techo

Federico Wahnich ya nos explicó hace 4 años cómo reclamar a un banco y ahora he recurrido a él, como experto abogado que es de uno de los bufetes más prestigiosos de Barcelona, para ayudarnos con las dudas que han surgido sobre las últimas sentencias acerca de las hipotecas con suelo.

La mayoría de los ciudadanos suelen financiar la compra de su vivienda mediante la  contratación de un préstamo hipotecario a interés variable. Por regla general y desde su creación en el año 1999, el EURIBOR ha sido y es el tipo de interés de aplicación en la mayoría de las hipotecas españolas. Desde su creación el EURIBOR ha oscilado entre el 5,393% y el 0,534%. Sin embargo sólo en los años 2000 y  2008 ha llegado a superar la barrera del 5%. Desde el máximo alcanzado en julio de 2008, no ha dejado de bajar y actualmente se encuentra cotizando por debajo del 0,60%.

Los intereses de las hipotecas se calculan en base al precio al que cotiza el EURIBOR a un año, más un diferencial que  varía según la hipoteca. Hace ocho años era muy común un interés variable de EURIBOR + un diferencial de 0,50 puntos. De esta manera,  si hoy el EURIBOR cotiza a 0,54% y tenemos un diferencial de 0,50 puntos en nuestra hipoteca, deberíamos estar pagando unos intereses anuales del 1,04%. El problema viene cuando uno revisa el recibo de la hipoteca y comprueba que esta pagando un 3,25% de interés en vez del 1,04%. Si Vd. se encuentra en esta situación, entonces debe saber que su hipoteca tiene incorporada una “cláusula suelo”.

Las “cláusulas suelo-techo”, son unas cláusulas que han ido incorporado numerosas entidades Bancarias en las hipotecas, con la finalidad de asegurarse un beneficio mínimo, independientemente de la cotización del EURIBOR. De esta manera, si el EURIBOR baja, el hipotecado no podría beneficiarse en las cuotas de su hipoteca de la bajada del EURIBOR.  Un modelo típico de cláusula suelo sería el siguiente:

Las partes convienen expresamente que cualquiera que fuere lo que resultare de la revisión del tipo de interés, el tipo aplicable de interés ordinario, así como el sustitutivo, en ningún caso será inferior al 3,25% ni superior al 12%

En el presente caso, una hipoteca con EURIBOR más un diferencial de 0,50 puntos, debería estar pagando un interés del 1,04% (EURIBOR 0,54% + 0,50 puntos). Sin embrago, en virtud de la anterior cláusula suelo-techo, el hipotecado no podrá beneficiarse de la bajada del EURIBOR y deberá pagar un interés mínimo del 3,25%. Del mismo modo si el EURIBOR estuviera en 17%, el hipotecado pagaría como máximo un interés del 12%.

Últimamente la legalidad de dichas cláusulas suelo-techo están siendo cuestionadas por numerosos Tribunales que están dictando  Sentencias, en cuyo fallo declaran la nulidad de dichas cláusulas por abusivas.

• ¿Cuales son los supuestos en que los Tribunales han declarado la nulidad de dichas cláusulas abusivas?: Tanto hipotecas que tenían cláusula suelo, sin la contrapartida de un techo máximo, así  como hipotecas con cláusula suelo y cláusula techo.
• ¿Quién puede reclamar contra dichas cláusulas? Cualquier consumidor o usuario, entendiéndose como tal, las personas físicas o jurídicas que actúan en un ámbito ajeno a una actividad empresarial o profesional. Por lo que,  cualquiera persona  que solicito un préstamo hipotecario para la compra de su vivienda podrá demandar a su  banco.
• ¿Cual es la normativa que permite declarar la nulidad de las cláusulas suelo-techo?:

Básicamente La Ley de Condiciones Generales de la Contratación (LCGC), así como la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios(LGDCU) .

¿Cuales son los artículos más relevantes de dicha normativa?:

Destacaría  el artículo 8.1 de la LCGC que establece que:

serán nulas de pleno derecho las condiciones generales que contradigan en perjuicio del adherente lo dispuesto en esta Ley o en cualquier otra norma imperativa o prohibitiva,  salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contravención

Y añade en su apartado segundo

en particular serán nulas las condiciones generales que sean abusivas, cuando el contrato se haya celebrado con un consumidor

entendiendo por tales en todo caso las definidas en el artículo 10 bis y disposición adicional primera de la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.

Además la LGDCU en su artículo 82.1 establece que

Se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquellas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en prejuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato

¿Porque los jueces están declarando las nulidad de las cláusulas suelo-techo?:

En síntesis, se podría resumir que la nulidad de las cláusulas suelo-techo se debe a que son cláusulas abusivas y sin contrapartida real  para el consumidor. La explicación es muy sencilla. Cuando un particular firma una hipoteca, no hace otra cosa que someterse  al contrato de préstamo hipotecario que ha sido redactado por el banco. Pese a que muchos bancos han argumentado en la contestación a las demandas interpuestas, que las cláusulas suelo habían sido pactadas con sus clientes voluntariamente, dicho extremo  no ha sido probado por los bancos, siendo obvió que se trata de un contrato de adhesión y que el particular no tiene ningún margen de maniobra. Si no firma, no hay hipoteca.

Por consiguiente al imponer el banco sus condiciones a los consumidores habrá que ver caso por caso si las cláusulas son o no abusivas.

La mayoría de las Sentencias determinan que si sólo hay una cláusula SUELO, esta es nula por abusiva al obtener el banco un beneficio en virtud de una posición más ventajosa, en relación con el cliente, que no goza de protección en caso de subida del EURIBOR.

En el caso de hipotecas con cláusula Suelo y cláusula techo (la práctica más habitual), los jueces han valorado en cada caso concreto, si hay desequilibrio entre las estipulaciones de las partes y si hay o no falta de reciprocidad. Si se analiza el modelo de cláusula suelo del presente artículo se observa que el suelo es del 3,25% de interés y el techo del 12%. No hay que ser economista para darse cuenta que el EURIBOR, en los más de 13 años de existencia nunca ha pasado de 5,40% y sólo en dos años ha estado por encima del 5%, por lo que fijar un techo del 12% supone contemplar un supuesto totalmente irreal.   En cambio el suelo del 3,25% impide que el consumidor pueda beneficiarse de la bajada del EURIBOR y difícilmente le garantiza una protección real frente a la subida del EURIBOR. En definitiva la cláusula suelo-techo sólo beneficia al banco, sin que exista una reciprocidad real entre las partes. Esto ha conllevado que muchos Jueces hayan declarado dicha cláusula nula por abusiva,  al no contemplar como contrapartida una cláusula techo que proteja eficazmente al consumidor de una subida del EURIBOR.

¿Que consecuencias tiene  para el consumidor que se declare  nula dicha cláusula suelo?

La nulidad de dicha cláusula, supone que la misma nunca existió en el contrato de préstamo hipotecario. Por consiguiente la entidad deberá recalcular los intereses del préstamo, sin tener en cuenta dicha cláusula y devolver al cliente las cantidades cobradas indebidamente por  la aplicación de la cláusula suelo-techo.