Derechos y obligaciones

Todos los derechos y obligaciones del inquilino se encuentran regulados en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Son los siguientes:

Derechos

• El inquilino, si no pacta otro plazo con el propietario, podrá disfrutar del alquiler de la vivienda durante un periodo de cinco años. Ahora bien, mientras que el arrendador está obligado a prorrogar el contrato año a año hasta cumplir un total de cinco, el arrendatario puede rescindir el contrato al final de cada año, aunque debe comunicárselo al casero con un mínimo de treinta días de antelación.
• Si el propietario necesita la vivienda para ocuparla él durante esos cinco primeros años y no lo ha hecho constar en el contrato, no tendrá derecho a rescindir el contrato de alquiler. En el caso de que haya expulsado al inquilino, deberá devolverle el piso en alquiler y pagarle además una indemnización.
• Una vez pasados estos cinco años, si ninguna de las partes comunica a la otra la rescisión del contrato, éste queda prorrogado automáticamente por periodos anuales hasta que se cumplan tres años más. En esta nueva circunstancia, el inquilino continúa con el derecho a poder abandonar la vivienda al final de cada año de arrendamiento.
• El arrendador comunicará al inquilino, por escrito y con tres meses de antelación, la naturaleza de las obras de conservación o reforma que vaya a realizar, su duración y su coste. Con esta información, el arrendatario podrá: rescindir el contrato en el plazo de un mes y abandonar la vivienda en dos meses, sin pagar indemnización; pedir una reducción de la renta e incluso una indemnización si las obras le suponen gastos extras; o bien, si la vivienda se convierte en inhabitable, suspender el contrato mientras duren las obras y no pagar el alquiler.
• Se podrá exigir al arrendador la realización de obras de reparación necesarias para que la vivienda se mantenga en las condiciones adecuadas para su habitabilidad.
• El inquilino deberá pagar aquellos arreglos debidos a desperfectos ocasionados por el uso de la vivienda.
• El arrendatario podrá efectuar obras en la casa, siempre que sean para adecuar ésta a su minusvalía o a la de alguno de sus familiares, aunque deberá notificarlo por escrito al arrendador.
• El cónyuge o las personas que vivan con el inquilino titular, durante al menos dos años, tendrán derecho a mantener el contrato de alquiler, ya sea por fallecimiento del arrendatario o simplemente porque éste abandone la vivienda.
• Si el propietario pusiese la vivienda a la venta, el derecho de adquisición preferente sobre ella, a precios de mercado, lo tendrá el inquilino.

Obligaciones

• Si no se pacta lo contrario con el propietario, el inquilino deberá comprar el documento del contrato de arrendamiento.
• Cuando se realice el contrato, el inquilino dará obligatoriamente una fianza en metálico. Su importe será el coste de un mes de alquiler.
• Se deberá pactar en el contrato qué indemnización tendrá que satisfacer el inquilino en caso de que abandone la vivienda antes del plazo convenido. Normalmente, suele ser una mensualidad. Sin embargo, si no existe ningún acuerdo, la indemnización se dirimirá ante los tribunales.
• Mientras no se especifique otra fórmula, el pago de la renta es mensual y se tiene que satisfacer durante los siete primeros días del mes.
• Durante los cinco primeros años, el alquiler sólo se actualiza anualmente y siempre en la fecha en que se cumpla el año de vigencia del contrato. Para ello se utilizará la variación del Indice de Precios al Consumo (IPC) en los doce meses inmediatamente anteriores a la fecha contractual.
• El precio del alquiler podrá aumentarse por la realización de obras de mejora, pero sólo cuando éstas se realicen una vez transcurridos los cinco años de contrato. El importe por las obras será el que resulte de aplicar el tipo de interés legal del dinero, incrementado en tres puntos, a la inversión realizada, pero nunca podrá superar el 20% de la renta que se esté pagando.
• El arrendatario deberá soportar las obras de conservación o mejora que no puedan esperar hasta la finalización del contrato.
• El inquilino no puede realizar obras que modifiquen la vivienda, o que disminuyan su estabilidad o seguridad, sin el consentimiento escrito del propietario.
• El casero podrá exigir al arrendatario el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), el importe de las obras de reparación necesarias (con los límites antes señalados) y los gastos de servicios y suministros.