación en pago) no ha sido habitual en los préstamos hipotecarios.
Podrían añadir que el Banco de España no ha hecho absolutamente nada para que la legislación hipotecaria se adaptara a los nuevos tiempos, en que el cliente es algo más que un súbdito de los bancos. Pero habrían sido demasiado sinceros.
Las tasadoras son independientes
Entiendo que los redactores de la guía, que no está nada mal a efectos informativos, que conste, no escribían pensando que alguien criticaría su estilo pastoril, pero gente mala hay en todos sitios, y en este blog muchos. Y yo el primero.
En teoría, las empresas de tasación están integradas por profesionales independientes, expertos en valorar inmuebles; siendo así, los bancos deberían aceptar cualquier tasación de este tipo de empresas y no exigir acudir a sus tasadoras “amigas”. Lo dicen bien claro:
Ahora bien, si el cliente lleva una tasación no caducada a otra entidad, la aceptación del documento de tasación que presente no significa que la entidad tenga que aceptar el valor de tasación que se indique en ese documento, ya que la entidad deberá hacer las comprobaciones adicionales que estime necesarias (sin coste para el cliente) y, a la vista de ello, decidir cuál será el valor de tasación que admite.
La realidad, señores del banco de España, es que el banco exige tasar con “su” tasadora y cobra al cliente la nueva tasación. hay demasiadas actuaciones fuera de ley que se consienten y es el banco de España, no lo olvidemos, el encargado de que no ocurra.
No se limitan los tipos de interés
Curioso lo que nos informa el Banco Central en cuanto a que los tipos de interés de los préstamos hipotecarios no están limitados por ley, como podemos ver viendo hipotecas con diferenciales por encima de dos puntos, cuando bien que se ha encargado de llamar a los bancos para que limiten los tipos de interés que ofrecen al ahorrador. Para dejar bien claro la libre competencia en el coste de la financiación no tiene manías, pero para explicar el porqué sí limita la remuneración del pasivo, se queda bien parado.
Es decir, los tipos de interés de los préstamos y créditos hipotecarios no están fijados por ninguna norma: son libres.
Expresiones manuscritas
Firmar contratos e, incluso, escrituras ante notario, no garantiza que el firmante sepa qué firma. Era evidente que normativas de protección al consumidor tan peregrinas como la MIFID fracasarían clamorosamente en un país tan latino como el español. Si uno firma lo que no entiende y el que le da el contrato a firmar no se lo explica, da igual lo que diga el escrito, no protege a nadie.
En materia de cláusulas de suelo, coberturas de tipo de interés y préstamos hipotecarios en divisas, además de firmar la escritura de préstamo hipotecario, hay que anotar de puño y letra que se sabe de su existencia. Pese a lo patético de haber tenido que normativizar este tipo de medidas, al final será la última forma de que nos enteremos de lo que firmamos.
En el anejo IX nos dice qué tendremos que escribir en la escritura si, por ejemplo, hay un suelo en el clausulado:
Soy conocedor de que mi préstamo hipotecario: establece limitaciones [indicar cuál/es: suelos y/o techos] a la variabilidad del tipo de interés;
Además, he sido advertido por la entidad prestamista y por el notario actuante, cada uno dentro de su ámbito de actuación, de los posibles riesgos del contrato y, en particular, de que: el tipo de interés de mi préstamo, a pesar de ser variable, nunca se beneficiará de descensos del tipo de interés de referencia por debajo del [límite mínimo del tipo de interés variable limitado].
Así que no bastará con firmar tropecientos papeles ante notario, habrá que escribir y cuidar nuestra letra.
Seguiremos analizando críticamente la guía editada del Banco de España, que no tiene desperdicio.
Pau A. Monserrat, autor de ‘La banca culpable‘.
